Un pacto , en su sentido más general e histórico , es una promesa solemne de realizar o abstenerse de una acción específica. En el derecho consuetudinario inglés histórico , un pacto se distinguía de un contrato ordinario por la presencia de un sello . [1] Debido a que la presencia de un sello indicaba una solemnidad inusual en las promesas hechas en un pacto, el derecho consuetudinario haría cumplir un pacto incluso en ausencia de contraprestación . [2] En el derecho contractual de los Estados Unidos, se presume un pacto implícito de buena fe .
Un pacto es un acuerdo similar a un contrato . El que hace el pacto le hace una promesa al beneficiario de realizar una acción (pacto afirmativo en los Estados Unidos o pacto positivo en Inglaterra y Gales ) o de abstenerse de realizar una acción (pacto negativo). En el derecho de propiedad inmobiliaria , el término pactos reales significa que las condiciones están vinculadas a la propiedad o el uso de la tierra. Un "pacto que se ejecuta con la tierra", que cumple con las pruebas de redacción y circunstancias establecidas en precedentes , impone deberes o restricciones sobre el uso de esa tierra independientemente del propietario.
Un pacto de título que acompaña a una escritura o título de propiedad asegura al comprador que el otorgante tiene los derechos de propiedad que la escritura pretende transmitir. [3] Las cláusulas de no competencia en relación con el derecho contractual también se denominan pactos restrictivos.
Los propietarios pueden solicitar y los tribunales pueden conceder la anulación de los contratos de arrendamiento, como en el caso de los arrendamientos de fincas , por incumplimiento de un pacto, que en la mayoría de las jurisdicciones debe tratarse de incumplimientos relativamente graves; sin embargo, el pacto de pagar el alquiler es uno de los más fundamentales. La anulación de una vivienda privada implica una interferencia con los derechos humanos sociales y económicos . En el caso de los arrendamientos conmutados por una gran suma pagadera al inicio (una prima ), eso ha dado lugar a un cabildeo y a medidas gubernamentales de reforma de los arrendamientos, en particular en la ley de rentas de la tierra y cargos por servicios .
Los convenios restrictivos son algo similares a las servidumbres y a la servidumbre equitativa . [4] En los EE. UU., la Restatement (Third) of Property toma medidas para fusionar los conceptos como servidumbres. [5] Un tribunal ha calificado la ley de convenios reales en los EE. UU. como un "pantano indescriptible". [6]
En el derecho de propiedad , los pactos relacionados con la tierra se denominan "pactos reales", "pactos, condiciones y restricciones" (CCR) o "restricciones de escritura" y son una forma importante de pacto, que normalmente impone restricciones sobre cómo se puede utilizar la tierra (pactos negativos) o requiere una determinada acción continua (pacto afirmativo). Estos también pueden "correr con la tierra" (llamado pacto accesorio ), lo que significa que cualquier futuro propietario de la tierra debe cumplir los términos, o pueden aplicarse a una persona en particular (llamado pacto en bruto o de naturaleza puramente personal ). [7] Según la ley inglesa, los pactos afirmativos normalmente no corren con la tierra; en los Estados Unidos, estos pactos se examinan más de cerca, pero con excepciones se ha permitido que los pactos afirmativos corran con la tierra. [8]
El pacto puede estar reflejado en la escritura y debe ser divulgado a los posibles compradores; también puede estar registrado o, en el caso de los países de la Commonwealth , en el título de Torrens . Los pactos reales y las servidumbres o las servidumbres equitativas son similares [9] y en 1986, un simposio discutió si la ley de servidumbres, servidumbres equitativas y pactos reales debería unificarse. [4] A medida que pasa el tiempo y el prometido original del pacto ya no está involucrado en la tierra, la aplicación puede volverse laxa. [10]
Los convenios pueden ser impuestos a través de asociaciones de propietarios , y ha surgido controversia sobre la aplicación selectiva. [11] Históricamente, particularmente en los Estados Unidos, los convenios de exclusión se utilizaron para excluir a las minorías raciales. Algunos convenios existen por motivos de seguridad, como un convenio que prohíbe la construcción de edificios altos en las proximidades de un aeropuerto o uno que restringe la altura de las vallas/arbustos en las esquinas de las calles (para no interferir con las líneas de visión de los conductores). Los convenios pueden restringir todo, desde la altura y el tamaño de los edificios hasta los materiales utilizados en la construcción y cuestiones superficiales como el color de la pintura y las decoraciones navideñas. En las zonas residenciales, los convenios pueden prohibir los negocios "sucios" (como los corrales de engorde o las instalaciones de producción química) o el uso comercial por completo, o modificaciones como la antena de radioaficionado . Las restricciones de radioaficionados han sido particularmente controvertidas; en 1985, la Comisión Federal de Comunicaciones de los EE. UU. emitió la PRB-1 que anula las restricciones estatales y locales, pero no las restricciones privadas; En 2012, después de que el Congreso aprobara una ley que exigía el estudio de este tema (a instancias del grupo de radioaficionados ARRL [12] ), la FCC se negó a ampliar esta primacía. [13] Algunos estados de EE. UU. han promulgado leyes que exigen que las asociaciones de propietarios proporcionen adaptaciones razonables para las antenas de radioaficionados bajo el argumento de que la radioafición proporciona comunicaciones de servicio público en caso de emergencia, desastre mayor o evento especial.
En Canadá, las autoridades gubernamentales pueden utilizar cláusulas restrictivas además de la zonificación. Por ejemplo, el requisito de la ciudad de Calgary de que los edificios en las inmediaciones del Aeropuerto Internacional de Calgary tengan una altura inferior a cierta está registrado en prácticamente todos los títulos del cuadrante noreste de la ciudad como una cláusula restrictiva, no como una ordenanza de zonificación.
En el derecho consuetudinario, el beneficio de un pacto restrictivo se aplica a la tierra si se cumplen tres condiciones: [14]
En el derecho consuetudinario, la carga de un pacto restrictivo no se ejecuta [15] excepto cuando existe una estricta prividad de la herencia (una relación entre propietario e inquilino).
La carga puede hacerse cumplir por ley en circunstancias limitadas bajo la prueba de beneficio/carga - es decir, quien recibe el beneficio también debe soportar la carga. En Halsall v Brizell [1957] Ch 169, se encontró que un pacto que requería el mantenimiento de caminos vinculaba al sucesor en título al pactador original porque había elegido recibir el beneficio. La regla en Halsall v Brizell está limitada a casos en los que el beneficio puede vincularse a una carga específica y donde los sucesores en título del pactador pueden elegir físicamente recibir el beneficio. Por ejemplo, un pacto restrictivo para contribuir a los costos de mantenimiento de un área común no será vinculante si los sucesores en título del pactador no tienen derecho legal a usarlos. [16] Las reglas para determinar si el beneficio de un pacto ha sido transferido a otra persona que desea hacer cumplir el pacto fueron resumidas en Small (Hugh) v Oliver & Saunders (Developments) Ltd. en 2006, es decir, mediante una cesión expresa del beneficio, a través de un acuerdo de plan de construcción, generalmente para un nuevo desarrollo de múltiples propiedades, o mediante la aplicación de la sección 78 de la Ley de Propiedad de 1925 , [17] que solo se aplica a los convenios realizados desde el 1 de enero de 1926. [18]
Una carga positiva puede aplicarse en derecho, pero no en equidad, ya que se considera análoga a un contrato, al cual no se aplican los principios de equidad ( Rhone v Stephens (1994)).
La carga de un pacto restrictivo correrá en equidad si se cumplen estos requisitos previos: [19]
El caso principal sobre convenios restrictivos en equidad se considera generalmente el de Tulk v Moxhay , en el que se determinó que la carga podía correr en equidad sujeta a las calificaciones enumeradas anteriormente.
El riesgo de que un comprador o promotor inmobiliario tenga conocimiento de un pacto restrictivo no divulgado después de haber adquirido un terreno se considera especialmente alto en el caso de los proyectos de desarrollo residencial de relleno . A menudo, existen seguros de indemnización por pacto restrictivo para mitigar este riesgo. [17]
El pacto normalmente se escribirá en la escritura y debe ser por escrito debido al estatuto de fraudes . Aunque los académicos han argumentado que algunas de las siguientes condiciones deberían flexibilizarse significativamente, para que la carga corra con la tierra deben aplicarse las siguientes: [20]
Los tribunales estadounidenses interpretan los pactos de manera relativamente estricta y dan a las palabras del acuerdo su significado ordinario. Por lo general, si hay algún texto poco claro o ambiguo sobre la existencia de un pacto, los tribunales favorecerán la libre enajenación de la propiedad. Los tribunales no interpretarán ninguna restricción sobre la tierra por implicación (como se hace con las servidumbres, por ejemplo). Un pacto puede rescindirse si se pierde el propósito original del mismo. En algunos casos, los propietarios pueden solicitar a un tribunal que elimine o modifique los pactos, y las asociaciones de propietarios pueden incluir procedimientos para eliminar los pactos.
El pacto puede ser negativo o afirmativo. Un pacto negativo es aquel en el que los propietarios no pueden realizar una actividad específica, como bloquear una vista panorámica. Un pacto afirmativo es aquel en el que los propietarios deben realizar activamente una actividad específica, como mantener el césped ordenado o pagar las cuotas de la asociación de propietarios para el mantenimiento del área circundante.
Un acuerdo de no abrir un negocio competidor en una propiedad adyacente generalmente es ejecutable como un pacto que se aplica a la tierra. Sin embargo, según la decisión de la Corte Suprema federal en Shelley v. Kraemer , 334 US 1 (1948), un pacto que restrinja la venta a una persona perteneciente a una minoría (usado comúnmente durante la era de Jim Crow ) no es ejecutable , ya que su cumplimiento requeriría que el tribunal actuara de manera racialmente discriminatoria, contraria a la Cláusula de Igual Protección de la Decimocuarta Enmienda .
En la práctica contemporánea en los Estados Unidos, un pacto se refiere típicamente a restricciones establecidas en contratos como escrituras de compraventa. Los "pactos, condiciones y restricciones", comúnmente abreviados como "CC&R" o "CCR", son un sistema complicado de pactos , conocidos genéricamente como "restricciones de escritura", incorporados en las escrituras de todos los lotes [21] en un desarrollo de interés común, particularmente en las decenas de millones de hogares estadounidenses gobernados por una asociación de propietarios (HOA) o asociación de condominios . También hay algunos parques industriales o de oficinas sujetos a CCR.
Estas CCR pueden, por ejemplo, dictar los tipos de estructuras que se pueden construir (por ejemplo, una CCR puede prohibir cualquier tipo de casa modular, prefabricada o móvil o puede requerir que la estructura tenga un tamaño mínimo), apariencia (por ejemplo, no se permiten autos chatarra) u otros usos (por ejemplo, no se permite el funcionamiento de negocios desde el hogar, no se permiten mascotas excepto los animales domésticos tradicionales). El propósito de esto es mantener el carácter del vecindario o prevenir el uso indebido del terreno. Muchos convenios de esta naturaleza se impusieron en los Estados Unidos entre los años 1920 y 1940, antes de que se generalizara la zonificación . Sin embargo, muchos desarrollos modernos también están restringidos por convenios en los títulos de propiedad; esto a menudo se justifica como un medio para preservar los valores de las casas en el área. Las restricciones de los convenios se pueden eliminar mediante una acción judicial, aunque este proceso es largo y a menudo muy costoso. En algunos casos, incluso implica un plebiscito de los propietarios de las propiedades cercanas. Aunque el control de tales cuestiones de planificación a menudo se rige por esquemas de planificación locales u otros marcos regulatorios en lugar de mediante el uso de convenios, todavía hay muchos convenios impuestos, particularmente en estados que limitan el nivel de control sobre el uso de bienes inmuebles que pueden ejercer los gobiernos locales.
Los convenios se han utilizado para excluir a determinadas clases por motivos de raza, religión o etnia. Se trata, por lo general, de grupos marginados.
En los Estados Unidos, a principios del siglo XX, se utilizaron leyes de zonificación para evitar la integración de barrios, pero fueron anuladas en Buchanan v. Warley . Por lo tanto, las restricciones de escrituras y los convenios restrictivos se convirtieron en un instrumento importante para hacer cumplir la segregación racial en la mayoría de los pueblos y ciudades, se generalizaron en la década de 1920 y proliferaron hasta que se declararon inaplicables en 1948 [22] en el caso Shelley v. Kraemer de la Corte Suprema . Prohibían que un comprador de bienes inmuebles permitiera el uso u ocupación por parte de miembros de una determinada raza, etnia o religión según lo especificado en el título de propiedad . Dichos convenios fueron utilizados por muchos desarrolladores inmobiliarios para "proteger" subdivisiones enteras , con la intención principal de mantener " blancos " los barrios "blancos". El noventa por ciento de los proyectos de vivienda construidos en los años posteriores a la Segunda Guerra Mundial fueron restringidos racialmente por dichos convenios. [23] Las ciudades conocidas por su uso generalizado de pactos raciales incluyen Chicago , Baltimore , Detroit , Milwaukee , [24] Los Ángeles , Seattle y St. Louis . [25]
Dichos locales no podrán ser alquilados, arrendados, transferidos ni ocupados por ninguna persona que no sea de raza blanca o caucásica.
— Pacto racial para una vivienda en Beverly Hills, California . [22]
A menudo, las restricciones se aplicaban sólo a los afroamericanos que deseaban comprar una propiedad o alquilar una casa o un apartamento, pero también se podía prohibir la entrada a otras poblaciones, como los asiáticos , los judíos , los indios y algunos latinos . Por ejemplo, un convenio restrictivo que cubría un gran barrio de Seattle declaraba que "ninguna parte de dicha propiedad transferida por la presente será utilizada u ocupada por ningún hebreo ni por ninguna persona de raza etíope, malaya o asiática", prohibiendo así la entrada a los judíos y a cualquier persona de ascendencia africana, filipina o asiática. El lenguaje excluyente variaba mucho. Algunos barrios estaban reservados para la "raza blanca o caucásica". Otros enumeraban poblaciones prohibidas. Una subdivisión cerca de Seattle especificaba que "esta propiedad no se revenderá, arrendará, alquilará ni ocupará excepto a o por personas de raza aria". [26] El Lake Shore Club District en Pensilvania buscaba excluir a varias minorías, incluidos los " negros ", " mongoles ", húngaros , mexicanos , griegos y varias otras etnias europeas. [27]
Algunos convenios, como los vinculados a las propiedades en Forest Hills Gardens , Nueva York , también buscaban excluir a la gente de la clase trabajadora ; sin embargo, este tipo de segregación social se logró más comúnmente mediante el uso de precios altos de propiedad, requisitos de costo mínimo y controles de referencias de solicitud. [27] : 131–137
Los pactos raciales surgieron a mediados del siglo XIX y comenzaron a ganar importancia a partir de la década de 1890. No fue hasta la década de 1920 que adquirieron una importancia nacional generalizada y continuaron difundiéndose durante la década de 1940. Los pactos raciales eran una alternativa a las ordenanzas de zonificación racialmente restrictivas ( segregación residencial basada en la raza), que la sentencia de la Corte Suprema de los Estados Unidos de 1917 en el caso Buchanan v. Warley invalidó por motivos constitucionales. [28] [29] : 26
Durante la década de 1920, la Asociación Nacional para el Progreso de las Personas de Color (NAACP) patrocinó varias impugnaciones legales infructuosas contra los pactos raciales. En un duro golpe para los activistas contra la segregación racial , la legalidad de los pactos racialmente restrictivos fue afirmada por la histórica sentencia Corrigan v. Buckley 271 U.S. 323 (1926) que dictaminó que dichas cláusulas constituían "acción privada" no sujeta a la Cláusula del Debido Proceso de la Decimocuarta Enmienda . [29] : 31 [30] Esto despejó el camino para que los pactos racialmente restrictivos proliferaran en los EE. UU. durante las décadas de 1920 y 1930.
Incluso la invalidación de dicho pacto por parte de la Corte Suprema de los Estados Unidos en el caso de 1940 de Hansberry v. Lee hizo poco para revertir la tendencia, porque el fallo se basó en un tecnicismo y no sentó un precedente legal . [29] : 57 No fue hasta 1948 que la sentencia Shelley v. Kraemer revocó la decisión Corrigan v. Buckley , afirmando que los pactos de exclusión eran inconstitucionales bajo la Decimocuarta Enmienda y, por lo tanto, legalmente inaplicables. [29] : 94 [31] [32] El 2 de diciembre de 1949, el procurador general de los Estados Unidos, Philip Perlman, anunció que "la FHA ya no podía asegurar hipotecas con pactos restrictivos". [33]
Algunos comentaristas han atribuido la popularidad de los pactos de exclusión en ese momento como una respuesta a la urbanización de los estadounidenses negros después de la Primera Guerra Mundial y el miedo a la "invasión negra" en los barrios blancos, que los residentes sentían que daría como resultado precios inmobiliarios deprimidos, mayor molestia (crimen) e inestabilidad social. [27] : 97–98 Muchos afroamericanos desafiaron abiertamente estos pactos e intentaron "ser pioneros" en áreas restringidas. [34] Pero incluso aún así los pactos desempeñaron un papel como "pactos de caballeros", no fue hasta 1962, que el presidente John F. Kennedy firmó la orden ejecutiva de Igualdad de Oportunidades en la Vivienda , prohibiendo el uso de fondos federales para apoyar la discriminación racial en la vivienda. Esto hizo que la FHA "dejara de financiar desarrollos de subdivisiones cuyos constructores se negaran abiertamente a vender a compradores negros". [35]
En 1968, el Congreso aprobó la Ley de Equidad en la Vivienda (Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968 ) que prohibía la discriminación en materia de vivienda por motivos de raza, color, religión, sexo u origen nacional. En 1988, se amplió para prohibir la discriminación por situación familiar (por ejemplo, la presencia de niños) o discapacidad. [36] No fue hasta 1972 que la decisión Mayers v Ridley [37] dictaminó que los propios convenios violaban la Ley de Equidad en la Vivienda y que se debía prohibir a los secretarios del condado aceptar escrituras con dichas cláusulas. [38]
Aunque los pactos de exclusión no son exigibles hoy en día, todavía existen en muchas escrituras de propiedad originales como "documentos subyacentes", y las pólizas de seguro de título a menudo contienen exclusiones que impiden la cobertura de tales restricciones. No siempre es fácil eliminarlas de la cadena de título. [39] Desde 2010, el Seattle Civil Rights & Labor History Project ha localizado más de 500 pactos restrictivos y escrituras que cubren más de 20.000 propiedades en Seattle y sus suburbios. En respuesta, la legislatura del estado de Washington aprobó una ley que desde el 1 de enero de 2019 permite a los propietarios de propiedades "modificar" los registros de propiedad, desautorizando la restricción ofensiva. [40] Mapping Inequality, una colaboración de tres equipos en cuatro universidades, ha identificado pactos restrictivos en varias partes de los Estados Unidos. [41] El proyecto Mapping Prejudice de la Universidad de Minnesota ha recopilado pactos restrictivos en el área de Minneapolis. [42]
Aunque más comúnmente se asocian con los Estados Unidos, los convenios racial o étnicamente restrictivos se han utilizado en otros países:
Los pactos de título sirven como garantía para el receptor de la propiedad, asegurando que éste reciba lo que esperó.
Desde 1989, los principales pactos implícitos en Inglaterra y Gales sobre garantía de título "limitada" o "plena" (a menos que se anulen expresamente) son: [51]
Otros aspectos relacionados con cargas, gravámenes y derechos de terceros varían según se acuerde una garantía de título total o limitada. [ se necesita más explicación ] [57]
Fuera de Inglaterra y Gales, los pactos de título ingleses , a veces incluidos en escrituras de propiedad inmobiliaria, son (1) que el otorgante está legalmente apoderado (en plena propiedad) de la propiedad, (2) que el otorgante tiene el derecho de transferir la propiedad al cesionario, (3) que la propiedad se transfiere sin gravámenes (este pacto se modifica con frecuencia para permitir ciertos gravámenes), (4) que el otorgante no ha realizado ningún acto para gravar la propiedad, (5) que el cesionario tendrá posesión tranquila de la propiedad, y (6) que el otorgante ejecutará otras garantías de la tierra que puedan ser necesarias (los números 3 y 4, que se superponen significativamente, a veces se tratan como un solo artículo). [58] Los pactos ingleses pueden describirse individualmente, o pueden incorporarse por referencia, como en una escritura que otorga propiedad "con garantía general y pactos de título ingleses...".
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