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1540 Broadway

1540 Broadway , anteriormente Bertelsmann Building , es un edificio de oficinas de 44 pisos en Times Square , en el barrio Theater District de Manhattan, en la ciudad de Nueva York . Diseñado por David Childs de Skidmore, Owings & Merrill (SOM), el edificio fue desarrollado por Broadway State Partners, una empresa conjunta entre Bruce Eichner y VMS Development. 1540 Broadway ocupa un sitio delimitado por Broadway al oeste, 45th Street al sur y 46th Street al norte. Originalmente recibió el nombre de su inquilino principal, la empresa de medios alemana Bertelsmann . El edificio está dividido en dos unidades de propiedad: HSBC y Edge Funds Advisors poseen los pisos de oficinas, mientras que Vornado Realty Trust posee el espacio comercial en la base.

El edificio 1540 Broadway consta de una base baja, así como de una sección de torre que mide 223 m (733 pies) hasta su aguja. Una "proa" que sobresale hacia afuera se extiende desde el lado occidental del edificio. La fachada está diseñada con grandes letreros en la base, con una entrada de oficina principal en la calle 45. Los pisos superiores contienen una fachada de vidrio azul y verde con montantes de aluminio verticales. Hay un pasaje público y aproximadamente 14 000 m² (150 000 pies² ) de espacio comercial en la base; el espacio comercial originalmente estaba destinado a ser parte de un centro comercial de cinco pisos que nunca se inauguró. El sótano anteriormente contenía una sala de cine de cuatro pantallas, mientras que los pisos superiores contienen 80 000 m² (860 000 pies² ) de oficinas.

Broadway State Partners había desarrollado 1540 Broadway en el sitio del Teatro Estatal de Loew y varios otros edificios. Helmut Jahn inicialmente propuso una oficina de uso mixto, hotel y edificio comercial en el sitio, aunque Childs posteriormente trazó planes para un edificio de oficinas con tiendas minoristas en su base. El trabajo comenzó en 1988 y el edificio se completó en 1990, pero estuvo completamente vacío durante los siguientes tres años. Bertelsmann compró el edificio en quiebra en 1992 y trasladó su sede allí, abriendo varias tiendas minoristas a fines de la década de 1990. El Grupo Paramount compró el edificio en 2004, revendiendo las oficinas dos años después a Equity Office Properties y las tiendas a Vornado. Las oficinas fueron revendidas posteriormente a Harry B. Macklowe en 2007, Deutsche Bank en 2008 y CBRE Group en 2009; HSBC y Edge adquirieron las oficinas en una venta en dos partes en 2010 y 2011.

Sitio

1540 Broadway se encuentra en el lado este de Broadway , a lo largo de Times Square entre la calle 45 ( George Abbott Way ) al sur y la calle 46 al norte, en el barrio de Midtown Manhattan de la ciudad de Nueva York . [3] [4] El terreno de forma irregular cubre 38,700 pies cuadrados (3,600 m 2 ), con un frente de 180 pies (55 m) en Broadway y una profundidad de 186,06 pies (57 m). El edificio envuelve otra estructura en la esquina noroeste, y la sección del edificio en la calle 46 se extiende más al este que la parte en la calle 45. El extremo norte del edificio da a Duffy Square . [4]

El área circundante es parte del Distrito Teatral de Manhattan y contiene muchos teatros de Broadway . [3] En la misma cuadra se encuentran el Teatro Lyceum , la Escuela Secundaria Jacqueline Kennedy Onassis para Carreras Internacionales y la Torre Americas al este. Otros edificios cercanos incluyen el Hotel Edison y el Teatro Lunt-Fontanne al noroeste; TSX Broadway , los teatros Palace y Embassy y el edificio I. Miller al norte; 1530 Broadway , el Teatro Hudson y el hotel Millennium Times Square New York al sur; One Astor Plaza al suroeste; y el hotel New York Marriott Marquis al oeste. [4]

El sitio anteriormente contenía el Teatro Estatal de Loew , construido en 1921 en la dirección 1540 Broadway. [5] [6] El Teatro Estatal de Loew había estado alojado dentro de un edificio de oficinas de 17 pisos antes de su demolición en 1987. [6] [7] El diseño del antiguo teatro había complementado el del Teatro Lyceum, un teatro de Broadway , inmediatamente al este. [8] El sitio también había contenido varios edificios más pequeños, [5] incluido un centro de reclutamiento de Organizaciones de Servicios Unidos (USO). [9]

Arquitectura

El edificio 1540 Broadway fue diseñado por Skidmore, Owings & Merrill (SOM), [3] [1] con David Childs de SOM como socio a cargo del proyecto. [10] [11] Fue desarrollado por Bruce Eichner de Eichner Properties en colaboración con la firma VMS Development con sede en Chicago. [7] [12] El edificio tiene 42 pisos y cuatro sótanos. Mide 223 m (733 pies) hasta su aguja. [1] [2] El piso superior tiene 172 m (564 pies) de alto, mientras que el techo tiene 176 m (578 pies) de alto. [1] El conglomerado de entretenimiento alemán Bertelsmann originalmente ocupaba la mayor parte del espacio. [13] [14]

Forma y fachada

Vista de 1540 Broadway desde el nivel del suelo, con la torre a la izquierda y la fachada de vidrio a la derecha

La base de Broadway de 1540 mide 60 pies (18 m) [15] o 62 pies (19 m) de alto. [16] por encima de los cuales hay múltiples retranqueos . La masa del edificio contiene una proyección en forma de proa en su extremo occidental, frente a Broadway. [15] [16] Aunque esta proa se planeó inicialmente como un letrero en una pequeña sección del edificio, finalmente se instaló a lo largo de toda la altura del edificio. El concepto de un letrero en forma de proa luego se cambió a un marco de metal esquelético, luego a un espacio de oficina utilizable. [16] En la parte superior de la proa hay una aguja de metal con un marco, [15] [17] que se extiende 100 pies (30 m) [17] o 157 pies (48 m) de alto. [18] La aguja estaba influenciada por motivos deconstructivistas , [18] [16] lo que llevó a Childs a comentar: "¡Hemos prendido la pajarita!", una referencia a la ubicación del edificio cerca del centro de Times Square, con su forma de pajarita. [19] El diseño del marco esquelético también evocaba el marco de los grandes carteles publicitarios de Times Square. [18] [20]

La fachada del edificio fue originalmente planeada para contener 16.000 pies cuadrados (1.500 m2 ) de señales electrónicas, que consistían en 12.000 pies cuadrados (1.100 m2 ) de señales tridimensionales y 4.000 pies cuadrados (370 m2 ) de señales planas. [21] Tal como se construyó, la base del edificio contenía 13.000 pies cuadrados (1.200 m2 ) de señalización, así como una señal electrónica de 25 pies de alto (7,6 m) en el medio del atrio. [15] Cuando se inauguró el edificio, tenía una pantalla Qlinn de 34 por 65 pies (10 por 20 m) en uno de sus retranqueos; la pantalla incluía 84.000 cubos giratorios con caras rojas, verdes, blancas y azules. [22] Los primeros planes para el edificio habían requerido que se montara un gran reloj en la base. [23] En 2013, se instaló en el edificio un cartel LED de 12 x 22 m (41 x 72 pies). [24]

La entrada principal a las oficinas del piso superior y a la galería peatonal de la planta baja del edificio se encuentra en la calle 45, donde un dosel plateado se extiende a lo largo de tres tramos . El tramo más occidental conduce a la galería peatonal, mientras que el tramo central conduce al vestíbulo de oficinas. [25] La parte superior de la entrada principal está alineada con la cornisa del vecino Teatro Lyceum. [20] Originalmente, había una gran entrada en Broadway para un centro comercial. [21] [15]

Según Childs, los pisos superiores del edificio debían parecer "brillantes y estridentes" desde Broadway, mientras que las fachadas de las calles 45 y 46 debían dar una apariencia corporativa más discreta. [21] [16] La fachada está hecha principalmente de vidrio con montantes de aluminio verticales . [16] [20] La fachada principal de la sección de la torre está hecha de vidrio azul, que contiene montantes que están al ras de la superficie de la fachada. [15] [26] En la calle 46, la torre está revestida en gran parte de vidrio verde, con montantes plateados y enjutas blancas horizontales . [18] [20] [15] La sección de vidrio verde en la calle 46 se eleva 25 pisos antes de retroceder hacia la sección principal de vidrio azul. [18] La fachada de vidrio azul también contiene varias secciones rectangulares de revestimiento de vidrio verde, que están empotradas dentro de la pared principal de vidrio azul. [18] [20] [27]

Interior

Base

Entrada al vestíbulo de la oficina, con una ventana de travesaño sobre las puertas y una marquesina de acero frente a la puerta.
Entrada al vestíbulo de la oficina

Una galería peatonal entre las calles 46 y 45 está incluida en la base del 1540 Broadway. [15] [25] Fue construida como una "conexión de bloque a bloque" bajo el Special Midtown District, creado en 1982. [28] El pasaje está a 100 pies (30 m) al este de Broadway y tiene 3012 pies cuadrados (279,8 m 2 ) de área de piso. La galería contiene vitrinas y escaparates en la pared occidental, mientras que su extremo norte está al aire libre y bajo un dosel. La galería está directamente frente al pasaje del Millennium Times Square hacia el sur. [25] Junto a la galería está el vestíbulo de la oficina, decorado en mármol verde y gris. [17] Cuando Bertelsmann era dueño del edificio, el vestíbulo contenía un tríptico de vidrio grabado de 9 pies de alto (2,7 m) de Elvis Presley , una copia de un tríptico más grande que la subsidiaria de Bertelsmann, RCA Records , había donado a la mansión Graceland de Presley . [29] BNK Architects también diseñó una pantalla multimedia para Bertelsmann en el vestíbulo. [30]

La base contenía un atrio comercial que cubría 150.000 pies cuadrados (14.000 m2 ) , incluidos 65.000 pies cuadrados (6.000 m2 ) de escaparates. [21] El espacio se conectaba con el pasillo peatonal que atravesaba el bloque. [15] El espacio se planeó originalmente como un centro comercial de seis niveles, que nunca se abrió debido a déficits financieros. [11] [31] Si el centro comercial hubiera abierto como estaba previsto, habría habido hasta 50 tiendas, incluida una tienda Musicland de 12.000 pies cuadrados (1.100 m2 ) . [32] Habría habido restaurantes en los dos niveles más altos, así como boutiques y tiendas en los tres niveles inferiores. [17] El interior del centro comercial habría contenido una pared semicircular con un letrero electrónico de 120 pies (37 m) de ancho y 90 pies (27 m) de alto. [11] [33] [34] En el sótano se construiría un aparcamiento y una sala de cine. [17] [35] El centro comercial también se diseñó con motivos deconstructivos, como pilares cuadrados que se transformaron en columnas redondas en los niveles superiores, escaleras mecánicas con paneles de vidrio que mostraban la maquinaria interior y un quiosco que, desde algunos ángulos, parecía un núcleo de acero inoxidable. [20]

El espacio comercial fue ocupado finalmente por un Virgin Megastore de 75 000 pies cuadrados (7000 m2 ) desde 1996 hasta 2009. [36] [37] diseñado por Bibliowicz Nelligan Kriegel. [38] La tienda ocupaba cuatro niveles, [39] con un departamento de libros en el segundo sótano; departamentos de jazz y música clásica en el primer sótano; rock, R&B y productos de Virgin en el primer piso; y una cafetería en el entrepiso. [32] Una cabina de venta de boletos de avión de Virgin Atlantic lindaba con la tienda. [40] Otros 35 000 pies cuadrados (3300 m2 ) en el primer, segundo y tercer piso fueron ocupados por el Official All Star Café , que tenía 650 asientos más un bar de 250 asientos; [32] [39] el restaurante servía "comida de estadio". [41] El cine del sótano, operado por Sony Loews de 1996 a 2006, tenía cuatro pantallas [34] [42] y podía albergar a 1.400 personas. [32] [39] Una Disney Store de 20.000 pies cuadrados (1.900 m 2 ) abrió dentro del antiguo espacio de Virgin Megastore en 2010, [43] [44] junto con un Forever 21 de 90.000 pies cuadrados (8.400 m 2 ) que abarca cuatro niveles. [45] [46] Los inquilinos en el espacio comercial a partir de 2022 incluyen a Disney, Forever 21 y Sunglass Hut . [47]

Oficinas

El edificio también fue planeado con 850.000 pies cuadrados (79.000 m2 ) de espacio de oficinas. [42] Los pisos inferiores están diseñados con áreas de piso de 26.500 pies cuadrados (2.460 m2 ) cada uno, mientras que los pisos de la torre son tan pequeños como 17.500 pies cuadrados (1.630 m2 ) . [17] Swanke Hayden Connell Architects diseñó los interiores de las oficinas de Bertelsmann. [48] Cada una de las divisiones musicales de Bertelsmann estaba situada en un piso con un diseño que iba "de moderno a sobrio". [49] La distancia entre las losas del piso de cada piso es de 13 pies (4,0 m). [50] Además, el espacio en dos pisos se reservó como una "incubadora" para empresas extranjeras que desearan comenzar a operar en la ciudad de Nueva York. [49]

En 2009, el entonces propietario CBRE Group convirtió el octavo piso en un espacio de servicios para inquilinos con un centro de conferencias, conserjería, servicio de catering y sala de fitness. [51] El piso de servicios está oculto detrás de algunas de las cerchas y letreros exteriores de Times Square. [52] [50] Se realizaron más mejoras en el piso de servicios en 2019, cuando Gensler lo remodeló. El piso de servicios renovado incluye un gimnasio, barista, un pequeño salón de comidas, un salón para inquilinos y tres salas de reuniones. [50] El piso de servicios se llama Stage 8 y contiene motivos de diseño y una combinación de colores que pretenden recordar a los teatros de Broadway cercanos. [52]

Historia

El Distrito Teatral de Times Square se había convertido en un distrito comercial después de la Segunda Guerra Mundial. [53] No obstante, hubo relativamente pocos desarrollos grandes allí a mediados del siglo XX. Entre 1958 y 1983, solo se desarrollaron doce edificios con al menos 100,000 pies cuadrados (9,300 m 2 ) de espacio en el área de 114 cuadras entre la Sexta Avenida , Times Square, la Octava Avenida y Columbus Circle . [54] 1540 Broadway se propuso en la década de 1980, cuando había una gran demanda de espacio para oficinas en la ciudad de Nueva York. En ese momento, Bruce Eichner había adquirido experiencia en el desarrollo de residencias de piedra rojiza, apartamentos en condominio y el rascacielos de uso mixto CitySpire . [55]

Desarrollo

Planificación

En enero de 1986, Broadway State Partners, una empresa conjunta entre Bruce Eichner y VMS Development, estaba adquiriendo terrenos en el lado este de Broadway entre las calles 45 y 46 para una torre de tiendas y oficinas. Eichner dijo: "Vamos a tener el edificio más innovador, más atractivo y de aspecto más interesante de Broadway". [56] El mes siguiente, Eichner adquirió Loew's State, con planes de construir un complejo de uso mixto en el sitio. [6] [9] El proceso implicó comprar los 45 inquilinos del teatro, algunos de los cuales tenían contratos de arrendamiento a largo plazo. Para adquirir cuatro parcelas adicionales en el centro de la cuadra, Eichner tuvo que encontrar las identidades de cada persona que había tenido el título de estas propiedades desde 1870. [21] En diciembre de 1986, el gobierno de los Estados Unidos informó a Eichner y a VMS que no podía reubicar el centro de reclutamiento de la USO en el sitio dentro del período de 90 días dado en su notificación de desalojo. [9] Sin embargo, la USO logró encontrar un espacio temporal en dos meses. [57] Al año siguiente, Eichner y VMS estaban negociando con el propietario final del terreno, que dudaba en vender. [58] El proceso de adquisición tomó más de un año. [21]

La fachada de vidrio con dibujos en azul oscuro y azul claro del edificio, vista desde la calle 45. El Teatro Lyceum, un pequeño edificio de piedra con una decoración ornamentada, está junto al 1540 de Broadway.
Visto desde al lado del Teatro Liceo

El edificio fue conocido durante la planificación inicial como Broadway State Building. [12] Fue un desarrollo especulativo , ya que no se había construido con el compromiso de un inquilino de oficina específico. [59] [60] Inicialmente, Helmut Jahn (que había diseñado CitySpire para Eichner [61] ) habría diseñado 1540 Broadway. [7] [62] El desarrollo debía contener 58, [7] 59, [63] o 60 pisos, [9] con un atrio comercial, un estacionamiento, una sala de cine de cuatro pantallas, espacio de oficina y 600 habitaciones de hotel en 900,000 pies cuadrados (84,000 m 2 ). [7] [63] La estructura costaría $ 300 millones. [64] Se construiría sin exenciones de impuestos , a pesar de estar a dos cuadras del Proyecto de Reurbanización de la Calle 42 , donde los constructores habían creído que el nuevo desarrollo era inviable a menos que se proporcionaran exenciones de impuestos. [65] Para obtener más superficie, [66] Eichner alquiló 124.000 pies cuadrados (11.500 m 2 ) de los derechos de explotación aérea no utilizados del Teatro Lyceum a la Organización Shubert . [42]

El desarrollo de 1540 Broadway implicó varias regulaciones y acuerdos. A cambio de vender el teatro, Loews había acordado operar las salas de cine en el nuevo edificio, pero Eichner dijo que probablemente hubiera incluido cines en el proyecto independientemente de ese acuerdo. [67] Los cines contendrían un total de 1.700 asientos. [42] Cumplieron con una regulación de planificación, adoptada en 1987, que requería que los grandes desarrollos nuevos en Times Square reservaran aproximadamente el 5 por ciento de su espacio para "usos de entretenimiento". [68] [a] Para cumplir con las regulaciones que requerían grandes letreros en los edificios a lo largo de Times Square, la torre también incluiría 16.000 pies cuadrados (1.500 m 2 ) de letreros electrónicos. [21]

Construcción

A mediados de 1987, el Teatro Estatal de Loews estaba siendo demolido. Para entonces, se había planeado que la torre tuviera 44 pisos de altura, con SOM como arquitecto. [67] Las habitaciones del hotel fueron eliminadas del proyecto; Eichner dijo que las tarifas por noche por habitación tendrían que ser de al menos $200 para recibir un retorno adecuado de la inversión . [69] [70] Este cambio se produjo después de que se le informara a Eichner que un edificio de oficinas sería más barato e igual de rentable que un desarrollo de uso mixto. [11] La base estaba en su lugar en febrero de 1988, [12] momento en el que la Compañía Hahn firmó un contrato de arrendamiento para operar un centro comercial en la base de 1540 Broadway. [21] [31] Los constructores encontraron varias dificultades durante la construcción. Por ejemplo, el trabajo de cimentación causó grietas en el exterior del Teatro Lyceum, un hito designado por la ciudad de Nueva York que tuvo que ser apuntalado . Eichner también estuvo en desacuerdo con sus arquitectos sobre los materiales y el diseño, así como con la Compañía Hahn sobre una pantalla planificada en el centro comercial. [71]

En 1989 se anunció un diseño para el centro comercial, conocido como Metropolis Times Square. [33] [34] El proyecto también fue renombrado One Broadway Place, [17] a pesar del hecho de que el edificio estaba a varias millas de One Broadway y no estaba en una calle llamada Broadway Place. [72] [73] Para entonces, las tasas de vacancia en los edificios de oficinas de la ciudad de Nueva York estaban aumentando. [72] Un representante de la firma de Eichner anticipó que 1540 Broadway abriría antes de que se completaran las cuatro grandes torres de la 42nd Street Redevelopment [b] , potencialmente compitiendo con el edificio de Eichner. [59] News America Corp. estaba entre las empresas que expresaron interés en alquilar espacio en el edificio, pero finalmente no firmó un contrato de arrendamiento. [74] Al final del año, Eichner todavía no tenía inquilinos de oficinas. [72] [60] Aún así, se mostró optimista y dijo que Hahn estaba pagando por el espacio comercial casi lo mismo que un inquilino de oficinas con 200 000 pies cuadrados (19 000 m2 ) . [60] La propia Hahn estaba teniendo problemas para encontrar inquilinos para el centro comercial; después de no poder convencer al minorista de música japonés The Wave para que abriera una tienda allí, llegó a un acuerdo con Musicland. [31]

Década de 1990

Terminación e insolvencia

La "proa" del edificio, vista desde Broadway. La proa es una estructura trapezoidal de vidrio que sobresale de la fachada. Sobre ella hay una aguja de acero.
La "proa" del edificio a lo largo de Broadway

Cuando se completó el 1540 de Broadway en 1990, [75] llevaba la dirección 175 West 45th Street. [73] La finalización del edificio coincidió con el comienzo de la recesión de principios de los años 1990 , cuando el 14,5 por ciento del espacio de oficinas de Manhattan estaba vacante. [75] Además, en los años 1980 se habían desarrollado unos 9 millones de pies cuadrados (840.000 m 2 ) de espacio de oficinas en la sección occidental de Midtown, de los cuales solo la mitad se había alquilado. [76] [77] En consecuencia, el 1540 de Broadway estaba completamente vacío. [75] [78] Esto fue a pesar del hecho de que Cushman & Wakefield estaba comercializando el edificio con un alquiler base de $ 27 / pie cuadrado ($ 290 / m 2 ) y alquiler gratuito en los primeros cuatro meses de un contrato de arrendamiento. [79] El centro comercial también permaneció cerrado en marzo de 1990, [80] a pesar de que se había programado su apertura a principios de ese año. [60] El edificio ocupaba una ubicación directamente en Times Square, lo que hacía que su vacío fuera prominente. [81] Los cercanos 1585 Broadway y 750 Seventh Avenue , dos rascacielos completados casi al mismo tiempo, enfrentaron problemas similares, pero ambos estaban al menos parcialmente ocupados. [55] Newsday describió el edificio como "uno de los desastres financieros más destacados en la especulación inmobiliaria de la década de 1980". [82]

Broadway State Partners, la empresa de Eichner, había incurrido en un déficit de 50 millones de dólares, gran parte de él relacionado con los costes de adquisición. [83] Para agravar las dificultades del edificio, su patrocinador financiero, VMS, se enfrentaba a sus propios problemas de financiación. [79] [80] Un grupo dirigido por Citicorp había concedido a Eichner un préstamo hipotecario de 250 millones de dólares, [84] [85] [c] pero la hipoteca entraría en mora si VMS se retiraba. [79] Aunque Citicorp era el principal prestamista, había sindicado tres cuartas partes del préstamo a 16 prestamistas japoneses. [84] [85] En agosto de 1990, Eichner estaba intentando renegociar su hipoteca, y aproximadamente el 25 por ciento del espacio había sido comprometido. [86] Después de que las negociaciones de la hipoteca fracasaran, el edificio se declaró en quiebra, y Citicorp decidió vender el edificio en ejecución hipotecaria. [84] Un promotor había predicho que el flujo de caja del edificio sólo cubriría la mitad del coste del proyecto. [87] Hahn se retiró de su compromiso de operar el centro comercial del edificio en febrero de 1991, citando los continuos retrasos. [88]

A mediados de 1991, Bertelsmann estaba en negociaciones para arrendar entre 23.000 y 46.000 m2 (250.000 y 500.000 pies cuadrados ) . [87] La ​​empresa ocupaba el 666 de la Quinta Avenida , donde se vio obligada a pagar un precio relativamente alto de 40 dólares por pie cuadrado (430 dólares por m2 ) durante los siguientes nueve años, y el 1133 de la Avenida de las Américas, donde el alquiler era de sólo 17 dólares por pie cuadrado (180 dólares por m2 ) y expiraba en tres años. La empresa había negociado el alquiler de espacio en varios edificios, pero todos sus propietarios se opusieron a la petición de Bertelsmann de pagar el contrato de alquiler del 666 de la Quinta Avenida. [55] En julio de 1991, Eichner dijo que estaba negociando con dos inquilinos "que se comprometerían con todo o prácticamente todo el edificio". [81] El mes siguiente, Citicorp identificó un comprador potencial: Bertelsmann, que inicialmente había hecho una oferta relativamente baja de 100 millones de dólares, [84] [89] aunque Citicorp rechazó esta oferta. [84] [85] Un consultor independiente de Citicorp recordó posteriormente que el acuerdo habría permitido a Bertelsmann comprar sólo los pisos de oficinas de 1540 Broadway, dejando a Citicorp con el contrato de arrendamiento de 666 Fifth y la sección comercial vacía de 1540 Broadway. [55] Para complicar aún más las cosas, Citigroup y los 16 prestamistas japoneses tendrían que estar de acuerdo sobre cualquier acuerdo que implicara la venta del edificio. [90] Como escribió una publicación a finales de 1991: "Un cartel escrito a mano en una puerta - 'No está en uso' - podría servir como epitafio del edificio". [91]

Compra y venta al por menor de Bertelsmann

Vista de 1540 Broadway desde el extremo norte de Times Square. El edificio Actors Equity y 1552 Broadway están a la izquierda y 4 Times Square está a la derecha
1540 Broadway como se ve en el centro, con el Actors Equity Building y 1552 Broadway a la izquierda y 4 Times Square a la derecha

En marzo de 1992, Bertelsmann acordó pagar 119 millones de dólares por el edificio, menos de la mitad del valor de la hipoteca ejecutada, a cambio de 10 millones de dólares en incentivos fiscales y 1 millón de dólares en impuestos diferidos. [13] [92] [14] La venta afectó a todo el edificio, incluida la sección minorista abandonada. [55] Todo el capital invertido previamente en el proyecto fue cancelado, [83] lo que representa una pérdida total de alrededor de 200 millones de dólares. [93] Bertelsmann se comprometió a mantener a 1.750 trabajadores en el edificio durante 15 años, [13] [14] incluidos 500 puestos de trabajo que de otro modo se habrían trasladado a Chicago. [94] La empresa ocuparía alrededor de dos tercios del espacio y alquilaría el resto. [13] [14] Douglas Durst , propietario de uno de los antiguos espacios de Bertelsmann en 1133 Avenue of the Americas, se opuso a los incentivos fiscales y amenazó con demandar. [92] Sin embargo, la venta estimuló un resurgimiento de Times Square en la década de 1990, que se aceleró en 1993 cuando la firma financiera Morgan Stanley compró el cercano 1585 Broadway. [95] [96] Bertelsmann fue una de varias empresas extranjeras que habían comprado grandes cantidades de espacio de oficina en la ciudad de Nueva York, donde los valores de las propiedades por pie cuadrado tendían a ser más baratos que en otras grandes ciudades como Londres, París y Tokio. [97]

Bertelsmann planeó realizar mejoras por un valor de 50 millones de dólares, [13] incluyendo la adición de una "incubadora" de 25.000 pies cuadrados (2.300 m2 ) [13] [ 98] o 50.000 pies cuadrados (4.600 m2 ) para pequeñas empresas extranjeras. [92] A finales de 1992, el edificio estaba a punto de recuperarse del procedimiento de quiebra del Capítulo 11 interpuesto en su contra. [99] Al año siguiente, Bertelsmann ocupó todos los pisos de oficinas menos 150.000 pies cuadrados (14.000 m2 ) . 1540 Broadway, rebautizado como Edificio Bertelsmann, albergaba las sedes estadounidenses de las oficinas centrales de Bertelsmann, así como el Bertelsmann Music Group y el Bertelsmann Book Group (posteriormente Random House ). [55] El gobierno de la ciudad alquiló espacio en dos pisos para una incubadora. [49] Bertelsmann construyó salas de producción dentro del edificio, pero no agregó estudios de grabación en vivo para reemplazar los antiguos estudios de Bertelsmann Music Group en 1133 Avenue of the Americas. [100] [101] La compañía agregó dos carteles al edificio, complementando los que ya existían; el vicepresidente sénior Christopher Alpers dijo que se agregó la señalización "porque es animada y va bien con la industria del entretenimiento en la que operamos". [102]

Aunque el espacio comercial estaba vacío un año después de que Bertelsmann comprara el edificio, [55] la compañía planeó encontrar inquilinos de "calidad" para el espacio, excluyendo específicamente las salas de juegos . [103] Musicland, Tower Records y HMV se negaron a abrir una tienda en el edificio Bertelsmann, pero el ex ejecutivo de HMV Tony Hirsch trajo a Virgin Group como inquilino. [31] A fines de 1993, Virgin y Blockbuster estaban negociando el arrendamiento de algo de espacio en la base. [82] Al año siguiente, Bertelsmann anunció que se habían asegurado tres inquilinos para el atrio: Virgin Megastore, Official All Star Café y Sony Theaters, sucesor de Loews. [39] [32] GMO International fue contratada para construir los espacios comerciales. [104] El All Star Café abrió en diciembre de 1995, [105] [49] y la megatienda Virgin abrió en abril de 1996, [36] [37] junto con el cine Sony Theatres State 4 el mismo mes. [106] World Wrestling Entertainment también había intentado sin éxito abrir un local dentro del edificio Bertelsmann. [107]

En 1997, el edificio Bertelsmann valía tres veces su precio de compra original. [108] La división Random House de Bertelsmann se dividió entre 1540 Broadway y otro edificio en la calle 50. [109] [110] [111] Para consolidar el espacio de Random House, Bertelsmann planeó erigir un rascacielos en la calle 45, conectado con el edificio Bertelsmann a través de un puente iluminado con neón. Bertelsmann comenzó a negociar con el propietario del sitio, Charles B. Moss Jr., pero las negociaciones fracasaron en noviembre de 1998, [112] y la Torre Random House se construyó diez cuadras hacia el norte. [109] [110] El All Star Café tenía problemas financieros en 1999, [113] y el teatro Sony también enfrentó dificultades financieras después de que el Loews 42nd Street E Walk abriera ese año. [106] Sin embargo, la Virgin Megastore del edificio estaba recaudando millones de dólares en ganancias cada semana. [114]

Década de 2000

En 2001 se instalaron carteles electrónicos en el edificio Bertelsmann, que sustituyeron a los originales, [115] y el estudio BMG del edificio cerró ese mismo año. [116] El bufete de abogados Pillsbury Winthrop Shaw Pittman alquiló seis pisos en 2003, [117] [118] aunque no se mudó oficialmente hasta el año siguiente. [119] La empresa de servicios financieros PricewaterhouseCoopers también expresó su interés en ocupar espacio dentro del edificio. [120] Un trozo de chapa metálica se cayó del edificio Bertelsmann en abril de 2003, hiriendo a dos peatones. [121] [122] Ese junio, Bertelsmann indicó que pondría el edificio a la venta pero que seguiría ocupando el espacio. [123] [124]

Bertelsmann vendió el edificio en 2004 al Grupo Paramount por 426,5 millones de dólares, aunque Bertelsmann siguió ocupando dos quintas partes del edificio. [125] [126] En ese momento, 1540 Broadway estaba ocupado en un 75 por ciento. [126] Viacom alquiló 305.000 pies cuadrados (28.335 m 2 ) en diez plantas en 2005. [126] [127] El cine del sótano de Sony finalmente cerró a principios de 2006, [128] y los bufetes de abogados Duane Morris , Whatley Drake & Kallas y Hodgson Russ también alquilaron varios pisos ese año. [47] En julio de 2006, Paramount vendió la sección de oficinas de 1540 Broadway al fideicomiso de inversión inmobiliaria Equity Office Properties por 525,1 millones de dólares. [129] [128] Vornado Realty Trust compró simultáneamente la sección minorista, incluidos los carteles y el estacionamiento subterráneo, por 260 millones de dólares. Para entonces, las tiendas estaban ocupadas en un 60 por ciento, con Virgin y Planet Hollywood ocupando el espacio minorista, mientras que las oficinas estaban casi completamente ocupadas. [128] La marca de papel higiénico Charmin también alquiló una de las tiendas en 2006, instalando veinte baños públicos temporales para la caída de la bola de Times Square . Charmin patrocinó baños temporales nuevamente en 2007. [130] [131]

Harry B. Macklowe compró la parte de oficinas de 1540 Broadway en febrero de 2007 como parte de una transacción de $7 mil millones que involucraba seis de los otros edificios de Equity Office. [132] Macklowe valoró el edificio entre $925 millones y $950 millones. [133] [134] Obtuvo un préstamo de $7.6 mil millones para financiar las adquisiciones, que vencía en doce meses. [135] [136] Macklowe prometió personalmente $1 mil millones, así como intereses en otras doce propiedades, como garantía . [135] Para febrero de 2008, la Organización Macklowe no tenía forma de refinanciar la deuda del año anterior. [137] [138] Como tal, Macklowe entregó 1540 Broadway a su prestamista, Deutsche Bank . [134] [139] Macklowe había adquirido 1540 Broadway a $1,000/pie cuadrado ($11,000/m2 ) , pero estaba teniendo problemas para vender incluso a $400 a $450/pie cuadrado ($4,300 a $4,800/m2 ) . [133] Mientras que el edificio había estado ocupado en un 84 por ciento en 2007, [132] la tasa de ocupación había caído al 78 por ciento en dos años, y Macklowe solo había podido firmar tres contratos de arrendamiento durante ese tiempo. [133] En 2009, CBRE compró la sección de oficinas de 1540 Broadway por $355 millones, [134] [140] [141] pagando $392/pie cuadrado ($4,220/m2 ) . [133] CBRE convirtió el octavo piso en una sala de servicios y aumentó las tasas de ocupación del 78 al 85 por ciento en un año. [51] La Virgin Megastore en la base también cerró en 2009. [142] [143]

De la década de 2010 al presente

Varias tiendas minoristas en la planta baja de 1540 Broadway, vistas desde el otro lado de Broadway. Hay una tienda de conveniencia, una tienda Disney y una Forever 21 de izquierda a derecha. Arriba hay grandes carteles publicitarios.
Tiendas minoristas en la base

En 2010 se inauguró una tienda Disney dentro del antiguo espacio de Virgin Megastore, [43] [44] [144] junto con una tienda Forever 21. [45] [46] Se proyectaba que solo la tienda Forever 21 atraería a 100.000 visitantes diarios, más que la Estatua de la Libertad . [145] Adobe Inc. [47] [51] y la Agencia de Noticias Xinhua adquirieron espacio para oficinas el mismo año. [47] [146] Una empresa conjunta de Edge Fund Advisors y HSBC Alternative Investments Ltd. compró una participación del 49 por ciento en el edificio Bertelsmann a finales de 2010, pagando a CBRE 254 millones de dólares. [147] [148] Al año siguiente, Edge y HSBC compraron la participación restante del 51 por ciento por 270 millones de dólares. [149] [150] Mark Keller de Edge dijo que eligió intencionalmente comprar el edificio Bertelsmann en dos fases. Keller dijo que había estado "celoso" cuando CBRE compró el edificio a Macklowe, calificándolo de "gran transacción". [151] MetLife le dio a Edge y HSBC una hipoteca de $350 millones sobre el edificio Bertelsmann. [152] [153] Vornado alquiló el espacio comercial restante a Sunglass Hut en 2013, [154] y Vornado también hizo arreglos para que se instalara un nuevo letrero en el edificio el mismo año. [24]

En 2016, Edge refinanció 1540 Broadway con una hipoteca de $451 millones de DekaBank . [155] [156] Al año siguiente, Edge y HSBC pusieron en el mercado una participación del 48 por ciento en el edificio. [157] Los propietarios renovaron 1540 Broadway en 2019 por $40 millones. La renovación incluyó una sala de servicios en el octavo piso, nuevos ascensores, una entrada de oficina restaurada en la calle 45 y una planta de cogeneración. [50] [158] Más de 190,000 pies cuadrados (18,000 m 2 ) de espacio en los pisos 18 al 24 se renovaron en 2019, mientras que 278,000 pies cuadrados (25,800 m 2 ) en los pisos 26 al 35 se programaron para completarse dos años después. [50] Adobe amplió su espacio en 2019, [158] y la compañía farmacéutica Schrödinger firmó un contrato de arrendamiento por varios pisos en abril de 2021. [159] [160] Planet Hollywood se atrasó en su alquiler en 2018 y dejó de pagar por completo durante la pandemia de COVID-19 , lo que llevó a Vornado a demandar a Planet Hollywood en 2020. [161] La ubicación de Planet Hollywood en 1540 Broadway cerró después de que expirara su contrato de arrendamiento en agosto de 2021, dejando a Planet Hollywood sin una ubicación en la ciudad de Nueva York. [162] Edge Fund Advisors refinanció el edificio por $ 590 millones en abril de 2022, [163] [164] y Pandora trasladó su sede norteamericana al edificio ese diciembre. [165] [166]

Recepción

Durante la construcción de 1540 Broadway, Karrie Jacobs escribió que el diseño es "un edificio tan dividido entre la estética sobria de un espacio de oficinas premium y un intento de sacar provecho de la mitología de Times Square que es positivamente esquizofrénico", aunque pensó que esta cualidad se alineaba con la "locura de Times Square en sí". [16] [167] Según la revista Crain's New York , la fachada de vidrio azul y verde le dio a la torre un aspecto "a cuadros". [26] Claudia Deutsch de The New York Times describió el "tinte verde y la proa llamativa" del edificio como "resaltando su millón de pies cuadrados de volumen". [55] Eve M. Kahn de The Wall Street Journal dijo: "1540 Broadway de Skidmore Owings & Merrill [...] no puede relacionarse con sus vecinos", parte de una tendencia en la que "toda la nueva construcción del área choca violentamente" con la arquitectura existente de Times Square. [168] Kahn lamentó particularmente el espacio comercial vacío como "el más grandilocuente y ahora el más miserable" de todos los nuevos proyectos en Times Square. [168]

Cuando se terminó el 1540 de Broadway, el arquitecto y escritor Robert AM Stern describió su falta inicial de inquilinos como "una metáfora perfecta de los excesos del mercado inmobiliario en la década de 1980". [16] La quiebra del edificio llevó al periodista Jerry Adler a publicar un libro sobre el edificio en 1993, titulado High Rise: How 1,000 Men and Women Worked Around the Clock for Five Years and Lost $200 Million Building a Skyscraper . [71] [169] [170] El libro de Adler había sido posible porque, a diferencia de otros desarrolladores de edificios fallidos, Eichner y sus socios estaban dispuestos a hablar públicamente sobre el 1540 de Broadway. [71] [169] David W. Dunlap escribió sobre el libro: "Al aprender sobre las coincidencias, los accidentes y la pura casualidad que dieron forma [al 1540 de Broadway], uno se maravilla de que se haya construido algo". [71]

Véase también

Referencias

Notas

  1. ^ Cualquier desarrollo de menos de 60.000 pies cuadrados (5.600 m 2 ) estaba exento de la regla; para edificios más grandes, los primeros 50.000 pies cuadrados (4.600 m 2 ) de un desarrollo estaban exentos del cálculo de bonificación. Por ejemplo, en un edificio con 500.000 pies cuadrados (46.000 m 2 ), el cálculo de bonificación se derivó del 5 por ciento de 450.000 pies cuadrados (42.000 m 2 ), por lo que el espacio que se debía reservar para usos de entretenimiento era de 22.500 pies cuadrados (2.090 m 2 ). [68]
  2. ^ Ahora 3 Times Square , 4 Times Square , 5 Times Square y Times Square Tower
  3. ^ También citado como 280 millones de dólares. [14]

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Fuentes

Enlaces externos

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