El alquiler con opción a compra , también conocido como alquiler con opción a compra o alquiler con opción a compra , es un tipo de transacción legalmente documentada en virtud de la cual bienes tangibles , como muebles , productos electrónicos de consumo , vehículos de motor , electrodomésticos , anillos de compromiso y bienes inmuebles , Se alquila a cambio de un pago semanal o mensual, con opción a compra en algún momento del contrato.
Una transacción de alquiler con opción a compra se diferencia de un arrendamiento tradicional en que el arrendatario puede comprar el artículo arrendado en cualquier momento durante el acuerdo (en un arrendamiento tradicional el arrendatario no tiene ese derecho), y de un plan de compra a plazos/pagos . en el sentido de que el arrendatario puede rescindir el contrato simplemente devolviendo la propiedad (en una compra a plazos el comprador tiene un tiempo limitado, si lo hubiera, para cancelar el contrato). [1]
El uso de transacciones de alquiler con opción a compra comenzó en el Reino Unido y Europa , [ ¿cuándo? ] y apareció por primera vez en los Estados Unidos durante las décadas de 1950 y 1960. [2] Si bien la terminología de alquiler con opción a compra se asocia más comúnmente con transacciones de bienes de consumo, el término a veces se utiliza en relación con transacciones de bienes raíces. [3]
El concepto de transacciones de alquiler con opción a compra surgió por primera vez en el Reino Unido y los países de Europa continental bajo el modelo de compra a plazos . Una de las primeras tiendas minoristas de alquiler con opción a compra establecidas en el Reino Unido fue Lotus Radio, que comenzó a operar como un negocio de alquiler de radios en 1933. [4] En los Estados Unidos , la práctica de los negocios minoristas de alquiler con opción a compra Comenzó a desarrollarse en las décadas de 1950 y 1960. [2] Las personas citadas como figuras clave en la historia de la transacción de alquiler con opción a compra y su aplicación como modelo de negocio incluyen a Charles Loudermilk Sr., quien en 1955 comenzó a alquilar sillas excedentes del ejército y luego fundó Aaron Rents , y J. Ernest. Talley, quien fundó Mr. T's Rental en Wichita, Kansas en 1963, y luego ayudó a establecer Rent-A-Center . [2] [5]
En respuesta a un deseo creciente de compartir información, desarrollar prácticas y procedimientos uniformes y cultivar una imagen pública positiva dentro de la creciente industria de alquiler con opción a compra en los Estados Unidos, los distribuidores de alquiler con opción a compra establecieron una asociación comercial, la Asociación de Progressive Rental Organizations (APRO), en 1980. APRO comenzó con aproximadamente 40 empresas miembros originales y eligió una junta inicial de 16. [6] Hoy en día, la asociación tiene aproximadamente 350 empresas miembros que representan aproximadamente 10,400 tiendas en los 50 estados, México y Canadá. El alquiler con opción a compra atiende a 4,8 millones de clientes en cualquier momento del año. [7]
Los acuerdos de alquiler con opción a compra se basan en un plazo de alquiler semanal o mensual. En la estructura de este tipo de transacción, el consumidor ( arrendatario ), al final de cada semana o mes, puede elegir entre renovar el contrato de arrendamiento semanal o mensualmente realizando pagos de renovación, o rescindir el contrato sin más. obligación mediante la devolución del bien corporal. [8] Aunque no está obligado a hacerlo, el consumidor puede optar por continuar realizando pagos a intervalos sobre la mercancía durante un período de tiempo previamente especificado, momento en el cual sería propietario absoluto del bien. [9] Comúnmente se prevé una opción de compra alternativa, que permite al consumidor liquidar el saldo restante del acuerdo en cualquier momento para obtener la propiedad permanente. [10]
Según una encuesta de la Comisión Federal de Comercio (FTC) sobre el sector de alquiler con opción a compra en los Estados Unidos realizada en 2000, los consumidores informaron que optaban por realizar transacciones de alquiler con opción a compra por diversas razones, entre ellas: "la la falta de una verificación de crédito", "la capacidad de obtener mercancías que de otro modo no podrían" y "la conveniencia y flexibilidad de la transacción". [1] La razón más común citada para la insatisfacción en la encuesta fueron los altos precios. Además, algunos encuestados informaron sobre un mal trato por parte de los empleados en relación con pagos atrasados de alquiler, problemas con los servicios de reparación y costos ocultos o adicionales. [1]
El coste en el que incurren los consumidores en las transacciones de alquiler con opción a compra ha sido objeto de debates a largo plazo y opiniones divergentes. Históricamente, los defensores de los consumidores, algunos fiscales generales estatales de EE. UU. y algunos investigadores académicos han expresado su preocupación de que los consumidores que celebran acuerdos de alquiler con opción a compra puedan desconocer los costos potencialmente altos a largo plazo del alquiler con opción a compra en comparación con los tradicionales pagos a plazos o a plazos . planes de apartado . [11] A menudo se menciona junto con la mayoría de las críticas la cuestión de si los precios pagados por servicios de este tipo son adecuados para las personas de bajos ingresos que menos pueden permitirse desembolsos financieros adicionales. [12] Al mismo tiempo, otros investigadores académicos y representantes de asociaciones industriales han sostenido que las transacciones de alquiler con opción a compra no son comparables a los métodos tradicionales de compra o financiación de bienes de consumo, en el sentido de que incluyen servicios como entrega, montaje, servicio y reparación, todo lo cual se tiene en cuenta en el valor tasado más alto y el precio correspondiente cobrado. [13] [14] Los defensores de la naturaleza única de las transacciones de alquiler con opción a compra también señalan con frecuencia el punto de que no son obligaciones de compra, ya que el arrendatario puede rescindir el acuerdo en cualquier momento con la devolución. de la propiedad. [15]
La controversia legal en torno a las transacciones de alquiler con opción a compra se ha centrado principalmente en la cuestión de si la transacción debe tratarse como un arrendamiento o una venta a crédito . La industria ha sostenido que la transacción es un arrendamiento; [16] mientras que los grupos de defensa del consumidor han abogado por que la transacción se trate como una venta a crédito. En 2011, cuarenta y siete estados de EE. UU., Guam , Puerto Rico y el Distrito de Columbia aprobaron leyes que caracterizan la transacción como un arrendamiento. [17] De los cinco tribunales supremos estatales de Estados Unidos que han abordado la cuestión, tres ( Massachusetts , Arkansas y Maine ) concluyeron que la transacción era un arrendamiento. [17] [18] [19] Nueva Jersey y Minnesota concluyeron que se trataba de una venta a crédito basada en las leyes crediticias de esos estados. [20] [21] [22] Un tribunal de distrito federal en Wisconsin también determinó que la transacción era una venta a crédito según la ley estatal de Wisconsin. [23]
A partir de 2011, ninguna ley federal de protección al consumidor de EE. UU . aborda específicamente las transacciones de alquiler con opción a compra, pero a través de litigios, se han realizado esfuerzos para intentar incluir los acuerdos de alquiler con opción a compra bajo la definición de "venta a crédito" en Truth in Lending. Acto . Sin embargo, hasta 2011, los tribunales no se han pronunciado a favor de realizar este cambio a nivel federal. [24] [25] [26] En 2006, el Departamento de Defensa de los Estados Unidos calificó el alquiler con opción a compra como una práctica crediticia predatoria, definiéndola como una "práctica injusta o abusiva de transacción o cobro de venta de préstamos o créditos", junto con Préstamos de día de pago , préstamos sobre título, préstamos de anticipación de reembolso y otras prácticas similares. [27] En 2007, la Oficina de Responsabilidad Gubernamental de los Estados Unidos expresó su preocupación por la metodología y la estructura de esta investigación. [28] Más tarde, ese mismo año, el Departamento de Defensa finalmente concluyó que el alquiler con opción a compra no era una forma de crédito y lo excluyó de su regulación sobre prácticas crediticias abusivas. [29]
Los defensores de los consumidores y los demandantes que testifican en procedimientos legales han alegado en ocasiones que las tiendas de alquiler con opción a compra rutinariamente recuperan la mercancía cuando un consumidor está a punto de adquirir la propiedad . [30] En el momento de una encuesta de la FTC de 2000, las personas que participaban en transacciones de alquiler con opción a compra informaron una "baja incidencia de recuperaciones tardías", que la FTC sugirió que podría deberse a los derechos de reinstalación exigidos en la mayoría de los estados. [1] ya que estos derechos permiten a los consumidores restablecer este tipo de contrato después de la recuperación. [31]
Si bien las transacciones de alquiler con opción a compra se realizan más comúnmente para comprar bienes de consumo en una tienda minorista, este término también describe un acuerdo inmobiliario especializado . La opción de alquiler con opción a compra de vivienda suele ejercerse con mayor frecuencia durante las crisis del mercado inmobiliario, como la crisis financiera de finales de la década de 2000 . [32] Debido a que la crisis más reciente del mercado inmobiliario estuvo acompañada de un escrutinio regulatorio protector de las prácticas crediticias y las agencias de crédito al consumo, adquirir un préstamo se ha vuelto más difícil para los prestatarios de alto riesgo. [33]
Los inquilinos/compradores que tienen puntajes crediticios imperfectos generalmente se sienten atraídos por propiedades de alquiler con opción a compra [34] ya que los términos del arrendamiento les permiten vivir en la casa mientras toman las medidas necesarias para arreglar su crédito y asegurar una hipoteca. La mayoría de los acuerdos de arrendamiento con opción de compra les permiten fijar una tasa de mercado cuando firman el contrato. Las personas con mal crédito consideran que el período de arrendamiento es una oportunidad crucial para reparar su perfil financiero y conseguir un préstamo. Sin embargo, una queja común que tienen los inquilinos/compradores con los acuerdos de alquiler con opción a compra surge de su incapacidad para obtener un préstamo a tiempo para comprar la propiedad, ya sea debido a un pago inicial o crédito insuficiente, momento en el que deben reestructurar el acuerdo. o obligado a marcharse.
En una transacción de alquiler con opción a compra, el inquilino vive en el inmueble y paga la compra de la propiedad a un precio fijo dentro de un período de tiempo específico, generalmente de uno a tres años. [3] Como parte del contrato, es posible que se le solicite al inquilino que realice un depósito no reembolsable [3] que a menudo se incluye como parte del pago inicial al final del plazo del arrendamiento. Además del alquiler mensual, a menudo se paga una cantidad adicional llamada crédito de alquiler en una cuenta de depósito en garantía durante el período de arrendamiento. Este monto se agrega al depósito y se utiliza como parte del pago inicial al final del plazo del arrendamiento. Esto eleva el alquiler por encima del precio del mercado , pero ayuda a generar ahorros para la compra si se toma la opción de compra. [35] Al final del plazo de arrendamiento, se ofrece al inquilino el derecho de preferencia para comprar la propiedad al precio de venta acordado, o retirarse y perder el depósito. [36] Si el inquilino no puede o no quiere ejercer la opción de compra, el propietario es libre de alquilar o vender la propiedad a otro comprador, o de reestructurar el contrato. [3] [35]
Debido a que los contratos de alquiler con opción a compra de bienes raíces son documentos flexibles de código abierto, hay espacio para que los estafadores se aprovechen de inquilinos no preparados. [37]
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