Los precios de la vivienda en los Estados Unidos experimentaron una importante corrección en el mercado después de la burbuja inmobiliaria que alcanzó su punto máximo a principios de 2006 . Luego, los precios de los bienes raíces se ajustaron a la baja a finales de 2006, provocando una pérdida de liquidez del mercado e impagos de las hipotecas de alto riesgo . [1]
Una burbuja inmobiliaria es un tipo de burbuja económica que se produce periódicamente en los mercados inmobiliarios locales, regionales, nacionales o globales . Una burbuja inmobiliaria se caracteriza por aumentos rápidos y sostenidos en el precio de los bienes inmuebles , como la vivienda , "generalmente debido a alguna combinación de exceso de confianza y emoción, fraude, [2] la descarga sintética [3] de riesgos utilizando fondos respaldados por hipotecas". valores , la capacidad de reempaquetar deuda conforme [4] a través de empresas patrocinadas por el gobierno , política pública y del banco central [5] disponibilidad de crédito y especulación. Las burbujas inmobiliarias tienden a distorsionar las valoraciones al alza en relación con normas históricas, sostenibles y estadísticas, como lo describen los economistas Karl Case y Robert Shiller en su libro Irrational Exuberance . [6] Ya en 2003, Shiller se preguntaba si existía o no "una burbuja en el mercado inmobiliario" [7] que podría corregirse en un futuro próximo.
Con base en las tendencias históricas en las valoraciones de la vivienda en EE. UU., [8] [9] muchos economistas y escritores de negocios predijeron una corrección del mercado, que oscilaría desde unos pocos puntos porcentuales hasta el 50 % o más respecto de los valores máximos en algunos mercados, [10] [ 11] [12] [13] [14] y, aunque este enfriamiento no afectó a todas las áreas de Estados Unidos, algunos advirtieron que la corrección podría y sería "desagradable" y "severa". [15] [16]
El economista jefe Mark Zandi de la firma de investigación Moody's Economy.com predijo una caída de la depreciación de dos dígitos en algunas ciudades de Estados Unidos para 2007-2009. [17] [18] Dean Baker del Centro de Investigación Económica y Política fue el primer economista en identificar la burbuja inmobiliaria, en un informe del verano de 2002. [19] El inversor Peter Schiff adquirió fama en una serie de apariciones en televisión en las que se opuso a una multitud de expertos financieros y afirmó que se avecinaba una quiebra. [20] [21]
La burbuja inmobiliaria fue parcialmente subsidiada por entidades patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac y políticas federales destinadas a hacer que la vivienda fuera asequible para todos. [22]
El auge del mercado inmobiliario se detuvo abruptamente en muchas partes de Estados Unidos a fines del verano de 2005 y, a partir del verano de 2006, varios mercados enfrentaron inventarios en aumento, precios en caída y volúmenes de ventas drásticamente reducidos. En agosto de 2006, la revista Barron's advirtió que "se acerca una crisis inmobiliaria" y señaló que el precio medio de las viviendas nuevas había caído casi un 3% desde enero de 2006, que los inventarios de viviendas nuevas alcanzaron un récord en abril y se mantenían cerca de máximos históricos. , que los inventarios de viviendas usadas eran un 39% más altos que un año antes, y que las ventas bajaron más del 10%, y predijo que "el precio medio nacional de la vivienda probablemente caerá cerca de un 30% en los próximos tres años... simple reversión a la media." [13]
En Boston , los precios cayeron año tras año, [24] las ventas cayeron, el inventario aumentó, las ejecuciones hipotecarias aumentaron, [25] [26] y la corrección en Massachusetts se denominó "aterrizaje forzoso" en 2005. [ 27] Los mercados inmobiliarios en auge [28] en Washington, DC , San Diego, California , Phoenix, Arizona y otras ciudades también se estancaron en 2005. [29] [30]
En mayo de 2006, la revista Fortune etiquetó muchos mercados inmobiliarios que anteriormente eran fuertes como "zonas muertas"; [31] otras áreas fueron clasificadas como "Zonas de Peligro" y "Refugios Seguros". Fortune en agosto de 2005 también disipó "cuatro mitos sobre el futuro de los precios de la vivienda". [32]
El Servicio Regional de Listado Múltiple de Arizona (ARMLS, por sus siglas en inglés) mostró que en el verano de 2006, el inventario de viviendas en venta en Phoenix había aumentado a más de 50,000 viviendas, de las cuales casi la mitad estaban desocupadas (ver gráfico). [33] Varios constructores de viviendas revisaron sus previsiones drásticamente a la baja durante el verano de 2006, por ejemplo , DR Horton recortó su previsión de ganancias anuales en un tercio en julio de 2006, [34] el valor de las acciones del constructor de viviendas de lujo Toll Brothers cayó un 50% entre agosto de 2005 y agosto de 2006, [¿ investigación original? ] [35] y el índice Dow Jones de construcción de viviendas en Estados Unidos bajó más del 40% a mediados de agosto de 2006. [¿ investigación original? ] [36]
Robert Toll, director ejecutivo de Toll Brothers , explicó: "Los constructores que construyeron viviendas especulativas están tratando de trasladarlas ofreciendo grandes incentivos y descuentos; y algunos compradores están cancelando contratos de viviendas que ya se están construyendo". [37] La constructora de viviendas Kara Homes anunció el 13 de septiembre de 2006 los "dos trimestres más rentables en la historia de nuestra empresa", pero la empresa se declaró en quiebra menos de un mes después, el 6 de octubre. [38] Seis meses después, el 10 de abril de 2007, Kara Homes vendió desarrollos inacabados, lo que provocó que los posibles compradores del año anterior perdieran depósitos, algunos de los cuales depositaron más de $100,000 (~$136,653 en 2022). [39]
A medida que el mercado inmobiliario comenzó a debilitarse desde el invierno de 2005 hasta el verano de 2006, [40] [41] el economista jefe de la NAR , David Lereah, predijo un "aterrizaje suave" para el mercado. [42] Sin embargo, basándose en aumentos sin precedentes en el inventario y una fuerte desaceleración del mercado a lo largo de 2006, Leslie Appleton-Young, economista jefe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, dijo que no se sentía cómoda con el suave término "aterrizaje suave" para describir lo que realmente estaba sucediendo en el mercado inmobiliario de California. [43]
El Financial Times advirtió sobre el impacto en la economía estadounidense del "borde duro" en el escenario de "aterrizaje suave", afirmando que "una desaceleración en estos mercados al rojo vivo es inevitable. Puede que sea suave, pero es imposible descartarla". un colapso del sentimiento y de los precios... Si la riqueza inmobiliaria deja de aumentar... el efecto sobre la economía mundial podría ser realmente deprimente". [44] "Sería difícil caracterizar la situación de los constructores de viviendas como si no fuera un aterrizaje forzoso", afirmó Robert I. Toll , director general de Toll Brothers. [45]
Angelo Mozilo, director ejecutivo de Countrywide Financial , dijo: "Nunca he visto un aterrizaje suave en 53 años, por lo que tenemos mucho camino por recorrer antes de que esto se nivele. Tengo que preparar a la empresa para lo peor que puede pasar". [46] Después de estos informes, Lereah admitió que "espera que los precios de las viviendas bajen un 5% a nivel nacional", y dijo que algunas ciudades de Florida y California podrían tener "aterrizajes duros". [47]
El Banco Mundial redujo la tasa de crecimiento económico mundial debido a una desaceleración del sector inmobiliario en Estados Unidos, pero no creía que el malestar inmobiliario estadounidense se extendiera aún más al resto del mundo. El presidente de la Reserva Federal, Benjamin Bernanke, dijo en octubre de 2006 que actualmente se estaba produciendo una "corrección sustancial" en el mercado inmobiliario y que la disminución de la construcción de viviendas residenciales era uno de los "principales obstáculos que está provocando la desaceleración de la economía"; predijo que la corrección del mercado disminuiría el crecimiento económico de Estados Unidos en aproximadamente un uno por ciento en la segunda mitad de 2006 y seguiría siendo un lastre para la expansión en 2007. [48]
Las ventas y los precios de viviendas a nivel nacional volvieron a caer dramáticamente en marzo de 2007 según datos de la NAR, con ventas cayendo un 13% a 482.000 desde el máximo de 554.000 en marzo de 2006 y el precio medio nacional cayendo casi un 6% a $217.000 desde el máximo de $230.200 en julio. 2006. La caída en las ventas de viviendas usadas fue la más pronunciada desde 1989. [ cita necesaria ] El mercado de viviendas nuevas también se vio afectado. La mayor caída año tras año en los precios medios de las viviendas desde 1970 se produjo en abril de 2007. Los precios medios de las viviendas nuevas cayeron un 10,9 por ciento según el Departamento de Comercio de Estados Unidos . [49]
Otros especularon sobre el impacto negativo de la jubilación de la generación del Baby Boom y el costo relativo del alquiler en el mercado inmobiliario en declive. [50] [51] En muchas partes de los Estados Unidos, era significativamente más barato alquilar la misma propiedad que comprarla; el pago medio nacional de una hipoteca es de 1.687 dólares al mes, casi el doble del pago medio de alquiler de 868 dólares al mes. [52]
En 2005, el economista Robert Shiller dio charlas advirtiendo sobre una burbuja inmobiliaria a la Oficina del Contralor de la Moneda y a la Corporación Federal de Seguro de Depósitos . Fue ignorado y luego lo llamó una incidencia de pensamiento grupal . Ese mismo año, su segunda edición de Irrational Exuberance advirtió que la burbuja inmobiliaria podría conducir a una recesión mundial . [53] También en 2005, el economista Fred Harrison comentó: "El próximo punto de inflexión del mercado inmobiliario se producirá a finales de 2007 o principios de 2008... La única forma en que los precios pueden volver a niveles asequibles es una caída o una recesión". [54] En enero de 2006, el analista financiero Gary Shilling escribió un artículo titulado: “La burbuja inmobiliaria probablemente explotará”. [55] [56] En mayo de 2006, Christopher Flanagan de JPMorgan , director de investigación global de finanzas estructuradas , advirtió a sus clientes [57] En agosto de 2006, el economista Nouriel Roubini advirtió de manera similar que el sector inmobiliario estaba en "caída libre" y descarrilaría al resto de la economía, provocando una recesión en 2007. [58] Joseph Stiglitz , ganador [ 59 ] _
El Consejo de Asesores Económicos de la Casa Blanca redujo su pronóstico de crecimiento económico de Estados Unidos en 2008 del 3,1 por ciento al 2,7 por ciento y pronosticó un mayor desempleo, lo que refleja la agitación en los mercados crediticios y inmobiliarios residenciales. Los asesores económicos de la administración Bush también revisaron sus perspectivas de desempleo y predijeron que la tasa de desempleo podría aumentar ligeramente por encima del 5 por ciento, frente a la tasa de desempleo predominante del 4,6 por ciento. [62]
La apreciación del valor de las viviendas superó con creces el crecimiento de los ingresos de muchos de estos compradores, lo que los obligó a apalancarse más allá de sus posibilidades. Pidieron prestado aún más dinero para comprar viviendas cuyo costo era mucho mayor que su capacidad para cumplir con sus obligaciones hipotecarias. Muchos de estos compradores de viviendas obtuvieron hipotecas de tasa ajustable durante el período de bajas tasas de interés para comprar la casa de sus sueños. Inicialmente, pudieron cumplir con sus obligaciones hipotecarias gracias a las bajas tasas de interés que se cobraban en los primeros años de la hipoteca.
Cuando el Banco de la Reserva Federal aplicó su política de contracción monetaria en 2005, muchos propietarios quedaron atónitos cuando sus hipotecas de tasa ajustable comenzaron a restablecerse a tasas mucho más altas a mediados de 2007 y sus pagos mensuales saltaron muy por encima de su capacidad para cumplir con los pagos mensuales de la hipoteca. Algunos propietarios comenzaron a incumplir sus hipotecas a mediados de 2007, y las grietas en la base inmobiliaria estadounidense se hicieron evidentes.
En marzo de 2007, la industria de las hipotecas de alto riesgo de Estados Unidos colapsó debido a tasas de ejecuciones hipotecarias superiores a las esperadas , y más de 25 prestamistas de alto riesgo se declararon en quiebra, anunciaron pérdidas significativas o se pusieron a la venta. [63] Las acciones del mayor prestamista de alto riesgo del país, New Century Financial , se desplomaron un 84% en medio de las investigaciones del Departamento de Justicia , antes de finalmente acogerse al Capítulo 11 de la bancarrota el 2 de abril de 2007 con pasivos que superaban los 100 millones de dólares (~137 millones de dólares en 2022). [64]
El gestor del mayor fondo de obligaciones del mundo, PIMCO , advirtió en junio de 2007 que la crisis de las hipotecas de alto riesgo no era un acontecimiento aislado y que acabaría pasando factura a la economía e impactaría en los deteriorados precios de las viviendas. [65] Bill Gross , "un gurú financiero de gran reputación", criticó sarcástica y siniestramente las calificaciones crediticias de las CDO basadas en hipotecas que ahora se enfrentan al colapso:
¿AAA? Te cortejaron el Sr. Moody's y el Sr. Poor's por el maquillaje, esos tacones de prostituta de seis pulgadas y un " sello de vagabundo ". Muchas de estas chicas guapas no son activos de clase alta que valen 100 centavos de dólar. ... Y lo siento Ben, pero los derivados son un arma de doble filo. Sí, diversifican el riesgo y lo alejan del sistema bancario hacia eventuales manos de compradores desconocidos, pero multiplican el apalancamiento como la cepa de Andrómeda. Cuando las tasas de interés suben, la placa de Petri pasa de ser un experimento benigno de ingeniería financiera a convertirse en un virus destructivo porque el costo de ese apalancamiento finalmente reduce el precio de los activos. ¿Alguien tiene casas? ... AAA? [E]l punto es que hay cientos de miles de millones de dólares de estos desechos tóxicos y si están o no en CDO o en fondos de cobertura de Bear Stearns sólo importa en la medida en que se produzca la reducción. [L]a crisis de las hipotecas de alto riesgo no es un evento aislado y no será contenida en unos pocos días de titulares en The New York Times ... El defecto está en las casas que fueron financiadas con dinero barato y en algunos casos gratuito en 2004, 2005 y 2006. Porque si bien los fondos de cobertura Bear ya son principalmente historia, esos millones y millones de hogares no lo son. No irán a ninguna parte... excepto a sus hipotecas. Los pagos de las hipotecas están subiendo, subiendo y subiendo... al igual que la morosidad y los impagos. Un artículo de investigación reciente del Bank of America estima que aproximadamente 500.000 millones de dólares (~683.000 millones de dólares en 2022) de hipotecas de tasa ajustable están programados para aumentar en 2007 en un promedio de más de 200 puntos básicos. 2008 depara aún más sorpresas, con casi 700 mil millones de dólares de ARM sujetos a reajuste, casi ¾ de los cuales son hipotecas de alto riesgo... Este problema, ayudado e instigado por Wall Street, reside en última instancia en el corazón de Estados Unidos, con millones y millones de viviendas sobrevaloradas y viviendas respaldadas por activos. garantía con una dirección diferente: Main Street. [66]
Los analistas financieros predijeron que el colapso de las hipotecas de alto riesgo resultaría en reducciones de ganancias para los grandes bancos de inversión de Wall Street que comercian con valores respaldados por hipotecas , especialmente Bear Stearns , Lehman Brothers , Goldman Sachs , Merrill Lynch y Morgan Stanley . [63] La solvencia de dos fondos de cobertura en problemas administrados por Bear Stearns estuvo en peligro en junio de 2007 después de que Merrill Lynch vendiera los activos confiscados a los fondos y otros tres bancos cerraran sus posiciones con ellos. Los fondos Bear Stearns alguna vez tuvieron más de 20 mil millones de dólares en activos, pero perdieron miles de millones de dólares en valores respaldados por hipotecas de alto riesgo. [67]
H&R Block informó una pérdida trimestral de 677 millones de dólares en operaciones discontinuadas, que incluían al prestamista de alto riesgo Option One, así como amortizaciones, provisiones para pérdidas sobre préstamos hipotecarios y los precios más bajos disponibles para las hipotecas en el mercado secundario de hipotecas. El valor liquidativo de las unidades cayó un 21% a 1.100 millones de dólares (~1.500 millones de dólares en 2022) al 30 de abril de 2007. [68] El director de la firma consultora de la industria hipotecaria Wakefield Co. advirtió: "Esto va a ser un colapso de proporciones incomparables. Se perderán miles de millones." Bear Stearns prometió hasta 3.200 millones de dólares (~4.370 millones de dólares en 2022) en préstamos el 22 de junio de 2007 para rescatar a uno de sus fondos de cobertura que estaba colapsando debido a malas apuestas en hipotecas de alto riesgo. [69]
Peter Schiff , presidente de Euro Pacific Capital, argumentó que si los bonos de los fondos Bear Stearns se subastaran en el mercado abierto, se revelarían claramente valores mucho más débiles. Schiff añadió: "Esto obligaría a otros fondos de cobertura a reducir de manera similar el valor de sus participaciones. ¿Es de extrañar que Wall Street esté haciendo todo lo posible para evitar tal catástrofe?... Su verdadera debilidad finalmente revelará el abismo en que el mercado inmobiliario está a punto de desplomarse". [70]
Un informe del New York Times relacionó la crisis de los fondos de cobertura con normas crediticias laxas : "La crisis de esta semana por el casi colapso de dos fondos de cobertura administrados por Bear Stearns surge directamente de la caída del mercado inmobiliario y las consecuencias de las prácticas crediticias laxas que derramaron dinero sobre personas con crédito débil o de alto riesgo, lo que deja a muchos de ellos luchando por permanecer en sus hogares". [69]
A raíz de la crisis de la industria hipotecaria, el senador Chris Dodd , presidente del Comité Bancario , celebró audiencias en marzo de 2007 y pidió a los ejecutivos de las cinco principales compañías de hipotecas de alto riesgo que testificaran y explicaran sus prácticas crediticias. Dodd dijo: "Las prácticas crediticias predatorias pusieron en peligro la propiedad de viviendas de millones de personas". [71] Además, senadores demócratas como el senador Charles Schumer de Nueva York proponían un rescate del gobierno federal a los prestatarios de alto riesgo para evitar que los propietarios perdieran sus residencias. Quienes se oponían a esa propuesta afirmaban que el rescate gubernamental de los prestatarios de alto riesgo no redundaba en beneficio de la economía estadounidense porque sentaría un mal precedente, crearía un riesgo moral y empeoraría el problema de la especulación en el mercado inmobiliario.
Lou Ranieri, de Salomon Brothers , inventor del mercado de valores respaldados por hipotecas en los años 1970, advirtió sobre el impacto futuro de los impagos de las hipotecas: "Esta es la vanguardia de la tormenta... Si crees que esto es malo, imagina lo que es". "Estaremos como en plena crisis". En su opinión, es probable que más de 100.000 millones de dólares en préstamos hipotecarios entren en mora cuando los problemas de la industria de alto riesgo aparezcan en los mercados hipotecarios de primera calidad. [72] El presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, elogió el auge de la industria de las hipotecas de alto riesgo y las herramientas utilizadas para evaluar la solvencia crediticia en un discurso de abril de 2005:
La innovación ha generado una multitud de nuevos productos, como préstamos de alto riesgo y programas de crédito especializados para inmigrantes. Tales acontecimientos son representativos de las respuestas del mercado que han impulsado la industria de servicios financieros a lo largo de la historia de nuestro país... Con estos avances en tecnología, los prestamistas han aprovechado los modelos de calificación crediticia y otras técnicas para extender el crédito de manera eficiente a un espectro más amplio. de los consumidores. ... Mientras que antes a los solicitantes más marginales simplemente se les habría negado el crédito, los prestamistas ahora pueden juzgar con bastante eficiencia el riesgo que plantean los solicitantes individuales y fijar el precio de ese riesgo de manera adecuada. Estas mejoras han conducido a un rápido crecimiento de los préstamos hipotecarios de alto riesgo; de hecho, hoy en día las hipotecas de alto riesgo representan aproximadamente el 10 por ciento del número de hipotecas en circulación, frente a sólo el 1 o 2 por ciento a principios de los años noventa. [73]
Debido a estos comentarios, junto con su estímulo para el uso de hipotecas de tasa ajustable, Greenspan fue criticado por su papel en el surgimiento de la burbuja inmobiliaria y los problemas posteriores en la industria hipotecaria. [74] [75]
Los préstamos de alto riesgo y Alt-A representan aproximadamente el 21 por ciento de los préstamos pendientes y el 39 por ciento de las hipotecas concedidas en 2006. [76]
En abril de 2007, comenzaron a aparecer problemas financieros similares a los de las hipotecas de alto riesgo con los préstamos Alt-A otorgados a propietarios de viviendas que se pensaba que eran menos riesgosos. [76] American Home Mortgage dijo que ganaría menos y pagaría un dividendo menor a sus accionistas porque se le pedía que recomprara y amortizara el valor de los préstamos Alt-A otorgados a prestatarios con crédito decente; provocando que las acciones de la empresa cayeran un 15,2 por ciento. La tasa de morosidad de las hipotecas Alt-A ha aumentado en 2007. [76]
En junio de 2007, Standard & Poor's advirtió que los propietarios de viviendas estadounidenses con buen crédito se están retrasando cada vez más en los pagos de las hipotecas, una indicación de que los prestamistas han estado ofreciendo préstamos de mayor riesgo fuera del mercado de alto riesgo ; Dijeron que el aumento de los pagos atrasados y los impagos de las hipotecas Alt-A realizadas en 2006 son "desconcertantes" y que a los prestatarios morosos parece "les resulta cada vez más difícil refinanciar" o ponerse al día con sus pagos. [77] Los pagos atrasados de al menos 90 días y los impagos de las hipotecas Alt-A de 2006 han aumentado al 4,21 por ciento, frente al 1,59 por ciento de las hipotecas de 2005 y el 0,81 por ciento de 2004, lo que indica que "la carnicería de alto riesgo se está extendiendo ahora a las hipotecas cercanas a las primeras". . [66]
Las tasas hipotecarias a 30 años aumentaron en más de medio punto porcentual hasta el 6,74 por ciento entre mayo y junio de 2007, [78] afectando a los prestatarios con mejor crédito justo cuando la represión de los estándares de préstamos de alto riesgo limita el grupo de compradores calificados. El precio medio nacional de las viviendas está a punto de sufrir su primera caída anual desde la Gran Depresión , y la NAR informó que la oferta de viviendas sin vender alcanza un récord de 4,2 millones.
Goldman Sachs y Bear Stearns , la mayor firma de valores del mundo y el mayor asegurador de valores respaldados por hipotecas en 2006, respectivamente, dijeron en junio de 2007 que el aumento de las ejecuciones hipotecarias reducía sus ganancias y que la pérdida de miles de millones por malas inversiones en el mercado de alto riesgo ponía en peligro la solvencia de varios los fondos de cobertura . Mark Kiesel, vicepresidente ejecutivo de Pacific Investment Management Co., con sede en California, dijo:
Es un baño de sangre. ... Estamos hablando de una crisis de dos o tres años que arrastrará consigo toda una serie de factores, desde la creación de empleo hasta la confianza de los consumidores. Con el tiempo, se necesitarán el mercado de valores y los beneficios empresariales. [79]
Según Donald Burnette, de Brightgreen Homeloans en Florida (uno de los estados más afectados por el estallido de la burbuja inmobiliaria), la correspondiente pérdida de capital por la caída del valor de las viviendas causó nuevos problemas. "Está impidiendo que incluso los prestatarios con buen crédito y recursos sólidos refinancien en términos mucho mejores. Incluso con restricciones crediticias más estrictas y la desaparición de los programas de alto riesgo, hay muchos prestatarios que de hecho calificarían como prestatarios "A" que no pueden refinanciar como ya no tienen el valor líquido de sus viviendas que tenían en 2005 o 2006. Tendrán que esperar a que el mercado se recupere para refinanciar en los términos que merecen, y eso podría ser años, o incluso una década". Se prevé, especialmente en California , que este proceso de recuperación pueda durar hasta 2014 o más tarde. [79]
Un informe de 2012 de la Universidad de Michigan analizó datos del Estudio de Panel sobre Dinámica de Ingresos (PSID), que encuestó a aproximadamente 9.000 hogares representativos en 2009 y 2011. Los datos parecían indicar que, si bien las condiciones aún eran difíciles, en algunos aspectos la crisis estaba disminuyendo: durante el período estudiado, el porcentaje de familias atrasadas en los pagos de la hipoteca cayó del 2,2 al 1,9; los propietarios de viviendas que pensaban que era "muy probable o algo probable" que se retrasaran en los pagos cayeron del 6% al 4,6% de las familias. Por otro lado, la liquidez financiera de las familias había disminuido: "En 2009, el 18,5% de las familias no tenían activos líquidos, y en 2011 esta cifra había aumentado al 23,4% de las familias". [80] [81]
General:
Burbujas inmobiliarias internacionales:
Nunca ha habido un aumento como este en los precios de las viviendas.
Alan Greenspan, banquero central de Estados Unidos, advirtió a los compradores de viviendas estadounidenses que corren el riesgo de sufrir una crisis si continúan elevando los precios de las propiedades.
... Según las pruebas tradicionales, alrededor de un tercio de los mercados inmobiliarios locales de EE.UU. están ahora marcadamente sobrevalorados.
Una vez que se desarrolla una historia de precios y la gente escucha que su vecino ganó mucho dinero con algo, ese impulso toma el control, y estamos viendo eso en los productos básicos y la vivienda... Las orgías tienden a ser más salvajes hacia el final.
Es como ser Cenicienta en el baile.
Sabes que a medianoche todo volverá a ser calabazas y ratones.
Pero miras a tu alrededor y dices 'un baile más', y todos los demás también.
La fiesta se vuelve más divertida y, además, no hay relojes en la pared.
Y de repente el reloj marca las 12 y todo vuelve a ser calabazas y ratones.
Se avecina una caída significativa de los precios.
Se está produciendo una enorme acumulación de inventarios, y luego veremos una [reducción] importante en los mercados calientes de California, Arizona, Florida y la costa este.
Estos mercados podrían caer un 50% desde sus picos.
Parte del aumento del valor de las viviendas desde 2000 se justificó dada la caída de las tasas de interés, pero en este punto el valor general de mercado de las viviendas ha perdido contacto con la realidad económica.
Y nos espera una desagradable corrección.
La burbuja de los precios de la vivienda se parece a la manía del mercado de valores de la primavera de 1999, justo antes de que estallara la burbuja bursátil a principios de 2000, con todo el revuelo, las inversiones colectivas y la confianza absoluta en la inevitabilidad de una continua apreciación de los precios.
La otra noche se me heló la sangre en un cóctel cuando una recién graduada de la Facultad de Medicina de Yale me dijo que iba a comprar un condominio para vivir en Boston durante su pasantía de un año, para poder cambiarlo y obtener ganancias el próximo año.
Reina la tulipmanía
.Gráfico de la apreciación del precio de la vivienda ajustado a la inflación en varias ciudades de EE. UU., 1990-2005:
Tully, Shawn (4 de mayo de 2006). "Bienvenidos a la zona muerta". Fortuna . Bienvenidos a la zona muerta: la gran burbuja inmobiliaria finalmente ha comenzado a desinflarse y la caída será más dura en algunos mercados que en otros.
Los informes sobre la caída de las ventas y los inversores atrapados en propiedades que no pueden vender son sólo el comienzo.
Los propietarios deberían preocuparse;
también deberían hacerlo sus prestamistas.
Varios expertos dicen ahora que la industria inmobiliaria parece estar pasando de un auge a algo que empieza a parecerse mucho a una caída.
Leslie Appleton-Young se queda sin palabras.
El economista jefe de la Asociación de California.
of Realtors ha dejado de utilizar el término "aterrizaje suave" para describir el mercado inmobiliario del estado, diciendo que ya no se siente cómoda con esa etiqueta suave.
... 'Tal vez necesitemos algo nuevo.
Eso es todo lo que estoy dispuesto a decir", dijo Appleton-Young el jueves.
... La asociación de agentes inmobiliarios rebajó el mes pasado su predicción de ventas para 2006.
Fue entonces cuando Appleton-Young le dijo por primera vez al San Diego Union-Tribune que ya no se sentía cómoda usando el "aterrizaje suave".
"Lamento haber hecho ese comentario", dijo el jueves.
... Para los optimistas del sector inmobiliario, la frase "aterrizaje suave" transmitía la tranquilizadora idea de que el aumento de los valores en los últimos años sería permanente.
La época dorada de las McMansions puede estar llegando a su fin.
Estas casas de gran tamaño, caracterizadas por diseños extensos en lotes pequeños y construidas con un estilo clásico por grandes desarrolladores, impulsaron gran parte del auge inmobiliario.
Pero gracias al aumento de los costos de la energía y las hipotecas, la reducción de las familias y un número creciente de baby boomers en edad de jubilación decididos a reducir su personal, hay signos de un exceso emergente.
... Algunos boomers de unos 50 años cuentan con vender sus enormes casas para ayudar a financiar su jubilación.
Sin embargo, una serie de factores están lastrando la demanda.
Con el aumento de los costos de calefacción y refrigeración del hogar, el mantenimiento de las McMansions es cada vez más caro.
... La caída general del mercado inmobiliario también está afectando las ventas de viviendas grandes.
... Mientras tanto, el aumento de los tipos de interés ha dejado el coste de una casa grande fuera del alcance de más personas.
Ante las señales económicas que indican que el auge inmobiliario ha terminado, ahora se especula sobre cuán profunda será la crisis y cuánto durará... la sabiduría convencional sostiene que mientras no planee vender su casa pronto... podrás cobrar más tarde.
¿O puedes?
La crisis de la vivienda se superpone con la jubilación de la generación del baby boom, que comienza oficialmente en 2008... La mayoría de ellos son propietarios de viviendas, y muchos de ellos presumiblemente querrán vender sus casas, extrayendo algo de efectivo para la jubilación en el proceso.
En teoría, eso implica un exceso de casas en venta, lo que seguramente mitigaría un repunte de los precios y podría hacerlos caer aún más.
... La fiesta en casa ha terminado, pero aún no sabemos qué tan fuerte será la resaca.
Esta es la mayor caída del sector inmobiliario en las últimas cuatro o cinco décadas: todos los indicadores inmobiliarios están en caída libre, incluidos ahora los precios de la vivienda.
La innovación ha generado una multitud de nuevos productos, como préstamos de alto riesgo y programas de crédito especializados para inmigrantes.
Tales desarrollos son representativos de las respuestas del mercado que han impulsado la industria de servicios financieros a lo largo de la historia de nuestro país...
Con estos avances en tecnología, los prestamistas han aprovechado los modelos de calificación crediticia y otras técnicas para extender el crédito de manera eficiente a un espectro más amplio. de los consumidores.
La adopción generalizada de estos modelos ha reducido los costos de evaluar la solvencia de los prestatarios y, en los mercados competitivos, las reducciones de costos tienden a trasladarse a los prestatarios.
Mientras que antes a los solicitantes más marginales simplemente se les habría negado el crédito, ahora los prestamistas pueden juzgar con bastante eficiencia el riesgo que plantean los solicitantes individuales y fijar el precio de ese riesgo de manera adecuada.
Estas mejoras han conducido a un rápido crecimiento de los préstamos hipotecarios de alto riesgo;
de hecho, hoy en día las hipotecas de alto riesgo representan aproximadamente el 10 por ciento del número de hipotecas en circulación, frente a sólo el 1 o 2 por ciento a principios de los años noventa.
A principios de 2004, instó a los propietarios de viviendas a pasar de las hipotecas de tasa fija a las hipotecarias de tasa flotante, y a principios de 2005, ensalzó las virtudes de los préstamos de alto riesgo: la extensión del crédito a prestatarios indignos.
Lejos del desalmado banquero central que se supone debe "quitar la ponchera justo cuando la fiesta se pone buena", Alan Greenspan se convirtió en un descarado animador de los excesos de una economía estadounidense cada vez más dependiente de los activos.
Temo que la historia no juzgará amablemente el legado del Maestro.
Greenspan permitió que la burbuja tecnológica se pudriera al advertir primero sobre la exuberancia irracional y luego no hacer nada al respecto mediante la política monetaria o, mejor aún, la regulación adecuada del sistema financiero, mientras que al mismo tiempo se convertía en el "animador de la nueva economía".
Y Greenspan/Bernanke permitieron que la burbuja inmobiliaria se desarrollara de tres maneras cada vez más importantes: en primer lugar, una política laxa de fondos federales (pero se trataba de un papel menor);
en segundo lugar, estar dormido al volante (junto con todos los reguladores bancarios) en la regulación de los préstamos para vivienda;
tercero, convirtiéndose en animadores de las monstruosidades que se estaban cometiendo bajo el nombre de "innovaciones financieras" en la financiación de la vivienda.
Específicamente, Greenspan apoyó explícitamente en discursos públicos el desarrollo y crecimiento de las opciones riesgosas ARM y otras innovaciones hipotecarias exóticas que permitieron que los desechos tóxicos de alto riesgo y casi de alto riesgo se multiplicaran.
Nota: Las fuentes que están en blanco aquí se pueden encontrar aquí. Este es un problema que aún no se ha solucionado.