El Registro de la Propiedad de Su Majestad es un departamento no ministerial del Gobierno de Su Majestad , creado en 1862 para registrar la propiedad de tierras y propiedades en Inglaterra y Gales . [3] Depende del Departamento de Nivelación, Vivienda y Comunidades . [4]
HM Land Registry es internamente independiente y no recibe financiación gubernamental; cobra tarifas por las solicitudes presentadas por los clientes. El actual registrador jefe de la propiedad (y director ejecutivo ) es Simon Hayes. [5]
La oficina equivalente en Escocia son los Registros de Escocia . Los Servicios de Tierras y Propiedades mantienen registros para Irlanda del Norte.
HM Land Registry registra la propiedad de la propiedad. Es una de las bases de datos inmobiliarias más grandes de Europa. En el pico del boom inmobiliario en 2007, cada minuto se procesaban propiedades por valor de £1 millón en Inglaterra y Gales. [6]
Al igual que las organizaciones de registro de tierras en otros países, HM Land Registry garantiza el título de las propiedades registradas y los derechos sobre la tierra. Registra los derechos de propiedad de los inmuebles en dominio absoluto y los inmuebles arrendados cuando el arrendamiento se haya otorgado por un plazo superior a siete años.
La definición de terreno puede incluir los edificios situados sobre el terreno, particularmente cuando partes de edificios en diferentes niveles (como los pisos) pertenecen a diferentes propietarios. También es posible registrar la propiedad de las minas y minerales que se encuentran dentro del suelo, así como el espacio aéreo sobre la propiedad cuando ésta es de propiedad separada.
Hasta abril de 2020, HM Land Registry no recibió financiación gubernamental, por lo que debe garantizar que sus ingresos cubran los gastos y se financia con las tasas de registro y búsqueda. A partir de abril de 2020, HM Land Registry recibe un presupuesto de HM Land Registry y fue el resultado de la revocación del fondo comercial de HM Land Registry. [7] La financiación que recibe el Registro de la Propiedad se compensa con las tarifas cobradas en virtud de la Orden de Tasas de Registro de la Propiedad de 2021. [8] Proporciona acceso en línea a su base de datos de títulos (propiedad y cargas o intereses de otras partes) y a la mayoría de los planes ( mapas). Las personas deben pagar una tarifa para acceder a cierta información.
Los propietarios cuya propiedad no esté registrada pueden presentar solicitudes voluntarias de registro. En marzo de 2016, hay 24,5 millones de títulos registrados que representan el 88% [9] de la masa terrestre de Inglaterra y Gales. El registro de tierras en virtud de la Ley de Registro de Tierras de 2002 ofrece a los propietarios cierta protección contra los ocupantes ilegales, además de evitar la necesidad de presentar documentos antiguos cada vez que una propiedad cambia de manos.
Según el Registro de la Propiedad de HM: [10]
El registro establece prueba de propiedad y produce un documento fácil de leer que refleja el contenido de todos los títulos de propiedad en papel. Esto simplifica la transferencia, haciendo que las transacciones sean más fáciles y potencialmente menos costosas para todos los involucrados.
Toda la información de los títulos se guarda en la base de datos de HM Land Registry, lo que reduce la necesidad de almacenar títulos antiguos y, a menudo, poco claros. El registro se puede consultar online de forma rápida y segura.
No hay mejor manera de salvaguardar la propiedad de la tierra y la propiedad que registrando su título con nosotros. El registro respaldado por el estado le brinda mayor seguridad de título, brindándole una mejor protección contra reclamos de posesión adversa
El registro de un título proporciona un "Plan de título" que normalmente no es definitivo, pero que identifica la tierra dentro del título en el mapa de Ordnance Survey. Es importante conservar los títulos de propiedad originales, ya que proporcionarán un punto de partida si alguna vez es necesario identificar la posición precisa de los límites. [ cita necesaria ]
Además de ser el organismo gubernamental que registra la propiedad de terrenos y propiedades en Inglaterra y Gales, HM Land Registry también es una herramienta útil para los inversores inmobiliarios que utilizan la calculadora de precios en línea para consultar los últimos precios mensuales de propiedades residenciales. El gobierno también está utilizando los datos del registro de la propiedad para evaluar los valores de las propiedades a efectos fiscales. [11]
HM Land Registry tiene 14 oficinas en: Birkenhead , Coventry , Croydon , Durham , Fylde ( Warton ), Gloucester , Kingston upon Hull , Leicester , Nottingham , Peterborough , Plymouth , Swansea , Telford y Weymouth .
La oficina central de HM Land Registry tiene su sede en Croydon. El departamento interno de TI (Sistemas de información) y los departamentos de cargas territoriales tienen su sede en Plymouth.
En 2006, como resultado de una revisión del espacio para oficinas, HM Land Registry anunció el cierre de varias oficinas. Esto implicó la fusión de oficinas en Birkenhead, Durham, Lytham/Warton, Nottingham y Swansea, y el cierre de oficinas en Harrow y York .
En 2009 se inició una nueva revisión de la dotación de personal y del espacio general de oficinas. La recesión económica y los menores volúmenes de ventas de propiedades e hipotecas hicieron que el trabajo básico de HM Land Registry en relación con las rehipotecas y ventas de casas se redujera hasta el punto de generar pérdidas financieras para la primera vez en muchos años. HM Land Registry anunció propuestas para cerrar cinco oficinas en Portsmouth , Tunbridge Wells , Croydon , Stevenage y Peterborough . [12]
Como resultado de la consulta, los planes de cerrar las oficinas de Croydon y Peterborough no se llevaron a cabo, pero el cierre de las otras tres siguió adelante, aunque hasta 2013 permaneció una pequeña oficina en Portsmouth como suboficina de Croydon. [13]
La oficina central se mudó de su famoso edificio Lincoln's Inn Fields en marzo de 2011 y ahora tiene su sede en Croydon. El edificio ha sido adquirido por la London School of Economics por una suma de £37,5 millones. [14] Durante la primera parte de 2011, el personal de la oficina de Plymouth fue reubicado en la oficina de Sistemas de Información en Seaton Court.
Cada oficina local tiene un gerente de área (a veces compartido entre oficinas), un registrador de la propiedad local (a veces también compartido entre oficinas) que es el abogado principal, un gerente de operaciones y un gerente de integridad. Cada oficina también cuenta con personal responsable de procesar las solicitudes presentadas por miembros de la profesión jurídica y el público.
Tradicionalmente, los clientes envían sus solicitudes a la oficina que se ocupa de las solicitudes para el área geográfica donde se encuentra la propiedad, pero desde 2009 muchos clientes ahora tratan con equipos de clientes dedicados, que se ocupan de todas las solicitudes de ciertos clientes, independientemente de dónde se encuentre la propiedad. [15] Desde el 6 de enero de 2014, todas las solicitudes en papel presentadas por el público se han procesado en el Centro Ciudadano de la Oficina del Registro de la Propiedad de Gales. [dieciséis]
La organización está dirigida por el Jefe del Registro de la Propiedad y el Director Ejecutivo (ambos una función). El Registrador Jefe de la Propiedad cuenta con la asistencia de la Junta del Registro de la Propiedad de HM y la junta ejecutiva. La Junta de Registro de la Propiedad de HM establece la estrategia general para el departamento. La junta ejecutiva elabora el plan de negocios anual y es responsable de la gestión diaria. [17]
Desde diciembre de 1990, el Registro de la Propiedad está abierto al público. Por una tarifa, cualquiera puede inspeccionar el registro, averiguar el nombre y la dirección del propietario actual de cualquier propiedad registrada u obtener una copia de cualquier título registrado. Esto también se puede hacer en línea. [18]
HM Land Registry recibió cinco veces el antiguo Charter Mark y el 97% de sus clientes califican su servicio como bueno, muy bueno o excelente. [19]
HM Land Registry tiene un revisor de quejas independiente.
Las solicitudes en disputa al Registro de la Propiedad fueron determinadas por el Adjudicador del Registro de la Propiedad de HM, una oficina independiente creada por la Ley de Registro de la Propiedad de 2002 . Según la legislación anterior, esta función había sido responsabilidad del Jefe del Registro de la Propiedad.
Desde julio de 2013, las funciones del Juez se transfirieron a la división de Registro de la Propiedad de la Cámara de Propiedad del Tribunal de Primera Instancia .
En 1857, la Comisión Real de Registro de Títulos propuso un sistema de registro administrado por un registro central en Londres con oficinas de distrito. La Ley de Registro de la Propiedad de 1862 fue introducida por el entonces Lord Canciller , Richard Bethell, primer barón de Westbury . La ley preveía el registro de propiedades de propiedad absoluta y arrendamiento a largo plazo de la tierra. El sistema de registro adoptado tenía algunas diferencias con el que puso a prueba en Australia del Sur el entonces primer ministro de esa colonia, Sir Robert Torrens , aunque ambos se basaron en el informe de 1857.
Brent Spencer Follett , el primer registrador jefe de la propiedad, abrió las primeras oficinas del Registro de la Propiedad, en 34 Lincoln's Inn Fields, Londres, el 15 de octubre de 1862. El señor Follett tenía una plantilla de sólo seis personas y cobraba 2.500 libras esterlinas al año, a la vez. cuando el salario medio de un trabajador era de 40 libras esterlinas. [20]
Al principio, el registro no era obligatorio y, una vez registrada la propiedad, no había obligación de registrar ninguna transacción posterior. Así, era posible que la persona inscrita como propietario de un inmueble dejara de serlo sin dejar de estar inscrito en el registro. Graves defectos de la Ley de 1862 condujeron a la Ley de transferencia de tierras de 1875 , que forma la base del sistema utilizado hoy. Sin embargo, la LTA no hizo obligatorio el registro.
Un informe de Sir Charles Brickdale sobre el sistema de registro de tierras utilizado en Alemania resultó influyente. En 1897, el entonces Lord Canciller, Hardinge Giffard, primer conde de Halsbury, introdujo la Ley de Transferencia de Tierras de 1897, que introdujo un elemento de coerción en el sistema de registro. Para satisfacer las demandas de la profesión jurídica, se ofreció la opción de un veto del condado.
El Consejo del Condado de Londres se sintió atraído por la idea del registro obligatorio y votó a favor. Se introdujo por etapas entre 1899 y 1902 y esto condujo a la expansión del Registro de la Propiedad de HM. También en esta época se contrató al primer personal femenino y se introdujeron las máquinas de escribir. Una propuesta para ampliar el registro obligatorio a Northamptonshire en 1902 se perdió en el comité.
De 1905 a 1913 se construyó una nueva sede del Registro de la Propiedad de HM en Lincoln's Inn Fields.
En 1925 se promulgaron dos leyes agrarias importantes: la Ley de Ley de Propiedad y la Ley de Registro de Tierras . Las extensiones del registro obligatorio iniciadas por el gobierno se suspendieron durante diez años, pero Eastbourne (1926) y Hastings (1929) se convirtieron voluntariamente en áreas de registro obligatorio. Una vez transcurridos los diez años, el registro obligatorio se extendió a Middlesex (1937) y al condado de Croydon (1939). Los planes para ampliarlo a Surrey en 1940 fueron abandonados debido a la Segunda Guerra Mundial . En 1925, el gobierno pronosticó que toda Inglaterra y Gales estaría sujeta al registro obligatorio en 1955, pero el proceso llevó mucho más tiempo.
En 1940, después de los daños sufridos en el ataque aéreo número 193 en el centro de Londres, HM Land Registry fue evacuado al hotel Marsham Court en Bournemouth para que pudiera continuar con sus actividades normales. En 1950, 88 años después de su creación, HM Land Registry registró su título número un millón.
El crecimiento de la propiedad inmobiliaria después de los años de la guerra significó que el número potencial de propiedades a registrar aumentó dramáticamente. Esto, a su vez, ralentizó el ritmo de registro de tierras. Para hacer frente a la creciente carga de trabajo, se abrió una oficina en Tunbridge Wells en 1955 y otra oficina en Lytham St. Annes en 1957. En 1963, 101 años después de que se iniciara el registro, registró su título número dos millones.
Theodore Ruoff, quien fue nombrado Jefe del Registro de la Propiedad en 1963, confirmó los tres principios fundamentales del Registro de la Propiedad establecidos en la LRA de 1925. [21]
Se abrieron nuevas oficinas en Gloucester y Stevenage (1964), Durham y Harrow (1965), Plymouth (1966), Croydon y Swansea (1967), Birkenhead y Weymouth (1977), Peterborough (1978), Telford (1986), Coventry y Hull (1987), Leicester (1988), Portsmouth (1989), York (1991) y Lancashire (2000).
Registros de la propiedad en este momento [ ¿cuándo? ] no eran registros públicos y su procesamiento requería una laboriosa mecanografía y la realización de planos a mano con pinceles y tinta sobre lino. Las copias de todo lo producido debían hacerse a mano. HM Land Registry conservó los originales y las copias se cosieron, con aguja e hilo, en grandes certificados. Los certificados se presentaron como prueba indiscutible de la propiedad del terreno. La importancia de los certificados era tal que su manipulación era un delito penal.
En 1986, la Oficina de Plymouth se convirtió en la primera oficina del Registro de la Propiedad de HM en producir registros electrónicamente. Aunque los certificados todavía tenían la misma importancia, la informatización aumentó drásticamente la eficiencia del Registro de la Propiedad en un momento en que HM Land Registry deseaba someter a registro obligatorio a toda Inglaterra y Gales.
En 1990 se introdujo la disposición del registro obligatorio en toda Inglaterra y Gales, se registró el título número diez millones y, por primera vez, el Registro de la Propiedad se abrió a la inspección pública.
Aunque el registro obligatorio se ha extendido ahora a toda su jurisdicción, la obligación sólo se produce cuando se vende una propiedad. Esto constituyó una barrera para el registro de toda Inglaterra y Gales, y en 1998 se introdujeron nuevos factores desencadenantes del registro, lo que aumentó drásticamente la tasa de registro de tierras. Estos factores desencadenantes incluían donaciones de tierras, consentimiento de tierras en caso de muerte y recaudación de dinero mediante hipotecas sobre la tierra.
La Ley de Registro de Tierras de 2002 mantiene el sistema sustancialmente vigente, pero permite la futura introducción obligatoria de la transferencia electrónica, utilizando firmas electrónicas para transferir y registrar propiedades. Como resultado de esa ley, ya no se emiten Certificados de Tierras y Cargos.
La nueva sede del departamento de Sistemas de Información, una oficina moderna con 500 empleados, se inauguró en 2005 en el International Business Park de Plymouth.
El 23 de enero de 2014, el Gobierno publicó una consulta pública sobre su propuesta de crear una empresa de prestación de servicios para llevar a cabo el proceso diario de registro de tierras. Esta podría ser una empresa de propiedad totalmente gubernamental o privada, y estaría sujeta a la regulación de la Oficina del Registrador Jefe de la Propiedad, que seguiría siendo parte del Gobierno. [22] Esta propuesta generó una considerable controversia en los medios y fue rechazada por el personal del Registro de la Propiedad. [23] [24] También hubo oposición a los planes por parte de profesionales del derecho y otros usuarios de los servicios de Registro de la Propiedad. [25] [26] En julio de 2014, el Gobierno anunció que, después de considerar los resultados de la consulta, si bien seguía considerando que había beneficios considerables para una empresa de prestación de servicios, consideraba que era necesaria una mayor consideración y, por lo tanto, no procederá con cualquier cambio. [27]
En noviembre de 2015, se informó que el Ministro de Hacienda estaba reconsiderando la privatización de la agencia [28] y un artículo en PoliticsHome señaló que todos los posibles postores estaban vinculados a paraísos fiscales . [29]
Los planes de privatización se enfrentaron a una feroz oposición de la industria en 2016. La Conveyancing Association ha argumentado que una "reversión de la reciente reducción a la mitad de las tarifas" podría de hecho duplicar los ingresos del Registro de la Propiedad "aunque es una carga relativamente pequeña para el comprador de vivienda entre otros costes y cargas que conlleva el proceso de privatización. [30] La Autoridad de Competencia y Mercados (CMA) ha afirmado que la privatización daría a una organización privada el monopolio de los datos comercialmente valiosos y proporcionaría poca inclinación a mejorar el acceso de cualquiera a ellos. [31] Actualmente, el Registro de la Propiedad pone a disposición de empresas privadas y otras organizaciones, como proveedores de búsqueda , algunos conjuntos de datos para su compra . [32] Las empresas de búsqueda privadas y las plataformas de pedidos han estado integrando los datos del Registro de la Propiedad para mejorar los pedidos de búsqueda para los transportistas. Los datos del Conjunto de datos espaciales nacionales del Registro de la Propiedad, [33] por ejemplo, se han utilizado para mostrar mapas de límites en pantalla utilizando un enlace de datos en vivo para ayudar a los transportistas a validar las ubicaciones de las propiedades.
El gobierno hizo nuevas propuestas para privatizar el Registro de la Propiedad en una consulta [34] que se desarrolló del 24 de marzo al 26 de mayo de 2016.
En la Declaración de Otoño de 2016, el Canciller Philip Hammond puso fin a las especulaciones sobre la privatización del Registro de la Propiedad:
Tras una consulta, el gobierno decidió que HM Land Registry debería centrarse en convertirse en una empresa de registro más digital basada en datos y, para ello, permanecerá en el sector público. La modernización maximizará el valor del Registro de la Propiedad de HM para la economía y debería completarse sin necesidad de una inversión significativa del Tesoro.
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