Un contrato de alquiler es un contrato de alquiler , generalmente escrito, entre el propietario de una propiedad y un inquilino que desea tener posesión temporal de la propiedad; se distingue de un contrato de arrendamiento , que es más típicamente por un plazo fijo. [1] Como mínimo, el acuerdo identifica las partes, la propiedad, el plazo del alquiler y el monto del alquiler por el plazo. El propietario de la propiedad puede ser denominado arrendador y el inquilino como arrendatario .
Generalmente, existe un contrato o acuerdo de alquiler implícito, explícito o escrito que especifica los términos del alquiler, que se regulan y gestionan según la legislación contractual . Algunos ejemplos incluyen el alquiler de bienes inmuebles ( propiedad inmobiliaria ) con el fin de alquilar una vivienda (cuando el inquilino alquila una residencia para vivir en ella), plazas de aparcamiento para uno o más vehículos, espacios de almacenamiento, propiedades totales o parciales para uso comercial, agrícola, institucional o gubernamental, u otros motivos.
Cuando se alquila un inmueble, la persona o partes que viven u ocupan el inmueble suelen denominarse inquilinos y pagan el alquiler al propietario de la propiedad, a menudo llamado arrendador (o casera). El inmueble alquilado puede ser la totalidad o parte de casi cualquier inmueble, como un apartamento , una casa , un edificio , una oficina o suite comercial, un terreno, una granja o simplemente un espacio interior o exterior para estacionar un vehículo o almacenar cosas, todo ello de conformidad con la legislación sobre bienes raíces .
El contrato de alquiler de bienes inmuebles suele denominarse contrato de arrendamiento y, por lo general, implica derechos de propiedad específicos sobre bienes inmuebles , a diferencia de los bienes muebles . Además de los aspectos básicos de un alquiler (quién, qué, cuándo, cuánto), un contrato de alquiler de bienes inmuebles puede ofrecer muchos más detalles sobre estos y otros temas. El inmueble puede alquilarse para vivienda , estacionamiento de vehículos, almacenamiento, uso comercial, agrícola, institucional o gubernamental, u otros motivos.
El depósito de garantía suele gestionarse como un depósito en garantía , propiedad del inquilino, pero retenido por el propietario hasta que la propiedad se entregue en buenas condiciones ( excepto el desgaste normal por el uso ). En algunos estados, el propietario debe proporcionar al inquilino el nombre y el número de cuenta bancaria donde se encuentra el depósito de garantía y pagarle intereses anuales. Otras regulaciones pueden exigir que el propietario presente una lista de los daños preexistentes a la propiedad o que pierda el depósito de garantía de inmediato (porque no hay forma de determinar si un inquilino anterior fue responsable).
Para alquilar o arrendar en muchos edificios de apartamentos, a menudo se le exige al inquilino (también conocido como " arrendatario ") que proporcione un comprobante de seguro para inquilinos antes de firmar el contrato de alquiler. Existe un tipo especial de seguro para propietarios de viviendas en los Estados Unidos específicamente para inquilinos: HO-4 . Esto se conoce comúnmente como seguro para inquilinos o cobertura para inquilinos. Similar a la cobertura de condominios , conocida como póliza HO-6 , una póliza de seguro para inquilinos cubre aquellos aspectos del apartamento y su contenido que no están específicamente cubiertos en la póliza general escrita para el complejo. Esta póliza también puede cubrir responsabilidades que surjan de accidentes y lesiones intencionales para los huéspedes, así como para los transeúntes hasta 150 pies del domicilio. Las pólizas para inquilinos brindan cobertura de "riesgo designado", lo que significa que la póliza establece específicamente contra qué está asegurado. Las áreas de cobertura comunes son:
También se pueden cubrir eventos adicionales, incluidos disturbios, aeronaves, explosiones, humo, granizo, caída de objetos, erupciones volcánicas , nieve, aguanieve y peso del hielo. [3]
El uso temporal de un bien mueble u otro denominado "bien personal" está contemplado en el derecho contractual general , pero el término arrendamiento también se extiende hoy en día a los contratos de alquiler a largo plazo de bienes no reales más caros, como automóviles, barcos, aviones, equipos de oficina, etc. La distinción en ese caso es entre alquileres a largo plazo y alquileres a corto plazo. Algunos bienes no reales que suelen estar disponibles para alquiler o arrendamiento son:
En diversos grados, el alquiler puede implicar la compra de servicios por distintos períodos de tiempo, como alojarse en un hotel , utilizar una computadora en un cibercafé o viajar en un taxi (algunas formas de inglés utilizan el término "alquiler" para esta actividad).
Como se puede ver en los ejemplos, algunos bienes alquilados se utilizan en el lugar, pero por lo general se los lleva consigo; para ayudar a garantizar que se traigan de vuelta, se aplica una o más de las siguientes medidas:
Si el cliente tiene una cuenta de crédito con la empresa de alquiler, podrá alquilar durante varios meses (o años) y recibirá una factura recurrente o continuada por cada período de alquiler hasta que devuelva el equipo. En este caso, rara vez se requieren depósitos.
En ciertos tipos de alquiler (a veces denominados alquiler operado o alquiler con tripulación), el cargo puede calcularse mediante el cargo de alquiler más las planillas de horas de los operadores o conductores proporcionados por la empresa de alquiler para operar el equipo. Esto es particularmente relevante para las empresas de alquiler de grúas.
A veces el riesgo de que el bien se quede se reduce si se trata de un modelo especial o tiene carteles que no se pueden quitar fácilmente y que dejan claro que es propiedad de la empresa de alquiler; esto es especialmente efectivo para bienes que se usan en lugares públicos, pero incluso cuando se usan en casa puede ayudar debido al control social.
Las personas y empresas que alquilan regularmente bienes a una empresa determinada generalmente tienen una cuenta en dicha empresa, lo que reduce el procedimiento administrativo ( costes de transacción ) en cada ocasión.
El préstamo de libros de una biblioteca puede considerarse alquiler cuando se cobra una tarifa por libro. Sin embargo, el término préstamo es más común.
Además de lo anterior, un contrato de alquiler de coches puede incluir diversas restricciones sobre la forma en que el arrendatario puede utilizar el coche y las condiciones en las que debe devolverlo. Por ejemplo, algunos coches de alquiler no pueden circular fuera de carretera, ni fuera del país, ni arrastrar un remolque, sin un permiso específico. En Nueva Zelanda, es posible que tengas que respaldar específicamente una promesa de que el coche no se conducirá por la playa Ninety-mile Beach (debido a las peligrosas mareas).
Seguramente habrá un requisito para mostrar una licencia de conducir , y solo aquellos conductores que aparecen en el contrato pueden estar autorizados a conducir. Puede incluir una opción para comprar un seguro de automóvil (seguro de motor, Reino Unido), si el arrendatario no tiene ya una póliza que cubra los alquileres, otra consideración importante para varios conductores. Algunas agencias pueden incluso exigir una fianza pagadera si el automóvil no se devuelve en regla, a menudo retenida en forma de una autorización de tarjeta de crédito, que se anula si el automóvil se devuelve según el acuerdo. Se debe informar a los arrendatarios sobre su responsabilidad por cualquier infracción de estacionamiento o tráfico incurrida con el vehículo durante el período de alquiler. También debe haber asesoramiento sobre cómo manejar robos, accidentes, averías y remolque.
Otros términos pueden incluir cargos adicionales por devoluciones tardías, devolución en una ubicación diferente o no recargar el combustible inmediatamente antes de la devolución.
Por último, puede haber disposiciones para realizar un depósito no reembolsable con una reserva, condiciones de pago del período inicial (con descuentos, vales, etc.), períodos extendidos y cualquier daño u otros cargos que se acumulen antes de la devolución.
En la India, los ingresos por alquiler de propiedades se gravan bajo el título "ingresos por propiedad inmobiliaria". Se permite una deducción del 30% del alquiler total que se grava.
Los contratos de alquiler de inmuebles en Italia no se rigen únicamente por el pacto escrito celebrado entre el propietario y el inquilino. El derecho civil italiano exige una correspondencia entre el destino de uso (por ejemplo, residencial, actividad comercial) acordado por las partes contractuales y el destino de uso efectivo adoptado por el inquilino después de su toma de posesión del inmueble. En caso de diferencias relevantes, el propietario tiene la facultad de resolver el contrato por incumplimiento grave. [5]
Si el propietario no opta por la opción resolutiva expresa prevista en la ley o en el contrato, el contrato continúa vigente y el juez civil está facultado por ley para apreciar el uso efectivo del inmueble, así como el conocimiento y la tolerancia implícita manifestada por el propietario (en ausencia de cualquier acción resolutiva adoptada respecto del contrato). El juez está facultado para determinar el nuevo acuerdo contractual, adecuando sus cláusulas al destino efectivo del uso del inmueble. El nuevo importe de la obligación contractual (la renta anual) suele recalcularse en aplicación de los contratos tipo definidos por la asociación de propietarios y locatarios de inmuebles, tanto a nivel nacional como provincial. [6]
En la ciudad de Nueva York , los contratos de alquiler pueden contener una cláusula de buena conducta . [7]