La mayoría de los gobiernos locales en los Estados Unidos imponen un impuesto a la propiedad , también conocido como tasa de millaje , como fuente principal de ingresos . [1] Este impuesto puede imponerse sobre bienes inmuebles o bienes personales . El impuesto casi siempre se calcula como el valor justo de mercado de la propiedad, multiplicado por una tasa de tasación, multiplicado por una tasa impositiva , y generalmente es una obligación del propietario de la propiedad. Los valores son determinados por los funcionarios locales y los propietarios pueden disputarlos. Para la autoridad fiscal, una ventaja del impuesto a la propiedad sobre el impuesto a las ventas o el impuesto a la renta es que los ingresos siempre son iguales a la recaudación impositiva, a diferencia de los otros tipos de impuestos. El impuesto a la propiedad generalmente produce los ingresos necesarios para las recaudaciones impositivas de los municipios. Una desventaja para el contribuyente es que la obligación tributaria es fija, mientras que los ingresos del contribuyente no lo son.
El impuesto se administra a nivel de gobierno local. Muchos estados imponen límites a la forma en que las jurisdicciones locales pueden gravar la propiedad. Debido a que muchas propiedades están sujetas a impuestos en más de una jurisdicción local , algunos estados ofrecen un método por el cual los valores se uniformizan entre dichas jurisdicciones.
El impuesto sobre la propiedad rara vez lo calcula el propietario. El impuesto se convierte en una obligación legalmente exigible que se vincula a la propiedad en una fecha específica. La mayoría de los estados imponen impuestos similares al impuesto sobre la propiedad en el estado, y algunos estados también gravan otros tipos de propiedades comerciales.
La mayoría de las jurisdicciones por debajo del nivel estatal en los Estados Unidos imponen un impuesto sobre los intereses en bienes inmuebles (terrenos, edificios y mejoras permanentes) que se consideran, según la ley estatal, intereses de propiedad. [3] Las normas varían ampliamente según la jurisdicción. [4] Sin embargo, ciertas características son casi universales. Algunas jurisdicciones también gravan algunos tipos de bienes personales comerciales, en particular inventarios y equipos. [5] Los estados generalmente no imponen impuestos a la propiedad. [6]
Muchas jurisdicciones superpuestas pueden tener autoridad para gravar la misma propiedad. [7] Estas incluyen condados o parroquias , ciudades y/o pueblos , distritos escolares , distritos de servicios públicos y autoridades tributarias especiales que varían según el estado. Pocos estados imponen un impuesto sobre el valor de la propiedad. El impuesto se basa en el valor justo de mercado de la propiedad en cuestión y generalmente se aplica a la propiedad en una fecha específica. El propietario de la propiedad en esa fecha es responsable del impuesto. [8]
El monto del impuesto se determina anualmente en función del valor de mercado de cada propiedad en una fecha particular [9], y la mayoría de las jurisdicciones requieren redeterminaciones de valor periódicas. El impuesto se calcula como el valor de mercado determinado multiplicado por un coeficiente de tasación multiplicado por la tasa impositiva [10] . Los coeficientes de tasación y las tasas impositivas varían entre jurisdicciones y pueden variar según el tipo de propiedad dentro de una jurisdicción [11] . Los órganos legislativos de la mayoría de las jurisdicciones determinan sus coeficientes de tasación y tasas impositivas, aunque algunos estados imponen restricciones a dichas determinaciones.
Los tasadores de impuestos para jurisdicciones impositivas determinan los valores de las propiedades de diversas maneras, pero generalmente se les exige que basen dichas determinaciones en el valor justo de mercado. [12] El valor justo de mercado es el precio por el que un vendedor dispuesto e informado vendería la propiedad a un comprador dispuesto e informado, sin que ninguno de los dos esté bajo ninguna obligación de actuar. Cuando una propiedad se ha vendido recientemente entre vendedores no relacionados, dicha venta establece el valor justo de mercado. En otros casos ( es decir , la mayoría), el valor debe estimarse. Las técnicas de estimación comunes incluyen el método de ventas comparables, el método del costo depreciado y un enfoque del método de ingresos. Los propietarios de propiedades también pueden declarar un valor, que está sujeto a cambios por parte del tasador de impuestos.
Una vez determinado el valor, el tasador normalmente notifica al último propietario conocido de la propiedad sobre la determinación del valor. Dichas notificaciones pueden incluir el monto calculado del impuesto. El propietario de la propiedad puede entonces impugnar el valor. [13] Los valores de la propiedad generalmente están sujetos a revisión por parte de una junta de revisión o un organismo similar, ante el cual el propietario de la propiedad puede impugnar las determinaciones. [14]
Una vez liquidados los valores, se envían facturas o notificaciones de impuestos a los propietarios. [15] Los plazos y condiciones de pago varían ampliamente. Si el propietario de un inmueble no paga el impuesto, la jurisdicción fiscal tiene varios recursos para cobrarlo, que en muchos casos incluyen la incautación y venta de la propiedad. Los impuestos a la propiedad constituyen un gravamen sobre la propiedad al que también están sujetos los cesionarios.
Casi todas las jurisdicciones que imponen impuestos a la propiedad gravan los bienes inmuebles . [16] Esto incluye terrenos, edificios y todas las mejoras (a menudo llamadas accesorios ) que no se pueden quitar sin dañar la propiedad. [17] La propiedad gravada incluye casas, granjas, locales comerciales y la mayoría de los demás bienes inmuebles. Muchas jurisdicciones también gravan ciertos tipos de otros bienes utilizados en un negocio. La propiedad existente y ubicada en la jurisdicción en una fecha particular está sujeta a este impuesto. Esta fecha suele ser el 1 de enero de cada año, pero varía entre jurisdicciones. La propiedad propiedad de organizaciones educativas, caritativas y religiosas suele estar exenta. [18]
Las tasas impositivas varían ampliamente entre jurisdicciones. [19] Generalmente son establecidas por el organismo rector de la jurisdicción impositiva. [20] El método para determinar la tasa varía ampliamente, pero puede estar restringido por las leyes de estados particulares. El impuesto a la propiedad es probablemente la primera o segunda carga impositiva más alta para una empresa intensiva en capital, por lo que pueden estar en juego cientos de miles de dólares. [21] En algunas jurisdicciones, la propiedad se grava en función de su clasificación. La clasificación es la agrupación de propiedades en función de un uso similar. Algunos ejemplos de clasificación son la propiedad inmobiliaria residencial, comercial, industrial, vacía y deteriorada. La clasificación de la propiedad se utiliza para gravar las propiedades a diferentes tasas y para diferentes propósitos de política pública. En Washington DC, por ejemplo, la ocupación de la propiedad se incentiva gravando la propiedad residencial con un 0,85 por ciento del valor tasado, pero la propiedad residencial vacía con un 5 por ciento del valor tasado. [22]
La tasa impositiva es un porcentaje del valor tasado de la propiedad sujeta al impuesto. En algunos casos, esto se expresa como "millaje" o dólares de impuesto por cada mil dólares de valor tasado. [23]
La mayoría de las jurisdicciones imponen el impuesto sobre una parte determinada del valor justo de mercado, denominada coeficiente de valoración. [24] Este coeficiente puede variar según el tipo o el uso de la propiedad. En muchas jurisdicciones, el organismo rector de la jurisdicción impositiva puede modificar el coeficiente de valoración de un año a otro. Los cambios en la tasa impositiva o el coeficiente de valoración pueden tener el mismo efecto práctico que modificar el impuesto neto adeudado sobre una propiedad en particular.
La determinación del valor de una propiedad es un aspecto fundamental de la tributación inmobiliaria, ya que dicho valor determina el monto del impuesto a pagar. Se pueden utilizar diversas técnicas para determinar el valor. Excepto en el caso de una propiedad recientemente vendida, la valuación tiene algunos aspectos inherentemente subjetivos. Los valores pueden cambiar con el tiempo y muchos estados exigen que las jurisdicciones tributarias vuelvan a determinar los valores cada tres o cuatro años. El valor de una propiedad a menudo se determina en función del uso actual de la misma, en lugar de los usos potenciales. [25] Los valores de la propiedad se determinan en una fecha de valuación particular para cada jurisdicción, que varía ampliamente.
Los propietarios de bienes pueden hacer una declaración del valor de sus propiedades a una autoridad fiscal. Esto suele denominarse rendición. [26] La autoridad fiscal puede aceptar este valor o hacer su propia determinación del valor. Las determinaciones del valor las realiza generalmente un tasador fiscal para la autoridad fiscal. Algunos estados exigen que se determinen valores uniformes para cada propiedad en particular.
Los valores de las propiedades se basan generalmente en el valor justo de mercado de la propiedad en la fecha de tasación. El valor justo de mercado se ha definido como el precio que un comprador voluntario e informado pagaría a un vendedor voluntario e informado no relacionado, en el que ninguna de las partes está obligada a actuar. La venta de la propiedad en particular entre personas no relacionadas generalmente establece de manera concluyente el valor justo de mercado en la fecha de venta. Por lo tanto, una venta reciente de la misma propiedad proporciona una buena evidencia del valor de mercado. Cuando no ha habido una venta reciente, se deben utilizar otras técnicas para determinar el valor de mercado.
Muchas jurisdicciones imponen impuestos sobre un valor que es solo una parte del valor de mercado. Este valor tasado es el valor de mercado multiplicado por un coeficiente de tasación. [27] Los coeficientes de tasación suelen ser fijados por las jurisdicciones impositivas locales. Sin embargo, algunos estados imponen restricciones a los coeficientes de tasación utilizados por las jurisdicciones impositivas dentro del estado. [27] Algunas de estas restricciones varían según el tipo o uso de la propiedad, y pueden variar según la jurisdicción dentro del estado. Algunos estados imponen restricciones a la tasa a la que puede aumentar el valor tasado. [28]
Muchos estados exigen que las distintas jurisdicciones que gravan la misma propiedad utilicen el mismo valor de mercado. [29] Generalmente, dichos estados cuentan con una junta de compensación o un organismo similar para determinar los valores en casos de disputas entre jurisdicciones. [30]
Los evaluadores de impuestos pueden utilizar una variedad de técnicas para determinar el valor de una propiedad que no se haya vendido recientemente. [25] Determinar qué técnica utilizar y cómo aplicarla implica inherentemente un criterio.
Los valores pueden determinarse en función de las ventas recientes de propiedades comparables. [31] El valor de la mayoría de las viviendas suele determinarse en función de las ventas de viviendas comparables en el área inmediata. Puede ser necesario realizar ajustes de valoración para lograr la comparabilidad. Entre los factores que se consideran para determinar si una propiedad es comparable se encuentran:
Cuando no se dispone de ventas recientes de propiedades comparables, se puede utilizar un enfoque basado en el costo. En este enfoque, el costo original o de reemplazo de una propiedad se reduce mediante una provisión por disminución de valor (depreciación) de las mejoras. [27] En algunas jurisdicciones, el monto de la depreciación puede estar limitado por ley. Cuando se utiliza el costo original, se puede ajustar por inflación o aumentos o disminuciones en el costo de construcción de las mejoras. El costo de reemplazo se puede determinar mediante estimaciones de los costos de construcción.
Se puede utilizar una valoración alternativa para propiedades que generan ingresos basada en conceptos económicos. Utilizando el método de ingresos, el valor se determina en función de los valores actuales y los flujos de ingresos esperados de la propiedad. [27] La selección de una tasa de descuento adecuada para determinar los valores actuales es un factor de juicio clave que influye en la valoración según este método.
La mayoría de las jurisdicciones tributarias establecen que los bienes utilizados de diversas maneras están sujetos a procedimientos especiales de valoración. [32] Esto se aplica comúnmente a los bienes utilizados para la agricultura, la silvicultura u otros usos comunes en la jurisdicción. Algunas jurisdicciones valoran los bienes según su "uso más elevado y mejor", y algunas de ellas establecen excepciones para las viviendas o las tierras agrícolas. [33] Las cuestiones de valoración especial varían ampliamente entre jurisdicciones.
Todas las jurisdicciones tributarias reconocen que los valores de la propiedad pueden cambiar con el tiempo. Por lo tanto, los valores deben volver a determinarse periódicamente. Muchos estados y localidades exigen que el valor de la propiedad se vuelva a determinar en intervalos de tres o cuatro años. [34] Dicha revaluación puede seguir los principios de valuación antes mencionados o puede utilizar técnicas de valuación masiva.
Algunas jurisdicciones han establecido límites sobre cuánto pueden aumentarse los valores de las propiedades de un año a otro a los efectos del impuesto a la propiedad. [35] Estos límites pueden aplicarse anualmente o de forma acumulativa, según las normas de la jurisdicción.
El proceso de tasación varía ampliamente según la jurisdicción en cuanto a procedimiento y plazos. En muchos estados, el proceso de tasación y cobro puede considerarse un proceso de dos años, en el que los valores se determinan en el primer año y los impuestos se tasan y pagan en el segundo. [36] La mayoría de las jurisdicciones alientan a los propietarios a declarar el valor de sus propiedades al comienzo del proceso de tasación. Los propietarios de propiedades en todas las jurisdicciones tienen derecho a apelar las determinaciones de la autoridad fiscal, pero dichos derechos varían ampliamente.
Las jurisdicciones que imponen impuestos sobre la propiedad encargan uniformemente a un funcionario la tarea de determinar el valor de la propiedad sujeta al impuesto por la jurisdicción. [37] Este funcionario puede ser un empleado o contratista del gobierno que aplica los impuestos, y generalmente se lo denomina asesor fiscal en la mayoría de las jurisdicciones. Algunas jurisdicciones que aplican impuestos pueden compartir un asesor fiscal común para algunas o todas las propiedades dentro de las jurisdicciones, especialmente cuando las jurisdicciones se superponen.
Una vez determinado el valor, los tasadores fiscales suelen estar obligados a notificar al propietario o propietarios de la propiedad el valor determinado. [38] Los procedimientos varían según la jurisdicción. En Luisiana, no se requiere una notificación formal; en su lugar, el tasador "abre" los libros para permitir que los propietarios de la propiedad vean las valoraciones. [39] Texas y algunas otras jurisdicciones también exigen que la notificación incluya elementos muy específicos, y dicha notificación puede abarcar varias jurisdicciones fiscales. Algunas jurisdicciones establecen que la notificación se realiza mediante la publicación de una lista de propiedades y valores en un periódico local. [40]
En algunas jurisdicciones, dicha notificación solo se exige si el valor aumenta en más de un determinado porcentaje. En algunas jurisdicciones, la notificación del valor también puede constituir una factura o evaluación fiscal. Por lo general, la notificación al propietario inicia el período limitado durante el cual el propietario puede impugnar el valor.
Los propietarios de bienes casi siempre tienen derecho a discutir las valoraciones con el tasador, y tales discusiones pueden resultar en cambios en la valoración del tasador. [41] Muchas jurisdicciones prevén una revisión de las determinaciones de valor. Dicha revisión suele ser realizada por una junta de revisión, a menudo compuesta por residentes de la jurisdicción que no están asociados de otra manera con el gobierno de la jurisdicción. [42] Además, algunas jurisdicciones y algunos estados prevén organismos de revisión adicionales. [43]
Casi todas las jurisdicciones prevén un mecanismo para impugnar la determinación del valor realizada por el tasador. Dichos mecanismos varían ampliamente. [44]
Todas las jurisdicciones que aplican impuestos a la propiedad deben permitir que los propietarios recurran a los tribunales para impugnar la valuación y los impuestos. [45] Los procedimientos para presentar una apelación judicial varían ampliamente. Algunas jurisdicciones prohíben la apelación judicial hasta que se agoten las apelaciones administrativas. Algunas permiten el arbitraje vinculante. [46]
El impuesto se recauda a la tasa impositiva y la tasa de evaluación aplicables para el año. [47] Las jurisdicciones impositivas recaudan impuestos sobre la propiedad después de una determinación preliminar o final del valor. Los impuestos sobre la propiedad en los Estados Unidos generalmente se deben pagar solo si la jurisdicción impositiva ha recaudado o facturado el impuesto. La forma de recaudación o facturación varía, pero a menudo se realiza enviando una factura de impuestos por correo al propietario de la propiedad o a la compañía hipotecaria. [48]
Las jurisdicciones fiscales ofrecen una amplia variedad de métodos que un propietario puede utilizar para reducir los impuestos. Casi todas las jurisdicciones ofrecen una exención de vivienda familiar que reduce el valor imponible, y por lo tanto el impuesto, de la vivienda de una persona. [49] Muchas ofrecen exenciones adicionales para veteranos. [50] Las jurisdicciones fiscales también pueden ofrecer exenciones totales o parciales temporales o permanentes de los impuestos a la propiedad, a menudo como un incentivo para que una empresa en particular ubique sus instalaciones dentro de la jurisdicción. [51] Algunas jurisdicciones ofrecen amplias exenciones de los impuestos a la propiedad para las empresas ubicadas dentro de ciertas áreas, como las zonas empresariales . [52]
La exención de impuestos a la propiedad más grande es la exención para organizaciones sin fines de lucro registradas; los 50 estados eximen completamente a estas organizaciones de los impuestos a la propiedad estatales y locales, y un estudio de 2009 estima que los ingresos fiscales perdidos por la exención varían entreEntre 17.000 y 32.000 millones de dólares al año. [53]
Las exenciones pueden ser bastante sustanciales. Sólo en la ciudad de Nueva York, un estudio de la Oficina Independiente de Presupuesto concluyó que las instituciones religiosas habrían pagado 627 millones de dólares al año sin esas exenciones; todos los grupos exentos evitaron pagar un total de 13.000 millones de dólares en el año fiscal de 2012 (del 1 de julio de 2011 al 30 de junio de 2012). [54]
El momento y la forma de pago de los impuestos sobre la propiedad varían ampliamente. [55] En muchas jurisdicciones, los impuestos sobre la propiedad deben pagarse en un solo pago antes del 1 de enero. Muchas jurisdicciones prevén el pago en múltiples cuotas. [56] En algunas jurisdicciones, el primer pago de la cuota se basa en el impuesto del año anterior. El pago generalmente se requiere en efectivo o con cheque entregado o enviado por correo a la jurisdicción fiscal.
Los impuestos sobre la propiedad generalmente se aplican a la propiedad; es decir, se convierten en un gravamen sobre la propiedad que los propietarios actuales y futuros deben satisfacer. [57] Este embargo, o gravamen, generalmente ocurre automáticamente sin ninguna acción adicional de la autoridad tributaria. [57] El gravamen generalmente se elimina automáticamente al pagar el impuesto.
Si el impuesto no se paga dentro de un período de tiempo específico (incluyendo intereses adicionales, multas y costos), se realiza una venta de impuestos , que puede resultar en 1) la venta real de una propiedad, o 2) un gravamen vendido a un tercero, quien (después de otro período de tiempo específico) puede tomar medidas para reclamar la propiedad, o forzar una venta posterior para redimir el gravamen.
El gravamen fiscal se vincula a la propiedad [58] en una fecha específica, generalmente la fecha en que la obligación tributaria se vuelve exigible. [59] Esta fecha, conocida como fecha de embargo , varía según el estado y, en algunos estados, según la jurisdicción local.
Si el propietario de un inmueble no paga el impuesto en la fecha de vencimiento, la autoridad fiscal puede imponer multas e intereses. [60] El monto, el momento y los procedimientos varían ampliamente. Por lo general, la multa y los intereses se pueden hacer cumplir de la misma manera que el impuesto y se aplican a la propiedad.
Cuando el propietario de la propiedad no paga los impuestos, la autoridad fiscal puede actuar para hacer cumplir su derecho de retención. Los procedimientos de ejecución varían según el estado. En algunos estados, la autoridad fiscal puede vender el derecho de retención a un tercero, que puede entonces intentar cobrarlo. [61] En la mayoría de los estados, la autoridad fiscal puede embargar la propiedad y ofrecerla a la venta, generalmente en una subasta pública. [58] En algunos estados, los derechos adquiridos en dicha venta pueden ser limitados.
Los impuestos sobre la propiedad generalmente son administrados por separado por cada jurisdicción que los impone, [12] aunque algunas jurisdicciones pueden compartir una administración común de impuestos sobre la propiedad. A menudo, la administración de los impuestos se lleva a cabo desde las oficinas administrativas de la jurisdicción impositiva (por ejemplo, el ayuntamiento). La forma y la organización varían ampliamente.
La mayoría de las jurisdicciones tributarias denominan tasadores a los funcionarios encargados de determinar los valores de las propiedades, tasar y recaudar los impuestos sobre la propiedad. Los tasadores pueden ser elegidos, designados, contratados o contratados, según las normas de la jurisdicción, que pueden variar dentro de un estado. Los tasadores pueden o no estar involucrados en la recaudación de impuestos. [62] En algunos estados, se exige que los tasadores de impuestos aprueben ciertos exámenes de certificación y/o tengan un cierto nivel mínimo de experiencia en tasación de propiedades. [12] Las jurisdicciones más grandes emplean personal a tiempo completo en la oficina de tasadores de impuestos, mientras que las jurisdicciones pequeñas pueden contratar solo a una persona a tiempo parcial para toda la función de tasador de impuestos.
Los impuestos sobre la propiedad, como todos los impuestos en los Estados Unidos, están sujetos a restricciones en virtud de las constituciones de los Estados Unidos y de los estados aplicables. La Constitución de los Estados Unidos contiene tres disposiciones relevantes: límites a los impuestos directos federales , una regla de protección igualitaria y las disposiciones sobre privilegios e inmunidades . [63] Casi todas las constituciones estatales imponen reglas de uniformidad e igualdad. La mayoría de las constituciones estatales también imponen otras restricciones, que varían ampliamente.
En general, el gobierno federal tiene prohibido imponer impuestos directos a menos que dichos impuestos se entreguen a los estados en proporción a la población. Por lo tanto, no se han impuesto impuestos sobre la propiedad ad valorem a nivel federal.
Los estados deben otorgar a los residentes de otros estados protección igual a la de los contribuyentes.
Las constituciones estatales limitan la autoridad fiscal dentro del estado, incluidos los gobiernos locales. Por lo general, estas constituciones exigen que los impuestos a la propiedad se evalúen de manera uniforme o igualitaria. Si bien muchos estados permiten diferentes tasas de impuestos entre jurisdicciones fiscales, la mayoría prohíbe que la misma jurisdicción aplique diferentes tasas a diferentes contribuyentes. Estas disposiciones generalmente se han interpretado en el sentido de que el método de valoración y tasación debe ser consistente de un gobierno local a otro. Algunos tribunales estatales han sostenido que este requisito de uniformidad e igualdad no impide la concesión de créditos fiscales individualizados (como exenciones e incentivos). Algunos estados permiten que se valoren diferentes clases de propiedad (en contraposición a diferentes clases de contribuyentes) utilizando diferentes índices de tasación. En muchos estados, las disposiciones de uniformidad e igualdad se aplican solo a los impuestos a la propiedad, lo que genera importantes problemas de clasificación. [63] [ página necesaria ]
Muchas de estas cláusulas de uniformidad surgieron en la era anterior a la Guerra Civil, en el sur de los Estados Unidos. El historiador Robin Einhorn sostiene que estas cláusulas fueron diseñadas para garantizar que las personas esclavizadas no fueran gravadas con una tasa más alta que otras formas de propiedad. [64]
Los impuestos sobre la propiedad en los Estados Unidos se originaron durante la época colonial. [65] En 1796, los gobiernos estatales y locales de catorce de los quince estados gravaban la tierra, pero sólo cuatro gravaban el inventario (existencias en circulación). Delaware no gravaba la propiedad, sino más bien los ingresos que ésta generaba. En algunos estados, "toda la propiedad, con algunas excepciones, estaba gravada; en otros, se nombraban objetos específicos. La tierra se gravaba en un estado según la cantidad, en otro según la calidad y en un tercero no se gravaba en absoluto. La responsabilidad de la evaluación y recaudación de impuestos en algunos casos recaía en el propio estado; en otros, en los condados o municipios". Vermont y Carolina del Norte gravaban la tierra en función de la cantidad, mientras que Nueva York y Rhode Island lo hacían en función del valor. Connecticut gravaba la tierra en función del tipo de uso. Los procedimientos variaban ampliamente. [66]
Durante el período que va desde 1796 hasta la Guerra Civil , se desarrolló un principio unificador: "la imposición de impuestos sobre todos los bienes, muebles e inmuebles, visibles e invisibles, o reales y personales, como decimos en Estados Unidos, a una tasa uniforme". [67] Durante este período, los impuestos sobre la propiedad comenzaron a evaluarse en función del valor. Esto se introdujo como requisito en muchas constituciones estatales.
Después de la Guerra Civil, los bienes intangibles, incluidas las acciones corporativas, adquirieron una importancia mucho mayor. A las jurisdicciones tributarias les resultó difícil encontrar y gravar este tipo de bienes. Esta tendencia llevó a la introducción de alternativas al impuesto sobre la propiedad (como los impuestos sobre la renta y sobre las ventas ) a nivel estatal. [16] Los impuestos sobre la propiedad siguieron siendo una fuente importante de ingresos gubernamentales por debajo del nivel estatal.
Los tiempos difíciles durante la Gran Depresión llevaron a altas tasas de morosidad y redujeron los ingresos por impuestos a la propiedad. [68] También durante la década de 1900, muchas jurisdicciones comenzaron a eximir ciertas propiedades de impuestos. Muchas jurisdicciones eximieron las casas de los veteranos de guerra. Después de la Segunda Guerra Mundial , algunos estados reemplazaron las exenciones con disposiciones de "disyuntor" que limitaban los aumentos en el valor de las residencias.
Diversos factores económicos han llevado a iniciativas de los contribuyentes en varios estados para limitar el impuesto a la propiedad. La Proposición 13 de California (1978) modificó la Constitución de California para limitar los impuestos a la propiedad agregados al 1% del "valor total en efectivo de dicha propiedad". También limitó el aumento del valor tasado de la propiedad inmobiliaria a un factor de inflación que se limitó al 2% anual.
Existen numerosas cuestiones de política relacionadas con el impuesto sobre la propiedad, entre ellas:
A pesar de estos problemas, muchos aspectos del impuesto a la propiedad y la dependencia de los gobiernos locales de éste como principal fuente de ingresos han permanecido prácticamente iguales desde los tiempos coloniales.
En ausencia de políticas de planificación urbana, el impuesto a la propiedad inmobiliaria altera los incentivos para el desarrollo del suelo, lo que a su vez afecta los patrones de uso del mismo. Una de las principales preocupaciones es si fomenta o no la expansión urbana .
El valor de mercado de los bienes inmuebles no urbanizados refleja el uso actual de la propiedad, así como su potencial de desarrollo. A medida que una ciudad se expande, los terrenos relativamente baratos y no urbanizados (como granjas, ranchos, parques de conservación privados, etc.) aumentan de valor a medida que las áreas vecinas se desarrollan para convertirlas en unidades comerciales, industriales o residenciales. Esto aumenta el valor del terreno, lo que aumenta el impuesto a la propiedad que se debe pagar por los terrenos agrícolas, pero no aumenta la cantidad de ingresos por superficie de terreno disponible para el propietario. Esto, junto con un precio de venta más alto, aumenta el incentivo para alquilar o vender terrenos agrícolas a los desarrolladores. Por otro lado, un propietario que desarrolla una parcela debe pagar a partir de entonces un impuesto más alto, basado en el valor de las mejoras. Esto hace que el desarrollo sea menos atractivo de lo que sería de otra manera. En general, estos efectos resultan en un desarrollo de menor densidad, lo que tiende a aumentar la expansión urbana.
Los intentos de reducir el impacto de los impuestos a la propiedad sobre la expansión urbana incluyen:
Se ha demostrado que el impuesto a la propiedad es regresivo [2] (es decir, recae desproporcionadamente sobre las personas de menores ingresos) en determinadas circunstancias, debido a su impacto en determinados grupos de bajos ingresos y altos activos, como los jubilados y los agricultores. Como estas personas tienen grandes activos acumulados a lo largo del tiempo, tienen una elevada obligación tributaria sobre la propiedad, aunque sus ingresos realizados sean bajos. Por lo tanto, una mayor proporción de sus ingresos se destina al pago del impuesto. En zonas con apreciación especulativa de la tierra (como California en los años 1970 y 2000), puede haber poca o ninguna relación entre los impuestos a la propiedad y la capacidad del propietario de una vivienda para pagarlos sin vender la propiedad. [69]
Esta cuestión fue un argumento común utilizado por los partidarios de medidas como la Proposición 13 de California o la Medida Electoral 5 de Oregón ; algunos economistas incluso han pedido la abolición total de los impuestos a la propiedad, para ser reemplazados por impuestos a la renta , impuestos al consumo como el IVA de Europa , o una combinación de ambos. Otros, sin embargo, han argumentado que los impuestos a la propiedad son ampliamente progresivos , ya que las personas con ingresos más altos tienen una probabilidad desproporcionada de poseer propiedades más valiosas. Además, si bien casi todos los hogares tienen algún ingreso, casi un tercio de los hogares no poseen bienes raíces. Además, las propiedades más valiosas son propiedad de corporaciones, no de individuos. Por lo tanto, la propiedad está distribuida de manera más desigual que el ingreso.
Se ha sugerido que estas dos creencias no son incompatibles: es posible que un impuesto sea progresivo en general, pero regresivo en relación con los grupos minoritarios. Sin embargo, aunque no sea de manera directa y probablemente no en forma individual, los inquilinos de viviendas también pueden estar sujetos a impuestos inmobiliarios. Si el impuesto reduce la oferta de unidades de vivienda, aumentará el precio del alquiler. De esta manera, el costo impositivo del propietario se traslada al inquilino (ocupante).
A medida que aumenta el valor de una propiedad, existe la posibilidad de que los nuevos compradores paguen impuestos sobre valores obsoletos, lo que supone una carga injusta para el resto de propietarios. Para corregir este desequilibrio, los municipios revalorizan periódicamente las propiedades. La revalorización produce un valor actualizado que se utiliza para determinar la tasa impositiva necesaria para generar el impuesto requerido.
Una consecuencia de esto es que los propietarios actuales son reevaluados al igual que los nuevos propietarios y, por lo tanto, deben pagar impuestos sobre la propiedad cuyo valor está determinado por las fuerzas del mercado, como la gentrificación en las zonas de bajos ingresos de una ciudad. En un esfuerzo por aliviar las cargas impositivas, frecuentemente elevadas, que soportan los propietarios actuales, en particular aquellos con ingresos fijos, como los ancianos y los que han perdido sus empleos, las comunidades han introducido exenciones.
En algunos estados, las leyes establecen exenciones (normalmente llamadas exenciones de vivienda familiar ) y/o límites al aumento porcentual del impuesto, que limitan el aumento anual del impuesto a la propiedad para que los propietarios-ocupantes no se vean "obligados a pagar impuestos por sus viviendas". Por lo general, estas exenciones y límites están disponibles solo para los propietarios que utilizan su propiedad como residencia principal. Las exenciones de vivienda familiar generalmente no se pueden reclamar en propiedades de inversión y segundas residencias . Cuando una propiedad con vivienda familiar cambia de propietario, el impuesto a la propiedad suele aumentar drásticamente y el precio de venta de la propiedad puede convertirse en la base para nuevas exenciones y límites disponibles para el nuevo propietario-ocupante.
Las exenciones de vivienda familiar aumentan la complejidad de la recaudación de impuestos a la propiedad y, a veces, brindan una oportunidad fácil para que las personas que poseen varias propiedades se beneficien de créditos fiscales a los que no tienen derecho. Dado que no existe una base de datos nacional que vincule la propiedad de la vivienda con los números de la Seguridad Social , los propietarios a veces obtienen créditos fiscales a la vivienda familiar al reclamar múltiples propiedades en diferentes estados, e incluso en su propio estado, como su "residencia principal", mientras que solo una propiedad es realmente su residencia. [70] En 2005, se descubrió que varios senadores y congresistas estadounidenses habían reclamado erróneamente "segundas residencias" en el área metropolitana de Washington, DC como sus "residencias principales", lo que les otorgó créditos fiscales a la propiedad a los que no tenían derecho. [71]
Los créditos por exención de impuestos a la propiedad inmerecidos se volvieron tan omnipresentes en el estado de Maryland que en la sesión legislativa de 2007 se aprobó una ley que exigía la validación del estatus de residencia principal mediante el uso de un sistema de comparación de números de seguridad social. [72] El proyecto de ley se aprobó por unanimidad en la Cámara de Delegados y el Senado de Maryland y fue firmado como ley por el Gobernador. [73] La equidad en la recaudación y distribución de impuestos a la propiedad es un tema muy debatido. Algunas personas creen que los sistemas escolares serían más uniformes si los impuestos se recaudaran y distribuyeran a nivel estatal, lo que igualaría la financiación de los distritos escolares. Otros son reacios a que un nivel superior de gobierno determine las tasas y asignaciones, y prefieren dejar las decisiones en manos de niveles gubernamentales más cercanos a la gente.
En Rhode Island se están realizando esfuerzos para modificar las prácticas de revaluación a fin de preservar el principal beneficio de los impuestos a la propiedad, la confiabilidad de los ingresos fiscales, al tiempo que se prevé lo que algunos consideran una corrección de la distribución injusta de las cargas impositivas sobre los propietarios actuales de propiedades. [74]
La Corte Suprema ha sostenido [ cita requerida ] que el Congreso puede gravar directamente la propiedad de la tierra siempre que el impuesto se distribuya entre los estados en función de la representación/población. En un impuesto a la tierra distribuido, cada estado tendría su propia tasa impositiva suficiente para recaudar su parte prorrateada de los ingresos totales que se financiarían mediante un impuesto a la tierra. Así, por ejemplo, si el Estado A tiene el 5% de la población, el Estado A recaudaría y remitiría al gobierno federal los ingresos fiscales que equivalgan al 5% de los ingresos solicitados. Este impuesto distribuido sobre la tierra se había utilizado en muchas ocasiones hasta la Guerra Civil.
Los impuestos indirectos sobre la transferencia de tierras están permitidos sin prorrateo: en el pasado, esto ha tomado la forma de exigir que se coloquen sellos fiscales en las escrituras e hipotecas, pero la ley federal ya no los exige. Según el Código de Rentas Internas, el gobierno obtiene una cantidad sustancial de ingresos de los impuestos sobre la renta sobre las ganancias de capital derivadas de la venta de tierras y de los impuestos sobre el patrimonio derivados de la transferencia de propiedades (incluidas las tierras) tras la muerte de su propietario.
Milton Friedman señaló que "el impuesto a la propiedad es uno de los menos malos, porque se aplica sobre algo que no se puede producir: la parte que se aplica a la tierra". [75] Un análisis de 2008 de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos coincidió con la opinión de Friedman: al examinar el efecto de varios tipos de impuestos sobre el crecimiento económico, descubrió que los impuestos a la propiedad "parecían ser los más favorables al crecimiento, seguidos por los impuestos al consumo y luego por los impuestos a la renta personal". [76] [77]
Algunos estados proporcionan guías generales: