En general, una renuncia es una renuncia formal a un derecho legal contra otra persona o a un derecho sobre una tierra. [1] Una persona que renuncia renuncia o cede un derecho sobre algún derecho legal o transfiere un interés legal sobre una tierra. [2] Originalmente un concepto de derecho consuetudinario que se remonta a la Inglaterra medieval, la expresión en los tiempos modernos se limita principalmente al derecho norteamericano, donde a menudo se refiere específicamente a una transferencia de propiedad o algún otro interés en una propiedad inmobiliaria . [3]
Comúnmente, las renuncias se utilizan en situaciones en las que un otorgante transfiere cualquier interés que tenga en una propiedad a un receptor (el cesionario ) pero sin ofrecer ninguna garantía en cuanto al alcance de ese interés. [4] Incluso puede que no haya garantía de que el otorgante sea el propietario de la propiedad o tenga algún interés legal en ella. Las situaciones específicas en las que una definición precisa del interés del otorgante (si lo hubiera) puede ser innecesaria incluyen la propiedad transferida como obsequio, a un miembro de la familia o a una entidad comercial. Otro uso típico es cuando hubo una cesión previa que está bajo alguna duda, y una cesión posterior "renuncia" a la misma propiedad al mismo cesionario, en términos que perfeccionan el posible defecto (sin admitir que el defecto existe, y sin garantía de que el otorgante tenga algún interés residual para transferir).
El instrumento legal mediante el cual se efectúa la transferencia puede conocerse como escritura de renuncia o acuerdo de renuncia . [3] Los detalles del instrumento en sí y las circunstancias típicas de uso varían según el estado de EE. UU.
El concepto de renuncia de derechos en derecho consuetudinario se remonta a la Inglaterra medieval. [6] Su propósito era proporcionar una manera sencilla para que un arrendatario u otra persona en posesión real de una tierra adquiriera derechos adicionales sobre ella de otra persona. [6] Por ejemplo, un arrendatario en posesión podría adquirir un dominio absoluto sobre la tierra de un terrateniente superior, como un propietario absoluto . En tal caso, el uso de la renuncia de derechos eludía el proceso de varios pasos en el que el arrendatario tenía que ceder formalmente la posesión al propietario absoluto original, simplemente para que se le volviera a conceder la posesión mediante feoffment como propietario absoluto por derecho propio. [6]
Es posible que en un principio la renuncia fuera una transacción oral, pero hacia el siglo XIII ya era necesario un documento formal sellado o un registro judicial. [6] Un ejemplo temprano famoso es la renuncia de Canterbury de 1189, por la que Ricardo I revocó el Tratado de Falaise y transfirió sus derechos sobre Escocia a Guillermo el León .
En la mayoría de las transacciones inmobiliarias entre partes independientes , como la venta de una casa, es normal que el vendedor o el otorgante garanticen que realmente son los propietarios de la propiedad o del interés en ella que pretenden transferir. Pero una escritura de cesión no contiene tal garantía, y el cesionario solo tiene derecho al interés que el otorgante realmente posea en ese momento. [7] De hecho, la escritura de cesión puede no ofrecer al cesionario garantía alguna, ni siquiera en cuanto al estado del título de propiedad (propiedad), [8] y puede que no haya garantía alguna de que el otorgante posea algún interés en la propiedad. [9]
Debido a la falta de garantía, las escrituras de renuncia se utilizan con mayor frecuencia en situaciones específicas en las que no es necesaria una definición precisa del interés del otorgante, como cuando la propiedad se transfiere como regalo, a un miembro de la familia o a una entidad comercial. [7] Por ejemplo, cuando un cónyuge va a adquirir la casa conyugal como parte de un acuerdo de divorcio, el otro cónyuge puede transferir su interés completo de manera rápida y económica a través de una escritura de renuncia. [10] Una escritura de renuncia también se puede utilizar para transferir el título de una propiedad a un comprador después de una subasta de ejecución hipotecaria . Por lo general, una escritura de este tipo no garantizará que el título de propiedad esté libre y claro , y depende del cesionario verificar que la propiedad no esté sujeta a ningún gravamen legal . [11]
El uso varía según el estado y, en Massachusetts, las escrituras de renuncia incluyen garantías legales (similares a las “escrituras de garantía especial” en otros estados) y son la norma en lugar de la excepción. [12]
La ejecución de una escritura de renuncia es relativamente sencilla y puede requerir poco más que la firma de las partes. Algunos estados exigen que la escritura sea certificada ante notario o reconocida ante un notario. [4] Algunos estados permiten un jurat , también conocido como verificación bajo juramento o afirmación , en el que el declarante jura la veracidad del contenido del documento y firma el documento ante el notario. [13]