El término hipoteca flexible se refiere a un préstamo hipotecario residencial que ofrece flexibilidad en los requisitos para realizar los pagos mensuales. La hipoteca flexible apareció por primera vez en Australia a principios de la década de 1990 (de ahí el término estadounidense hipoteca australiana ), sin embargo no ganó popularidad hasta finales de esa década. Esta técnica ganó popularidad en los EE. UU. y el Reino Unido recientemente debido a la burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos . [1] [2] [3]
También se utiliza el término aceleración de la hipoteca , ya que el préstamo hipotecario se puede pagar más rápido que las hipotecas estándar si el prestatario está en condiciones de hacerlo. Con las hipotecas tradicionales, los prestatarios a menudo se enfrentan a grandes penalizaciones por pagos adicionales de capital o si los pagos no se realizan a tiempo.
Un tipo específico de hipoteca flexible común en Australia y el Reino Unido es la hipoteca compensada . La característica principal de una hipoteca compensada es la capacidad de reducir el interés cobrado al compensar un saldo acreedor con la deuda hipotecaria, con un interés cobrado en función de la deuda neta pendiente. Algunos prestamistas tienen una cuenta única para todas las transacciones; esto suele denominarse hipoteca de cuenta corriente .
Las características típicas incluyen las siguientes:
Estas características permiten que una hipoteca flexible se adapte a las circunstancias individuales, lo que resulta especialmente útil para los prestatarios que trabajan por cuenta propia y para aquellos con ingresos variables, que no siempre son fijos. Por ejemplo, los prestatarios cuyos ingresos incluyen un componente de comisión significativo pero irregular podrían recurrir a los pagos de comisiones para realizar pagos en exceso, reduciendo así el plazo o permitiéndoles pagar menos en otros momentos.
Un tipo específico de hipoteca flexible común en Australia y el Reino Unido es la hipoteca compensada .
La característica principal de una hipoteca compensada es la capacidad de reducir el interés cobrado compensando un saldo acreedor con la deuda hipotecaria.
Por ejemplo, si el saldo de la hipoteca es de $200,000 y el saldo del crédito es de $50,000, el interés se cobra solo sobre el saldo neto de $150,000. [4] Algunos prestamistas tienen una cuenta única para todas las transacciones, a la que a menudo se denomina hipoteca de cuenta corriente .
Los prestamistas normalmente establecen un límite de crédito al inicio de la hipoteca y permiten a los prestatarios acreditar y retirar hasta ese límite. El límite puede revisarse periódicamente. El prestamista puede imponer restricciones a los límites de préstamo hacia el final del plazo de la hipoteca con el objetivo de garantizar el reembolso del capital. Sin embargo, muchos prestamistas permiten el retiro total hasta la fecha de finalización de la hipoteca, cuando se debe devolver el préstamo. Esto puede causar grandes problemas para los prestatarios indisciplinados y aquellos que se acercan a la jubilación si el prestamista no está dispuesto a ampliar el plazo (especialmente por motivos de edad).
Otros prestamistas tienen varias cuentas. Hay al menos una cuenta hipotecaria y una cuenta de depósito. A menudo, el prestamista permite varias cuentas para saldos acreedores y, a veces, para saldos deudores. Las diferentes cuentas permiten a los prestatarios dividir su dinero de manera teórica según el propósito, mientras que todas las cuentas se compensan cada día con la deuda hipotecaria.
Las hipotecas compensadas son útiles porque las tasas de interés de las hipotecas son más altas que las tasas de interés de una cuenta de ahorros.
Por ejemplo, si se tiene un préstamo hipotecario de 600.000 dólares al 5% anual y se tiene una cuenta de compensación en la que se han depositado 200.000 dólares, se cobrarán intereses solo sobre los 400.000 dólares (600.000 dólares − 200.000 dólares). El nuevo interés a pagar asciende entonces a 20.000 dólares (600.000 dólares × 5% - 200.000 dólares × 5% = 400.000 dólares × 5%). Por lo tanto, el interés se ha reducido básicamente en 10.000 dólares (200.000 × 5%) en comparación con el interés original, 30.000 dólares.
Sin una cuenta de compensación, los $200,000 se guardarían en una cuenta de ahorros, que tendría una tasa de interés del 3.5% anual. Si el dinero está en la cuenta durante un año, el interés ganado ascendería a $7,000 ($200,000 × 3.5%).
La primera opción permite reducir los intereses en 10.000 dólares, mientras que la segunda ofrece 7.000 dólares. Por lo tanto, poner dinero en una cuenta de compensación permite ahorrar más dinero al reducir los intereses que cualquier interés generado en su cuenta de ahorros. En algunos países como Australia, los organismos gubernamentales como la Oficina de Impuestos de Australia también gravan los intereses generados por los ahorros, lo que reduce aún más los ahorros.
Las hipotecas compensadas pueden tener ventajas fiscales para el prestatario. En lugar de ganar intereses sobre el saldo del crédito (que puede generar impuestos), el crédito genera una reducción en el interés hipotecario pagado (que no lo genera). Por ejemplo, en el Reino Unido, las hipotecas compensadas suelen comercializarse como una oferta de ahorros "eficientes desde el punto de vista fiscal". Los intereses generados en las cuentas de depósito de los residentes del Reino Unido se consideran ingresos y están sujetos a impuestos. Sujeto a la deducción por ahorro personal, la tasa es de al menos el 20%. [5]