En el ámbito de los bienes raíces comerciales , especialmente en Estados Unidos, un arrendamiento neto requiere que el inquilino pague, además del alquiler , algunos o todos los gastos de propiedad que normalmente pagaría el dueño de la propiedad (conocido como el "arrendador"). " o "arrendador"). [1] Estos incluyen gastos tales como impuestos a la propiedad , seguros , mantenimiento, reparación y operaciones , servicios públicos y otros artículos. [2] [1] Estos gastos a menudo se clasifican en las "tres redes": impuestos a la propiedad, seguros y mantenimiento. En el lenguaje estadounidense, un contrato de arrendamiento en el que el inquilino paga estos tres gastos se conoce como arrendamiento neto triple , arrendamiento NNN o triple-N para abreviar y, a veces, se escribe NNN .
El término "arrendamiento neto" se distingue del término " arrendamiento bruto ". En un arrendamiento neto, el propietario recibe el alquiler "neto" después de pagar los gastos que se traspasarán a los inquilinos. En un arrendamiento bruto, el inquilino paga una cantidad bruta de alquiler, que el propietario puede utilizar para pagar gastos o de cualquier otra forma que el propietario considere conveniente. Los arrendamientos brutos suelen tener cargos de alquiler más altos para recuperar algunos de estos gastos en la línea de alquiler, en lugar de hacerlo a través de un acuerdo neto.
Los elementos precisos que debe pagar el inquilino suelen especificarse en un contrato de arrendamiento escrito . Para propiedades que son arrendadas por más de un inquilino, como un centro comercial , los gastos que se traspasan a los inquilinos generalmente se prorratean entre los inquilinos en función del tamaño (pies cuadrados) del área ocupada por cada inquilino. Existen muchas variaciones, con opciones para controlar cualquier variación de las tarifas de un año a otro y demás.
Existen nombres estándar en la industria de bienes raíces comerciales para diferentes conjuntos de costos que se transfieren al inquilino en un arrendamiento neto.
En un arrendamiento neto único (a veces abreviado como Neto o N), el arrendatario o inquilino es responsable de pagar los impuestos a la propiedad . Generalmente no son comunes. [ cita necesaria ]
En un arrendamiento neto doble (Net-Net o NN), el arrendatario o inquilino es responsable del impuesto a la propiedad y del seguro del edificio. El arrendador o arrendador es responsable de los gastos incurridos por reparaciones estructurales y mantenimiento de áreas comunes.
Un arrendamiento neto triple (triple-Net o NNN) es un contrato de arrendamiento de una propiedad en el que el inquilino o arrendatario se compromete a pagar todos los impuestos inmobiliarios, el seguro de construcción y el mantenimiento (los tres "netos") de la propiedad, además de cualquier tarifas normales que se esperan según el acuerdo (alquiler, servicios públicos, etc.). En dicho contrato de arrendamiento, el inquilino o arrendatario es responsable de todos los costos asociados con la reparación y mantenimiento de cualquier área común (también conocido como CAM - Common Area Maintenance ). Las tarifas de CAM generalmente se negocian por adelantado como una cifra fija en dólares por pie cuadrado.
Esta forma de arrendamiento se utiliza con mayor frecuencia para edificios comerciales independientes. Sin embargo, también se ha utilizado en propiedades inmobiliarias de alquiler residenciales unifamiliares.
Un arrendamiento vinculable (también llamado "arrendamiento neto triple absoluto", "arrendamiento neto triple verdadero", "arrendamiento de infierno o alto nivel" o "arrendamiento neto absoluto") es la variación más extrema de un arrendamiento neto triple. donde el inquilino asume todos los riesgos inmobiliarios imaginables relacionados con la propiedad. En particular, estos riesgos adicionales incluyen las obligaciones de reconstruir después de un siniestro, independientemente de la idoneidad de los ingresos del seguro, y de pagar el alquiler después de una expropiación parcial o total. Estos contratos de arrendamiento no son rescindibles por parte del inquilino, ni se permiten reducciones del alquiler. El concepto es hacer que la renta sea absolutamente neta en todas las circunstancias, equivalente a las obligaciones de un bono : de ahí el apodo de "infierno o agua alta". Un ejemplo de este tipo de arrendamiento sería un acuerdo de arrendamiento posterior en el que un minorista vuelve a arrendar el edificio que anteriormente poseía y continúa administrando la tienda. [3]
Los arrendamientos vinculables se utilizan típicamente en los llamados acuerdos de arrendamiento de inquilinos de crédito , donde el principal impulsor del valor no es tanto el inmueble, sino el flujo de efectivo ininterrumpido del inquilino "crédito" generalmente calificado con grado de inversión. Debido a que las inversiones en arrendamiento vinculables ofrecen un riesgo tan bajo, tasas de inversión más altas pueden indicar una recuperación no solo en el mercado de bonos , sino también en el mercado inmobiliario en general . [4]
Un "arrendamiento de terreno" es otra variación de un arrendamiento neto. En el contrato de arrendamiento de terreno, el propietario arrienda el terreno al arrendatario, lo que le da la oportunidad de construir un edificio. El arrendatario tendrá entonces un derecho de arrendamiento sobre la propiedad. En un contrato de arrendamiento de terreno, el inquilino normalmente pagará los mismos artículos que paga en un contrato de arrendamiento neto triple o en un contrato de arrendamiento con garantía. Generalmente, la propiedad del edificio volverá al propietario del terreno al finalizar el contrato de arrendamiento. [5]
Normalmente, los edificios en los que los propietarios utilizan arrendamientos netos triples (NNN) son "inversiones de capital", en lugar de "inversiones de flujo de efectivo". Por ejemplo, el propietario financiará una parte importante del precio de compra de una propiedad y pagará la hipoteca resultante con el alquiler mensual adeudado por el arrendatario. Generalmente queda una pequeña cantidad como ganancia mensual para el propietario (flujo de efectivo positivo), pero la mayor rentabilidad de la inversión proviene de los escudos fiscales que se le otorgan al propietario mediante el uso de apalancamiento o apalancamiento. La propiedad resultante se vende luego de un período de acumulación de capital, generalmente cinco años (el plazo típico de una hipoteca comercial).
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