Una escritura es un documento legal que se firma y se entrega, especialmente en relación con la propiedad de bienes o derechos legales. Específicamente, en el derecho consuetudinario , una escritura es cualquier instrumento legal por escrito que transmite, afirma o confirma un interés , derecho o propiedad y que se firma, atestigua, se entrega y, en algunas jurisdicciones , se sella . Se asocia comúnmente con la transferencia ( transferencia de propiedad ) del título de propiedad . La escritura tiene una mayor presunción de validez y es menos refutable que un instrumento firmado por la parte de la escritura. Una escritura puede ser unilateral o bilateral. Las escrituras incluyen transferencias , comisiones , licencias , patentes , diplomas y poderes condicionales si se ejecutan como escrituras. La escritura es el descendiente moderno de la carta medieval , y se cree que la entrega reemplaza simbólicamente la antigua ceremonia de librea de seisin . [1]
La frase tradicional firmado, sellado y entregado se refiere a la práctica de usar sellos; sin embargo, los testigos que dan fe han reemplazado a los sellos hasta cierto punto. Los acuerdos bajo sello también se denominan contratos por escritura o especialidad ; en los Estados Unidos, una especialidad es ejecutable sin contraprestación . [2] En algunas jurisdicciones, las especialidades tienen un período de limitación de responsabilidad del doble del de un contrato simple y permiten que un tercero beneficiario haga cumplir una promesa en la escritura, superando así la doctrina de prividad . [3] Las especialidades, como forma de contrato, son bilaterales y, por lo tanto, se pueden distinguir de los pactos , que, al estar también bajo sello, son promesas unilaterales.
En derecho consuetudinario , para ser válida y ejecutable, una escritura debe cumplir varios requisitos:
Según la legislación de Inglaterra y Gales , una escritura puede entregarse o gestionarse de otra manera de una de tres maneras:
Las escrituras entregadas incondicionalmente son irrevocables. [5]
El artículo 46(2) de la Ley de Sociedades del Reino Unido de 2006 establece que se presume que un documento ejecutado como escritura por una sociedad se entrega en el momento de su ejecución, pero esta presunción puede ser refutada si se prueba una intención contraria. [6]
Las condiciones asociadas a la aceptación de una escritura se conocen como pactos . Una escritura con sangría o contrato de emisión [7] es una ejecutada en dos o más partes según el número de partes, que anteriormente se separaban cortando en una línea curva o con sangría conocida como quirógrafo. [8] Una escritura de votación es una ejecutada en una parte, por una de las partes, que tiene el borde dentado o cortado uniformemente, e incluye concesiones y nombramientos simples.
En la transferencia de bienes inmuebles, una escritura transfiere la propiedad del antiguo propietario (el otorgante) al nuevo propietario (el cesionario), y puede incluir varias garantías . El nombre preciso y la naturaleza de estas garantías difieren según la jurisdicción. Sin embargo, a menudo, las diferencias básicas entre ellas son el grado en que el otorgante garantiza el título. El otorgante puede dar una garantía general de título contra cualquier reclamo, o la garantía puede limitarse solo a los reclamos que ocurrieron después de que el otorgante obtuvo el inmueble. El último tipo de escritura generalmente se conoce como escritura de garantía especial . Si bien una escritura de garantía general se usaba normalmente para ventas y transferencias de bienes raíces residenciales, las escrituras de garantía especial son cada vez más comunes y se usan más comúnmente en transacciones comerciales.
Un tercer tipo de escritura, conocida como escritura de compraventa , implica que el otorgante tiene el derecho de transferir el título pero no ofrece garantías contra gravámenes. Este tipo de escritura es la más utilizada por funcionarios judiciales o fiduciarios que poseen la propiedad por la fuerza de la ley en lugar de por el título, como las propiedades embargadas por impuestos impagos y vendidas en una subasta judicial , o un albacea .
Una denominada escritura de renuncia en realidad no es (en la mayoría de las jurisdicciones) una escritura en absoluto: es en realidad una renuncia a los derechos de la persona que la firma sobre la propiedad.
En algunas jurisdicciones, se utiliza una escritura de fideicomiso como alternativa a una hipoteca . [9] Una escritura de fideicomiso no se utiliza para transferir la propiedad directamente. Se utiliza comúnmente en algunos estados (California, por ejemplo) para transferir el título de una tierra a un "fideicomisario", generalmente un fideicomiso o una compañía de títulos, que conserva el título como garantía ("en depósito en garantía ") para un préstamo. Cuando se paga el préstamo, el título se transfiere al prestatario mediante el registro de una liberación de la obligación, y la propiedad contingente del fideicomisario se extingue. De lo contrario, en caso de incumplimiento, el fideicomisario liquidará la propiedad con una nueva escritura y compensará la pérdida del prestamista con las ganancias.
Sanad , también escrito como sunnud , era una escritura otorgada a los gobernantes de los estados principescos nativos de la India británica que los confirmaba en su posición gobernante a cambio de su lealtad al Raj británico .
Dado que la extinción de la línea de sangre real sería motivo de anexión de un principado por parte de los británicos, [11] a algunos gobernantes también se les concedieron sanads de adopción. Concebidos como una recompensa por la lealtad al gobierno británico en la India, especialmente después de la rebelión india de 1857 , tales escrituras dieron al gobernante el derecho de adoptar herederos elegidos de las familias nobles locales en caso de falta de descendencia directa. [12] Entre los gobernantes a los que se les concedieron sanads de adopción, cabe mencionar a Takht Singh , Jaswant Singh de Bharatpur , así como a los gobernantes del estado de Nagod , el estado de Samthar y los Chaube Jagirs .
Las cláusulas principales de una escritura de compraventa son:
Por lo general, la transferencia de propiedad de bienes inmuebles se registra en un catastro en el Reino Unido. En la mayor parte de los Estados Unidos, las escrituras deben presentarse al registrador de escrituras , que actúa como catastro, para su registro. Una escritura no registrada puede ser una prueba válida de propiedad entre las partes, pero puede no tener efecto sobre las reclamaciones de terceros hasta que se divulgue o registre. Una ley local puede prescribir un período después del cual las escrituras no registradas se vuelven nulas con respecto a terceros, al menos en lo que respecta a los actos intermedios.
La transferencia de propiedad también puede realizarse mediante escrituras que se transfieran en caso de fallecimiento, como cuando una propiedad se encuentra en posesión de un patrimonio concurrente, como en el caso de "copropietarios con derecho de supervivencia" (JTWROS, por sus siglas en inglés) o "propietarios en su totalidad". En cada caso, el título de propiedad pasa de inmediato y automáticamente al (a los) sobreviviente(s) designado(s) tras el fallecimiento del(de los) otro(s) inquilino(s).
En la mayoría de los estados, la propiedad conjunta con derecho de supervivencia requiere que todos los propietarios tengan intereses iguales en la propiedad, lo que significa que, en caso de venta o partición de la propiedad, todos los propietarios recibirían una distribución igualitaria de las ganancias.
La copropiedad también puede ser entre copropietarios (TIC). En algunos estados, se presume que la copropiedad es entre copropietarios, a menos que las partes estén casadas y la escritura así lo indique o la escritura establezca copropietarios con derecho de supervivencia. Al morir, la parte del difunto pasa a su patrimonio.
El usufructo vitalicio es el derecho a usar, poseer y disfrutar de la propiedad durante un período de tiempo medido por la vida natural de una o más personas. Cuando todos los usufructuarios vitalicios mueren, el usufructuario remanente tiene pleno derecho de propiedad.
Cuando las escrituras se toman como copropietarios con derechos de supervivencia (JTWROS) o copropietarios en común (TIC), cualquier copropietario puede presentar una petición de partición para disolver la relación de arrendamiento. Los titulares de escrituras JTWROS siempre toman la propiedad en partes iguales; por lo tanto, si la sociedad se disuelve mediante la partición, las ganancias deben distribuirse equitativamente entre todos los copropietarios sin tener en cuenta cuánto contribuyó cada copropietario al precio de compra de la propiedad. No se permitirían créditos por contribuciones en exceso al precio de compra. Por ejemplo, si A y B son copropietarios de la propiedad como JTWROS y A contribuyó con el 80% del precio de compra, A y B seguirían recibiendo distribuciones iguales en la partición. Por otro lado, a los titulares de escrituras TIC se les puede otorgar en la partición un crédito por contribuciones desiguales al precio de compra. Durante cualquiera de las particiones, se pueden otorgar créditos a cualquier copropietario que pueda haber contribuido en exceso de su parte a los gastos de la propiedad después de tomar la escritura de la propiedad. Se pueden permitir créditos para servicios públicos y mantenimiento; Sin embargo, no se permitirán créditos por mejoras a menos que éstas realmente agreguen valor sustancial a la propiedad.
En Estados Unidos, el indulto del presidente se consideraba un acto de fe y, por lo tanto, debía ser aceptado por el beneficiario. Esto hizo que fuera imposible conceder un indulto póstumo. Sin embargo, en el caso de Henry Ossian Flipper , esta visión cambió cuando el presidente Bill Clinton lo indultó en 1999.
En Alemania existe un "registro de la propiedad". Los títulos de propiedad son documentos que demuestran la propiedad, así como los derechos, obligaciones o hipotecas sobre la propiedad. Desde aproximadamente el año 2000, se exige el registro obligatorio de todas las propiedades hipotecadas o transferidas. Los detalles de los derechos, obligaciones y cláusulas a los que se hace referencia en los títulos se transferirán al registro, un contrato que describe la propiedad de la propiedad.
La principal diferencia entre una escritura y un contrato es que la escritura generalmente la firma una sola persona o parte. Algunos ejemplos de escritura son las escrituras de separación de bienes para crear gravámenes sobre bienes muebles a favor de bancos o instituciones financieras, etc.
El nombre de un acuerdo sugiere que debe haber al menos dos partes que lo firmen o aprueben. Algunos ejemplos de acuerdos son los acuerdos de compraventa, los acuerdos de préstamo, etc.
En el derecho consuetudinario, la propiedad se demostraba mediante una cadena ininterrumpida de títulos de propiedad. El sistema de títulos Torrens es una forma alternativa de demostrar la propiedad. Introducido por primera vez en Australia del Sur en 1858 por Sir Robert Torrens y adoptado más tarde por los demás estados australianos y otros países, la propiedad según el título Torrens se demuestra mediante la posesión de un certificado de título y la correspondiente inscripción en el registro de la propiedad. Este sistema elimina los riesgos asociados con las escrituras no registradas y las transacciones fraudulentas o incorrectas. Es mucho más fácil y barato de administrar, lo que reduce los costos de transacción. Algunas propiedades australianas aún se transmiten mediante una cadena de títulos de propiedad (normalmente propiedades que han pertenecido a la misma familia desde el siglo XIX) y a menudo se las denomina escrituras del "viejo sistema".
Una escritura que se registra, pero que no está conectada a la cadena de títulos de la propiedad, se llama escritura no oficial . Una escritura no oficial no proporciona un aviso constructivo a los compradores posteriores de la propiedad, porque no se puede esperar razonablemente que los compradores posteriores de buena fe localicen la escritura mientras investigan la cadena de títulos de la propiedad. Haupt ha declarado que
Debido a que la búsqueda de títulos se basa en los índices de otorgante/cesionario, es posible que no se descubra una escritura aunque esté registrada. "Ejemplo: Atwood vende su tierra a Burns, pero Burns no registra su escritura. Burns luego vende la tierra a Cooper, y Cooper registra su escritura. Pero debido a que la escritura anterior (la escritura de Atwood a Burns) no estaba registrada, la escritura de Cooper está fuera de la cadena de títulos. En una búsqueda de títulos, alguien que busque el nombre de Atwood en el índice de otorgantes no encontrará ninguna indicación de que Atwood haya transferido la propiedad, y nada conducirá al investigador a la escritura de Cooper". Una escritura que está fuera de la cadena de títulos se llama escritura salvaje. La regla general es que un comprador posterior no se considera que tenga conocimiento constructivo de una escritura salvaje. En el ejemplo, el título de Cooper no está protegido contra compradores posteriores de buena fe. Supongamos que Atwood vendiera fraudulentamente la misma propiedad a otra persona, Dunn. Un tribunal dictaminaría que Dunn tiene el título de propiedad, no Cooper. [14]
Un acto salvaje se ha descrito como un acto "ejecutado por un extraño al título registrado colgado en el aire como el ataúd de Mahoma". [15] Mahoma es una ortografía arcaica de Muhammad . Existe una leyenda que dice que el ataúd del profeta Mahoma estaba suspendido sin soporte visible del techo de su tumba, al igual que un acto salvaje simplemente cuelga allí, sin tocar la cadena del título. [16]
La tecnología blockchain ha surgido con el potencial de innovar y respaldar la función de las escrituras en contextos específicos. Por diseño, las cadenas de bloques contienen un libro de contabilidad inmutable de transacciones, que registra las transferencias de información entre usuarios. Dentro de este sistema, se puede crear un tipo particular de objeto transferible, conocido como token no fungible (NFT) . Estos NFT son únicos, verificables y están protegidos contra la manipulación arbitraria, gracias a la naturaleza inmutable de la cadena de bloques. Al incorporar metadatos (información adicional incrustada en el objeto), los NFT se pueden adaptar para hacer referencia y representar una amplia gama de activos tanto en el mundo digital como en el físico. La inmutabilidad de la cadena de bloques, la prueba de transferencia y la transparencia de los datos (la información en la cadena de bloques generalmente está disponible públicamente para su visualización) brindan funciones similares a las de un notario, como garantizar la integridad y la permanencia de los registros. Sin embargo, es importante reconocer que no replica el alcance completo de la autoridad legal y la verificación personal que generalmente se asocian con los servicios notariales. Sin embargo, existen propuestas para desarrollar aún más la infraestructura blockchain, ampliando potencialmente su uso como mecanismo notarial en ciertas aplicaciones. [17]
El Colegio de Abogados del Estado de Nueva York ha declarado que la tecnología blockchain se puede emplear "para guardar y proteger registros de escrituras de propiedad" [18]. John Morton, abogado de Pillsbury Winthrop Shaw Pittman, dijo a la revista Fortune que los NFT "funcionan "en muchos aspectos exactamente como lo haría una escritura en las transacciones inmobiliarias" [19].
Si bien casos como las ventas de casas en Carolina del Sur y Florida han demostrado la aplicación práctica de los NFT que funcionan como escrituras de propiedad en el sector inmobiliario, el marco legal que rodea a estas transacciones sigue en un estado de desarrollo. Hasta el momento, el uso de blockchain y NFT para cumplir un propósito similar al de una escritura, como en el sector inmobiliario, opera en una zona gris legal, sin estatutos legales directos que respalden o regulen explícitamente este método de transferencia de propiedad. Este campo emergente continúa evolucionando, con expertos legales, partes interesadas de la industria y legisladores que examinan las implicaciones y la posible necesidad de medidas regulatorias. El futuro de los NFT como escritura o vehículo similar de derechos de propiedad, por lo tanto, representa una intersección dinámica de tecnología, ley y derechos de propiedad, que justifica una observación y un estudio minuciosos a medida que avanza. [20]
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