Leaseback , abreviatura de " sale-and-leaseback ", es una transacción financiera en la que se vende un activo y se vuelve a arrendar a largo plazo; por lo tanto, uno sigue pudiendo utilizar el activo pero ya no es propietario. La transacción se realiza generalmente para activos fijos , en particular bienes raíces , así como para bienes duraderos y de capital como aviones y trenes. El concepto también puede ser aplicado por los gobiernos nacionales a los activos territoriales; Antes de la Guerra de las Malvinas , el gobierno del Reino Unido propuso un acuerdo de arrendamiento por el cual las Islas Malvinas serían transferidas a Argentina , con un período de arrendamiento de 99 años, [1] y un acuerdo similar, también por 99 años, había estado en vigor lugar antes de la entrega de Hong Kong a China continental. Los acuerdos de arrendamiento posterior se suelen utilizar porque confieren beneficios financieros, contables o fiscales.
Después de comprar un activo, el propietario celebra un acuerdo a largo plazo por el cual la propiedad se vuelve a arrendar al vendedor a una tarifa acordada. Una razón para un arrendamiento posterior es transferir la propiedad a una sociedad de cartera manteniendo al mismo tiempo un seguimiento adecuado del valor y la rentabilidad del activo. Otra razón es que el vendedor recaude dinero transfiriendo un activo valioso a un comprador que presumiblemente esté interesado en realizar una inversión segura a largo plazo. Los acuerdos de arrendamiento posterior son comunes en la industria REIT .
Según Robert Peston, ex editor de negocios de la BBC, una opción que se está considerando para enfrentar la crisis de las hipotecas de alto riesgo es la venta y arrendamiento posterior de activos tóxicos . Peston dice que "una venta y arrendamiento entre los bancos y el Estado tiene dos ventajas supremas: no hay necesidad de valorar los activos venenosos; y las pérdidas de esos activos apestosos serían absorbidas por los bancos en porciones manejables durante unos 10 años". [2]
Los acuerdos de arrendamiento posterior son populares en Francia, Estados Unidos, Reino Unido y en toda Australia y Asia, incluida, más recientemente, la India.
El arrendamiento posterior de propiedades residenciales ha sido popular en Francia durante más de 30 años y ofrece importantes ventajas fiscales. Según este plan, el comprador puede utilizar la propiedad normalmente entre 1 y 8 semanas al año (con un máximo de 6 meses al año). El gobierno francés fomenta el desarrollo de planes de arrendamiento posterior en zonas turísticas para aliviar la escasez de alojamiento en alquiler. El gobierno devuelve el IVA local (que es del 19,6%) cuando la propiedad se compra sobre plano.
El plan funciona mediante la compra de una propiedad de dominio absoluto. Te conviertes en el propietario legal. Luego, la propiedad se alquila nuevamente al promotor o a una sociedad gestora. Según el sistema de arrendamiento posterior, el gobierno también le reembolsa el IVA que normalmente se cobra en propiedades de nueva construcción (actualmente 19,6%).
El propietario tiene entonces garantizados unos ingresos por alquiler durante todo el período del contrato de arrendamiento. El rendimiento neto para el propietario varía según el desarrollo, pero suele oscilar entre el 4% y el 6%. Esto se compara muy favorablemente con una hipoteca típica a 20 años a tipo fijo de alrededor del 3,75%, y con hipotecas a tipo variable que son más bajas. Se puede ver cómo se pueden utilizar los ingresos del alquiler para los pagos de la hipoteca. Se encuentran disponibles préstamos de entre el 75% y el 85%, según las circunstancias. El rendimiento del alquiler también se indexa anualmente con los costes de construcción, lo que significa que los ingresos por alquiler aumentan actualmente aproximadamente un 2,5%.
Al igual que en el Reino Unido, existen desgravaciones fiscales con respecto a los pagos de hipotecas que pueden compensarse con los ingresos. El contrato de arrendamiento suele durar entre 9 y 11 años, después de los cuales la empresa gestora tiene la opción de renovarlo o vender la propiedad o alquilarla y mantenerla de forma privada por parte del propietario.
El comprador/propietario también puede disfrutar de periodos de uso gratuitos durante todo el año, dependiendo de los términos del contrato de arrendamiento. Estos términos normalmente permiten entre 4 y 6 semanas de uso gratuito cada año. La sociedad gestora es responsable del mantenimiento de la propiedad, incluido el mantenimiento del mobiliario, que suele estar incluido en el precio de compra. El promotor también es responsable de asegurar el edificio y su contenido. También paga algunos de los impuestos a la propiedad y todos los costos de servicios públicos.
En el Reino Unido, una forma de arrendamiento posterior conocida como venta y alquiler fue objeto de un caso de la Corte Suprema de 2014 que encontró que muchos de esos acuerdos se habían perpetrado de manera fraudulenta. [3]
Una "venta/arrendamiento posterior" o "venta y arrendamiento posterior" es una transacción en la que el propietario de una propiedad vende un activo , típicamente bienes raíces , [4] y luego lo arrienda al comprador . De este modo, la transacción funciona como un préstamo y los pagos se realizan en forma de alquiler . Debido a la falta de financiación disponible en el mercado actual, muchas empresas estadounidenses recurren cada vez más a la venta y arrendamiento para obtener capital rápido . [5] Por ejemplo, los desarrolladores de comunidades planificadas estratégicamente a menudo venden la casa modelo a un comprador antes de que se agote la comunidad, y se la alquilan nuevamente al comprador por un período de hasta dos años. [6] En algunos acuerdos, el arrendatario actual dará la opción de volver a comprar el activo al final del arrendamiento. Por lo general, si el propietario original volviera a comprar el activo, esto se llevaría a cabo al final del año fiscal , en caso de que alguna de las partes fuera auditada por el IRS . [7]
El concepto de leaseback se ha extendido a otros países europeos, entre ellos España y Suiza . Las propiedades típicas disponibles son estudios, apartamentos y villas. Están situados cerca de zonas de esquí , complejos turísticos de playa o campos de golf .
Una venta y arrendamiento posterior suele ser una transacción de bienes raíces comerciales en la que una parte, a menudo una corporación, vende sus activos inmobiliarios corporativos a otra parte, como un inversionista institucional o un fideicomiso de inversión en bienes raíces ( REIT ), y luego arrienda la propiedad a una tarifa de alquiler y un plazo de arrendamiento que sean aceptables para el nuevo inversionista / propietario . El plazo del arrendamiento y la tasa de alquiler se basan en los costos de financiamiento del nuevo inversionista/propietario , la calificación crediticia del arrendatario y una tasa de rendimiento del mercado , basada en la inversión inicial en efectivo realizada por el nuevo inversionista/propietario.
Los motivos y ventajas para un vendedor / arrendatario son variados, pero los más comunes son:
Las ventajas para un inversor / arrendador son:
El arrendamiento posterior también se utiliza comúnmente en la aviación general , y los compradores utilizan el plan para permitir que las escuelas de vuelo y otros FBO utilicen sus aviones.
El leasing se utiliza muy a menudo en la aviación comercial para recuperar el efectivo invertido en activos. Las aerolíneas , por ejemplo, venden aviones y motores a arrendadores, bancos u otras instituciones financieras quienes, a su vez, les alquilan los activos. La aerolínea también puede realizar deducciones fiscales ya que el activo ya no es de propiedad sino que está arrendado. Debido al alto precio de los aviones y los motores, especialmente los nuevos, las aerolíneas utilizan el dinero procedente de este tipo de arrendamiento para mejorar sus resultados financieros.
El concepto de arrendamiento posterior también se ha extendido a la industria , principalmente para equipos industriales. Un ejemplo de larga data es la industria ferroviaria, en la que las locomotoras y otro material rodante son comprados en nombre del ferrocarril por un "fideicomiso de equipos" creado por un banco, financiando el costo de compra original con los pagos del arrendamiento. Una empresa vende parte de su equipo a un arrendador , como un banco u otra institución financiera, que arrienda el equipo a la empresa. Por tanto, la empresa ya no es propietaria del equipo, sino que conserva su uso. Esta transacción comercial permite a dos empresas tener a su disposición inmediata efectivo para realizar inversiones en nuevas oportunidades de negocio.