La reurbanización es cualquier construcción nueva en un sitio que tiene usos preexistentes. Representa un proceso de usos urbanísticos del suelo para revitalizar el tejido físico, económico y social del espacio urbano . [1]
Las variaciones sobre la reurbanización incluyen:
Los proyectos de reurbanización pueden ser pequeños o grandes, desde un solo edificio hasta vecindarios completamente nuevos o proyectos de "nueva ciudad en ciudad".
La reurbanización también se refiere a los estatutos estatales y federales que otorgan a las ciudades y condados la autoridad para establecer agencias de reurbanización y a las agencias la autoridad para atacar los problemas de decadencia urbana. Las herramientas fundamentales de una agencia de reurbanización incluyen la autoridad para adquirir bienes inmuebles, el poder de dominio eminente, para desarrollar y vender propiedades sin licitación y la autoridad y responsabilidad de reubicar a las personas que tengan intereses en la propiedad adquirida por la agencia. El financiamiento de tales operaciones podría provenir de subvenciones gubernamentales, préstamos de gobiernos federales o estatales y venta de bonos y de financiamiento de incrementos impositivos .
Otros términos que a veces se utilizan para describir la reurbanización incluyen renovación urbana (revitalización urbana). Si bien los esfuerzos descritos como revitalización urbana a menudo implican reurbanización, no siempre implican reurbanización, ya que no siempre implican la demolición de estructuras existentes, sino que pueden describir la rehabilitación de edificios existentes u otras iniciativas de mejora del vecindario.
Un nuevo ejemplo de otras iniciativas de mejora de barrios es el mecanismo de financiación asociado con el deterioro urbano de la calidad del aire con alta huella de carbono . El proyecto de ley AB811 de la Asamblea es la respuesta del estado de California para financiar la energía renovable y permite a las ciudades elaborar sus propios planes de acción de sostenibilidad. Estos planes de acción de vanguardia necesitan una estructura de financiación; que puede surgir fácilmente a través de la financiación de la reurbanización.
Algunos proyectos y programas de reurbanización han sido increíblemente controvertidos, incluido el programa de Renovación Urbana en los Estados Unidos a mediados del siglo XX o el programa de regeneración urbana en Gran Bretaña. La controversia generalmente resulta del uso de la expropiación , de objeciones al cambio de uso o aumentos de densidad e intensidad en el sitio o del desacuerdo sobre el uso apropiado de los fondos de los contribuyentes para pagar algún elemento del proyecto. La reurbanización urbana en Estados Unidos ha sido controvertida porque puede desplazar a los residentes pobres y de clase media baja, transfiriendo a menudo sus tierras y viviendas a los promotores de forma gratuita o a un precio inferior al valor de mercado. Esto se hace con la condición de que el promotor utilice ese terreno para construir nuevos desarrollos comerciales y residenciales.
Los residentes desplazados por la reurbanización a menudo reciben una compensación insuficiente [2] y algunos (en particular, los inquilinos mensuales y los propietarios de negocios) no reciben compensación alguna. Históricamente, las agencias de reurbanización han estado comprando muchas propiedades en áreas de reurbanización a precios inferiores al valor justo de mercado, o incluso por debajo de las cifras de tasación de las propias agencias, porque las personas desplazadas a menudo desconocen sus derechos legales y carecen de la voluntad y los fondos para montar una adecuada Defensa jurídica en un juicio de valoración. [ cita necesaria ] Quienes lo hacen suelen recuperar más en compensación de lo que ofrecen las agencias de reurbanización.
La controversia sobre el uso indebido del dominio eminente para la reurbanización alcanzó un clímax a raíz de la decisión de 2005 de la Corte Suprema de los Estados Unidos en Kelo v. City of New London , que dictaminó que los beneficios generales que una comunidad disfrutaba del crecimiento económico calificaban a los planes privados de reurbanización como una opción permisible. " uso público " según la Cláusula de Expropiación de la Quinta Enmienda . [3] La decisión de Kelo fue ampliamente denunciada y sigue siendo objeto de severas críticas. En varios estados se han promulgado o introducido leyes correctivas para restringir el uso del dominio eminente para el desarrollo privado.
La remodelación de campos de golf , también conocida como conversión de campos de golf, es un nicho inmobiliario en el que los inversores compran campos de golf en mal estado. A continuación, los inversores subdividen el campo de golf en parcelas de terreno individuales. Luego revenden los terrenos a los constructores, o construyen sobre ellos y luego los revenden a compradores de viviendas residenciales. Este proceso generalmente se realiza con la asistencia de un corredor de bienes raíces .
El principal desafío de este nicho son las dificultades que enfrentan los inversores a la hora de solicitar una variación a las ciudades. [4]
América del norte:
Europa:
Asia:
Centroamérica:
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