Una sociedad de crédito hipotecario es una institución financiera propiedad de sus miembros como una organización mutua , que ofrece servicios bancarios y financieros relacionados , especialmente ahorros y préstamos hipotecarios . Existen en el Reino Unido, Australia y Nueva Zelanda, y anteriormente en Irlanda y varios países de la Commonwealth, incluida Sudáfrica como bancos mutuos. [1] Son similares a las cooperativas de crédito , pero en lugar de promover el ahorro y ofrecer préstamos comerciales y sin garantía, el propósito de una sociedad de crédito hipotecario es proporcionar hipotecas para viviendas a los miembros. Los prestatarios y depositantes son miembros de la sociedad, que establecen políticas y designan directores sobre la base de un miembro, un voto. Las sociedades de crédito hipotecario a menudo brindan otros servicios bancarios minoristas, como cuentas corrientes, tarjetas de crédito y préstamos personales. El término "sociedad de crédito hipotecario" surgió por primera vez en el siglo XIX en Gran Bretaña a partir de grupos de ahorro cooperativo .
En el Reino Unido, las sociedades de crédito hipotecario compiten con los bancos por la mayoría de los servicios bancarios para consumidores, especialmente préstamos hipotecarios y cuentas de ahorro , y las regulaciones permiten que hasta la mitad de sus préstamos se financien con deuda a no miembros, lo que permite a las sociedades acceder a los mercados mayoristas de bonos y dinero para financiar hipotecas. La sociedad de crédito hipotecario más grande del mundo es la Nationwide Building Society de Gran Bretaña . En Australia, las sociedades de crédito hipotecario también compiten con los bancos minoristas y ofrecen la gama completa de servicios bancarios a los consumidores.
Las sociedades de construcción como institución comenzaron a fines del siglo XVIII en Birmingham , una ciudad que estaba experimentando una rápida expansión económica y física impulsada por una multiplicidad de pequeñas empresas metalúrgicas, cuyos numerosos propietarios altamente capacitados y prósperos invertían fácilmente en propiedades. [2] [3] Muchas de las primeras sociedades de construcción estaban ubicadas en tabernas o cafeterías , que se habían convertido en el foco de una red de clubes y sociedades para la cooperación y el intercambio de ideas entre la ciudadanía altamente activa de Birmingham como parte del movimiento conocido como la Ilustración de las Midlands . [4] La primera sociedad de construcción que se estableció fue la Ketley's Building Society , fundada por Richard Ketley, el propietario de la posada Golden Cross , en 1775. [5] Los miembros de la sociedad de Ketley pagaban una suscripción mensual a un fondo central de fondos que se usaba para financiar la construcción de casas para los miembros, que a su vez actuaban como garantía para atraer más fondos a la sociedad, lo que permitía una mayor construcción. [6] En 1781 se habían establecido tres sociedades más en Birmingham, una cuarta en la cercana ciudad de Dudley y se formaron 19 más en Birmingham entre 1782 y 1795. [7] La primera fuera de las Midlands inglesas se estableció en Leeds en 1785. [8]
La mayoría de las sociedades originales estaban terminando por completo , y se disolverían cuando todos los miembros tuvieran una casa: la última de ellas, First Salisbury and District Perfect Thrift Building Society, se liquidó en marzo de 1980. [9] En las décadas de 1830 y 1840 se produjo un nuevo desarrollo con la sociedad de construcción permanente , donde la sociedad continuó de forma rotativa, aceptando continuamente nuevos miembros a medida que los anteriores completaban compras, como Leek Building Society . El principal marco legislativo para la sociedad de construcción fue la Ley de Sociedades de Construcción de 1874 ( 37 y 38 Vict. c. 42), con legislación modificatoria posterior en 1894, 1939 (ver Coney Hall ) y 1960.
En su época de mayor auge, había cientos de sociedades de crédito hipotecario: prácticamente todas las ciudades del país tenían una sociedad de crédito hipotecario que llevaba su nombre. En las décadas siguientes, el número de sociedades disminuyó, ya que varias sociedades se fusionaron para formar otras más grandes, a menudo cambiando de nombre en el proceso, y otras sociedades optaron por la desmutualización seguida, en la gran mayoría de los casos, de una eventual adquisición por parte de un banco que cotiza en bolsa. La mayoría de las sociedades de crédito hipotecario más grandes que existen son el resultado de la fusión de muchas sociedades más pequeñas.
Todas las sociedades de construcción del Reino Unido son miembros de la Building Societies Association . A principios de 2008, había 59 sociedades de construcción en el Reino Unido, con activos totales que superaban los 360 mil millones de libras esterlinas. [10] El número de sociedades en el Reino Unido se redujo en cuatro durante 2008 debido a una serie de fusiones provocadas, en gran medida, por las consecuencias de la crisis financiera de 2007-2008 . Hubo tres fusiones más en 2009 y 2010, una desmutualización y una fusión en 2011, y cuatro fusiones más entre 2013 y 2018 que dieron como resultado que solo hubiera una sociedad de construcción con sede respectivamente en Escocia e Irlanda del Norte. Desde entonces, la única fusión ha sido en 2023, cuando la sociedad de Manchester se fusionó con la sociedad de Newcastle.
En la década de 1980, los cambios en las leyes bancarias británicas permitieron a las sociedades de crédito hipotecario ofrecer servicios bancarios equivalentes a los de los bancos normales. La dirección de varias sociedades seguía sintiendo que no podían competir con los bancos, y en 1986 se aprobó una nueva Ley de Sociedades de Crédito Hipotecario en respuesta a sus preocupaciones. Esta permitía a las sociedades " desmutualizarse ". Si más del 75% de los miembros votaban a favor, la sociedad de crédito hipotecario se convertiría en una sociedad limitada como cualquier otra. Los derechos mutuos de los miembros se canjeaban por acciones en esta nueva sociedad. Varias de las sociedades más grandes hicieron propuestas de este tipo a sus miembros y todas fueron aceptadas. Algunas cotizaron en la Bolsa de Valores de Londres , mientras que otras fueron adquiridas por grupos financieros más grandes.
El proceso comenzó con la desmutualización de la Abbey National Building Society en 1989. Luego, desde 1995 hasta fines de 1999, ocho sociedades se desmutualizaron y representaban dos tercios de los activos de las sociedades de construcción en 1994. Cinco de estas sociedades se convirtieron en bancos por acciones (plc), una se fusionó con otra y las otras cuatro fueron absorbidas por plc (en dos casos después de que la mutua se había convertido previamente en una plc).
Como menciona Tayler (2003), las medidas de desmutualización tuvieron éxito de inmediato porque ni los gobiernos del Partido Conservador ni los del Partido Laborista del Reino Unido crearon un marco que pusiera obstáculos a la desmutualización. La aquiescencia política a la desmutualización fue más clara en el caso de la posición de los " carpetbaggers ", es decir, aquellos que se unieron a las sociedades depositando cantidades mínimas de aproximadamente 100 libras con la esperanza de beneficiarse de una distribución del excedente después de la desmutualización. La Ley de Sociedades de Construcción de 1986, que desregulaba la Ley, contenía una disposición contra los "carpetbaggers" en forma de una regla de dos años. Esta prescribía un período de calificación de dos años antes de que los ahorradores pudieran participar en un reclamo residual. Pero, antes de la desmutualización de la Sociedad de Construcción Nacional Abbey en 1989, los tribunales fallaron en contra de la regla de los dos años después de que la propia Abbey National interpusiera una acción legal para eludir la intención de los legisladores. Después de esto, la legislación impidió la distribución de efectivo a los miembros con menos de dos años de antigüedad, pero se obtuvo el mismo resultado al permitir la emisión de acciones "gratuitas" en la sociedad anónima adquirente, vendibles por efectivo. El gobierno conservador de Thatcher se negó a presentar una legislación modificatoria para corregir el defecto de la "regla de los dos años".
Las sociedades de crédito hipotecario, al igual que las mutuas de seguros de vida, surgieron cuando la gente se unió para abordar un interés común; en el caso de las sociedades de crédito hipotecario, se trataba de la vivienda y los miembros eran originalmente tanto ahorradores como prestatarios. Pero muy pronto se hizo evidente que se necesitaban ahorradores "externos" cuyo motivo fuera el beneficio a través de los intereses de los depósitos. Así, las sociedades de crédito hipotecario permanentes se convirtieron rápidamente en bancos hipotecarios y en tales instituciones siempre existía un conflicto de intereses entre prestatarios y ahorradores. La tarea del movimiento era conciliar ese conflicto de intereses de modo que los ahorradores pudieran llegar a la conclusión de que sus intereses y los de los prestatarios eran hasta cierto punto complementarios en lugar de conflictivos. El conflicto de intereses entre ahorradores y prestatarios nunca se conciliaba por completo en las sociedades de crédito hipotecario, pero con la desregulación esa conciliación se convirtió en una causa perdida. Al parecer, la dirección de las sociedades de crédito hipotecario podía dedicar un tiempo y unos recursos considerables (que pertenecían a la organización) a planificar su captura efectiva, de la mayor parte de los activos que pudiera. De ser así, se podría decir que se trata de operaciones con información privilegiada a gran escala, con el beneficio de un conocimiento especializado interno del negocio y de los recursos de la empresa que no se comparte con personas externas como políticos y socios (y, tal vez, reguladores). Una vez que la dirección presentaba la oportunidad de reclamar, se podía confiar en que los ahorradores en particular la aprovecharían. Había suficientes prestatarios en dificultades para aceptar el incentivo que les ofrecía la dirección (a pesar de que unas pocas sumas sencillas bastaban para demostrar que probablemente acabarían devolviendo efectivamente el incentivo) (Tayler 2003).
La dirección que promueve la desmutualización también cumple con los objetivos de la dirección, ya que el fin de la mutualidad trajo consigo normas de remuneración de los comités de remuneración al estilo de las sociedades anónimas (s.a.c.) y opciones sobre acciones. Las opciones sobre acciones para la dirección de las sociedades que se transforman parecen ser un factor poderoso en el cálculo de la dirección. Rasmusen (1988) se refiere a esto en los siguientes términos:
"... los beneficios no aumentan en proporción al tamaño del banco [mutuo]. Si un banco mutuo es grande, o se espera que crezca si puede captar capital mediante una conversión, sus gerentes obtienen más valor de la conversión pero no sufren una pérdida de beneficios tan grande como si el banco fuera pequeño. Su beneficio está en el derecho a comprar las nuevas acciones, que son valiosas porque las nuevas emisiones están sistemáticamente infravaloradas [en referencia a las conversiones de bancos mutuos de EE. UU.]. Además, de ninguna manera todos los gerentes mutuos son incompetentes, y las conversiones permiten al banco expandirse más fácilmente y otorgar opciones sobre acciones a los ejecutivos que son valiosas para los gerentes capacitados".
En lugar de utilizar su ventaja de margen como defensa de la mutualidad, alrededor de 1980 las sociedades de crédito hipotecario comenzaron a fijar las tasas hipotecarias con referencia a los niveles de equilibrio del mercado. En resumen, comenzaron a comportarse más como bancos, buscando maximizar las ganancias en lugar de las ventajas de una organización mutualista. Así, según Boxall y Gallagher (1997), del Banco de Inglaterra:
"... entre 1984 y 1997 prácticamente no hubo diferencias entre los tipos de interés cotizados de los bancos y las sociedades de crédito hipotecario para la financiación de viviendas. Este comportamiento dio lugar a una rentabilidad de los activos para las sociedades de crédito hipotecario que era al menos tan alta como la de los bancos Plc y, en ausencia de distribución, condujo a una rápida acumulación de reservas".
Como también observan Boxall y Gallagher (1997):
"... la acumulación de reservas a principios de los años 1990, más allá de las exigencias regulatorias y de crecimiento futuro, es difícil de conciliar con las teorías convencionales de comportamiento mutuo".
Llewellyn (1996) llega a una conclusión bastante más directa y cínica:
Al adoptar una política de acumulación de reservas manteniendo un margen excedente, las sociedades de crédito hipotecario permitieron a los bancos competir y, al mismo tiempo, pudieron haber socavado la viabilidad a largo plazo de las mutualidades. Un enfoque más cínico es que algunas sociedades pueden haber adoptado una estrategia de margen excedente simplemente para mejorar su valor de conversión.
Algunas de estas gestiones acabaron en disputa con sus propios miembros. Sobre la primera gran conversión de la Abadía en 1989, Kay (1991) observó:
La paradoja de los miembros de la Abadía que hicieron campaña contra la flotación [conversión en un banco de propiedad de los accionistas] de su sociedad de crédito hipotecario era que luchaban por preservar un grado de responsabilidad ante los miembros que la dirección de la sociedad evidentemente no sentía. Para la dirección en funciones, las opiniones contrarias de algunos de sus miembros no eran cuestiones que se pudieran sopesar en la balanza y tener en cuenta a la hora de formular políticas. Eran una molestia que había que solucionar recurriendo a costosos asesores de relaciones públicas y a procesos legales.
Al final, tras una serie de grandes desmutualizaciones y la presión de los oportunistas que se trasladaban de una sociedad de crédito a otra para aprovecharse de las ganancias inesperadas, la mayoría de las sociedades cuya dirección deseaba mantenerlas en régimen de mutualidad modificaron sus normas de afiliación a finales de los años 90. El método que se adoptó habitualmente fue el de garantizar que, durante los primeros años, cualquier persona que se uniera por primera vez a una sociedad no pudiera obtener ningún beneficio de una desmutualización. Al desaparecer la posibilidad de obtener beneficios rápidos, la ola de desmutualizaciones llegó a su fin en 2000.
Un estudio académico (Heffernan 2003) concluyó que el comportamiento de las sociedades desmutualizadas en materia de precios de depósitos e hipotecas era más favorable para los accionistas que para los clientes, y que las restantes sociedades de construcción mutua ofrecían tasas consistentemente mejores. [11]
La Ley de 2007 sobre sociedades de crédito inmobiliario (financiación) y sociedades mutuas (transferencias) , conocida como Ley Butterfill, se aprobó en 2007 y otorga a las sociedades de crédito inmobiliario mayores poderes para fusionarse con otras empresas. Estos poderes fueron utilizados por Britannia en 2009 y Kent Reliance en 2011, lo que llevó a su desmutualización.
Antes del 31 de diciembre de 2010, los depósitos en sociedades de crédito hipotecario de hasta £50.000 por persona, por institución, normalmente estaban protegidos por el Plan de Compensación de Servicios Financieros (FSCS), pero las sociedades de crédito hipotecario Nationwide y Yorkshire negociaron un cambio temporal en los términos del FSCS para proteger a los miembros de las sociedades que adquirieron a fines de 2008/principios de 2009. Los términos modificados permitieron a los antiguos miembros de múltiples sociedades que se fusionaran en una sola mantener múltiples derechos a la protección del FSCS hasta el 30 de septiembre de 2009 (posteriormente extendido al 30 de diciembre de 2010), por lo que (por ejemplo) un miembro con £50.000 en cada una de las sociedades Nationwide, Cheshire y Derbyshire en el momento de las respectivas fusiones mantendría £150.000 de protección del FSCS para sus fondos en la Nationwide fusionada. [12] El 31 de diciembre de 2010, el límite general del FSCS para depósitos minoristas se incrementó a £85.000 para bancos y sociedades de crédito hipotecario y finalizaron los acuerdos transitorios con respecto a las fusiones de sociedades de crédito hipotecario.
En febrero de 2024 [update], hay 42 sociedades de construcción independientes, [13] todas ellas miembros de la Asociación de Sociedades de Construcción . [10]
Entre 1989 y 2000, diez sociedades de construcción del Reino Unido se desmutualizaron , ya sea convirtiéndose en bancos o siendo adquiridas por un banco más grande. [16] [17] Para 2008, todas las sociedades de construcción que salieron a bolsa en la ola de desmutualizaciones de los años 1980 y 1990 habían sido vendidas a un banco convencional o habían sido nacionalizadas . [17]
La siguiente es una lista incompleta de sociedades de crédito hipotecario en el Reino Unido que ya no existen de manera independiente, ya sea porque se fusionaron con otras organizaciones o porque fueron absorbidas por ellas. [21] Es posible que aún tengan una presencia activa en las calles (o en línea) como nombre comercial o como una marca distintiva. Esto se debe, por lo general, a que las marcas suelen construir reputaciones específicas y atraer a cierta clientela, y esto puede continuar comercializándose con éxito.
En Australia, las sociedades de construcción evolucionaron siguiendo los lineamientos británicos. Después del final de la Segunda Guerra Mundial , se revivió el modelo de terminación para financiar la necesidad de nuevas viviendas de los militares que regresaban. Se crearon cientos de ellas con capital inicial del gobierno, mediante el cual el capital se devolvía al gobierno y las sociedades que terminaban retenían el interés acumulado. Una vez que se habían prestado todos los fondos iniciales, cada sociedad que terminaba podía volver a solicitar más capital inicial hasta el punto en que podía volver a prestar sus propios fondos y así convertirse en una sociedad permanente.
Los préstamos a término todavía estaban disponibles y eran utilizados dentro de las empresas permanentes por el personal hasta la década de 1980 porque su existencia no era ampliamente conocida después de principios de la década de 1960. Debido a las estrictas regulaciones sobre los bancos, las sociedades de construcción florecieron hasta la desregulación de la industria financiera australiana en la década de 1980. Con el tiempo, muchas de las sociedades de construcción más pequeñas desaparecieron, mientras que algunas de las más grandes (como Advance y St George ) alcanzaron el estatus de bancos.
Entre las conversiones más recientes se incluyen Heritage Bank , que pasó de ser una sociedad de construcción a un banco en 2011; Hume , en 2014; Wide Bay Building Society, que se convirtió en Auswide Bank ; IMB , en 2015; y Greater Building Society, que se convirtió en Greater Bank en 2016. Las sociedades de construcción que se convierten en bancos ya no están obligadas a desmutualizarse.
A particular difference between Australian building societies and those elsewhere, is that Australian building societies are required to incorporate as limited companies.
Current building societies are
The Building Societies Act of 1962 allowed for the registration of building societies in Eswatini. For a long time the country only had one building society. A second was registered in late 2019.
The Republic of Ireland had around 40 building societies at the mid-20th century peak.[25] Many of these were very small and, as the Irish commercial banks began to originate residential mortgages, the small building societies ceased to be competitive. Most merged or dissolved or, in the case of First Active plc, converted into conventional banks. The last remaining building societies, EBS Building Society and Irish Nationwide Building Society, demutualised and were transferred or acquired into Bank subsidiaries in 2011 following the effects of the Irish financial crisis.
Leeds Building Society Ireland and Nationwide UK (Ireland) were Irish branches of building societies based in the United Kingdom; both have since ceased all Irish operations.
In Jamaica, three building societies compete with commercial banks and credit unions for most consumer financial services:[27]
In New Zealand, building societies are registered with the Registrar of Building Societies under the Building Societies Act 1965.[28] Registration as a building society is merely a process of establishing the entity as a corporation. It is largely a formality, and easily achieved, as the capital requirement is minimal (20 members must be issued shares of not less than NZ$1,000 each, for a total minimum foundation share capital of NZ$200,000).[29]
As regards prudential supervision, a divide exists between building societies that operate in New Zealand, on the one hand, and those that (although formally registered in New Zealand) operate offshore:
Building societies' registration details and filed documents are available in the Register of Building Societies held at the New Zealand Companies Office.
Over the years, a number of building societies were established.
Some, including Countrywide Building Society and United Building Society, became banks in the 1980s and 1990s. Heartland Building Society (created in 2011 through a merger of Canterbury Building Society, Southern Cross Building Society, and two other financial institutions) became Heartland Bank on 17 December 2012.
Remaining building societies include:
In Zimbabwe, Central Africa Building Society (CABS) is the leading building society offering a diverse range of financial products and services that include transaction and savings accounts, mobile banking, mortgage loans, money market investments, term deposits and pay-roll loans.
In other countries there are mutual organisations similar to building societies:
Because most building societies were not direct members of the UK clearing system, it was common for them to use a roll number to identify accounts rather than to allocate a six-digit sort-code and eight-digit account number to the BACS standards.
More recently, building societies have tended to obtain sort-code and account number allocations within the clearing system, and hence the use of roll numbers has diminished. When using BACS, one needs to enter roll numbers for the reference field and the building society's generic sort code and account number would be entered in the standard BACS fields.[33]
