Una sociedad de crédito hipotecario es una institución financiera propiedad de sus miembros como una organización mutua , que ofrece servicios bancarios y financieros relacionados , especialmente ahorros y préstamos hipotecarios . Existen en el Reino Unido, Australia y Nueva Zelanda, y anteriormente en Irlanda y varios países de la Commonwealth, incluida Sudáfrica como bancos mutuos. [1] Son similares a las cooperativas de crédito , pero en lugar de promover el ahorro y ofrecer préstamos comerciales y sin garantía, el propósito de una sociedad de crédito hipotecario es proporcionar hipotecas para viviendas a los miembros. Los prestatarios y depositantes son miembros de la sociedad, que establecen políticas y designan directores sobre la base de un miembro, un voto. Las sociedades de crédito hipotecario a menudo brindan otros servicios bancarios minoristas, como cuentas corrientes, tarjetas de crédito y préstamos personales. El término "sociedad de crédito hipotecario" surgió por primera vez en el siglo XIX en Gran Bretaña a partir de grupos de ahorro cooperativo .
En el Reino Unido, las sociedades de crédito hipotecario compiten con los bancos por la mayoría de los servicios bancarios para consumidores, especialmente préstamos hipotecarios y cuentas de ahorro , y las regulaciones permiten que hasta la mitad de sus préstamos se financien con deuda a no miembros, lo que permite a las sociedades acceder a los mercados mayoristas de bonos y dinero para financiar hipotecas. La sociedad de crédito hipotecario más grande del mundo es la Nationwide Building Society de Gran Bretaña . En Australia, las sociedades de crédito hipotecario también compiten con los bancos minoristas y ofrecen la gama completa de servicios bancarios a los consumidores.
Las sociedades de construcción como institución comenzaron a fines del siglo XVIII en Birmingham , una ciudad que estaba experimentando una rápida expansión económica y física impulsada por una multiplicidad de pequeñas empresas metalúrgicas, cuyos numerosos propietarios altamente capacitados y prósperos invertían fácilmente en propiedades. [2] [3] Muchas de las primeras sociedades de construcción estaban ubicadas en tabernas o cafeterías , que se habían convertido en el foco de una red de clubes y sociedades para la cooperación y el intercambio de ideas entre la ciudadanía altamente activa de Birmingham como parte del movimiento conocido como la Ilustración de las Midlands . [4] La primera sociedad de construcción que se estableció fue la Ketley's Building Society , fundada por Richard Ketley, el propietario de la posada Golden Cross , en 1775. [5] Los miembros de la sociedad de Ketley pagaban una suscripción mensual a un fondo central de fondos que se usaba para financiar la construcción de casas para los miembros, que a su vez actuaban como garantía para atraer más fondos a la sociedad, lo que permitía una mayor construcción. [6] En 1781 se habían establecido tres sociedades más en Birmingham, una cuarta en la cercana ciudad de Dudley y se formaron 19 más en Birmingham entre 1782 y 1795. [7] La primera fuera de las Midlands inglesas se estableció en Leeds en 1785. [8]
La mayoría de las sociedades originales estaban en proceso de liquidación , y se disolverían cuando todos los miembros tuvieran una casa: la última de ellas, First Salisbury and District Perfect Thrift Building Society, se liquidó en marzo de 1980. [9] En las décadas de 1830 y 1840 se produjo un nuevo desarrollo con la sociedad de construcción permanente , que continuó de forma continua y aceptó continuamente nuevos miembros a medida que los anteriores completaban compras, como Leek Building Society . El principal marco legislativo para la sociedad de construcción fue la Ley de Sociedades de Construcción de 1874 ( 37 y 38 Vict. c. 42), con la legislación modificatoria posterior en 1894, 1939 (véase Coney Hall ) y 1960.
En su época de mayor auge, había cientos de sociedades de crédito hipotecario: prácticamente todas las ciudades del país tenían una sociedad de crédito hipotecario que llevaba su nombre. En las décadas siguientes, el número de sociedades disminuyó, ya que varias sociedades se fusionaron para formar otras más grandes, a menudo cambiando de nombre en el proceso, y otras sociedades optaron por la desmutualización seguida, en la gran mayoría de los casos, de una eventual adquisición por parte de un banco que cotiza en bolsa. La mayoría de las sociedades de crédito hipotecario más grandes que existen son el resultado de la fusión de muchas sociedades más pequeñas.
Todas las sociedades de construcción del Reino Unido son miembros de la Building Societies Association . A principios de 2008, había 59 sociedades de construcción en el Reino Unido, con activos totales que superaban los 360 mil millones de libras esterlinas. [10] El número de sociedades en el Reino Unido se redujo en cuatro durante 2008 debido a una serie de fusiones provocadas, en gran medida, por las consecuencias de la crisis financiera de 2007-2008 . Hubo tres fusiones más en 2009 y 2010, una desmutualización y una fusión en 2011, y cuatro fusiones más entre 2013 y 2018 que dieron como resultado que solo hubiera una sociedad de construcción con sede respectivamente en Escocia e Irlanda del Norte. Desde entonces, la única fusión ha sido en 2023, cuando la sociedad de Manchester se fusionó con la sociedad de Newcastle.
En la década de 1980, los cambios en las leyes bancarias británicas permitieron a las sociedades de crédito hipotecario ofrecer servicios bancarios equivalentes a los de los bancos normales. La dirección de varias sociedades seguía sintiendo que no podían competir con los bancos, y en 1986 se aprobó una nueva Ley de Sociedades de Crédito Hipotecario en respuesta a sus preocupaciones. Esta permitía a las sociedades " desmutualizarse ". Si más del 75% de los miembros votaban a favor, la sociedad de crédito hipotecario se convertiría en una sociedad limitada como cualquier otra. Los derechos mutuos de los miembros se canjeaban por acciones en esta nueva sociedad. Varias de las sociedades más grandes hicieron propuestas de este tipo a sus miembros y todas fueron aceptadas. Algunas cotizaron en la Bolsa de Valores de Londres , mientras que otras fueron adquiridas por grupos financieros más grandes.
El proceso comenzó con la desmutualización de la Abbey National Building Society en 1989. Luego, desde 1995 hasta fines de 1999, ocho sociedades se desmutualizaron y representaban dos tercios de los activos de las sociedades de construcción en 1994. Cinco de estas sociedades se convirtieron en bancos por acciones (plc), una se fusionó con otra y las otras cuatro fueron absorbidas por plc (en dos casos después de que la mutua se había convertido previamente en una plc).
Como menciona Tayler (2003), las medidas de desmutualización tuvieron éxito de inmediato porque ni los gobiernos del Partido Conservador ni los del Partido Laborista del Reino Unido crearon un marco que pusiera obstáculos a la desmutualización. La aquiescencia política a la desmutualización fue más clara en el caso de la posición de los " carpetbaggers ", es decir, aquellos que se unieron a las sociedades depositando cantidades mínimas de aproximadamente 100 libras con la esperanza de beneficiarse de una distribución del excedente después de la desmutualización. La Ley desreguladora de Sociedades de Construcción de 1986 contenía una disposición contra los "carpetbaggers" en forma de una regla de dos años. Esta prescribía un período de calificación de dos años antes de que los ahorradores pudieran participar en un reclamo residual. Pero, antes de la desmutualización de la Sociedad de Construcción Nacional Abbey de 1989, los tribunales fallaron en contra de la regla de los dos años después de que la propia Abbey National presentara una acción legal para eludir la intención de los legisladores. Después de esto, la legislación impidió la distribución de efectivo a los miembros con menos de dos años de antigüedad, pero se obtuvo el mismo resultado al permitir la emisión de acciones "gratuitas" en la sociedad anónima adquirente, vendibles por efectivo. El gobierno conservador de Thatcher se negó a presentar una legislación modificatoria para corregir el defecto de la "regla de los dos años".
Las sociedades de crédito hipotecario, al igual que las mutuas de seguros de vida, surgieron cuando la gente se unió para abordar un interés común; en el caso de las sociedades de crédito hipotecario, se trataba de la vivienda y los miembros eran originalmente tanto ahorradores como prestatarios. Pero muy pronto se hizo evidente que se necesitaban ahorradores "externos" cuyo motivo fuera el beneficio a través de los intereses de los depósitos. Así, las sociedades de crédito hipotecario permanentes se convirtieron rápidamente en bancos hipotecarios y en tales instituciones siempre existía un conflicto de intereses entre prestatarios y ahorradores. La tarea del movimiento era conciliar ese conflicto de intereses de modo que los ahorradores pudieran llegar a la conclusión de que sus intereses y los de los prestatarios eran hasta cierto punto complementarios en lugar de conflictivos. El conflicto de intereses entre ahorradores y prestatarios nunca se conciliaba por completo en las sociedades de crédito hipotecario, pero con la desregulación esa conciliación se convirtió en una causa perdida. Al parecer, la dirección de las sociedades de crédito hipotecario podía dedicar un tiempo y unos recursos considerables (que pertenecían a la organización) a planificar su captura efectiva, de la mayor parte de los activos que pudiera. De ser así, se podría decir que se trata de operaciones con información privilegiada a gran escala, con el beneficio de un conocimiento especializado interno del negocio y de los recursos de la empresa que no se comparte con personas externas como políticos y socios (y, tal vez, reguladores). Una vez que la dirección presentaba la oportunidad de reclamar, se podía confiar en que los ahorradores en particular la aprovecharían. Había suficientes prestatarios en dificultades para aceptar el incentivo que les ofrecía la dirección (a pesar de que unas pocas sumas sencillas bastaban para demostrar que probablemente acabarían devolviendo efectivamente el incentivo) (Tayler 2003).
La dirección que promueve la desmutualización también cumple con los objetivos de la dirección, ya que el fin de la mutualidad trajo consigo normas de remuneración de los comités de remuneración al estilo de las sociedades anónimas (s.a.c.) y opciones sobre acciones. Las opciones sobre acciones para la dirección de las sociedades que se transforman parecen ser un factor poderoso en el cálculo de la dirección. Rasmusen (1988) se refiere a esto en los siguientes términos:
"... los beneficios no aumentan en proporción al tamaño del banco [mutuo]. Si un banco mutuo es grande, o se espera que crezca si puede captar capital mediante una conversión, sus gerentes obtienen más valor de la conversión pero no sufren una pérdida de beneficios tan grande como si el banco fuera pequeño. Su beneficio está en el derecho a comprar las nuevas acciones, que son valiosas porque las nuevas emisiones están sistemáticamente infravaloradas [en referencia a las conversiones de bancos mutuos de EE. UU.]. Además, de ninguna manera todos los gerentes mutuos son incompetentes, y las conversiones permiten al banco expandirse más fácilmente y otorgar opciones sobre acciones a los ejecutivos que son valiosas para los gerentes capacitados".
En lugar de utilizar su ventaja de margen como defensa de la mutualidad, alrededor de 1980 las sociedades de crédito hipotecario comenzaron a fijar las tasas hipotecarias con referencia a los niveles de equilibrio del mercado. En resumen, comenzaron a comportarse más como bancos, buscando maximizar las ganancias en lugar de las ventajas de una organización mutualista. Así, según Boxall y Gallagher (1997), del Banco de Inglaterra:
"... entre 1984 y 1997 prácticamente no hubo diferencias entre los tipos de interés cotizados de los bancos y las sociedades de crédito hipotecario para la financiación de viviendas. Este comportamiento dio lugar a una rentabilidad de los activos para las sociedades de crédito hipotecario que era al menos tan alta como la de los bancos Plc y, en ausencia de distribución, condujo a una rápida acumulación de reservas".
Como también observan Boxall y Gallagher (1997):
"... la acumulación de reservas a principios de los años 1990, más allá de las exigencias regulatorias y de crecimiento futuro, es difícil de conciliar con las teorías convencionales de comportamiento mutuo".
Llewellyn (1996) llega a una conclusión bastante más directa y cínica:
Al adoptar una política de acumulación de reservas manteniendo un margen excedente, las sociedades de crédito hipotecario permitieron a los bancos competir y, al mismo tiempo, pudieron haber socavado la viabilidad a largo plazo de las mutualidades. Un enfoque más cínico es que algunas sociedades pueden haber adoptado una estrategia de margen excedente simplemente para mejorar su valor de conversión.
Algunas de estas gestiones acabaron en disputa con sus propios miembros. Sobre la primera gran conversión de la Abadía en 1989, Kay (1991) observó:
La paradoja de los miembros de la Abadía que hicieron campaña contra la flotación [conversión en un banco de propiedad de los accionistas] de su sociedad de crédito hipotecario era que luchaban por preservar un grado de responsabilidad ante los miembros que la dirección de la sociedad evidentemente no sentía. Para la dirección en funciones, las opiniones contrarias de algunos de sus miembros no eran cuestiones que se pudieran sopesar en la balanza y tener en cuenta a la hora de formular políticas. Eran una molestia que había que solucionar recurriendo a costosos asesores de relaciones públicas y procesos legales.
Al final, tras una serie de grandes desmutualizaciones y la presión de los oportunistas que se trasladaban de una sociedad de crédito a otra para aprovecharse de las ganancias inesperadas, la mayoría de las sociedades cuya dirección deseaba mantenerlas en régimen de mutualidad modificaron sus normas de afiliación a finales de los años 90. El método que se adoptó habitualmente fue el de garantizar que, durante los primeros años, cualquier persona que se uniera por primera vez a una sociedad no pudiera obtener ningún beneficio de una desmutualización. Al desaparecer la posibilidad de obtener beneficios rápidos, la ola de desmutualizaciones llegó a su fin en 2000.
Un estudio académico (Heffernan 2003) concluyó que el comportamiento de las sociedades desmutualizadas en materia de precios de depósitos e hipotecas era más favorable para los accionistas que para los clientes, y que las restantes sociedades de construcción mutua ofrecían tasas consistentemente mejores. [11]
La Ley de 2007 sobre sociedades de crédito inmobiliario (financiación) y sociedades mutuas (transferencias) , conocida como Ley Butterfill, se aprobó en 2007 y otorga a las sociedades de crédito inmobiliario mayores poderes para fusionarse con otras empresas. Estos poderes fueron utilizados por Britannia en 2009 y Kent Reliance en 2011, lo que llevó a su desmutualización.
Antes del 31 de diciembre de 2010, los depósitos en sociedades de crédito hipotecario de hasta £50.000 por persona, por institución, normalmente estaban protegidos por el Plan de Compensación de Servicios Financieros (FSCS), pero las sociedades de crédito hipotecario Nationwide y Yorkshire negociaron un cambio temporal en los términos del FSCS para proteger a los miembros de las sociedades que adquirieron a fines de 2008/principios de 2009. Los términos modificados permitieron a los antiguos miembros de múltiples sociedades que se fusionaran en una sola mantener múltiples derechos a la protección del FSCS hasta el 30 de septiembre de 2009 (posteriormente extendido al 30 de diciembre de 2010), por lo que (por ejemplo) un miembro con £50.000 en cada una de las sociedades Nationwide, Cheshire y Derbyshire en el momento de las respectivas fusiones mantendría £150.000 de protección del FSCS para sus fondos en la Nationwide fusionada. [12] El 31 de diciembre de 2010, el límite general del FSCS para depósitos minoristas se incrementó a £85.000 para bancos y sociedades de crédito hipotecario y los acuerdos transitorios con respecto a las fusiones de sociedades de crédito hipotecario llegaron a su fin.
En febrero de 2024 [actualizar], hay 42 sociedades de construcción independientes, [13] todas ellas miembros de la Asociación de Sociedades de Construcción . [10]
Entre 1989 y 2000, diez sociedades de construcción del Reino Unido se desmutualizaron , ya sea convirtiéndose en bancos o siendo adquiridas por un banco más grande. [16] [17] Para 2008, todas las sociedades de construcción que salieron a bolsa en la ola de desmutualizaciones de los años 1980 y 1990 habían sido vendidas a un banco convencional o habían sido nacionalizadas . [17]
La siguiente es una lista incompleta de sociedades de crédito hipotecario en el Reino Unido que ya no existen de manera independiente, ya sea porque se fusionaron con otras organizaciones o porque fueron absorbidas por ellas. [21] Es posible que aún tengan una presencia activa en las calles (o en línea) como nombre comercial o como una marca distintiva. Esto se debe, por lo general, a que las marcas suelen construir reputaciones específicas y atraer a cierta clientela, y esto puede continuar comercializándose con éxito.
En Australia, las sociedades de construcción evolucionaron siguiendo los lineamientos británicos. Tras el fin de la Segunda Guerra Mundial , se revivió el modelo de terminación para financiar la necesidad de nuevas viviendas de los militares que regresaban. Se crearon cientos de ellas con capital inicial del gobierno, mediante el cual el capital se devolvía al gobierno y las sociedades que terminaban retenían los intereses acumulados. Una vez que se habían prestado todos los fondos iniciales, cada sociedad que terminaba podía volver a solicitar más capital inicial hasta el punto en que podía volver a prestar sus propios fondos y así convertirse en una sociedad permanente.
Los préstamos a término todavía estaban disponibles y eran utilizados dentro de las empresas permanentes por el personal hasta la década de 1980 porque su existencia no era ampliamente conocida después de principios de la década de 1960. Debido a las estrictas regulaciones sobre los bancos, las sociedades de construcción florecieron hasta la desregulación de la industria financiera australiana en la década de 1980. Con el tiempo, muchas de las sociedades de construcción más pequeñas desaparecieron, mientras que algunas de las más grandes (como Advance y St George ) alcanzaron el estatus de bancos.
Las conversiones más recientes incluyen Heritage Bank , que pasó de sociedad de construcción a banco en 2011, Hume en 2014, mientras que Wide Bay Building Society se convirtió en Auswide Bank e IMB siguió su ejemplo en 2015, y Greater Building Society se convirtió en Greater Bank en 2016. Las sociedades de construcción que se convierten en bancos ya no están obligadas a desmutualizarse.
Una diferencia particular entre las sociedades de construcción australianas y las de otros lugares es que las sociedades de construcción australianas deben constituirse como compañías limitadas .
Las sociedades de construcción actuales son
La Ley de Sociedades de Crédito Hipotecario de 1962 permitió el registro de sociedades de crédito hipotecario en Eswatini. Durante mucho tiempo, el país solo tuvo una sociedad de crédito hipotecario. A fines de 2019 se registró una segunda.
La República de Irlanda tenía alrededor de 40 sociedades de construcción en el pico de mediados del siglo XX. [25] Muchas de ellas eran muy pequeñas y, cuando los bancos comerciales irlandeses comenzaron a originar hipotecas residenciales, las pequeñas sociedades de construcción dejaron de ser competitivas. La mayoría se fusionaron o se disolvieron o, en el caso de First Active plc , se convirtieron en bancos convencionales. Las últimas sociedades de construcción restantes, EBS Building Society y Irish Nationwide Building Society , se desmutualizaron y fueron transferidas o adquiridas por filiales bancarias en 2011 tras los efectos de la crisis financiera irlandesa .
Leeds Building Society Ireland y Nationwide UK (Irlanda) eran sucursales irlandesas de sociedades de construcción con sede en el Reino Unido; desde entonces ambas cesaron todas sus operaciones irlandesas.
En Jamaica , tres sociedades de construcción compiten con los bancos comerciales y las cooperativas de crédito por la mayoría de los servicios financieros al consumidor: [27]
En Nueva Zelanda , las sociedades de construcción se registran en el Registro de Sociedades de Construcción de conformidad con la Ley de Sociedades de Construcción de 1965. [28] El registro como sociedad de construcción es simplemente un proceso de establecimiento de la entidad como corporación. Es en gran medida una formalidad y se logra fácilmente, ya que el requisito de capital es mínimo (se deben emitir acciones a 20 miembros de no menos de NZ$1,000 cada uno, para un capital social fundacional mínimo total de NZ$200,000). [29]
En lo que respecta a la supervisión prudencial, existe una división entre las sociedades de construcción que operan en Nueva Zelanda, por un lado, y aquellas que (aunque formalmente registradas en Nueva Zelanda) operan en el extranjero:
Los detalles de registro de las sociedades de construcción y los documentos presentados están disponibles en el Registro de Sociedades de Construcción que se encuentra en la Oficina de Sociedades de Nueva Zelanda.
A lo largo de los años se crearon varias sociedades de construcción.
Algunas de ellas, entre ellas Countrywide Building Society y United Building Society , se convirtieron en bancos en los años 1980 y 1990. Heartland Building Society (creada en 2011 a través de una fusión de Canterbury Building Society, Southern Cross Building Society y otras dos instituciones financieras) se convirtió en Heartland Bank el 17 de diciembre de 2012.
Las sociedades de construcción restantes incluyen:
En Zimbabwe , Central Africa Building Society (CABS) es la sociedad de construcción líder que ofrece una amplia gama de productos y servicios financieros que incluyen cuentas de transacciones y ahorros, banca móvil, préstamos hipotecarios, inversiones en el mercado monetario, depósitos a plazo y préstamos de nómina.
En otros países existen organizaciones mutuas similares a las sociedades de construcción:
Como la mayoría de las sociedades de construcción no eran miembros directos del sistema de compensación del Reino Unido , era común que utilizaran un número de registro para identificar las cuentas en lugar de asignar un código de clasificación de seis dígitos y un número de cuenta de ocho dígitos según los estándares BACS .
Más recientemente, las sociedades de crédito hipotecario han tendido a obtener asignaciones de códigos de clasificación y números de cuenta dentro del sistema de compensación, y por lo tanto el uso de números de registro ha disminuido. Cuando se utiliza BACS, es necesario ingresar números de registro para el campo de referencia y el código de clasificación genérico y el número de cuenta de la sociedad de crédito hipotecario se ingresarían en los campos BACS estándar. [33]
