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Un área común es, en derecho inmobiliario o de propiedad inmobiliaria , el "área que está disponible para el uso de más de una persona..." [1] Las áreas comunes son aquellas que están disponibles para el uso común de todos los inquilinos, (o) grupos de inquilinos y sus invitados. [2] [3] En Texas y otras partes de los Estados Unidos , es "Un área dentro de un desarrollo de viviendas propiedad de todos los residentes o de una estructura de gestión general que cobra a cada inquilino por el mantenimiento y la conservación". [4] [5]
Las áreas comunes a menudo existen en apartamentos , comunidades cerradas , condominios , cooperativas y centros comerciales . [6]
En cualquier situación en la que exista una tenencia en común , todos los inquilinos en común son propietarios colectivos de las áreas comunes, lo que significa que ningún propietario individual posee más control sobre la tierra que cualquier otro propietario. [7]
Esto difiere de un bien común o tierra común , como se usa en el derecho inglés , que es propiedad de una persona, pero que puede ser utilizada por un grupo de personas.
Algunos ejemplos de áreas comunes incluyen:
En el caso de Maryland v. Garrison , la Corte Suprema de los Estados Unidos determinó que la policía puede ingresar a un área común cuando ejecuta una orden de allanamiento . [12] [13] Asimismo, en el caso de Illinois v. Rodríguez, la Corte Suprema de los Estados Unidos determinó que "una entrada sin orden judicial es válida cuando se basa en el consentimiento de un tercero que la policía, en el momento de la entrada, cree razonablemente que posee autoridad común sobre las instalaciones, pero que de hecho no la tiene". [14] Además, el tribunal determinó:
una persona que permite a otros tener "acceso o control conjunto para la mayoría de los propósitos... asume el riesgo de que [tales personas] puedan permitir que se registre el área común". [15] 415 US, en 171, n. 7; véase también Frazier v. Cupp , 394 US 731, 740 (1969) (que sostiene que el acusado que dejó una bolsa de lona en la casa de otra persona y permitió el uso conjunto de la bolsa "asumió el riesgo de que [la persona] permitiera que alguien más mirara dentro"). Como deja claro el análisis de asunción de riesgo del Tribunal , el consentimiento de terceros limita la capacidad de una persona para cuestionar la razonabilidad del registro solo porque esa persona ha renunciado voluntariamente a parte de su expectativa de privacidad al compartir el acceso o control sobre su propiedad con otra persona.
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En las residencias universitarias de colegios y universidades, las áreas comunes son aquellos espacios en un dormitorio que son para el uso de todos los estudiantes residentes. Para pintar murales, mejorar con accesorios o cambiar de alguna otra manera el área común, puede ser necesario obtener permiso del director de vida residencial. [17] Legalmente, no hay nada que un inquilino pueda hacer si no aprueba el mobiliario, las decoraciones, etc. de su área común a menos que interfiera directamente con una discapacidad. Todo lo relacionado con la religión o las creencias está cubierto por la Ley de Vivienda Justa. La única forma de controlar las áreas comunes en este sentido es si se plantea una amenaza grave. Las universidades estatales tienen la autoridad de prohibir el uso de las áreas comunes si lo consideran necesario (ya sea decoración, mobiliario o uso físico). Las viviendas con fines de lucro solo pueden limitar estas cosas hasta cierto punto. No pueden controlar legalmente todos los aspectos del uso de las áreas comunes debido a las Leyes de Vivienda Justa antes mencionadas.
El área común también se aplica a organizaciones como centros comerciales y galerías comerciales, en las que operan múltiples empresas. [5] A menudo, los parques empresariales, centros comerciales y otras instalaciones de varias empresas tendrán un área común. Este podría ser cualquiera de los ejemplos enumerados anteriormente o podría tomar la forma de una "sala de descanso". Estas áreas generalmente están ubicadas centralmente y son para el uso de todos dentro de las empresas involucradas. Puede haber estipulaciones sobre la conducta dentro de las áreas comunes, así como sobre la disponibilidad de las áreas comunes. Las empresas también pueden tener áreas comunes dentro de sí mismas. Por lo general, las empresas con áreas comunes tendrán sus propias reglas que se adaptan a su tipo de negocio, política y visión de la empresa.
Los estados varían en la forma en que gravan las áreas comunes a los efectos del impuesto inmobiliario. Puede depender de si se trata de un condominio o de una cooperativa. Por ejemplo, el estado de Arizona grava las "áreas comunes residenciales" en los desarrollos de viviendas con un impuesto fijo, pero las áreas comunes de los condominios y los campos de golf se evalúan por separado. [18]
Dependiendo del tipo de área común (es decir, comercial, residencial, propiedad del estado), hay ciertas precauciones que uno debe tomar al utilizarlas. [ cita requerida ] Algunas requieren arrendamientos, algunas requieren contratos y algunas solo requieren una promesa verbal. Por ejemplo, las empresas pueden compartir áreas comunes en una tienda que acepta vendedores de múltiples orígenes. Se entiende en un arrendamiento o contrato que compartirán espacio con estos diferentes vendedores. Con los apartamentos, hay dos tipos diferentes de áreas comunes que un desarrollador puede tener. Uno sería bajo contrato y el otro sería bajo arrendamiento. Los apartamentos que se alquilan por unidad (es decir, viviendas convencionales) son firmados por una persona. Esa persona decide legalmente el uso del área común en caso de que alguna vez consiga un compañero de habitación en el futuro. Si un complejo de apartamentos alquila por dormitorio, hay una cláusula o párrafo que detalla cómo se debe utilizar el espacio de manera equitativa entre todos los arrendatarios. Por último, hay áreas comunes de propiedad estatal y obligatorias. Los fuertes y las bases, las instalaciones administradas por el gobierno e incluso las cárceles tienen áreas comunes. No hay ningún acuerdo en un contrato de arrendamiento que establezca cómo se deben utilizar esas áreas. Existen distintos tipos de áreas comunes y todas ellas tienen distintas reglas y estipulaciones. Todas tienen distintos procedimientos legales en caso de que algo suceda en esas áreas. [ cita requerida ]
En el sector inmobiliario comercial de EE. UU., el factor de pérdida de un edificio es el porcentaje del área del edificio compartida por los inquilinos o del espacio que se dedica a las áreas comunes de un edificio que se utiliza para calcular la diferencia entre las áreas neta (utilizable) y bruta (facturable) . [19]
Esa porción del espacio se considera “perdida” porque no puede ser arrendada directamente y los costos de mantenimiento y operación deben ser cubiertos por las otras áreas arrendables. [20]
El factor de pérdida a menudo se confunde con el factor de carga , pero las fórmulas para cada término varían. [21]
El factor de pérdida se calcula de la siguiente manera:
La Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios ha establecido una norma con el Instituto Nacional Estadounidense de Normas , ANSI/BOMA Z65.1-2010 para medir el área del piso y calcular el área bruta alquilable y el factor de pérdida. [22]
