La primera burbuja inmobiliaria en Florida fue causada principalmente por la prosperidad económica de la década de 1920, junto con la falta de conocimiento sobre la frecuencia de las tormentas y los bajos estándares de construcción .
Esta era pionera de especulación inmobiliaria en Florida duró desde 1924 hasta 1926 y atrajo a inversores de todo el país. [1] El auge inmobiliario dejó tras de sí desarrollos urbanísticos completamente nuevos y planificados que se incorporaron a pueblos y ciudades. Los grandes inversores y especuladores como Carl G. Fisher también dejaron tras de sí una nueva historia de propiedades con títulos de propiedad restringidos racialmente que segregaron a las ciudades durante décadas. [2] [3]
Entre las ciudades que se encontraban en el centro de esta burbuja se encontraban Miami Beach , Coral Gables , Hialeah , Miami Springs , Opa-locka , Miami Shores y Hollywood . También dejó atrás los restos de proyectos de desarrollo fallidos como Aladdin City , Boca Raton (plan original), Chevelier , Fulford-by-the-Sea , Interocean City , Isola di Lolando , Okeelanta , Palm Beach Ocean , Poinciana y Sun City . El auge inmobiliario dio forma al futuro de Florida durante décadas y creó ciudades enteras nuevas a partir de las tierras de los Everglades que quedan hoy.
La historia incluye muchos paralelismos con el auge inmobiliario de la década de 2000 , incluidas las fuerzas de los especuladores externos, el fácil acceso al crédito para los compradores y la rápida apreciación del valor de las propiedades, [4] que terminó en un colapso financiero que arruinó a miles de inversores y propietarios de propiedades, y paralizó la economía local durante años después.
En segundo plano se encontraban las muy publicitadas ampliaciones del Ferrocarril de la Costa Este de Florida , primero hasta West Palm Beach (1894), luego hasta Miami (1896) y, finalmente, hasta Key West en 1912. Se estaban drenando los Everglades , creando así nuevas tierras secas. Finalmente, la Primera Guerra Mundial alejó a los ricos de sus temporadas en la Riviera Francesa , aumentando el atractivo de partes de los EE. UU. con un clima mediterráneo o tropical . [ cita requerida ]
La prosperidad económica de la década de 1920, junto con la falta de conocimiento sobre la frecuencia de las tormentas y los bajos estándares de construcción utilizados por los desarrolladores del boom, establecieron las condiciones para la primera burbuja inmobiliaria en Florida. [5] [6] Miami tenía una imagen de paraíso tropical y los inversores externos de todo Estados Unidos comenzaron a interesarse en los bienes raíces de Miami. Debido en parte a los trucos publicitarios y las restricciones de escrituras, los desarrolladores vieron una gran afluencia de turistas del norte y posibles residentes. [7] [8] El desarrollador Carl G. Fisher de Indiana se hizo famoso al comprar una enorme valla publicitaria iluminada en Times Square de Nueva York que proclamaba "Es junio en Miami". [9] La publicidad y las inversiones de Fisher, junto con las de los pioneros concurrentes Lummus y Collins, se correlacionaron con un rápido aumento de los precios, y comenzó el boom. [10] [11] Los corredores y distribuidores también especularon desenfrenadamente con las materias primas. Ordenaron suministros en exceso de lo que realmente se necesitaba y enviaron envíos a destinos generales. El resultado fue que los vagones de carga del ferrocarril se quedaron varados, ahogando el movimiento del tráfico ferroviario en todo el estado. [12]
El impacto del auge se extendería más allá de Miami y el sur de Florida. Tampa también experimentaría un crecimiento durante este período, pero tendría una economía más diversificada que Miami, que incluía la industria y el turismo. La economía de Miami se basaba principalmente en el turismo, a pesar de los intentos fallidos durante la década de 1920 de diversificar la ciudad económicamente. [13] Jacksonville, la ciudad más grande de Florida, no se vería tan afectada por el auge porque los líderes municipales habían decidido trabajar en la expansión de la industria y el comercio en lugar del turismo después de la Primera Guerra Mundial. [14]
En enero de 1925, los inversores empezaron a leer artículos negativos sobre las inversiones en Florida. La revista Forbes advirtió de que los precios de los terrenos en Florida se basaban únicamente en la expectativa de encontrar un cliente, no en el valor real del terreno. [15] La Oficina de Rentas Internas empezó a examinar el auge inmobiliario de Florida como una gigantesca operación fraudulenta. Los especuladores que querían revender propiedades para obtener enormes beneficios empezaron a tener dificultades para encontrar nuevos compradores. Para empeorar las cosas, en octubre de 1925, las "tres grandes" compañías ferroviarias que operaban en Florida ( Seaboard Air Line Railway , Florida East Coast Railway y Atlantic Coast Line Railroad) convocaron un embargo debido al bloqueo del tráfico ferroviario de materiales de construcción, permitiendo que sólo entraran o se trasladaran dentro del estado alimentos, combustible, productos perecederos y productos básicos. [12] También en 1925, Florida empezó a aprobar leyes que regulaban aún más el sector inmobiliario, y se exigía a los vendedores que tuvieran licencias y oficinas, lo que, como resultado, provocó un auge en la demanda de espacio para oficinas. [16]
Luego, el 10 de enero de 1926, el Prinz Valdemar , una goleta de 241 pies con casco de acero , se hundió en la boca de la dársena de maniobra del puerto de Miami y bloqueó el acceso al puerto. Estaba a punto de convertirse en un hotel flotante. [17]
Como los ferrocarriles seguían embargando los envíos no esenciales, ahora se volvió completamente imposible llevar materiales de construcción al área de Miami, y la imagen de la ciudad como un paraíso tropical comenzó a desmoronarse. En su libro Miami Millions , Kenneth Ballinger escribió que el incidente del vuelco del Prinz Valdemar salvó a muchas personas de enormes posibles pérdidas al revelar grietas en la fachada de Miami. "En la calma forzada que acompañó los esfuerzos por destapar el puerto de Miami", escribió, "muchos transportistas en el Norte y muchos constructores en el Sur entendieron mejor lo que realmente estaba sucediendo aquí". [18] No llegaron nuevos compradores, y la escalada de precios de las propiedades que alimentó el auge de la tierra se detuvo. Los días en que las propiedades de Miami se compraban y vendían en subasta hasta diez veces en un día habían terminado. [ cita requerida ]
Aunque los ferrocarriles levantaron el embargo en mayo de 1926, el auge estaba a punto de terminar. [12] El huracán de Miami de 1926 terminó el auge y el huracán Okeechobee de 1928, mucho más pequeño, se aseguró de que se extinguiera. [19] [20] [21] El huracán de 1926 destruyó "cualquier entusiasmo público por las propiedades vacacionales y el desarrollo inmobiliario de Florida que quedaba", ya que había habido poca preparación para la tormenta. [22]
El declive económico de Florida fue anterior al inicio de la Gran Depresión. Por lo tanto, tenía menos recursos y más deuda "que otras regiones de la nación". Grandes cantidades de financiamiento de deuda local a través de bonos empeoraron la situación económica en el estado, y la mayor parte de ellas provinieron de los años del auge inmobiliario. Durante el auge inmobiliario, muchos gobiernos locales vendieron bonos para pagar proyectos relacionados con el desarrollo. Después del auge, el gobierno local no tenía ingresos para pagar la deuda en bonos. Esto resultó en un incumplimiento generalizado de los bonos no garantizados. [23] Otro factor que contribuyó fue que numerosos condados del sur de Florida solicitaron "grandes préstamos" durante el auge para ayudar a construir proyectos de infraestructura para atraer a los desarrolladores, lo que llevó a estos condados a endeudarse. [24] Doyle Carlton fue elegido gobernador en 1928 y durante su mandato intentó poner un límite a la cantidad de deuda en bonos que los gobiernos locales podían tener. [25] Se enfrentó a la oposición de los representantes estatales en el norte de Florida, cuyos condados tenían menos deuda y no querían pagar por sus contrapartes del sur. [24]
Los depósitos en los bancos de Florida habían aumentado de forma constante entre 1922 y 1925, pero luego comenzaron a disminuir; en 1926, los bancos más pequeños comenzaron a quebrar debido a los numerosos retiros de dinero por parte de los depositantes y a los impagos de los préstamos. Los activos bancarios que fluían hacia el estado comenzaron a revertirse. También comenzó a agotarse el "excedente de fondos" y el crédito fácilmente disponible. [26]
El desplome de los valores de los terrenos en Florida provocó una grave crisis financiera para el gobierno estatal. Los valores de los terrenos habían caído casi hasta el punto de desaparecer, pero la propiedad estaba sujeta a evaluaciones de impuestos a la propiedad que excedían con creces su valor actual. Muchos propietarios simplemente abandonaron la propiedad y no pagaron los impuestos. Según la ley estatal, el estado no podía vender la propiedad por menos de su valor tasado. Para remediar la situación, en 1937, la Legislatura de Florida aprobó la Ley Murphy. [27] La Ley permitía al estado vender propiedades con impuestos morosos por lo que se pudiera obtener. Las escrituras emitidas a los compradores, conocidas coloquialmente como “escrituras Murphy”, reservaban ciertos derechos al estado. Años más tarde, estas reservas en muchos casos permitieron al estado adquirir derechos de paso sin tener que pagar una compensación. [28]
