La conversión o rehabilitación de molinos es una forma de reutilización adaptativa en la que un molino histórico o un edificio de fábrica industrial se restaura o rehabilita para otro uso, como vivienda residencial , tiendas minoristas , oficinas o una mezcla de estos elementos no industriales ( uso mixto ).
En los Estados Unidos, el desarrollo de la industria durante el siglo XIX y principios del XX dio como resultado la construcción de miles de fábricas o molinos, generalmente de ladrillo o mampostería de piedra, en todo el país, con una alta concentración en el noreste . En 1920, había cientos de ciudades industriales en toda la región construidas para la producción de textiles y otros bienes, como zapatos, maquinaria y otros artículos. Sin embargo, la industria textil del norte sufriría mucho a principios de la década de 1920, con el fracaso de muchas de estas empresas y el aumento de la competencia de las fábricas del sur. Otras industrias seguirían su ejemplo, especialmente durante la última parte del siglo XX, cuando la globalización cambió la economía y sectores enteros comenzaron a trasladarse al extranjero, a países en desarrollo. A lo largo del siglo XX, muchas fábricas continuaron funcionando con una variedad de propósitos industriales, además del uso previsto original. Muchas se utilizaron para almacenamiento u otras pequeñas empresas. Aun así, muchas más permanecieron en su mayoría vacías y subutilizadas hasta mediados del siglo XX, e incluso hoy. Muchos edificios de fábricas vacíos se han convertido en blanco de vandalismo e incendios provocados y contribuyen al deterioro urbano en muchas comunidades.
Un escenario similar se ha desarrollado también en Gran Bretaña y otras partes de Europa durante este mismo período.
A principios de los años 1960, hubo un gran clamor público en todo Estados Unidos para aumentar la preservación histórica , con el fin de detener la pérdida de estructuras históricas que comenzó durante los años 1950 con proyectos de renovación urbana en grandes ciudades y pequeños pueblos de todo el país. Un movimiento similar ocurrió en Gran Bretaña décadas antes.
Un resultado de esta protesta fue la creación del Registro Nacional de Lugares Históricos en 1966, por parte del Gobierno Federal . Desde entonces, se han añadido al Registro Nacional más de un millón de listados sobre muchos tipos de estructuras y lugares en todo el país. Si bien no es una garantía segura de que una estructura nunca será demolida, el Registro Nacional proporciona a los propietarios una herramienta para buscar créditos fiscales nacionales y estatales, subvenciones y otra asistencia que pueda permitir la rehabilitación del edificio.
Desde la década de 1960, comunidades de todo el país han establecido distritos históricos y ordenanzas especiales en un intento de preservar y prevenir la destrucción de propiedades consideradas importantes para el contexto de la historia.
La primera fábrica textil exitosa en los Estados Unidos fue Slater Mill , fundada por Samuel Slater en Pawtucket, Rhode Island en 1793. Debido a su importante valor histórico, el impulso para restaurar Slater Mill y convertirlo en un museo público comenzó a mediados del siglo XX.
En 1971, el Museo de Arte del Río Brandywine abrió en Chadds Ford , Pensilvania, en un molino harinero reconvertido de la época de la Guerra Civil . El molino (y otras 8,5 hectáreas) fueron adquiridos en una subasta por la recién formada Brandywine Conservancy. Las renovaciones comenzaron en 1970 y el museo abrió en 1971. La renovación estuvo a cargo de James R. Grieves Associates, Inc. de Baltimore. Grieves fue el único profesional consultado que quería mantener intacta la estructura del siglo XIX. Otros arquitectos recomendaron derribarla y comenzar de nuevo. El museo exhibe arte de Wyeth y de Estados Unidos, con galerías dedicadas a las obras de NC, Andrew y Jamie Wyeth.
En 1976, se estableció el Parque Estatal Lowell Heritage en Lowell, Massachusetts . En 1978, el Congreso de los Estados Unidos estableció el Parque Histórico Nacional de Lowell y la Comisión de Preservación Histórica de Lowell. La legislación para crear el parque fue patrocinada por el senador estadounidense y nativo de Lowell Paul Tsongas . La restauración cobró impulso en la década de 1980, incluida la renovación de los canales y las antiguas instalaciones del molino para convertirlas en museos, así como la construcción de un paseo marítimo.
Durante la década de 1980, con el ejemplo del Parque Histórico Nacional de Lowell dando sus frutos, la Mancomunidad de Massachusetts estableció una serie de Parques Estatales Patrimoniales en todo el estado para celebrar y preservar la valiosa historia histórica (principalmente industrial) del estado. El Parque Estatal Patrimonial de Lawrence , que ocupa una antigua pensión de un molino en el distrito de canales industriales de la ciudad, es un excelente ejemplo.
En 1999, la antigua fábrica de Arnold Print Works en North Adams, Massachusetts, se convirtió en el Museo de Arte Contemporáneo de Massachusetts (MassMOCA).
No todos los molinos históricos pueden transformarse con éxito en museos, pero sólo los pocos y más significativamente históricos han logrado hacerlo.
Dado que la mayoría de las fábricas se clasificaron inicialmente como "industriales" con la aparición de ordenanzas de zonificación a mediados y finales del siglo XX, uno de los primeros obstáculos que tuvieron que afrontar muchos planificadores y promotores inmobiliarios a la hora de transformar estos espacios vacíos o infrautilizados en viviendas fue convencer a los funcionarios locales de que la utilidad de las fábricas para la continuidad de la industria era limitada. Las prácticas comerciales estaban cambiando y los viejos edificios de las fábricas ya no eran eficientes ni prácticos para la industria. Incluso hoy en día, la mayoría de las jurisdicciones exigen algún tipo de permiso especial o cambio de zonificación para que se puedan realizar las conversiones.
Una de las primeras conversiones conocidas de una fábrica textil histórica en apartamentos residenciales es la fábrica sur de Valley Falls Company ubicada en Central Falls, Rhode Island . Este proyecto se completó en 1979 y ahora incluye 133 unidades de vivienda para personas mayores. [1]
Otros proyectos de conversión de fábricas durante la década de 1980 incluyen los Border City Mill Apartments en Fall River, Massachusetts , situados en una histórica fábrica de algodón de ladrillo de la década de 1870.
Los enormes Massachusetts Mills en Lowell, Massachusetts, se convirtieron en un complejo de apartamentos de 445 unidades a partir de 1990, mientras que los cercanos Market Mills Apartments tienen 230 unidades. En los últimos años, con el programa de crédito fiscal histórico de Massachusetts , los Boott Mills y Lawrence Mills también se han convertido en residencias, como parte de la revitalización continua de la histórica zona costera de Lowell.
También se han producido conversiones de fábricas en otras partes de Estados Unidos , como el caso de los condominios Cotton Mill en Nueva Orleans , finalizados en 1997.
En los últimos años, ha habido una tendencia hacia los apartamentos o condominios estilo loft , con techos altos, ladrillos a la vista, ventanas altas, pisos de madera y vigas o elementos estructurales expuestos.
Uno de los proyectos de conversión de fábricas más ambiciosos de los últimos años es la transformación de la enorme fábrica de madera de Lawrence, Massachusetts . Construida en 1906, era la fábrica textil más grande del mundo en su momento. El proyecto se conoce como Monarch on the Merrimack.
Al mismo tiempo que se intentaba restaurar antiguas fábricas industriales para convertirlas en viviendas, se ha producido la conversión de determinados lugares en una combinación de tiendas minoristas, oficinas, restaurantes y otros usos no industriales. Durante la década de 1980, muchas de las históricas fábricas de algodón de Fall River (Massachusetts) se convirtieron en tiendas outlet, aunque con una alteración física mínima, salvo algunas particiones y alfombras. Las tiendas outlet de Fall River tuvieron mucho éxito durante muchos años, pero en los últimos años han decaído, víctimas de la apertura de nuevos centros comerciales de "outlet premium" en zonas suburbanas cercanas, como Wrentham (Massachusetts ) y otras.
Un excelente ejemplo de transformación de una fábrica en un edificio de uso mixto en Nueva Inglaterra es el Clocktower Place, situado en la pequeña ciudad de Maynard, Massachusetts . El enorme complejo de fábricas fue originalmente la Assabet Manufacturing Company, que creció durante el siglo XIX hasta convertirse en una de las mayores empresas textiles del estado, especializada en productos de lana. Más tarde fue adquirida por la American Woolen Company y, más tarde, por Digital Equipment Corporation , hasta que finalmente desocupó el lugar en 2001. Desde entonces, todo el complejo se ha transformado en un parque de oficinas. Ahora es el hogar de muchas empresas en diferentes mercados. Su inquilino más famoso es quizás Monster.com .
Sin embargo, la mayor transformación de una fábrica de uso mixto en Nueva Inglaterra se puede encontrar en Manchester, New Hampshire , con la exitosa renovación y conversión de Amoskeag Millyard , que en su día fue la empresa textil más grande del mundo. Amoskeag Millyard es el eje central de la costa de Manchester e incluye oficinas, restaurantes, un museo, residencias y una universidad. [2]
A menudo, es necesario mejorar el estacionamiento, los servicios públicos y otras infraestructuras como parte del proceso de conversión de las plantas. Muchos de los antiguos sitios industriales contienen niveles de contaminación cuya mitigación puede resultar muy costosa para los desarrolladores.
En los últimos años, muchos estados han promulgado programas de créditos fiscales históricos en un intento de permitir la rehabilitación de estructuras antiguas consideradas "históricamente significativas". Por lo general, el criterio principal para esta determinación es la inclusión en el Registro Nacional de Lugares Históricos , seguida por una revisión por parte de agencias estatales y locales. Las empresas de desarrollo suelen utilizar los créditos fiscales para compensar el proceso, normalmente costoso, de renovación y limpieza del sitio.
Un ejemplo de conversión de un molino aprovechado mediante el uso de un programa estatal de impuestos históricos es el Royal Mills en West Warwick, Rhode Island , remodelado por SBER, una empresa con sede en Baltimore con una larga trayectoria en proyectos de preservación histórica. Este molino había estado vacío durante muchos años y corría grave riesgo de ser demolido. Desde entonces, el sitio se ha convertido con éxito en apartamentos residenciales, situados en el río Pawtuxet con un sendero para caminar y un carril bici cerca.
Aunque recientemente se suspendió debido a la crisis presupuestaria del Estado, el Programa de Crédito Fiscal Histórico de Rhode Island fue considerado uno de los más exitosos del país, permitiendo preservar cientos de estructuras históricas en todo el estado durante los últimos años desde que se promulgó.
Los beneficios que los programas históricos de crédito fiscal han aportado a los presupuestos estatales han sido a menudo controvertidos, pero existen muchos beneficios económicos indirectos para las comunidades locales. [3]
El valor de los impuestos a la propiedad de un molino restaurado suele ser aproximadamente diez veces mayor que el del edificio del molino infrautilizado existente, y también existe el beneficio adicional de muchos trabajos de construcción y otros servicios durante el proceso de renovación. El valor intangible de tener un edificio industrial histórico preservado para que lo disfruten las generaciones futuras, así como los beneficios para la comunidad, suelen ser más difíciles de calcular. Los edificios del molino restaurados a menudo se convierten en el punto focal de la comunidad.