El financiamiento por incremento de impuestos ( TIF , por sus siglas en inglés) es un método de financiamiento público que se utiliza como subsidio para proyectos de reurbanización , infraestructura y otras mejoras comunitarias en muchos países, incluido Estados Unidos . La intención original de un programa TIF es estimular la inversión privada en una zona deteriorada que se ha determinado que necesita revitalización económica. [1] En todo el mundo se utilizan estrategias de recuperación de valor similares o relacionadas .
Mediante el uso del TIF, los municipios suelen desviar los futuros aumentos de los ingresos por impuestos a la propiedad de un área o distrito definido hacia un proyecto de desarrollo económico o un proyecto de mejora pública en la comunidad. Los subsidios del TIF no se asignan directamente del presupuesto de una ciudad, pero la ciudad incurre en pérdidas a través de los ingresos fiscales no percibidos. [2] El primer TIF se utilizó en California en 1952. [3] Para 2004, todos los estados de EE. UU., excepto Arizona, habían autorizado el uso del TIF. El primer TIF en Canadá se utilizó en 2007. [4]
Los subsidios para la financiación del incremento de impuestos, que se utilizan tanto para el desarrollo económico subsidiado con fondos públicos como para proyectos municipales, [2] : 2 han proporcionado los medios para que las ciudades y los condados obtengan la aprobación para la reurbanización de propiedades deterioradas o proyectos públicos como ayuntamientos, parques, bibliotecas, etc. La definición de deterioro ha adoptado una amplia inclusión de casi todo tipo de terreno, incluidas las tierras agrícolas, lo que ha dado lugar a muchas críticas. " [2] : 2
Para proporcionar el subsidio necesario, el distrito de renovación urbana, o distrito TIF, a menudo se dibuja alrededor de bienes raíces adicionales más allá del sitio del proyecto para proporcionar la capacidad de endeudamiento necesaria para el proyecto o proyectos. La capacidad de endeudamiento se establece comprometiendo todos los aumentos futuros normales del impuesto inmobiliario anual de cada parcela en el distrito TIF (durante 20 a 25 años o más) junto con los nuevos ingresos fiscales previstos que eventualmente provengan del proyecto o proyectos mismos. Si los proyectos son mejoras públicas que no pagan impuestos inmobiliarios, todo el reembolso provendrá de las propiedades adyacentes dentro del distrito TIF.
Aunque se lo cuestiona, a menudo se presume que incluso las mejoras públicas generan aumentos en los impuestos que superan lo que se habría producido en el distrito sin la inversión. En muchas jurisdicciones, los aumentos anuales del impuesto a la propiedad están restringidos y no pueden superar lo que se habría producido de otro modo.
La finalización de un proyecto público o privado puede a veces resultar en un aumento del valor de los bienes inmuebles circundantes , lo que genera ingresos fiscales adicionales. Los ingresos por impuestos a las ventas también pueden aumentar y pueden crearse puestos de trabajo, aunque estos factores y sus multiplicadores por lo general no influyen en la estructura del TIF.
Los aumentos anuales rutinarios en todo el distrito, junto con cualquier aumento en el valor del sitio debido a la inversión pública y privada, generan un aumento en los ingresos fiscales. Este es el "incremento fiscal". La financiación del incremento fiscal destina los aumentos fiscales dentro de un distrito determinado a financiar la deuda que se emite para pagar el proyecto. El TIF fue diseñado para canalizar fondos hacia mejoras en partes en dificultades, subdesarrolladas o subutilizadas de una jurisdicción donde de otra manera el desarrollo no podría ocurrir. El TIF crea fondos para proyectos públicos o privados al pedir préstamos contra el aumento futuro de estos ingresos por impuestos a la propiedad. [5]
El financiamiento por incremento de impuestos se utilizó por primera vez en California en 1952 y actualmente hay miles de distritos TIF en funcionamiento en los EE. UU., desde ciudades pequeñas y medianas hasta grandes áreas urbanas. En 2008, California tenía más de cuatrocientos distritos TIF con un total de más de 10 mil millones de dólares por año en ingresos, más de 28 mil millones de dólares de deuda a largo plazo y más de 674 mil millones de dólares de valuación de tierras tasadas. [6] El estado de California suspendió el uso del financiamiento TIF debido a demandas en 2011 y promulgó la Proclamación de Emergencia Fiscal de California de 2010, poniendo así fin a la desviación de los ingresos del impuesto a la propiedad de la financiación pública, incluido el uso de TIF para la financiación de las casi 400 agencias de reurbanización del estado. [7] [8] Las RDA apelaron esa decisión, aunque finalmente fueron eliminadas en febrero de 2012 después de la aprobación del presupuesto estatal de 2011. [9] [10]
Sin embargo, en 2015 se promulgó la Ley de Autoridad de Inversión y Revitalización Comunitaria de California, que prevé la creación de Autoridades de Inversión y Revitalización Comunitaria (CRIA, por sus siglas en inglés), financiadas mediante Financiamiento por Incremento Fiscal. Los objetivos principales de las CRIA son el desarrollo o la preservación de viviendas asequibles para hogares de ingresos bajos y moderados (un mínimo del 25 % de la financiación TIF debe destinarse a un fondo de vivienda asequible) y la creación o modernización de infraestructura pública en áreas económicamente desfavorecidas, tal como se define en las disposiciones de la ley. [11] [12] Además, los Distritos de Financiamiento de Infraestructura Mejorada (EIFD, por sus siglas en inglés) pueden crearse y financiarse mediante TIF en California. [13]
Con la excepción de Arizona , todos los estados y el Distrito de Columbia han habilitado la legislación para la financiación del incremento de impuestos. [14] Algunos estados, como Illinois , han utilizado el TIF durante décadas, pero otros lo han adoptado recientemente. [15] El estado de Maine tiene un programa llamado TIF; sin embargo, este título se refiere a un proceso muy diferente al de la mayoría de los estados. [16]
Desde la década de 1970, los siguientes factores han llevado a los gobiernos locales (ciudades, municipios, etc.) a considerar la financiación mediante incrementos impositivos: el cabildeo de los desarrolladores inmobiliarios, una reducción en la financiación federal para actividades relacionadas con la reurbanización (incluidos aumentos del gasto), restricciones a los bonos municipales (que son bonos exentos de impuestos ), la transferencia de la política urbana a los gobiernos locales, topes impuestos por el Estado a las recaudaciones de impuestos a la propiedad municipal y límites impuestos por el Estado a las cantidades y tipos de gastos de las ciudades. Teniendo en cuenta estos factores, muchos gobiernos locales han elegido el TIF como una forma de fortalecer sus bases impositivas, atraer inversión privada y aumentar la actividad económica.
En una revisión de la literatura de 2015 sobre las mejores prácticas en regeneración urbana, las ciudades de todo Estados Unidos están buscando formas de revertir las tendencias de desempleo, disminución de la población y desinversión en sus áreas centrales del centro, a medida que los desarrolladores continúan expandiéndose hacia áreas suburbanas. La reinversión en las áreas centrales del centro incluye desarrollos de uso mixto y sistemas de transporte nuevos o mejorados. Con una revitalización exitosa viene la gentrificación con valores inmobiliarios e impuestos más altos, y el éxodo de las personas con ingresos más bajos. [17] [18]
La revitalización exitosa de una ciudad no se puede lograr únicamente con megaproyectos (edificios emblemáticos, estadios u otros esfuerzos de desarrollo concentrados similares), sino que "debe ser multifacética y abarcar mejoras en los entornos físicos de las ciudades, sus bases económicas y las condiciones sociales y económicas de sus residentes".
— Mallach y Brachman 2013
Como cualquier herramienta económica, el TIF tiene sus inconvenientes. Organizaciones como la Municipal Officials for Redevelopment Reform (MORR) suelen celebrar conferencias periódicas sobre los abusos en la reurbanización, así como organizaciones locales como la 33 Ward Working Families de Chicago. [19] [20]
La ciudad de Chicago , en el condado de Cook, Illinois , tiene una cantidad significativa de distritos TIF y se ha convertido en un lugar privilegiado para examinar los beneficios y desventajas de los distritos TIF. La ciudad administra 131 distritos con ingresos fiscales por un total de más de $500 millones para 2006. [32] Lori Healey , designada comisionada del departamento de Planificación y Desarrollo de la ciudad en 2005, fue fundamental en el proceso de aprobación de los distritos TIF como primera comisionada adjunta.
El Chicago Reader , un periódico alternativo de Chicago que se publica semanalmente, ha publicado artículos sobre los distritos de financiación del incremento de impuestos en Chicago y sus alrededores. Escritos por el redactor Ben Joravsky, los artículos critican los distritos de financiación del incremento de impuestos tal como se implementan en Chicago. [33]
El secretario del condado de Cook, David Orr , con el fin de brindar transparencia a los distritos de financiamiento del incremento de impuestos de Chicago y el condado de Cook, comenzó a presentar información sobre los distritos del área de Chicago en el sitio web de su oficina. [34] La información presentada incluye los ingresos TIF de la ciudad de Chicago por año, mapas de los distritos TIF de los municipios suburbanos de Chicago y el condado de Cook.
El Neighborhood Capital Budget Group de Chicago, Illinois, una organización sin fines de lucro, abogó por la participación de los residentes de la zona en los programas de capital. El grupo también investigó y analizó la expansión de los distritos TIF de Chicago. [35]
En abril de 2009, el Ayuntamiento aprobó la "Ordenanza TIF Sunshine" presentada por el concejal Scott Waguespack y el concejal Manuel Flores (en ese entonces concejal del primer distrito). La ordenanza hizo que todos los acuerdos de reurbanización TIF y sus anexos estuvieran disponibles en el sitio web de la ciudad en un formato electrónico con capacidad de búsqueda. La propuesta tenía por objeto mejorar la transparencia general de los acuerdos TIF, facilitando así una rendición de cuentas pública significativamente mayor. [36]
Según un artículo publicado en el Journal of Property Tax Assessment & Administration en 2009, el aumento del uso del TIF en Chicago dio como resultado que una "porción sustancial de la base impositiva sobre la propiedad y la superficie de terreno de Chicago" quedara absorbida por estas zonas impositivas: "el 26 por ciento de la superficie de terreno de la ciudad y casi una cuarta parte del valor total de la propiedad comercial se encuentra en distritos TIF" en 2007. El estudio señala las dificultades para establecer la eficacia del TIF. [3]
Actualmente, el segundo proyecto TIF más grande de Estados Unidos se encuentra en Albuquerque, Nuevo México : el desarrollo Mesa del Sol de 500 millones de dólares . Mesa del Sol es controvertido porque el desarrollo propuesto se construiría sobre un "terreno verde" que actualmente genera pocos ingresos fiscales y cualquier aumento de los ingresos fiscales se desviaría a un fondo de financiación de incremento de impuestos. Por lo tanto, este "incremento" dejaría a los organismos gubernamentales sin fondos del área desarrollada que son necesarios para el funcionamiento de los organismos gubernamentales.
En julio de 2014, la Autoridad de Desarrollo del Centro de Detroit anunció la financiación del TIF para el nuevo estadio de hockey de los Red Wings. El costo total del proyecto, incluidas las inversiones privadas adicionales en comercio minorista y vivienda, se estima en 650 millones de dólares, de los cuales 250 millones se financiarán mediante la captación del TIF para reembolsar los bonos exentos de impuestos a 30 años adquiridos por el Fondo Estratégico de Michigan, el brazo de desarrollo económico del estado.
En un artículo publicado en 1998 por el Instituto de Políticas Públicas de California, Michael Dardia cuestionó la suposición de las agencias de reurbanización (RDAs) que gobiernan "que la reurbanización se paga sola a través de la financiación del incremento de impuestos. La afirmación es que las RDAs "reciben cualquier aumento en los ingresos del impuesto a la propiedad (por encima de un factor de inflación del dos por ciento) en las áreas del proyecto porque su inversión en mejoras de la zona es responsable de aumentar los valores de las propiedades". [37] : ii Dardia argumentó que los ingresos del impuesto a la propiedad canalizados a la financiación del incremento de impuestos resultan en ingresos perdidos para "otras jurisdicciones locales: el condado, las escuelas y los distritos especiales" [37] y si las RDAs "no son en gran parte responsables del aumento de los valores de las propiedades, esas jurisdicciones están, en efecto, subsidiando la reurbanización, sin poder decir cómo se utilizan los ingresos". [37]
En el año fiscal 1994-1995 (el año más reciente para el que hay cifras disponibles), las agencias de reurbanización (RDA) recibieron el 8 por ciento de los ingresos por impuestos a la propiedad recaudados en el estado de California, lo que ascendió a 1.500 millones de dólares. Se trata de ingresos que, de no haber existido las RDA, habrían ido a parar a otras agencias públicas, como el estado y los condados.
—Michael Dardia 1998
El 6 de diciembre de 2010, el gobernador Arnold Schwarzenegger emitió una emergencia fiscal [38] que fue reafirmada por el gobernador Jerry Brown en diciembre de 2011 para subrayar "la necesidad de una acción legislativa inmediata para abordar el enorme déficit presupuestario de California". El gobernador Brown promulgó medidas para estabilizar la financiación escolar reduciendo o eliminando el desvío de los impuestos a la propiedad del sector público, incluidos los distritos escolares, a las RDA. Se aprobó una nueva legislación, incluida la Ley de la Asamblea 26 y la Ley de la Asamblea 27, que condujo a la eliminación de las casi 400 agencias de reurbanización de California, deteniendo así el desvío de los ingresos del impuesto a la propiedad de la financiación pública. Las RDA apelaron la decisión, sin embargo, finalmente fueron eliminadas. [9] El estado reintrodujo la opción de financiación mediante incremento de impuestos para la financiación de las Autoridades de Revitalización e Inversión Comunitaria (CRIA) en 2015, siendo estas últimas autoridades creadas por los gobiernos locales para crear o mejorar la infraestructura y crear o preservar viviendas asequibles para hogares de ingresos bajos y moderados. [11] [12] Los Distritos de Financiamiento de Infraestructura Mejorada (EIFD, por sus siglas en inglés) en el estado también se financian mediante un bono de incremento de impuestos y sus propósitos son en gran medida similares, aunque los requisitos de uso y los proyectos cubiertos son algo diferentes. [13]
En 2009, SunCal Companies, un desarrollador con sede en Irvine, California, presentó una iniciativa de votación que incorporaba un plan de reurbanización para la antigua Estación Aérea Naval de Alameda y un plan financiero basado en parte en aproximadamente $200 millones de dólares en financiamiento de incremento de impuestos para pagar servicios públicos. SunCal estructuró la iniciativa de modo que la provisión de servicios públicos dependiera de la recepción de financiamiento de incremento de impuestos y de la creación de un distrito de instalaciones comunitarias (Mello-Roos), que impondría un impuesto especial (adicional) a los propietarios de propiedades dentro del desarrollo. [39] Dado que el Ayuntamiento de Alameda no extendió el Acuerdo de Negociación Exclusiva con Suncal, este proyecto no avanzará. En California, la Ley de Reurbanización Comunitaria rige el uso de financiamiento de incremento de impuestos por parte de agencias públicas. [40]
En 2002, los economistas del Departamento de Economía de la Universidad Estatal de Iowa afirmaron que "los contribuyentes existentes, sus jefes de familia, sus asalariados y sus jubilados están subsidiando agresivamente el crecimiento empresarial y la población" de las zonas designadas TIF en Iowa. [41]
Los TIF se establecieron en Wisconsin en 1975. En 2001, los críticos argumentaron que los TIF apoyaban a los desarrolladores para que desarrollaran en espacios verdes, citando un informe de 2000 de 1.000 Amigos de Wisconsin que afirmaba que el 45% de los distritos de financiamiento incremental de impuestos se utilizaban para desarrollar terrenos de espacios abiertos. [42] [43]
Entre 1995 y 2005, los contribuyentes de Denver pudieron obtener más de 5.000 millones de dólares en inversiones privadas al comprometerse a destinar más de 500 millones de dólares en subsidios TIF. En ese momento, los nuevos proyectos subsidiados por TIF que se estaban considerando incluían la "reurbanización del antiguo complejo Gates Rubber Factory en la I-25 y Broadway, y la realización de los ambiciosos planes de Denver para el área de Union Station en el centro de la ciudad". [2] : 6 El paisaje urbano de Denver se transformó entre 1995 y 2005 a través de proyectos subsidiados por TIF, como "la resurrección histórica" del edificio Denver Dry Goods, el hotel Adams Mark, Denver Pavilions y la tienda insignia de REI, la zona comercial Broadway Marketplace y la demolición del antiguo edificio Woolworth's, la reubicación y expansión de Elitch's en el parque de atracciones Six Flags Elitch Gardens, la reurbanización de la Base de la Fuerza Aérea Lowry y la reurbanización del antiguo aeropuerto de Stapleton, "el proyecto de relleno urbano más grande de la nación". [2] : 6
En 2005, la ciudad de Denver ya había "hipotecado más de 500 millones de dólares en ingresos fiscales futuros para pagar los subsidios TIF existentes a los desarrolladores privados" y se estaba preparando para "aumentar esa suma sustancialmente con varios proyectos TIF nuevos en los próximos cinco años". En 2005, las "desviaciones de ingresos fiscales para pagar los subsidios TIF [representaron] un costo anual de casi 30 millones de dólares para los contribuyentes de Denver, y [estaban] aumentando rápidamente". [2] : 57 En 2007, los gastos fiscales TIF en forma de ingresos fiscales no percibidos totalizaron casi "30 millones de dólares anuales, equivalentes a casi el 7% de todos los ingresos anuales del Fondo General de Denver" y en ese momento la cantidad estaba aumentando rápidamente. [2] : 6 En un estudio de 2005 se reveló a través de encuestas salariales en proyectos TIF "que los trabajos allí pagan sustancialmente menos que los salarios promedio de Denver, y entre un 14% y un 27% menos incluso que los salarios promedio para categorías ocupacionales comparables". [2] : 2
En la primera parte de una serie de tres partes, los investigadores "explicaron la historia y la mecánica del TIF, y analizaron el costo total del TIF para los contribuyentes de Denver, incluidos los costos "ocultos" de las mayores cargas de servicios públicos que los proyectos TIF no cubren". [44] En "¿Quién se beneficia de los subsidios TIF?", los investigadores "examinaron los tipos de negocios que Denver atrae a través del TIF, y las tasas de ganancias de los desarrolladores con los que Denver se asocia para hacer realidad los proyectos TIF, y la transparencia del proceso de aprobación del TIF". [45] En la tercera parte del estudio, los investigadores examinaron "la calidad y la asequibilidad de la vivienda en los proyectos subsidiados por el TIF". [2] : 2
Las ciudades utilizan el TIF para financiar infraestructura pública , adquisición de tierras, demolición , servicios públicos y costos de planificación, y otras mejoras que incluyen expansión y reparación de alcantarillado , trabajos en aceras y bordillos , drenaje pluvial, control de tráfico, construcción y expansión de calles, alumbrado público , suministro de agua, paisajismo , mejoras de parques, remediación ambiental, construcción y reparación de puentes y estructuras de estacionamiento .
La legislación estatal habilitante otorga a los gobiernos locales la autoridad para designar distritos de financiamiento del incremento de impuestos. El distrito suele durar 20 años, o tiempo suficiente para pagar los bonos emitidos para financiar las mejoras. Si bien los acuerdos varían, es común que un gobierno municipal asuma el papel administrativo y tome decisiones sobre cómo y dónde se aplica la herramienta. [46]
La mayoría de las jurisdicciones sólo permiten la emisión de bonos en función de una parte (normalmente limitada al 50%) del aumento previsto de los ingresos fiscales. Por ejemplo, si se prevé un incremento fiscal anual de 5.000.000 dólares en un proyecto de desarrollo, que cubriría los costes de financiación de un bono de 50.000.000 dólares, normalmente sólo se permitiría un bono de 25.000.000 dólares. Si el proyecto tiene un éxito moderado, esto significaría que una buena parte de los ingresos fiscales anuales previstos (en este caso, más de 2.000.000 dólares) se destinarían a otros fines públicos distintos del pago del bono.
En 2015, las principales ciudades canadienses ya habían implementado impuestos para la revitalización comunitaria (CRL), el término utilizado para los TIF en Canadá. [4]
En abril de 2012, se propuso que el gobierno de Alberta cambiara las regulaciones para que el Impuesto de Revitalización Comunitaria (CRL) pudiera aplicarse a los costos de remediación "incurridos por un desarrollador privado". [47] : 18
Actualmente, la CRL no permite que el impuesto se utilice para cubrir los costos de remediación en que incurra un promotor privado. Si bien la CRL es un enfoque bastante integral que no se utiliza ampliamente, se sugiere que un cambio en la reglamentación para permitir que el impuesto se aplique a los costos de remediación brindaría un incentivo para la reurbanización de zonas industriales abandonadas en las circunstancias aplicables.
— 13 de abril de 2012 Grupo de trabajo de reurbanización de zonas industriales abandonadas de Alberta
La Calgary Municipal Land Corporation (CMLC), una subsidiaria independiente de la ciudad de Calgary, establecida en 2007 para revisar el uso de la tierra en el pedazo de tierra que durante mucho tiempo estuvo abandonado en el centro este del centro a lo largo del río Bow [48], utilizó una CRL para desarrollar Downtown East Village, lo que convirtió a Calgary en la primera ciudad canadiense en utilizar la CRL. [4] La CMLC "comprometió aproximadamente 357 millones de dólares canadienses para la infraestructura y el desarrollo de East Village" y afirma que "ha atraído 2400 millones de dólares canadienses de desarrollo planificado que se espera que devuelva 725 millones de dólares canadienses de ingresos a la CRL". [4] La zona de impuestos designada para la CRL del Distrito Rivers es más amplia que la del East Village, lo que la hace financieramente sólida ya que recauda impuestos durante veinte años sobre su edificio principal, la torre Bow de 58 pisos, y de los desarrollos en el cercano Victoria Park (Calgary). [28]
En una entrevista con el Calgary Sun en febrero de 2015, Michael Brown, presidente y director ejecutivo de la CRL, dijo que estaban estudiando una CRL [28] para el desarrollo del West Village similar a la utilizada para financiar la remediación del East Village. En agosto, se propuso el complejo deportivo CalgaryNEXT como un posible punto de apoyo a la zona de impuestos. Los políticos locales expresaron su preocupación por el modelo de financiación, que proponía que la ciudad aportaría entre 440 y 690 millones de dólares del coste proyectado, la mayor parte del cual solo se recuperaría en un largo período de tiempo. [49] El alcalde Naheed Nenshi comentó que uno de los numerosos desafíos a la propuesta de CalgaryNEXT era el requisito de un impuesto de revitalización de la comunidad, junto con la necesidad de una contribución de tierras por parte de la ciudad, "y de inversiones significativas en infraestructura para hacer del West Village una comunidad completa y vibrante". [50] Edmonton, Alberta, está creando una CRL para revitalizar el centro de la ciudad con un proyecto de desarrollo masivo que incluye un nuevo estadio, el desarrollo de un parque y mejoras, incluidas las alcantarillas, que suman aproximadamente 500 millones de dólares canadienses. [4] La ciudad espera "generar aproximadamente 941 millones de dólares en ingresos en un escenario de crecimiento medio". [4]
A partir de 2015, el alcalde de Toronto, John Tory, planea crear una zona de impuestos para financiar un proyecto de línea ferroviaria de superficie SmartTrack de 2.700 millones de dólares canadienses que se extenderá por 53 kilómetros. [4]
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