Un pacto , en su sentido más general e histórico , es una promesa solemne de realizar o abstenerse de una acción específica. Según el derecho consuetudinario inglés histórico , un pacto se distinguía de un contrato ordinario por la presencia de un sello . [1] Debido a que la presencia de un sello indicaba una solemnidad inusual en las promesas hechas en un pacto, el derecho consuetudinario haría cumplir un pacto incluso en ausencia de consideración . [2] En el derecho contractual de los Estados Unidos, se presume un pacto implícito de buena fe .
Un pacto es un acuerdo como un contrato . Un pactante hace una promesa a un pactante de realizar una acción (pacto afirmativo en los Estados Unidos o pacto positivo en Inglaterra y Gales ) o de abstenerse de una acción (pacto negativo). En la ley de propiedad inmueble , el término pactos reales significa que las condiciones están ligadas a la propiedad o uso de la tierra. Un "pacto que corre con la tierra", que cumple con las pruebas de redacción y circunstancias establecidas en el precedente , impone deberes o restricciones sobre el uso de esa tierra independientemente del propietario. Los convenios restrictivos son algo similares a las servidumbres y la servidumbre equitativa . [3] En Estados Unidos, la Restatement (Tercera) de Propiedad toma medidas para fusionar los conceptos como servidumbres. [4] Un tribunal se ha referido a la verdadera ley de pactos en los EE.UU. como un "atolladero indescriptible". [5]
Un pacto de título que viene con una escritura o título de propiedad asegura al comprador que el otorgante tiene los derechos de propiedad que la escritura pretende transmitir. [6] Las cláusulas de no competencia en relación con el derecho contractual también se denominan pactos restrictivos.
Los propietarios pueden solicitar y los tribunales pueden conceder la caducidad de los arrendamientos, como en el caso de las propiedades arrendadas, por incumplimiento del convenio, que en la mayoría de las jurisdicciones deben ser incumplimientos relativamente graves; sin embargo, el pacto de pagar el alquiler es uno de los pactos más fundamentales. El decomiso de una vivienda privada implica una interferencia con los derechos humanos sociales y económicos . En el caso de los arrendamientos conmutados por una gran suma pagadera desde el principio (una prima ), esto ha provocado presiones y medidas gubernamentales para reformar los arrendamientos , particularmente en la ley de alquileres de terrenos y cargos por servicios .
En el derecho de propiedad , los pactos relacionados con la tierra se denominan "pactos reales", "pactos, condiciones y restricciones" (CCR) o "restricciones de escritura" y son una forma importante de pacto, que generalmente impone restricciones sobre cómo se puede usar la tierra (negativas). pactos) o que requieren una determinada acción continua (pacto afirmativo). Estos también pueden "correr con la tierra" (llamado pacto adjunto ), lo que significa que cualquier futuro propietario de la tierra debe cumplir con los términos, o puede aplicarse a una persona en particular (llamado pacto en bruto o de naturaleza puramente personal ). . [7] Según la ley inglesa, los convenios afirmativos generalmente no se aplican a la tierra; en los Estados Unidos estos pactos se examinan más de cerca, pero con excepciones se ha permitido que los pactos afirmativos corran con el país. [8]
El convenio puede reflejarse en la escritura y debe divulgarse a los posibles compradores; también puede estar registrado o, en el caso de los países de la Commonwealth , mostrarse en el título de Torrens . Los pactos reales y las servidumbres o servidumbres equitativas son similares [9] y en 1986, un simposio discutió si el derecho de las servidumbres, las servidumbres equitativas y los pactos reales debían unificarse. [3] A medida que pasa el tiempo y el prometido original del pacto ya no está involucrado en la tierra, la aplicación puede volverse laxa. [10]
Los convenios pueden imponerse a través de asociaciones de propietarios y ha surgido controversia sobre su aplicación selectiva. [11] Históricamente, particularmente en los Estados Unidos, los pactos de exclusión se utilizaron para excluir a las minorías raciales. Algunos convenios existen por motivos de seguridad, como un convenio que prohíbe la construcción de edificios altos en las proximidades de un aeropuerto o uno que restringe la altura de las vallas/arbustos en las esquinas de las calles (para no interferir con la línea de visión de los conductores). Los convenios pueden restringir todo, desde la altura y el tamaño de los edificios hasta los materiales utilizados en la construcción y cuestiones superficiales como el color de la pintura y las decoraciones navideñas. En áreas residenciales, los convenios pueden prohibir negocios "sucios" (como corrales de engorde o instalaciones de producción de productos químicos) o el uso comercial por completo, o modificaciones como las antenas de radioaficionados . Las restricciones a la radioafición han sido particularmente controvertidas; en 1985, la Comisión Federal de Comunicaciones de EE. UU. emitió el PRB-1 , anulando las restricciones estatales y locales, pero no las restricciones privadas; En 2012, después de que el Congreso aprobara una ley que exigía el estudio de esta cuestión (a instancias del grupo de radioaficionados ARRL [12] ), la FCC se negó a ampliar esta preferencia. [13] Algunos estados de EE. UU. han promulgado leyes que exigen que las asociaciones de propietarios proporcionen adaptaciones razonables para las antenas de radioaficionados bajo el argumento de que los radioaficionados proporcionan comunicaciones de servicio público en caso de una emergencia, un desastre importante o un evento especial.
En Canadá, las autoridades gubernamentales pueden utilizar convenios restrictivos además de zonificación. Por ejemplo, el requisito de la ciudad de Calgary de que los edificios en las proximidades generales del Aeropuerto Internacional de Calgary tengan menos de cierta altura está registrado en prácticamente todos los títulos en el cuadrante noreste de la ciudad como un convenio restrictivo, no como una ordenanza de zonificación.
El pacto normalmente estará escrito en la escritura y debe ser por escrito debido al estatuto de fraude . Aunque los académicos han argumentado que algunos de los siguientes puntos deberían flexibilizarse significativamente, para que la carga corra con la tierra se debe aplicar lo siguiente: [14]
Los tribunales interpretan los pactos de manera relativamente estricta y dan a las palabras del acuerdo su significado ordinario. Generalmente, si hay algún lenguaje poco claro o ambiguo con respecto a la existencia de un pacto, los tribunales favorecerán la libre enajenación de la propiedad. Los tribunales no interpretarán ninguna restricción sobre la tierra implícitamente (como se hace con las servidumbres, por ejemplo). Un pacto puede rescindirse si se pierde el propósito original del pacto. En algunos casos, los propietarios pueden solicitar a un tribunal que elimine o modifique los convenios, y las asociaciones de propietarios pueden incluir procedimientos para eliminar los convenios.
El pacto puede ser negativo o afirmativo. Un pacto negativo es aquel en el que los propietarios no pueden realizar una actividad específica, como bloquear una vista panorámica. Un convenio afirmativo es aquel en el que los propietarios deben realizar activamente una actividad específica, como mantener el césped ordenado o pagar las cuotas de la asociación de propietarios para el mantenimiento del área circundante.
Un acuerdo para no abrir un negocio competidor en una propiedad adyacente generalmente se puede hacer cumplir como un pacto que se aplica al terreno. Sin embargo, según la decisión de la Corte Suprema federal en Shelley v. Kraemer , 334 US 1 (1948), un convenio que restringe la venta a una persona minoritaria (usado comúnmente durante la era de Jim Crow ) es inaplicable , ya que su ejecución requeriría que el tribunal actuar de manera racialmente discriminatoria, contrariamente a la Cláusula de Igualdad de Protección de la Decimocuarta Enmienda .
Según el derecho consuetudinario, el beneficio de un convenio restrictivo corre con la tierra si se cumplen tres condiciones: [15]
En el derecho consuetudinario, la carga de un convenio restrictivo no se aplica [16] excepto cuando existe un estricto conocimiento del patrimonio (una relación entre propietario e inquilino).
La carga puede hacerse cumplir por ley en circunstancias limitadas bajo la prueba beneficio/carga, es decir, quien recibe el beneficio también debe asumir la carga. En Halsall v Brizell [1957] Ch 169, se encontró que un convenio que requería el mantenimiento de las carreteras vinculaba al sucesor en el título del pactante original porque había elegido tomar el beneficio. La regla en Halsall contra Brizell se limita a los casos en los que el beneficio puede vincularse a una carga específica y en los que los sucesores en el título del pactante pueden elegir físicamente recibir el beneficio. Por ejemplo, un pacto restrictivo para contribuir a los costos de mantenimiento de un área común no será vinculante si los sucesores en el título del pactante no tienen derecho legal a utilizarlos. [17]
Una carga positiva puede aplicarse en derecho, pero no en equidad, ya que se considera análoga a un contrato, al que no se aplican principios de equidad ( Rhone contra Stephens (1994)).
La carga de un convenio restrictivo se aplicará en equidad si se cumplen estos requisitos previos: [18]
El caso principal de cláusulas restrictivas en materia de equidad generalmente se considera el de Tulk contra Moxhay , en el que se determinó que la carga podía aplicarse en materia de equidad sujeta a las calificaciones enumeradas anteriormente.
En la práctica contemporánea en los Estados Unidos, un pacto generalmente se refiere a restricciones impuestas a contratos como las escrituras de compraventa. Los "convenios, condiciones y restricciones", comúnmente abreviados "CC&R" o "CCR", son un complicado sistema de convenios , conocidos genéricamente como "restricciones de escritura", incorporados en las escrituras de todos los lotes [19] en un desarrollo de interés común. , particularmente en las decenas de millones de hogares estadounidenses gobernados por una asociación de propietarios (HOA) o una asociación de condominios . También hay algunos parques industriales o de oficinas sujetos a CCR.
Estos CCR podrían, por ejemplo, dictar los tipos de estructuras que se pueden construir (p. ej., un CCR puede prohibir cualquier tipo de casa modular, prefabricada o móvil o puede exigir que la estructura tenga un tamaño mínimo), apariencia (p. ej., no autos chatarra) u otros usos (por ejemplo, no operar negocios desde el hogar, no tener mascotas excepto los animales domésticos tradicionales). La finalidad de ello es mantener el carácter vecinal o evitar el uso indebido del suelo. Muchos convenios de esta naturaleza se impusieron en los Estados Unidos entre los años 1920 y 1940, antes de que la zonificación se generalizara. Sin embargo, muchos desarrollos modernos también están restringidos por convenios sobre títulos de propiedad; Esto a menudo se justifica como una forma de preservar los valores de las casas de la zona. Las restricciones del pacto pueden eliminarse mediante acciones judiciales, aunque este proceso es largo y a menudo muy costoso. En algunos casos se trata incluso de un plebiscito de propietarios de propiedades cercanas. Aunque el control de tales cuestiones de planificación a menudo se rige por esquemas de planificación local u otros marcos regulatorios en lugar de mediante el uso de convenios, todavía se imponen muchos convenios, particularmente en estados que limitan el nivel de control sobre el uso de bienes inmuebles que puede ser ejercido por gobiernos locales.
Se han utilizado pactos para excluir determinadas clases por motivos de raza, religión o etnia. Estos grupos son generalmente grupos marginados.
En los Estados Unidos, las restricciones de escritura y los convenios restrictivos se convirtieron en un instrumento importante para hacer cumplir la segregación racial en la mayoría de los pueblos y ciudades, generalizándose en la década de 1920 y proliferando hasta que fueron declarados inaplicables en 1948 [20] en el caso de la Corte Suprema Shelley contra Kraemer. . Prohibieron a un comprador de bienes inmuebles permitir el uso u ocupación por miembros de una determinada raza, etnia o religión como se especifica en el título de propiedad . Muchos promotores inmobiliarios emplearon estos convenios para "proteger" subdivisiones enteras , con la intención principal de mantener " blancos " los vecindarios "blancos". El noventa por ciento de los proyectos de vivienda construidos en los años posteriores a la Segunda Guerra Mundial estaban restringidos racialmente por tales pactos. [21] Las ciudades conocidas por su uso generalizado de pactos raciales incluyen Chicago , Baltimore , Detroit , Milwaukee , [22] Los Ángeles , Seattle y St. Louis . [23]
Dichos locales no se alquilarán, arrendarán ni traspasarán ni ocuparán a ninguna persona que no sea de raza blanca o caucásica.
— Pacto racial para una casa en Beverly Hills, California . [20]
A menudo, las restricciones se aplicaban sólo a los afroamericanos que deseaban comprar una propiedad o alquilar una casa o un apartamento, pero otras poblaciones también podían estar prohibidas, como los asiáticos , los judíos , los indios y algunos latinos . Por ejemplo, un convenio restrictivo que cubría un gran vecindario en Seattle declaraba que "ninguna parte de dicha propiedad aquí transmitida será utilizada u ocupada por ningún hebreo ni por ninguna persona de raza etíope, malaya o asiática", prohibiendo así a los judíos y cualquier persona de ascendencia africana, filipina o asiática. El lenguaje excluyente varió ampliamente. Algunos barrios estaban reservados para la "raza blanca o caucásica". Otros enumeraron poblaciones prohibidas. Una subdivisión cerca de Seattle especificó que "Esta propiedad no será revendida, arrendada, alquilada ni ocupada excepto por personas de raza aria". [24] El distrito de Lake Shore Club en Pensilvania buscó excluir a varias minorías, incluidos " negros ", " mongoles ", húngaros , mexicanos , griegos y varias otras etnias europeas. [25]
Algunos convenios, como los vinculados a propiedades en Forest Hills Gardens , Nueva York , también buscaban excluir a la clase trabajadora ; sin embargo, este tipo de segregación social se lograba más comúnmente mediante el uso de precios inmobiliarios elevados, requisitos de costos mínimos y verificaciones de referencias de solicitudes. [25] : 131-137
Los pactos raciales surgieron a mediados del siglo XIX y comenzaron a ganar prominencia a partir de la década de 1890 en adelante. No fue hasta la década de 1920 que adquirieron una importancia nacional generalizada y continuaron extendiéndose durante la década de 1940. Los pactos raciales eran una alternativa a las ordenanzas de zonificación racialmente restrictivas ( segregación residencial basada en la raza), que el fallo de la Corte Suprema de Estados Unidos de 1917 en el caso Buchanan v. Warley invalidó por motivos constitucionales. [26] [27] : 26
Durante la década de 1920, la Asociación Nacional para el Progreso de las Personas de Color (NAACP) patrocinó varias impugnaciones legales infructuosas contra pactos raciales. En un golpe a los activistas contra la segregación racial , la legalidad de los convenios racialmente restrictivos fue afirmada por la histórica sentencia Corrigan v. Buckley 271 U.S. 323 (1926) que dictaminó que tales cláusulas constituían "acción privada" no sujeta a la Cláusula del Debido Proceso del Decimocuarto . Enmienda . [27] : 31 [28] Esto allanó el camino para que los pactos raciales restrictivos proliferaran en todo Estados Unidos durante las décadas de 1920 y 1930.
Incluso la invalidación de tal pacto por parte de la Corte Suprema de Estados Unidos en el caso Hansberry v. Lee de 1940 hizo poco para revertir la tendencia, porque el fallo se basó en un tecnicismo y no logró sentar un precedente legal . [27] : 57 No fue hasta 1948 que la sentencia Shelley contra Kraemer anuló la decisión Corrigan contra Buckley , afirmando que los pactos de exclusión eran inconstitucionales según la Decimocuarta Enmienda y, por lo tanto, eran legalmente inaplicables. [27] : 94 [29] [30]
Algunos comentaristas han atribuido la popularidad de los pactos de exclusión en este momento como una respuesta a la urbanización de los estadounidenses negros después de la Primera Guerra Mundial , y al temor de una "invasión negra" en los vecindarios blancos, que los residentes sentían que resultaría en precios deprimidos de las propiedades, aumento de las molestias. (crimen) e inestabilidad social. [25] : 97–98 Muchos afroamericanos desafiaron abiertamente estos convenios e intentaron ser "pioneros" en áreas restringidas. [31]
En 1968, el Congreso aprobó la Ley de Vivienda Justa (Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968 ) que prohibía la discriminación en materia de vivienda por motivos de raza, color, religión, sexo u origen nacional. En 1988, se amplió para prohibir la discriminación basada en la situación familiar (por ejemplo, la presencia de hijos) o la discapacidad. [32]
Aunque los convenios de exclusión no son exigibles hoy en día, todavía existen en muchos títulos de propiedad originales como "documentos subyacentes", y las pólizas de seguro de título a menudo contienen exclusiones que impiden la cobertura de tales restricciones. No siempre es fácil eliminarlos de la cadena de títulos. [33] Desde 2010, el Proyecto de Historia Laboral y Derechos Civiles de Seattle ha localizado más de 500 convenios y escrituras restrictivas que cubren más de 20.000 propiedades en Seattle y sus suburbios. En respuesta, la legislatura del estado de Washington aprobó una ley que desde el 1 de enero de 2019 permite a los propietarios "modificar" los registros de propiedad, desautorizando la ofensiva restricción. [34] Mapping Inequality, una colaboración de tres equipos de cuatro universidades, ha identificado convenios restrictivos en varias partes de los Estados Unidos. [35] El proyecto Mapping Prejudice de la Universidad de Minnesota ha recopilado convenios restrictivos en el área de Minneapolis. [36]
Although most commonly associated with the United States, racially or ethnically restrictive covenants have been used in other countries:
Title covenants serve as guarantees to the recipient of property, ensuring that the recipient receives what he or she bargained for.
Fuera de Inglaterra y Gales, los pactos de título ingleses , a veces incluidos en escrituras de bienes inmuebles, son (1) que el otorgante se apodera legalmente (en pleno dominio) de la propiedad, (2) que el otorgante tiene derecho a transmitir la propiedad. propiedad al cesionario, (3) que la propiedad se transmite sin gravámenes (este pacto se modifica con frecuencia para permitir ciertos gravámenes), (4) que el otorgante no ha realizado ningún acto para gravar la propiedad, (5) que el cesionario deberá tener posesión tranquila de la propiedad, y (6) que el otorgante ejecutará las garantías adicionales de la tierra que sean necesarias (los números 3 y 4, que se superponen significativamente, a veces se tratan como un solo elemento). [45] Los convenios ingleses pueden describirse individualmente, o pueden incorporarse por referencia, como en una escritura que otorga propiedad "con garantía general y convenios de título ingleses...
Desde 1989, las principales cláusulas implícitas en Inglaterra y Gales sobre garantía de título "limitada" o "completa" son (a menos que se anulen expresamente): [46]
Otros en cuanto a cargos, gravámenes y derechos de terceros varían dependiendo de si se pacta garantía de título total o limitada. [ Se necesita más explicación ] [52]
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