Hipoteca a tipo fijo

Préstamo hipotecario reembolsado en cuotas iguales

Una hipoteca de tasa fija ( FRM ) es un préstamo hipotecario en el que la tasa de interés del pagaré permanece igual durante el plazo del préstamo, a diferencia de los préstamos en los que la tasa de interés puede ajustarse o "flotar". Como resultado, los importes de los pagos y la duración del préstamo son fijos y la persona responsable de devolver el préstamo se beneficia de un pago único y constante y de la capacidad de planificar un presupuesto basado en este coste fijo.

Otras formas de préstamos hipotecarios incluyen hipotecas de sólo interés , hipotecas de pago gradual , hipotecas de tasa variable (incluidas hipotecas de tasa ajustable e hipotecas de seguimiento ), hipotecas de amortización negativa e hipotecas de pago global . A diferencia de muchos otros tipos de préstamos, los pagos de intereses y la duración del préstamo del FRM se fijan de principio a fin.

Las hipotecas de tasa fija se caracterizan por el monto del préstamo, la tasa de interés , la frecuencia de capitalización y la duración. Con estos valores se pueden calcular las cuotas mensuales.

Las hipotecas a tasa fija son vulnerables al riesgo de inflación, lo que significa que los prestatarios con dichas hipotecas están en mejor situación ante una inflación inesperadamente alta (ya que la inflación reduce el valor presente real de los pagos de sus préstamos), mientras que están en peor situación si hay una caída en la tasa de interés. inflación que reduce las tasas de interés. Las hipotecas a tipo fijo suelen cobrar tipos de interés más altos que aquellas con tipos ajustables. Según los académicos, "los prestatarios generalmente deberían preferir hipotecas de tasa ajustable a las de tasa fija, a menos que las tasas de interés sean bajas". ^[1]

Préstamo hipotecario. Pago total (3 tasas de interés fijas y 2 plazos del préstamo) = Principal del préstamo + Gastos ( impuestos y tarifas ) + Interés total a pagar.
El coste final será exactamente el mismo: * cuando el tipo de interés es del 2,5% y el plazo es de 30 años que cuando el tipo de interés es del 5% y el plazo es de 15 años * cuando el tipo de interés es del 5% y el plazo es de 30 años que cuando la tasa de interés es del 10% y el plazo es de 15 años

Uso en todo el mundo

La disponibilidad de hipotecas a tipo fijo varía entre países.

En los Estados Unidos , la Administración Federal de Vivienda de los Estados Unidos (FHA) ayudó a desarrollar y estandarizar las hipotecas de tasa fija como una alternativa a las hipotecas de pago global asegurándolas y, al hacerlo, ayudó a que el diseño de la hipoteca ganara uso. ^[2] Debido al gran pago al final del antiguo préstamo de pago global, el riesgo de refinanciamiento resultó en ejecuciones hipotecarias generalizadas. La hipoteca a tipo fijo fue el primer préstamo hipotecario que estaba totalmente amortizado (pagado en su totalidad al final del préstamo), excluyendo préstamos sucesivos, y tenía tipos de interés y pagos fijos. Las hipotecas a tasa fija son la forma más clásica de préstamo para la compra de viviendas y productos en los Estados Unidos . Los términos más comunes son las hipotecas a 15 y 30 años, pero hay plazos más cortos disponibles, y ahora hay hipotecas a 40 y 50 años (comunes en áreas con altos costos de vivienda, donde incluso un plazo de 30 años deja el pagos mensuales fuera del alcance de la familia promedio).

En Canadá, el plazo más largo para el cual se puede fijar una tasa hipotecaria no suele ser superior a diez años, mientras que los vencimientos de las hipotecas suelen ser de 25 años. En Dinamarca, las hipotecas a tipo fijo a 30 años son la forma estándar de préstamo hipotecario. ^[3] Una hipoteca de tasa fija en Singapur tiene la tasa de interés fija solo durante los primeros tres a cinco años del préstamo, y luego se vuelve variable. ^{[ cita necesaria ]} En Australia, las hipotecas de "luna de miel" con tasas introductorias son comunes, pero pueden durar tan solo un año y, en cambio, pueden ofrecer una reducción fija en la tasa de interés en lugar de una tasa fija en sí. Además, a menudo se combinan con propiedades de hipotecas flexibles para crear lo que se conoce como hipoteca australiana , que a menudo permite a los prestatarios pagar de más para reducir los cargos por intereses y luego recurrir a esos pagos en exceso en el futuro. ^[4]

En el Reino Unido, hipoteca de tasa fija es el nombre que se le da a una hipoteca de tasa ajustable con la tasa de interés fija durante los primeros dos a cinco años. ^[5] Al final de ese tiempo, muchos prestatarios refinancian sus hipotecas para asegurar otra tasa estable durante los próximos años. ^[5] La industria hipotecaria del Reino Unido ha estado tradicionalmente dominada por sociedades de construcción , cuyos fondos recaudados deben ser al menos el 50% de depósitos, por lo que los prestamistas prefieren hipotecas de tasa variable a hipotecas de tasa fija, para reducir el desajuste entre activos y pasivos debido a riesgo de tipo de interés . ^[6] Los prestamistas, a su vez, influyen en las decisiones de los consumidores, que ya prefieren pagos mensuales iniciales más bajos. ^[6] Comercial a nivel nacional recientemente ^{[ ¿cuándo? ]} emitió una hipoteca a tipo fijo a 30 años como financiación puente.

Comparaciones

Las hipotecas a tipo fijo suelen ser más caras que las hipotecas a tipo ajustable. El riesgo de tipo de interés inherente hace que los préstamos a tipo fijo a largo plazo tiendan a tener un tipo de interés más alto que los préstamos a corto plazo. La relación entre las tasas de interés de los préstamos a corto y largo plazo está representada por la curva de rendimiento , que generalmente tiene pendiente ascendente (los plazos más largos son más caros). La circunstancia contraria se conoce como curva de rendimiento invertida y ocurre con menos frecuencia.

El hecho de que una hipoteca de tasa fija tenga una tasa de interés inicial más alta no indica que sea un peor tipo de préstamo que una hipoteca de tasa ajustable. Si las tasas de interés aumentan, el ARM costará más, pero el FRM costará lo mismo. En efecto, el prestamista ha aceptado asumir el riesgo de tasa de interés de un préstamo a tasa fija.

Algunos estudios ^[7] han demostrado que la mayoría de los prestatarios con hipotecas de tipo ajustable ahorran dinero a largo plazo pero también que algunos prestatarios pagan más. En otras palabras, el precio de un ahorro potencial de dinero se equilibra con el riesgo de costos potencialmente más altos. En cada caso, sería necesario hacer una elección basada en el plazo del préstamo, la tasa de interés actual y la probabilidad de que la tasa aumente o disminuya durante la vigencia del préstamo.

Precios

• Nota : El interés hipotecario de tasa fija puede capitalizarse de manera diferente en otros países, como en Canadá, donde se capitaliza cada 6 meses.

El pago mensual fijo de una hipoteca a tipo fijo es la cantidad que paga el prestatario cada mes que garantiza que el préstamo se liquide en su totalidad con intereses al final de su plazo. Este pago mensual depende de la tasa de interés mensual (expresada como fracción , no como porcentaje, es decir, divida la tasa porcentual nominal anual cotizada entre 100 y entre 12 para obtener la tasa de interés mensual), el número de pagos mensuales llamado plazo del préstamo , y el monto prestado conocido como principal del préstamo; Reorganizando la fórmula para el valor presente de una anualidad ordinaria obtenemos la fórmula para : ${\displaystyle c}$ ${\displaystyle r}$ ${\displaystyle N}$ ${\displaystyle P_{0}}$ ${\displaystyle c}$

${\displaystyle c={r \over {1-(1+r)^{-N}}}P_{0}}$

Por ejemplo, para un préstamo hipotecario de $200 000 con una tasa de interés nominal anual fija del 6,5% durante 30 años, el principal es , la tasa de interés mensual es , el número de pagos mensuales es , el pago mensual fijo . Esta fórmula se proporciona utilizando la función financiera PMT en una hoja de cálculo como Excel . En el ejemplo, el pago mensual se obtiene ingresando cualquiera de estas fórmulas: ${\displaystyle P_{0}=200000}$ ${\displaystyle r=6.5/100/12}$ ${\displaystyle N=30\cdot 12=360}$ ${\displaystyle c=\$1264.14}$

=PMT(6,5/100/12,30*12,200000)

=((6,5/100/12)/(1-(1+6,5/100/12)^(-30*12)))*200000

${\displaystyle {}=1264.14}$

Esta fórmula de pago mensual es fácil de derivar y la derivación ilustra cómo funcionan los préstamos hipotecarios de tasa fija. El monto adeudado por el préstamo al final de cada mes es igual al monto adeudado del mes anterior, más el interés sobre este monto, menos el monto fijo pagado cada mes.

Monto adeudado en el mes 0:

${\displaystyle P_{0}}$

Monto adeudado al mes 1:

${\displaystyle P_{1}=P_{0}+P_{0}*r-c}$(principal + intereses – pago)

${\displaystyle P_{1}=P_{0}(1+r)-c}$(ecuación 1)

Monto adeudado al mes 2:

${\displaystyle P_{2}=P_{1}(1+r)-c}$

Usando la ecuación 1 para ${\displaystyle P_{1}}$

${\displaystyle P_{2}=(P_{0}(1+r)-c)(1+r)-c}$

${\displaystyle P_{2}=P_{0}(1+r)^{2}-c(1+r)-c}$(ecuación 2)

Monto adeudado al mes 3:

${\displaystyle P_{3}=P_{2}(1+r)-c}$

Usando la ecuación 2 para ${\displaystyle P_{2}}$

${\displaystyle P_{3}=(P_{0}(1+r)^{2}-c(1+r)-c)(1+r)-c}$

${\displaystyle P_{3}=P_{0}(1+r)^{3}-c(1+r)^{2}-c(1+r)-c}$

Monto adeudado en el mes N:

${\displaystyle P_{N}=P_{N-1}(1+r)-c}$

${\displaystyle P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c(1+r)^{N-1}-c(1+r)^{N-2}....-c}$

${\displaystyle P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c((1+r)^{N-1}+(1+r)^{N-2}....+1)}$

${\displaystyle P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c(S)}$(ecuación 3)

Donde (ecuación 4) (ver progresión geométrica ) ${\displaystyle S=(1+r)^{N-1}+(1+r)^{N-2}....+1}$

${\displaystyle S(1+r)=(1+r)^{N}+(1+r)^{N-1}....+(1+r)}$(ecuación 5)

Con la excepción de dos términos, las series y son iguales, por lo que cuando restas todos los términos menos dos, cancelas: ${\displaystyle S}$ ${\displaystyle S(1+r)}$

Usando las ecuaciones 4 y 5

${\displaystyle S(1+r)-S=(1+r)^{N}-1}$

${\displaystyle S((1+r)-1)=(1+r)^{N}-1}$

${\displaystyle S(r)=(1+r)^{N}-1}$

${\displaystyle S={{(1+r)^{N}-1} \over r}}$(ecuación 6)

Volviendo a poner la ecuación 6 en 3:

${\displaystyle P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c{{(1+r)^{N}-1} \over r}}$

${\displaystyle P_{N}}$será cero porque hemos cancelado el préstamo.

${\displaystyle 0=P_{0}(1+r)^{N}-c{{(1+r)^{N}-1} \over r}}$

Queremos saber ${\displaystyle c}$

${\displaystyle c={{r(1+r)^{N}} \over {(1+r)^{N}-1}}P_{0}}$

Divida la parte superior e inferior con ${\displaystyle (1+r)^{N}}$

${\displaystyle c={r \over {1-(1+r)^{-N}}}P_{0}}$

Esta derivación ilustra tres componentes clave de los préstamos a tasa fija: (1) el pago mensual fijo depende de la cantidad prestada, la tasa de interés y el plazo durante el cual se reembolsa el préstamo; (2) el monto adeudado cada mes es igual al monto adeudado del mes anterior más los intereses sobre ese monto, menos el pago mensual fijo; (3) se elige el pago mensual fijo de manera que el préstamo se cancele en su totalidad con intereses al final de su plazo y no se deba más dinero.

El proveedor puede vender el elemento fijo como un derivado "fijo a flotante", consulte el modelo Black-Scholes .

Ver también

• Hipoteca de tasa ajustable
• Tasa de oferta de swap de Singapur (SOR)
• SIBOR
• Préstamo VA
• Préstamo de la FHA

Referencias

1. Choi, James J. (2022). "Asesoramiento financiero personal popular versus los profesores". Revista de perspectivas económicas . 36 (4): 167–192. doi : 10.1257/jep.36.4.167 . ISSN  0895-3309.
2. Fabozzi, Frank J.; Modigliani, Franco (1992), Hipotecas y mercados de valores respaldados por hipotecas , Harvard Business School Press, pág. 19
3. "Principales tipos de préstamos hipotecarios". finanzasdinamarca.dk . Consultado el 5 de octubre de 2021 .
4. Caña, Mike. "Hipoteca a tipo fijo". La calculadora de hipotecas . Consultado el 22 de abril de 2016 .
5. Jones, Charlie (20 de junio de 2023). "Crisis hipotecaria: 'No podemos pagar £1.400 extra al mes'". Noticias de la BBC . Consultado el 21 de junio de 2023 .
6. Fondo Monetario Internacional (2004). Perspectivas de la economía mundial: septiembre de 2004: la transición demográfica mundial. Fondo Monetario Internacional. págs. 81–83. ISBN 978-1-58906-406-5.
7. http://www.ifid.ca/pdf_workingpapers/WP2001A.pdf Archivado el 2 de diciembre de 2006 en Wayback Machine ^{[ URL básica PDF ]}

enlaces externos

• Tasas hipotecarias fijas diarias según Mortgage News Daily, Encuesta diaria del mercado hipotecario