La historia del control de alquileres en Inglaterra y Gales es parte de la legislación territorial inglesa relativa al desarrollo de la regulación de alquileres en Inglaterra y Gales . Controlar los precios que los propietarios podían hacer pagar a sus inquilinos constituía el elemento principal de la regulación del alquiler y estuvo vigente desde 1915 hasta su abolición (excluyendo algunas casas municipales ) por la Ley de Vivienda de 1988 .
Ha habido cambios significativos en las actitudes y la legislación hacia el derecho a la vivienda en Gran Bretaña continental . Conceptos como control de alquileres , "seguridad de tenencia", arrendamiento legal , arrendamiento regulado , alquiler justo , oficial de alquileres, servicio de oficial de alquileres y arrendamiento asegurado se introdujeron en el siglo XX y se han desarrollado en los años posteriores. Se trata de la intervención de los derechos de derecho público en las relaciones privadas entre propietarios e inquilinos, y se implementó para contrarrestar la desigualdad del poder de negociación entre propietarios e inquilinos.
El control de alquileres y la seguridad de la tenencia se introdujeron por primera vez el 23 de diciembre de 1915 con la Ley de aumento de alquileres e intereses hipotecarios (restricciones de guerra) de 1915 y estaban destinadas a ser medidas temporales (que expirarían seis meses después del final de la Primera Guerra Mundial) para hacer frente a los aumentos excesivos de los alquileres provocados por la escasez de viviendas en tiempos de guerra debido al cese de la construcción.
La ley intentó remediar este mal restringiendo el derecho de los propietarios a desalojar a sus inquilinos y les impidió aumentar el alquiler excepto para fines limitados. Al mismo tiempo, para ser justos con los propietarios, a los acreedores hipotecarios de las casas controladas por la ley se les impidió aumentar la tasa de interés y se restringieron sus derechos para hacer cumplir la garantía. Esta fue la primera legislación europea integral que controla el alquiler; Desde entonces se han aprobado muchas otras leyes en Gran Bretaña y, por supuesto, en otros países europeos.
Antes de la Ley de 1915, la relación entre propietario e inquilino era puramente contractual; al vencimiento o terminación del contrato, el arrendador podría recuperar la posesión.
La nueva forma de control era relativamente simple e inflexible. La ley se aplicaba a viviendas separadas con valores imponibles o alquileres estándar que no excedían las 35 libras esterlinas en Londres , las 30 libras esterlinas en Escocia y las 26 libras esterlinas en otros lugares.
Específicamente excluidos fueron:
El alquiler controlado se conocía como alquiler estándar. Se trataba del alquiler de un alquiler el 3 de agosto de 1914; o, cuando no se hubiera alquilado en esa fecha, el último alquiler por el que se había alquilado la vivienda antes de esa fecha; o, en el caso de un primer alquiler posterior al 3 de agosto de 1914, el alquiler al que se alquiló por primera vez.
Según las disposiciones de la ley, un inquilino que pagaba el alquiler y observaba otras condiciones del arrendamiento sólo podía ser desalojado si el propietario podía satisfacer a los tribunales por ciertos motivos especificados en la ley.
Éstas eran:
Además, los tribunales podían conceder la posesión por cualquier otro motivo que consideraran satisfactorio.
Después del 25 de noviembre de 1915, un inquilino no podía pagar primas por la concesión, renovación o continuación de cualquier arrendamiento. Cualquier cantidad pagada era recuperable a menos que fuera pagadera mediante un acuerdo celebrado antes del 4 de agosto de 1914 (los arrendamientos por 21 años o más fueron excluidos posteriormente por la Ley de tribunales (poderes de emergencia) de 1917).
La Ley de Declaración de Tarifas de 1919 exigía que cualquier propietario en Inglaterra y Gales que recibiera un alquiler que incluyera tarifas mostrara el monto en el libro de alquiler. La ley escocesa equivalente es la Ley de calificación y alquiler de viviendas (Escocia) de 1920.
Las leyes de 1917, 1918 y dos de 1919 realizaron más ampliaciones y enmiendas a la Ley de 1915. El control quedó exento de las casas construidas después del 2 de abril de 1919 o en proceso de construcción en esa fecha.
El control de los alquileres y la seguridad de la tenencia difícilmente resultaron ser medidas tan temporales como se había previsto originalmente.
Tras el informe del Comité de Salisbury sobre el continuo deterioro de la oferta de vivienda, se aprobó la Ley de aumento de alquileres e intereses hipotecarios (restricciones) de 1920, que consolidó y modificó la legislación anterior. La mayoría de las disposiciones estaban previstas para un período de tres años, pero fueron ampliadas y modificadas sucesivamente.
Todas las disposiciones restantes fueron derogadas y consolidadas por la Ley de Alquiler de 1968 y, en Escocia, por la Ley de Alquiler (Escocia) de 1971. La ley de 1920 sigue siendo la base de la ley moderna; la mayoría de los conceptos de las Leyes de Alquiler se derivan de ella. Se sugiere como primera fuente de referencia para cualquier concepto original que no esté incluido en este breve resumen.
Los límites estándar de alquiler y valor imponible se incrementaron a £ 105 en Londres, £ 90 en Escocia y £ 78 en otros lugares, y así se aplicaron a la gran mayoría de las casas de alquiler en el país. En esta ley se introdujo el concepto de "inquilino legal". Los locales utilizados con fines comerciales, comerciales o profesionales, o para el servicio público, quedaron incluidos en la ley durante un año (con aumentos porcentuales ligeramente diferentes a los que se describen a continuación para las viviendas). Las viviendas nuevas siguieron excluidas del control.
La ley de 1920 no se aplicaba a las casas construidas, o en curso de construcción, el 2 de abril de 1919, ni a aquellas que en esa fecha o posteriormente estaban siendo reconstruidas en dos o más apartamentos o viviendas independientes y separados.
Por primera vez se introdujo una medida de control sobre el alquiler amueblado de una vivienda regulada por la ley. Este control se refería a ganancias anormales o excesivas. En este último caso, el propietario se enfrentaba a una multa de hasta 100 libras esterlinas.
La ley permitía aumentos en el alquiler de hasta el 40% y en los intereses hipotecarios del 1% (hasta un máximo del seis y medio por ciento). El 40% estaba compuesto por dos elementos. Se permitió un aumento del 15% para compensar al propietario por la caída del valor del dinero durante la Gran Guerra . Se permitió un aumento adicional del alquiler del 25% para cubrir los gastos de reparaciones cuando el propietario las hacía. Este último aumento no podría aplicarse a los inquilinos de viviendas no aptas o en mal estado. De hecho, se podría imponer, pero el inquilino (o la autoridad sanitaria) podría acudir a los tribunales para que se suspenda hasta que se hayan realizado las reparaciones.
También se permitieron aumentos, como porcentaje del gasto correspondiente, tras mejoras o modificaciones estructurales. El inquilino de una vivienda amueblada podía acudir a un tribunal de condado (en Escocia, un tribunal del sheriff ) para solicitar una orden de congelación del alquiler a un nivel determinado y el reembolso de cualquier alquiler ya pagado que excediera ese nivel.
La ley ahora tipificó como delito penal, sujeto a una multa de £ 100, exigir una prima, pero redujo la duración de los arrendamientos excluidos de 21 años o más a 14 años o más.
La angustia (en Escocia, "diligencia") sólo podía imponerse con el consentimiento del tribunal. La posesión podía recuperarse si el tribunal lo consideraba conveniente basándose en una serie de motivos, que fueron ampliados. El tribunal perdió sus poderes para conceder la posesión por motivos no especificados pero menos satisfactorios.
Existía un derecho de sucesión por parte de la viuda del inquilino si ella residía con él en el momento de su muerte o si era un miembro de la familia del inquilino que había estado residiendo con el inquilino en el momento de su muerte. La Ley de 1933 introdujo el requisito de residencia de seis meses, excepto para las viudas.
Tras el informe del Comité Onslow, la Ley de Restricciones de Intereses Hipotecarios y Alquileres de 1923 se convirtió en la primera medida para revertir el mecanismo de control.
Los locales quedaron fuera de la protección cuando los inquilinos murieron o se mudaron. Los inquilinos sentados permanecieron controlados. Las leyes dejaron de aplicarse a los locales para los cuales se había concedido a un inquilino en funciones un contrato de arrendamiento o arrendamiento de una duración mínima de dos años. Amplió las causales de recuperación de la posesión.
Como se ha dicho anteriormente, la Ley de 1915 había dejado de aplicarse la ley en la que se proporcionaba comida, asistencia o mobiliario. La Ley de 1923 ahora cuantificaba la cantidad de asistencia o proporcionaba muebles de modo que sólo una provisión sustancial en términos de alquiler haría que el alquiler quedara fuera de control. En otras palabras, el valor de la asistencia (servicios personales prestados al inquilino) o el valor del mobiliario tenía que formar una parte sustancial del valor del alquiler.
La legislación posterior introdujo modificaciones menores a las leyes anteriores, y las Leyes de Continuación de las Leyes que Vencen de 1927 a 1932 aseguraron la continuidad de las Leyes de Alquiler hasta 1933.
Las recomendaciones del Comité Marley en 1931 se implementaron en la Ley de Restricciones de Intereses Hipotecarios y Alquileres (Enmienda) de 1933.
Habían informado que el descontrol gradual iniciado por la Ley de 1923 había funcionado satisfactoriamente con respecto a las casas de tamaño mediano, pero demasiado lentamente para las más grandes y demasiado rápido para las más pequeñas. Así, la Ley de 1933 dividió las viviendas a las que se aplicaban las leyes en tres categorías.
Las casas más grandes quedaron libres de control cuando tanto el alquiler anual recuperable como el valor imponible excedieron las 45 libras esterlinas en Londres y Escocia y las 35 libras esterlinas en otros lugares.
El grupo intermedio comprendía todas las casas controladas existentes cuyo valor imponible excedía las 20 libras esterlinas en Londres, las 25 libras esterlinas y los 5 chelines en Escocia y las 13 libras esterlinas en otros lugares. Estos quedaron sujetos a descontrol por la Ley de 1923 cuando el propietario obtuvo una posesión vacante o concedió un nuevo arrendamiento o arrendamiento por un período mínimo de dos años.
Las casas controladas restantes, las casas más pequeñas, eran aquellas con valores imponibles que no excedían las £ 20/£ 25,25/£ 13 como se indicó anteriormente. Estos no podían descontrolarse poco a poco, sino que debían permanecer controlados hasta que expiraran las Leyes de Alquiler. Si una casa dentro de estos límites de valor imponible había quedado sin control en virtud de la Ley de 1923, la Ley de 1933 no la devolvía automáticamente el control. Podría permanecer libre de control siempre que el propietario lo registrara como libre de control dentro de los tres meses siguientes a la promulgación de la Ley de 1933.
Los alquileres podrían aumentarse en un porcentaje del gasto relevante para reflejar la provisión de accesorios o accesorios adicionales o mejorados realizados después de la promulgación de la Ley de 1933.
Al inquilino de una vivienda que había quedado descontrolada por esta ley se le debía notificar con un mes de anticipación que se requeriría la posesión en la fecha especificada en el aviso, a menos que se hubiera negociado un nuevo arrendamiento antes de que expirara el aviso.
Como se ha mencionado anteriormente, el derecho de sucesión otorgado en la Ley de 1920 exigía ahora seis meses de residencia, excepto en el caso de las viudas. Un viudo también podría suceder en el arrendamiento como miembro de la familia de su difunta esposa, siempre que se cumpliera el requisito de seis meses.
La ley también añadió nuevos motivos para la recuperación de la posesión por parte del propietario (por ejemplo, la disponibilidad de un alojamiento alternativo adecuado ahora se convirtió en un motivo suficiente para la recuperación de la posesión). Se hizo un segundo intento (el primero se había hecho en la Ley de Enmienda de 1919) para evitar que un inquilino cobrara un alquiler excesivo por subarrendar parte del local. Sin duda, las cosas se estaban volviendo más complicadas.
Después de otro informe más, este del Comité del Vizconde Ridley, se introdujo la Ley de aumento de alquileres e intereses hipotecarios (restricciones) de 1938.
La ley de 1938 automáticamente eliminó el control de todas las casas más valiosas en la banda de valor medio (es decir, casas que excedían las £35 en Londres y Escocia y las £20 en otros lugares) e impidió cualquier descontrol progresivo adicional (introducido por la Ley de 1923) de la gama baja de propiedades. casas en la banda de valor medio).
La ley de 1938 no reintrodujo el control de una casa en la banda de valor medio que la ley de 1933 había descontrolado, pero el propietario tenía que registrarla como descontrolada en un plazo de tres meses.
El incumplimiento por parte del propietario del plazo de tres meses significaba que se consideraba que las casas todavía estaban controladas, a menos que los tribunales excusaran su incumplimiento dentro del año siguiente a la aprobación de la ley.
Por primera vez, al definir la aplicación de la ley, no se hizo referencia a los límites de alquiler. Debido a que los valores imponibles eran ahora el único criterio para la continua aplicabilidad de las leyes, el resultado fue el descontrol de un gran número de casas donde el alquiler recuperable las habría mantenido en control.
Justo cuando parecía que el fin del control estaba a la vista, la amenaza de guerra reavivó los temores de los aumentos excesivos de los alquileres que llevaron a la introducción inicial del control en 1915, se introdujo la Ley de Restricciones de los Intereses de los Alquileres y las Hipotecas de 1939.
Todas las viviendas que aún no estaban sujetas a control y con valores imponibles que no excedían las 100 libras esterlinas en Londres, las 90 libras esterlinas en Escocia y las 75 libras esterlinas en otros lugares volvieron a estar bajo control.
También puso fin al progresivo descontrol previsto en la Ley de 1933 (por la cual el propietario había podido obtener una posesión vacante o el descontrol se había producido mediante la concesión de un contrato de arrendamiento o arrendamiento de dos años). La forma de control introducida para las viviendas recientemente controladas difería de la que existía anteriormente y se convirtieron en "nuevo control" y "antiguo control", respectivamente. La distinción ya no tiene importancia ahora que el "control" ha sido reemplazado por la "regulación". Por primera vez se excluyeron del control las viviendas municipales .
Al igual que su predecesora de la Primera Guerra Mundial, la legislación de la Segunda Guerra Mundial sólo tenía como objetivo mantener en vigor "las leyes principales" hasta seis meses después de que terminara la emergencia. Se trataba de las Leyes de Restricciones de Intereses sobre Alquileres e Hipotecas de 1920 a 1938 y debían expirar en 1942. La Orden del Consejo que debería haber declarado el fin de la emergencia nunca se emitió, y las leyes, en su versión enmendada, continuaron en vigor hasta 1968 ( 1971 en Escocia).
Después de los daños causados por las bombas durante la guerra, la escasez de materiales y las restricciones a la construcción, el aumento de la demanda de viviendas por parte de quienes regresaban del conflicto dio lugar a una escasez de viviendas que continuó durante la siguiente década. No se hizo ningún intento de introducir ninguna forma de descontrol de alquileres.
La Ley de Vivienda y Materiales de Construcción de 1945, aprobada el 20 de diciembre de 1945, limitó los precios de venta y alquiler de determinadas casas.
La ley aumentó la cantidad de préstamo que el Tesoro podría obtener en virtud de la Ley de Vivienda (Alojamiento Temporal) de 1944 a 200 millones de libras esterlinas. A las autoridades locales se les permitió conceder préstamos para adquirir o construir viviendas por un valor de hasta 1.500 libras esterlinas cada una.
Una casa o un apartamento construido con una licencia de construcción conforme a las Normas de Defensa dictadas en virtud de las Leyes de Poderes de Emergencia (Defensa) de 1939 a 1945 podría estar sujeto a una condición que limite el precio de venta o alquiler (el "alquiler permitido").
La ley de 1945 impuso un límite de tiempo de cuatro años (posteriormente elevado en 1949 a ocho años) durante el cual el incumplimiento del límite exponía al transgresor a una multa de hasta el total de:
Un segundo comité creado en 1943 bajo el mando del vizconde Ridley para revisar el funcionamiento de las leyes de restricción de alquileres formó una opinión muy favorable sobre la Ley de control de alquileres de casas amuebladas (Escocia) de 1943 y recomendó que Inglaterra y Gales hicieran lo mismo. La Ley de Casas Amuebladas (Control de Alquileres) de 1946 estableció un sistema separado de protección, inspirado en la legislación escocesa que involucraba tribunales de alquileres que establecían alquileres razonables, para los contratos que se les remitían para alquileres amueblados. Anteriormente, estos no habían estado sujetos a ningún control efectivo en virtud de las Leyes de alquileres.
Inicialmente, se aplicaban las Leyes de 1943 y 1946, independientemente del valor imponible de la vivienda o del alquiler. En Inglaterra y Gales, las autoridades locales estaban obligadas a llevar registros de los alquileres así determinados (los propios tribunales en Escocia llevaban registros).
Este sistema estaba bastante separado de las reglas generales de control en virtud de las leyes principales.
El alquiler debía incluir el pago por el uso del mobiliario o por los servicios (que incluían la asistencia y cualquier otro privilegio como el derecho a un espacio para guardar bicicletas). La provisión de alojamiento (pero sólo si formaba una parte sustancial del alquiler) excluía el arrendamiento de la jurisdicción del Tribunal de Alquileres.
Tanto las leyes de 1943 como las de 1946 fueron medidas temporales, pero continuaron en vigor mediante sucesivas leyes de continuación de leyes que expiraban. En 1974, los principios de la ley de 1946 se volvieron a implementar como método para proteger a los inquilinos de los propietarios residentes. Ambos sobreviven en la Ley de alquileres de 1977 y la Ley de alquileres (Escocia) de 1984.
La Ley de propietarios e inquilinos (control de alquileres) de 1949 subsanó una serie de defectos de leyes anteriores y facultó a los tribunales de alquileres para determinar, previa solicitud del propietario o del inquilino, un alquiler razonable para cualquier vivienda a la que se aplicaran las Leyes de alquileres. se aplicó, que se alquiló por primera vez después del 1 de septiembre de 1939. El alquiler así determinado pasó a ser el alquiler estándar.
Esta ley otorgó a los tribunales de alquiler el poder de suspender la aplicación de un aviso de desalojo por períodos sucesivos de hasta tres meses seguidos. También descartó una solicitud ante un tribunal de alquileres para una extensión de la garantía de tenencia de un alquiler amueblado cuando el tribunal, en una referencia anterior, había otorgado menos del período máximo de garantía legal.
La Ley de 1949 también extendió a todos los arrendamientos de viviendas a los que se aplicaban las Leyes de Alquiler, las sanciones relativas al pago de primas y las primas ocultas en concepto de arrendamientos de hasta catorce años.
Aplicó las disposiciones de las Leyes de 1943 y 1946 a los contratos, tanto de arrendamiento amueblado como sin muebles, en virtud de los cuales el inquilino compartía alguna vivienda con el propietario. Cuando el inquilino compartía una vivienda con personas distintas del propietario, aplicaba las Leyes de alquiler al contrato.
La Ley de Fuerzas Auxiliares y de Reserva (Protección de Intereses Civiles) de 1951 ( 14 y 15 Geo. 6. c. 65) confirió a los militares la misma protección que la proporcionada en virtud de las Leyes de Alquiler en los casos en que sus arrendamientos no estuvieran ya dentro de esas leyes.
Por cierto, esta ley ha sido enmendada en varias ocasiones sucesivas cada vez que se ha producido una enmienda a la protección otorgada por las Leyes de Alquiler para garantizar que los militares tengan una casa alquilada a la que regresar.
La Ley de Arrendatarios de la Corona (Protección de Subinquilinos) de 1952 incluyó en las Leyes de Alquiler a los inquilinos, arrendatarios e hipotecarios de propiedades de la Corona, excepto cuando la Corona fuera el propietario, arrendador o acreedor hipotecario inmediato.
La Ley de Agencias de Alojamiento de 1953 prohibía cobrar dinero a un posible inquilino simplemente registrando su nombre y sus requisitos e impedía cobrar cargos simplemente por proporcionar las direcciones de los alojamientos disponibles para alquilar. A las autoridades locales de Inglaterra y Gales se les dio poder para procesar ante los tribunales de magistrados.
La Ley de alquileres y reparaciones de viviendas de 1954 ( 2 y 3 Eliz. 2. c. 53) buscaba alentar a los propietarios a reparar las casas controladas permitiendo un "aumento por reparaciones" en el alquiler de las casas adquiridas. y mantenido en buen estado. También buscaba fomentar la construcción y conversión de casas para alquilar a inquilinos excluyendo del control todas las viviendas construidas después del 30 de agosto de 1954 y todas las viviendas independientes y autónomas producidas mediante conversión después de esa fecha, excepto en los casos que hubieran atraído mejoras. subsidios.
Los tribunales de alquileres estaban facultados para fijar, previa solicitud, un aumento apropiado en el alquiler por aumentos en el costo de prestación de servicios en arrendamientos controlados anteriores a la ley de 1939.
Todos los arrendamientos propiedad de autoridades locales, corporaciones de desarrollo y asociaciones y fideicomisos de vivienda quedaron excluidos de la aplicación de las Leyes de alquileres.
Desde la introducción de las Leyes de alquileres se permitía transferir al inquilino los aumentos de tarifas y los aumentos limitados del alquiler atribuibles a mejoras o modificaciones estructurales realizadas por el propietario en una vivienda. La ley de 1954 permitía aumentos específicos para las viviendas que el propietario mantenía en buen estado, pero limitaba el alquiler total recuperable al doble del valor bruto de la vivienda.
Eliminó la prohibición de primas en el caso de la cesión de arrendamientos otorgados por períodos superiores a 21 años, flexibilizó las reglas si se pagaba una prima por la concesión, continuación, renovación o cesión de un arrendamiento si consistía en gastos razonables de reformas. o mejoras, o una cantidad razonable por concepto de fondo de comercio.
La Parte I de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954 amplió la protección de la Ley de Alquileres a los inquilinos bajo contratos de arrendamiento a largo plazo con alquileres bajos, y a los subinquilinos de los inquilinos bajo dichos contratos de arrendamiento, proporcionando un procedimiento que convertía a esos inquilinos en inquilinos legales al expirar su arrendamientos.
La Ley de Casas y Viviendas Requisadas (Enmienda) de 1955 liberó de la requisición aquellas casas donde el propietario aceptó al ocupante con licencia como inquilino legal. El propietario de la casa fue indemnizado por haber renunciado al derecho de posesión.
Aprobada sólo después de que varias nieblas particularmente graves contaminadas por humo (llamadas "smog") en Londres y en las ciudades industriales causaran problemas de salud, la Ley de Aire Limpio de 1956 (que se aplicaba al norte y al sur de la frontera) reembolsaba los gastos gastados en la adaptación de las chimeneas. para quemar combustible sin humo. El trabajo contó como una mejora a efectos de aumento del alquiler según la Ley de alquileres de 1957 ( 5 y 6 Eliz. 2. c. 25). Se podría añadir al alquiler el ocho por ciento del coste (neto de cualquier reembolso).
El nuevo gobierno conservador aprobó la Ley de alquileres de 1957, que liberó el control de todas las casas más valiosas y reintrodujo un sistema de descontrol gradual en una forma revisada. También transformó el método para fijar el alquiler máximo pagadero por los inquilinos al introducir una fórmula basada en el valor imponible.
La ley de 1957, que entró en vigor el 6 de julio, eliminó inmediatamente el control de todas las viviendas y de todos los contratos de arrendamiento amueblado de viviendas, cuyos valores imponibles el 7 de noviembre de 1956 excedían las 40 libras esterlinas en el distrito de la Policía Metropolitana o en la ciudad de Londres y Escocia, y las libras esterlinas 30 en otros lugares de Inglaterra y Gales; y arrendamientos concedidos por un período superior a 21 años.
Ningún nuevo arrendamiento estaría sujeto a control, cualquiera que fuera el valor imponible del local, salvo que se otorgara a un inquilino que inmediatamente antes de su creación fuera arrendatario controlado del mismo local o local que los incluía.
Se prohibió cobrar primas y pagos de alquiler por adelantado a los inquilinos de locales que habían quedado descontrolados por la ley durante un período de tres años a partir del inicio de la ley. Se introdujo un aviso de renuncia con un mínimo de cuatro semanas de antelación y la ley permitió el intercambio de arrendamientos controlados mediante acuerdo de todas las partes interesadas, sin pérdida de seguridad o control de alquileres. La ley utilizó la palabra "intercambio", aunque "transferencia" habría sido más apto.
El "alquiler estándar" fue sustituido por un nuevo "límite de alquiler" calculado multiplicando el valor bruto de 1956 por un factor determinado en función de las obligaciones de reparación de las partes. Por ejemplo, cuando el propietario era responsable de todas las reparaciones y la decoración exterior (el inquilino era responsable únicamente de la decoración interna), el valor bruto de 1956 se multiplicaría por dos para producir el límite de alquiler anual. Otros multiplicadores debían usarse para diferentes responsabilidades de reparación y decoración.
El "límite de alquiler" podría aumentarse mediante tarifas a cargo del propietario y mediante un cargo razonable por el suministro de muebles o servicios. El límite estaba sujeto a ajustes periódicos para tener en cuenta cambios en el monto de las tarifas, cambios en la provisión de mobiliario o servicios y por mejoras.
Podría reducirse cuando la vivienda se deteriorara. Se podría añadir al alquiler el ocho por ciento del coste neto de cualquier mejora (es decir, después de deducir el importe de cualquier subvención recibida por el propietario) para las obras terminadas después del 5 de julio de 1957.
La ley otorgó al ministro poder para el control futuro de los alquileres mediante una orden que requería la resolución afirmativa de cada Cámara del Parlamento.
A finales de la década de 1950 y principios de la de 1960, hubo muchos informes periodísticos sobre propietarios que victimizaban a sus inquilinos (controlados) para obligarlos a abandonar sus hogares. Se introdujo en el idioma la nueva palabra " racmanismo " (en honor a Peter Rachman , un propietario supuestamente responsable de muchas de estas actividades crueles).
La Ley de propietarios e inquilinos (disposiciones temporales) de 1958 prohibió la recuperación de la posesión, excepto mediante procedimientos legales, de ciertas viviendas liberadas del control por la sección 11 (1) de la Ley de alquileres de 1957. También suspendió por un período limitado la ejecución de cualquier orden. de posesión para quienes aún permanecían en sus domicilios el 1 de agosto de 1958, aplazando el efecto de cualquier orden de posesión anterior. Reguló el alquiler pagadero en espera de la recuperación de la posesión (al doble del valor bruto de 1956, más tarifas, y para servicios y muebles, a menos que el alquiler contractual previamente pagadero fuera mayor). Tipificó como delito la recuperación de la posesión fuera de la vía judicial y la retención de servicios o muebles a los que el inquilino tenía derecho.
Se proporcionaron ciertos motivos por los que un arrendador podría intentar convencer al tribunal de que posteriormente se debería conceder una orden de posesión.
La Ley de propietarios e inquilinos (muebles y accesorios) de 1959, que entró en vigor el 29 de julio de 1959, prohibía a los propietarios exigir pagos excesivos por muebles, accesorios y otros artículos como condición para la concesión, renovación, continuación o cesión de arrendamientos de viviendas. Dichos pagos fueron un intento de encontrar una forma de eludir la prohibición de exigir una prima en la Ley de propietarios e inquilinos (control de alquileres) de 1949 .
Los infractores que intentaran obtener de posibles inquilinos cantidades excesivas por muebles y accesorios podían ser castigados con una multa que no excediera las 100 libras esterlinas. A las autoridades locales se les otorgaron poderes para inspeccionar las viviendas donde sospecharan que se había cometido un delito.
Las obras de calles privadas realizadas en virtud de la Ley de Carreteras de 1959 ( 7 y 8 Eliz. 2. c. 25), que actualizó disposiciones anteriores de la Ley de Salud Pública de 1875 y la Ley de Obras de Calles Privadas de 1892, se contaron como mejoras. Su coste neto se incluyó en el cálculo de los aumentos de alquiler.
El efecto del descuido de las obligaciones de reparación durante y después de la Segunda Guerra Mundial enfrentó a muchos inquilinos con contratos de arrendamiento a corto plazo con enormes facturas por deterioro para hacer buenas viviendas que originalmente se habían alquilado en mal estado. Estos inquilinos no tenían en aquel momento suficiente seguridad de tenencia para poder beneficiarse de la realización de reparaciones importantes.
Según la Ley de Vivienda de 1961 (véanse en particular los artículos 32 y 33), cuando se concedía el arrendamiento de una vivienda por menos de siete años después del 24 de octubre de 1961, el propietario estaba obligado, mediante un acuerdo implícito, a mantener en reparación la estructura y el interior (incluidos desagües, canalones y tuberías exteriores) y mantener en reparación y correcto funcionamiento las instalaciones de la vivienda para el suministro de agua, gas y electricidad, para el saneamiento, y para la calefacción y calefacción de agua. Esto se aplicaba cualquiera que fuera el alquiler o el valor imponible. La ley incluía una disposición para prohibir la retroactividad de un contrato de arrendamiento. El plazo de años contados a partir de la fecha de firma del contrato de arrendamiento.
La ley de 1961 aumentó el porcentaje añadido al alquiler por el costo neto de las obras de mejora realizadas después del 24 de noviembre de 1961, del ocho por ciento (como estaba en la Ley de Alquiler de 1957) al doce y medio por ciento.
La Ley de propietarios e inquilinos de 1962 exigía que los propietarios proporcionaran libros de alquiler para los arrendamientos en los que el alquiler se pagaba semanalmente (excepto cuando la pensión representaba una parte sustancial del alquiler). Esta ley tuvo una aplicación más general que la ley de 1938 y consolidó ciertos requisitos de la ley de 1933 y la ley de 1957. Se prescribía la información a incluir y se daba al inquilino el derecho a obtener información, especialmente cuando el propietario era una empresa. La pena por un delito era una multa que no excedía las 50 libras esterlinas (o 100 libras esterlinas en el caso de una segunda condena).
La Ley de Vivienda de 1964 creó la Corporación de Vivienda para ayudar a las asociaciones de vivienda a proporcionar alojamiento en Inglaterra, Gales y Escocia. Autorizó a la Asociación Escocesa de Vivienda Especial a actuar en nombre de la Corporación de Vivienda de Escocia.
La Ley de 1964 confirió a las autoridades locales el deber de obligar a mejorar las viviendas que carecían de servicios estándar y modificó la legislación sobre subvenciones para mejoras para proporcionar subvenciones para mejoras y subvenciones estándar. Las comodidades estándar eran:
La Ley de protección contra los desalojos de 1964, de 17 de diciembre de 1964, era una medida provisional que estaría vigente hasta finales de 1965 y luego expiraría. Esto para dar tiempo a una revisión de la legislación.
Restringió el desalojo de los ocupantes residenciales de sus hogares. También estaban cubiertos las viudas y viudos y los miembros de la familia que vivían con el ocupante de la vivienda en la fecha de su fallecimiento. Los ocupantes de servicios agrícolas fueron tratados como inquilinos a los efectos de la Ley de 1964.
Se convirtió en ilegal desalojar sin recurrir a procedimientos ante un tribunal de condado o retirar o retener servicios o muebles. En caso de condena sumaria, el delincuente podía pagar una multa de 100 libras esterlinas o seis meses de prisión, o ambas cosas.
Estos nuevos delitos de desalojo ilegal y acoso pronto serían absorbidos por la Ley de Alquileres de 1965 y eventualmente transferidos a la Ley de Protección contra el Desalojo de 1977 .
Los tribunales podrían suspender órdenes de posesión recientes, podrían suspender la ejecución de una orden de posesión por hasta doce meses y podrían imponer ciertas condiciones y términos.
Hubo algunas excepciones (por ejemplo, arrendamientos a los que se aplicaban las siguientes leyes: Leyes de pequeños propietarios (Escocia) de 1886 a 1931, Ley de arrendamiento de tiendas (Escocia) de 1949 ( 12, 13 y 14 Geo. 6. c. 25), explotaciones agrícolas. (Escocia) Ley de 1949 ( 12, 13 y 14 Geo. 6. c. 75), Leyes Crofters (Escocia) 1955-1961). Nada afectó el funcionamiento de la Ley de Recuperación de Pequeñas Viviendas de 1838 ( 1 y 2 Vict. c. 74) (que incluía burdeles y locales adquiridos con fines de defensa) o la Ley de Pluralidades de 1838 ( 1 y 2 Vict. c. 106) o los Conferenciantes y Ley de secretarios parroquiales de 1844 ( 7 y 8 Vict. c. 59) (propiedad eclesiástica).
Aplazó hasta finales de marzo de 1966 el descontrol de las viviendas requisadas durante la guerra.
El Gobierno laborista elegido en 1964 se había comprometido a derogar la Ley de alquileres de 1957. Era claramente imposible volver a imponer el control de los alquileres de forma sencilla. Un Comité de Vivienda en el Gran Londres bajo la presidencia de Sir Milner Holland, QC , informó en marzo de 1965. Descubrieron que había "una grave escasez de viviendas de alquiler en Londres y muchas dificultades y penurias derivadas de ella". Ésta no era una situación exclusiva de Londres. Observaron que ni el control rígido ni el descontrol gradual y desordenado podrían aliviar la situación y que cualquier nuevo sistema de control (o regulación) debería prever que los alquileres en el futuro deberían estar sujetos a revisiones periódicas.
En esta situación y en estas circunstancias surgió una nueva legislación que supuso un importante punto de inflexión. Richard Crossman , Lord Goodman, que llegó a ser presidente del Instituto de Oficiales de Alquiler y otros reclamaron derechos de paternidad.
La Ley de alquileres de 1965 (c. 75) introdujo el Servicio de Oficial de Alquileres. El Ministerio de Vivienda y Gobierno Local , que más tarde pasó a formar parte del Departamento de Medio Ambiente , y luego del Departamento de Medio Ambiente, Transporte y Regiones , fue responsable de establecer las disposiciones administrativas y el nombramiento de los primeros Oficiales de Alquiler en Inglaterra. y Gales. Los nombramientos los hacía el "funcionario adecuado", un funcionario designado en cada autoridad local (generalmente el director ejecutivo o el alto ejecutivo legal del consejo del condado o de cada distrito de Londres , que era responsable de proporcionar alojamiento, supervisión y asuntos disciplinarios. El servicio era financiado por el gobierno central mediante solicitudes de subvenciones.
En la práctica, estos asuntos se delegaron a un Oficial Superior de Alquileres en cada una de las setenta y siete oficinas del área de registro original. Se consideró que las decisiones tomadas por los agentes de alquileres individuales se tomaban de forma independiente. El sistema fue ideado para que las decisiones del Oficial de Alquiler no pudieran verse influenciadas por el gobierno local o central. Se nombró personal administrativo que fue contratado por la autoridad local.
Los primeros nombramientos de oficiales de alquiler se realizaron en la ciudad de Westminster, donde se capacitó a los oficiales de alquiler designados en otras áreas de registro. Los primeros nombramientos provinieron de la profesión jurídica, de la oficina de valoración de la Hacienda Pública, de ex agentes inmobiliarios, administradores de propiedades y de ex militares y ex policías retirados. El primer registro de alquiler se realizó en un piso encima de una pescadería en Paddington Street, Marylebone , Londres W1.
El Instituto de Oficiales de Alquiler (IRO) se formó para promover un enfoque profesional y llevar a cabo educación y capacitación. La Revista del Instituto de Oficiales de Alquileres JIRO se publicaba trimestralmente para fomentar el debate sobre los procedimientos y las prácticas de valoración y proporcionar información sobre la nueva legislación y la "jurisprudencia" derivada de decisiones jurídicas de los tribunales relativas a cuestiones de propietarios e inquilinos.
El Fondo Educativo del Instituto de Oficiales de Alquiler publicó guías y un Manual de regulación de alquileres de color marrón que proporcionó a los profesionales enmiendas comentadas como páginas completas reimpresas de la legislación sobre propietarios e inquilinos residenciales en forma de hojas sueltas. Este importante y rápido servicio de actualización incorporó las numerosas modificaciones señaladas en esta guía. El manual marrón se podía ver a menudo en el estrado de los jueces del tribunal superior y en manos de abogados y procuradores que representaban a propietarios e inquilinos en los tribunales.
La Ley de Alquiler de 1965 (c. 75) puso bajo protección a la mayoría de las casas que fueron descontroladas por la Ley de 1957, y a las casas más nuevas que nunca habían sido controladas (es decir, recién construidas o producidas mediante conversión después del 30 de agosto de 1954). Daba seguridad a los arrendamientos de la mayoría de las viviendas con valores imponibles de hasta 400 libras esterlinas en el Gran Londres y 200 libras esterlinas en otros lugares que aún no estaban controlados. La Ley de 1965 comenzó inteligentemente estableciendo que un arrendamiento en virtud del cual una vivienda (que podía ser una casa o parte de una casa) se alquilaba como vivienda separada era un arrendamiento protegido.
Hubo ciertas excepciones (que fueron modificadas y ampliadas en la legislación posterior). Las referencias son las de la Parte I de la posterior Ley de Alquiler de 1977 consolidada :
La Ley de alquileres de 1965 introdujo tres innovaciones importantes. En primer lugar, excepto en el caso de los alquileres amueblados, era la primera vez que se aplicaba un nuevo enfoque flexible a largo plazo al antiguo problema del control de los alquileres. Sustituyó la fórmula de fijación de alquileres de la legislación anterior por una regulación independiente de los alquileres por parte de los Oficiales de Alquiler. Esto introdujo los principios de valoración normales en la evaluación de un alquiler justo (artículo 68 de la Ley de alquileres de 1965 y artículo 70 de la Ley de alquileres consolidada de 1977) al exigir que se tenga en cuenta específicamente la edad, el carácter, la localidad y el estado de conservación. de la vivienda. Se debían ignorar las circunstancias personales, así como las mejoras realizadas voluntariamente por el inquilino o un predecesor en el título, así como cualquier mal estado o defecto atribuible al mismo. Se introdujo un concepto fundamental según el cual había que suponer que el número de personas que buscaban convertirse en inquilinos de viviendas similares en la localidad en las condiciones (distintas de las relacionadas con el alquiler) del arrendamiento regulado no era sustancialmente mayor que el número de viviendas en la localidad que estuvieran disponibles para alquiler en esas condiciones. Los comentaristas describieron este requisito de suponer un mercado aproximadamente equilibrado como el "factor de escasez" (palabras que no aparecían en la ley). Había una revisión automática del alquiler (pero sólo si se solicitaba) a intervalos de tres años (reducido a intervalos de dos años en la Ley de Vivienda de 1980 ).
En segundo lugar, instituyó el registro de alquileres, planes para el nombramiento de Oficiales de Alquiler y un Servicio de Oficiales de Alquiler a nivel nacional. Los funcionarios de alquileres debían, de acuerdo con procedimientos específicos, previa solicitud, determinar y registrar alquileres justos. Las objeciones a los alquileres determinados por los funcionarios de alquileres por parte de propietarios o inquilinos debían pasarse a una red de comités de evaluación de alquileres con jurisdicción de apelación. Por lo tanto, los funcionarios de alquiler designados como "funcionarios estatutarios" tenían una función cuasijudicial. Como tribunal de primera instancia, tenían el mismo deber que los anteriores tribunales de alquiler de determinar su propia jurisdicción para actuar sobre una solicitud. Las apelaciones contra esas decisiones en materia de jurisdicción debían ser examinadas por el Tribunal del Condado.
En tercer lugar, la ley tipificaba como delito que cualquier persona ilegalmente (es decir, sin orden judicial) desalojara a un inquilino o acosara con la intención de persuadirlo a mudarse o renunciar a cualquier derecho con respecto al local. Los delitos se aplicaban independientemente del valor imponible de la vivienda y del servicio que también estaban protegidos los ocupantes y otros licenciatarios cuya licencia aún estuviera en vigor.
El incremento porcentual del coste neto a añadir al alquiler por las mejoras realizadas después del 8 de diciembre de 1965 y después de acordado el alquiler, fue del doce y medio por ciento.
El derecho de sucesión de un arrendamiento legal se amplió para permitir que el arrendamiento se transmitiera a un segundo sucesor con las mismas reglas aplicables a la transmisión en caso de muerte del inquilino original o del primer sucesor.
La ley de 1965 también elevó a £ 400 en el Gran Londres y £ 200 en otros lugares los límites del valor imponible de las casas amuebladas dentro de la jurisdicción de los tribunales de alquiler y amplió el período máximo durante el cual podían retrasar la aplicación de un aviso de desalojo a seis meses. Los presidentes de los paneles de evaluación de alquileres en Inglaterra y Gales estaban facultados para designar a los tribunales de alquileres en sus áreas.
La ley de 1965 preveía la conversión de arrendamientos legales que subsistieran según las disposiciones de la Ley de Casas y Viviendas Requisadas (Enmienda) de 1955 ampliando su límite de tiempo para este fin. Esto finalmente solucionó una de las consecuencias restantes de la emergencia de la guerra. La Ley de la Autoridad Aeroportuaria de 1965 añadió el coste neto de las obras de insonorización a la lista de mejoras que podrían aumentar los alquileres.
La Ley de Agricultura de 1967 contenía disposiciones relativas al alquiler y la recuperación de casas de campo que quedaron obsoletas tras la fusión de granjas en virtud de esa ley.
La Ley de Reforma de Arrendamientos de 1967 recuperó los arrendamientos a largo plazo (un arrendamiento otorgado por un período de años que excede los veintiún años) (distintos de aquellos con un alquiler bajo), pero les aplicó involuntariamente las inhibiciones de las primas de la Ley de Alquiler.
La Ley de Sitios de Caravanas de 1968 hizo ilegal, sin la sanción de los tribunales, privar a una persona que ocupaba una caravana como residencia, ya sea propia o alquilada, de una parcela para caravanas que estuviera protegida (que requería una licencia de sitio bajo la Ley de Caravanas). Ley de Sitios y Control del Desarrollo de 1960 ). La Ley de 1968 otorgó a los tribunales el poder de suspender las órdenes de posesión por hasta doce meses y protegió a los ocupantes de las caravanas contra el acoso. Las autoridades locales tenían poder para procesar. El acoso y el desalojo ilegal se castigaban con una multa de 100 libras esterlinas por la primera infracción y de 500 libras esterlinas y seis meses de prisión (o ambas) por una segunda infracción.
Con la excepción del artículo 16 de la ley de 1957 (avisos de desalojo) y la Parte III de la ley de 1965 (desalojo ilegal y acoso), la Ley de Alquiler de 1968 consolidó todas las Leyes de Alquiler anteriores; la Ley de Casas Amuebladas (Control de Alquileres) de 1946 , la Ley de Propietarios e Inquilinos (Control de Alquileres) de 1949 , la Parte II de la Ley de Alquileres y Reparaciones de Viviendas de 1954 y otras leyes relacionadas (unas veinticuatro en total), sin racionalizarlas ni simplificarlas.
La ley de 1965 había otorgado anteriormente la facultad, mediante orden ministerial , de convertir progresivamente los arrendamientos controlados existentes en arrendamientos regulados. Esta facultad nunca se ejerció y la Ley de Vivienda de 1969 introdujo un programa de conversión gradual, determinado por los valores imponibles y el procedimiento de certificado de calificación que se describe a continuación, para aquellos arrendamientos controlados que se encuentren en buen estado y equipados con comodidades estándar.
Se dispuso de subvenciones para proporcionar viviendas mediante conversión o para mejoras de viviendas existentes y hubo subvenciones especiales para casas en ocupación múltiple. Se especificaron subvenciones para proporcionar servicios estándar (por ejemplo, £30 por un baño o ducha; £50 por un inodoro y £30 por un suministro de agua fría y caliente en un fregadero). El término "mejoras" incluía el reemplazo de un artefacto existente o adecuado.
Una autoridad local podría expedir certificados de calificación para locales que tuvieran todas las comodidades estándar y estuvieran en buen estado. Un certificado de alquiler justo emitido por el Oficial de alquileres indicaba cuál sería el alquiler justo una vez que se hubieran proporcionado las comodidades estándar faltantes. Entonces se podía determinar un alquiler justo (la solicitud estaba respaldada por el certificado de alquiler justo), pero el aumento del alquiler se realizaba escalonadamente a lo largo de un período de cuatro años (dos años si el trabajo había contado con una subvención de mejora). Monto atribuible a los servicios Los funcionarios de alquiler previamente habían mostrado informalmente un monto por el valor de los servicios en el registro. La ley de 1969 exigía que se anotara en el registro de alquileres el importe atribuible a la prestación de servicios (pero no si el cargo por los servicios era variable). Ahora también se requería una nota del aumento sobre el importe de los servicios en el alquiler anterior (que podría calcularse mediante prorrateo si fuera necesario). Esta cantidad afectó el cálculo escalonado.
La ley introdujo una nueva definición de casa de ocupación múltiple (HMO) y preveía registros y órdenes aplicando un código de gestión. Se otorgaron poderes a las autoridades locales para cerrar una HMO (o parte de ella) si no fuera posible proporcionar una salida de incendios. Introdujo la posibilidad de que las órdenes de control fueran seguidas de órdenes de compra obligatoria. Se dieron instrucciones para evitar o reducir el hacinamiento.
Para determinar si un arrendamiento prolongado era un arrendamiento de bajo alquiler, ahora debían descartarse las sumas pagaderas por el inquilino en concepto de tarifas, servicios, reparaciones, mantenimiento o seguro.
La ley eliminó la mayoría de las consecuencias no deseadas de la Ley de reforma de arrendamientos de 1967 con respecto a las primas y el precio a pagar por la concesión de derechos. El aumento de los alquileres registrado entre el 10 de julio de 1968 y el 31 de diciembre de 1969 estaba sujeto a una eliminación gradual en virtud del Reglamento de Precios e Ingresos de 1968 (que sólo se aplicó hasta finales de 1969). Cuando esas regulaciones expiraron, la Ley de Alquiler (Control de Aumentos) de 1969 (que sólo se aplicó hasta finales de 1971) introdujo la escalonamiento de los aumentos de alquiler, en términos generales, en tres incrementos anuales iguales.
La Ley Agrícola de 1970 mejoró la seguridad de la tenencia disponible para los ocupantes de cabañas vinculadas a la agricultura . Modificó el artículo 33 de la Ley de alquileres de 1965 para garantizar que, sujeto a condiciones, el inquilino de una cabaña vinculada, o su viuda, obtendría automáticamente al menos seis meses de seguridad de tenencia después de que terminara el empleo. Esta ley amplió las disposiciones de la Ley de Agricultura de 1967 a todas las granjas redundantes y no solo a las que fueron redundantes debido a la fusión de granjas en virtud de la ley de 1967.
La Ley de Precauciones contra Incendios de 1971 introdujo enmiendas a la Ley de Alquiler de 1968 y disposiciones para modificar la Ley de Alquiler (Escocia) de 1971. Cuando una vivienda estaba sujeta a un arrendamiento controlado o regulado y a la vivienda se le había expedido un certificado de incendio, el importe de la Los gastos (o una proporción del mismo aprobado por un tribunal del condado) incurridos en trabajos de prevención de incendios debían considerarse como una mejora en una solicitud de certificado de alquiler justo. Un tribunal de condado podría, previa solicitud, determinar un aumento en el alquiler de arrendamientos controlados o regulados debido al costo de realizar trabajos de prevención de incendios.
En octubre de 1969 se encargó una revisión bajo la presidencia de Hugh Francis QC para revisar el funcionamiento de la regulación de los alquileres en virtud de las Leyes de Alquiler, especialmente en los grandes centros de población donde el alojamiento era escaso, y para considerar la relación entre los códigos amueblados y no amueblados.
Su conclusión, publicada el 2 de marzo de 1971, fue que la regulación de los alquileres estaba funcionando bien. El informe hizo 36 recomendaciones, cuatro de las cuales fueron promulgadas en la Ley de Financiamiento de la Vivienda de 1972, una ley que en su momento tuvo un menor reclamo de fama: 57 sesiones de comités tomaron 248 horas de debate en la Cámara de los Comunes , lo cual, se sugirió. [ ¿por quién? ] , justificó un lugar en el Libro Guinness de los Récords .
La ley de 1972 introdujo muchos conceptos nuevos:
Anteriormente, las devoluciones de alquileres se habían introducido con carácter discrecional (en Escocia mediante la Ley de Vivienda (Escocia) de 1966), lo que había dado lugar a una aplicación caótica, fragmentaria e incoherente.
La Ley de financiación de la vivienda de 1972 también introdujo cambios fundamentales en la legislación sobre alquileres. Se convirtió en deber de cada autoridad local y nueva corporación municipal determinar un alquiler justo (sobre la misma base y definición que un alquiler justo para los arrendamientos regulados) para cada una de sus viviendas con cuenta de ingresos por vivienda. Esto debía hacerse mediante evaluaciones provisionales de alquileres justos para sus propiedades. Estas valoraciones debían presentarse a un tribunal de control de alquileres que podía confirmarlas o sustituir otros alquileres. Estas disposiciones fueron derogadas en 1976. Las viviendas propiedad de asociaciones de vivienda y fideicomisos de vivienda (generalmente organizaciones benéficas), que estaban registradas en la Corporación de Vivienda (pero no aquellas que eran sociedades registradas según la Ley de Sociedades Industriales y de Previsión de 1965 ) se incluyeron dentro del alquiler justo. sistema. A partir del 1 de enero de 1973, los agentes de alquileres determinarían sus alquileres y los registrarían en una parte separada del Registro de alquileres. Se introdujeron nuevos subsidios para las asociaciones de vivienda y los fideicomisos de vivienda registrados en la Corporación de Vivienda.
Por primera vez, los inquilinos tenían derecho a información sobre el coste de los servicios prestados por los propietarios cuando el coste superaba las 80 libras esterlinas. Quedaban exceptuadas las autoridades locales, otros propietarios del sector público (incluidas las asociaciones de vivienda) y las empresas gestoras dirigidas por sus inquilinos. La falta de información se convirtió en un delito penal.
El Reglamento del Comité de Evaluación de Alquileres (Inglaterra y Gales) de 1971 fue el primero de muchos instrumentos legales que regulaban los procedimientos a seguir al abordar las apelaciones contra las decisiones de los funcionarios de alquileres.
Las órdenes dictadas en virtud de la Ley contra la inflación (disposiciones temporales) de 1972 congelaron los alquileres a su nivel del 6 de noviembre de 1972 (así como los precios y salarios) como parte de las medidas antiinflacionarias del gobierno. La congelación duró inicialmente 90 días y se amplió a 150 días mediante una Orden posterior. Las conversiones de arrendamientos controlados a arrendamientos regulados (y, en general, los aumentos en los alquileres de los arrendamientos de asociaciones de vivienda) se pospusieron hasta el final del período de mora.
La congelación se aplicó a todos los arrendamientos residenciales privados, incluidos aquellos con valores imponibles superiores a los límites de la Ley de Alquiler.
La Ley Contra la Inflación de 1973 impuso una nueva congelación a partir de marzo de 1974 (hasta marzo de 1975 en Inglaterra y Gales) (hasta mayo de 1975 en Escocia).
La Ley de alquileres amueblados (asignaciones de alquiler) de 1973 amplió el plan de subsidios de alquiler a los alquileres amueblados (aquellos contratos comprendidos en la Parte VI de la Ley de alquileres de 1968) y a determinados alquileres amueblados por autoridades de vivienda, excepto cuando el propietario era la Corona o cuando se proporcionaba una pensión sustancial. .
Debido a la mayor presión de la demanda de vivienda que resultó en un aumento de los precios de la vivienda según una tendencia continua durante 1971 y 1972, un gobierno conservador utilizó la Ley contra la inflación de 1973 para ampliar el alcance de la protección de la Ley de alquileres de alojamientos de mayor calificación el 23 de marzo de 1973. Los límites del valor imponible se aumentaron de £ 400 a £ 600 en Londres y de £ 200 a £ 400 en otros lugares para las propiedades que aparecen en la lista de valoración de 1963. Esos límites se elevaron a 1.500 libras esterlinas en Londres y a 750 libras esterlinas en otros lugares a partir del 1 de abril de 1973 para tener en cuenta la lista de valoración revisada que entró en vigor en esa fecha. Se estimó que esto permitió proteger otros 16.000 arrendamientos. Se tomaron el control de bloques de pisos de lujo con amplios servicios de portería y servicios e incluso en el centro de Londres sólo unas pocas casas individuales muy grandes en Regent's Park quedaron fuera del alcance de la protección de la Ley de Alquiler.
Los límites del valor imponible para la protección de la Ley de alquileres no se modificaron para Escocia.
En los dos años siguientes se aprobaron tres leyes importantes. La Ley de alquileres de 1974 brindó protección total a los alquileres amueblados existentes en los que el propietario no residía en el mismo local. Anteriormente sólo habían tenido una protección limitada en virtud de las Leyes de 1943, 1946 y 1949. El concepto de "propietario residente" era completamente nuevo. Para todos los nuevos arrendamientos creados a partir del 14 de agosto de 1974, ya sean amueblados o sin muebles, el factor para decidir su protección debía ser la residencia o no residencia del propietario.
La Ley de Vivienda de 1974 otorgó a muchos inquilinos privados el derecho a información adicional sobre la identidad de su propietario, y también existía el nuevo deber de informar al inquilino de una vivienda de la cesión del interés del propietario. Amplió el derecho a la información sobre los cargos por servicios e introdujo el derecho a impugnarlos. La forma y el contenido de ciertas notificaciones de renuncia debían prescribirse mediante reglamentos que dictaría el Secretario de Estado y se renovó el sistema de subvenciones para mejoras. Se introdujeron áreas de actuación habitacional, áreas de mejora general y barrios prioritarios.
Se introdujeron subvenciones para la provisión de servicios estándar, mejoras (que en algunos casos eran obligatorias) y para la reparación de viviendas. La ley también amplió los poderes de la Corporación de Vivienda con respecto a las asociaciones de vivienda y modificó el sistema para brindarles asistencia financiera.
La Ley de subsidios y alquileres de vivienda de 1975 derogó las disposiciones de la Ley de financiación de la vivienda de 1972 en relación con las viviendas del sector público y, en general, dio a las autoridades locales libertad para determinar sus políticas de alquiler. Se detuvo el proceso de descontrol gradual basado en valores imponibles y se introdujo un sistema de aumentos graduales de los alquileres para todos los arrendamientos. Aparte de las disposiciones temporales de la legislación antiinflacionaria de 1972 y 1973, mencionadas anteriormente, anteriormente no se habían producido aumentos escalonados de los alquileres tras la reinscripción de un alquiler justo.
Estos acuerdos graduales requerían un examen cuidadoso del costo de la prestación de servicios y una evaluación del valor de los servicios. La Ley de Seguridad Social (Disposiciones Consecuentes) de 1992 exigía que la cantidad atribuible a los servicios se anotara en el Registro de alquileres para ayudar en la evaluación de las prestaciones de vivienda.
Las nuevas comodidades o mejoras en una localidad que no fueron proporcionadas a expensas del propietario no debían tenerse en cuenta al determinar un alquiler justo y, mediante una enmienda muy tardía, se debía ignorar cualquier deterioro en una localidad que no fuera culpa del propietario. . La semántica entró en el proceso de valoración. Afortunadamente, estos incumplimientos fueron derogados posteriormente.
Algunos trabajadores agrícolas, forestales y sus familiares habían disfrutado de seguridad de ocupación en virtud de las leyes de alquileres. La Ley de alquileres (agricultura) de 1976 confirió a los ocupantes de "cabañas vinculadas" una protección similar a la que disfrutan los inquilinos establecidos por la ley de alquileres. Los alquileres pasaron a poder registrarse en el sistema de alquiler justo y esas decisiones se mantuvieron en una parte separada del Registro de alquileres.
En 1977, la legislación anterior (excepto la Ley de alquileres (agricultura) de 1976 se consolidó en la Ley de alquileres de 1977 (que incorporaba el dispositivo de contrainflación "temporal" de escalonamiento) y la Ley de protección contra el desalojo de 1977 (que contenía disposiciones especiales con respecto a los trabajadores agrícolas). ) consolidó las disposiciones de las Leyes de Alquiler anteriores (principalmente las Leyes de 1957 y 1965), que protegían a todos los ocupantes residenciales del desalojo sin el debido proceso legal.
"Inquilino sentado" no se utiliza en la legislación, pero en general se refiere a cualquier persona que tenga un arrendamiento protegido por la legislación. Por lo general, se los considera inquilinos a largo plazo. Un "alquiler justo" es un alquiler registrado según la Ley de alquileres de 1977 . Un "arrendamiento controlado" es un arrendamiento creado antes de 1957. Un "arrendamiento regulado" es uno creado después de 1965 que ahora está regulado por la Ley de Alquiler de 1977 y para el cual el oficial de alquileres puede registrar un alquiler (a veces llamado "alquiler justo"). Oficial"). Un "inquilino protegido" es alguien que tiene un arrendamiento protegido por las Leyes de Alquiler. Esto puede ser un "arrendamiento contractual" durante la vigencia de un arrendamiento (contrato) o un contrato de arrendamiento. Cuando este contrato expira, el arrendamiento se convierte en un "arrendamiento legal" en el que el inquilino "se mantiene" bajo la protección de los estatutos (Leyes de alquiler) en los mismos términos que el contrato original (en la medida en que no sean superados por la ley). . Puede parecer obvio, pero vale la pena repetir que un inquilino protegido y con seguridad de tenencia no sirve de mucho si no se puede controlar el alquiler. Un alquiler justo no sirve de mucho a menos que el inquilino tenga protección contra el desalojo.
La Ley de Vivienda de 1980 introdujo varias modificaciones a la Ley de Alquiler de 1977 que cambiaron los procedimientos para el registro de alquileres. El período de revisión del registro de alquiler se redujo de tres a dos años. En consecuencia, se aceleraron los períodos de escalonamiento de los aumentos. Tras la remisión de una decisión a un Comité de Evaluación de Alquileres, se hizo que el período de dos años contara a partir de la fecha de su decisión en lugar de la fecha de entrada en vigor original. Los alquileres registrados se hicieron efectivos a partir de la fecha de registro y no de la fecha de solicitud. En aquellos casos en que el registro se haya realizado antes del vencimiento del plazo de dos años, el registro surtirá efectos a partir del día siguiente al vencimiento del plazo de dos años. La ley introdujo cambios en los procedimientos para la necesidad de que los Oficiales de Alquiler convoquen consultas en determinadas circunstancias. La ley también introdujo cambios en los requisitos necesarios antes de que se pueda cancelar un registro. El registro original debía tener al menos dos años de antigüedad. Sólo el arrendador podría presentar una solicitud si el inmueble ya no estuviera alquilado en régimen de arrendamiento regulado.
Se introdujo un nuevo motivo de posesión obligatorio (Caso 20) para los alquileres por parte de militares. Se introdujeron cambios en las causas obligatorias de posesión para los arrendamientos de los antiguos propietarios ocupantes y de los propietarios de viviendas destinadas a la jubilación, que abarcaban circunstancias que no podían haberse previsto en el momento del arrendamiento.
Se abolieron los tribunales de alquileres. Sus funciones, excepto la facultad de otorgar seguridad de tenencia, fueron transferidas a los comités de evaluación de alquileres. Se otorgó al tribunal del condado una discreción más limitada para otorgar seguridad de tenencia (un máximo de tres meses), como parte del procedimiento de orden de posesión.
Todos los arrendamientos controlados restantes se convirtieron en arrendamientos regulados.
Se crearon nuevos arrendamientos protegidos de corta duración que protegían durante la vigencia contractual de un arrendamiento de corta duración. Se debía registrar un alquiler en el momento de la concesión del arrendamiento o obtener un certificado de alquiler justo antes de esa fecha y realizar un registro dentro de los veintiocho días siguientes al inicio del arrendamiento. Este requisito fue eliminado para todas las áreas de registro fuera del Gran Londres por la Orden de Arrendamientos Cortos Protegidos (Registro de Alquiler) de 1981 y para las áreas de registro en el Gran Londres por una orden similar en 1987.
Se crearon arrendamientos asegurados que otorgaron a ciertos organismos aprobados el derecho de crear arrendamientos asegurados de viviendas nuevas fuera de la protección de la Ley de Alquileres a precios de mercado. Estos arrendamientos estaban sujetos a las disposiciones de la Parte II de la Ley de propietarios e inquilinos de 1954 .
Se brindó protección adicional a los inquilinos municipales y a muchos inquilinos de asociaciones de vivienda, que pasarían a ser conocidos como inquilinos seguros.
A los inquilinos municipales se les concedió el derecho a comprar sus casas.
A los representantes personales de los propietarios residentes fallecidos se les concedió un período de dos años (en lugar del año previsto en la ley de 1974) durante el cual tenían libertad para desalojar. La ley calificó la descripción de alojamiento de modo que el arrendamiento de parte de un apartamento en un bloque construido expresamente ocupado por un propietario residente no podría estar sujeto a un arrendamiento protegido, un efecto no deseado de la redacción de la Ley de alquileres de 1974.
Las asociaciones de vivienda registradas en virtud de la Ley de Sociedades Industriales y de Previsión de 1965 ahora podían registrarse en la Corporación de Vivienda incluso si sus objetivos eran adquirir, reparar, mejorar o convertir casas para su eventual enajenación mediante venta o arrendamiento.
Antes de la ley de 1980, las asociaciones de vivienda debían mantener sus casas disponibles para alquiler y, por tanto, tenían prohibido venderlas. Las asociaciones de vivienda ahora podían construir o mejorar propiedades o poner a la venta propiedades existentes en propiedad compartida.
La protección ahora podría extenderse a arrendamientos previamente protegidos: aquellos que pertenecían a Su Majestad por derecho de la Corona, si los administraban los Crown Estate Commissioners (en gran parte por derecho del Ducado de Lancaster , arrendamientos que pertenecen al Ducado de Cornualles ), arrendamientos en virtud de la Ley de alquileres (agricultura) de 1976 y arrendamientos prolongados con alquileres bajos (Parte I de la Ley de propietarios e inquilinos de 1954). (Los inquilinos directos de la Corona y los departamentos gubernamentales (que incluyen a los inquilinos de un organismo de servicios de salud) quedan fuera de la protección).
Los arrendamientos de propiedad compartida no debían tratarse como arrendamientos a largo plazo con un alquiler bajo a los efectos de la Ley de reforma de arrendamientos de 1967 . Se pidió a los funcionarios de alquileres que determinaran alquileres justos sobre una base no legal para propiedades de propiedad compartida. El entusiasmo inicial se atenuó cuando surgieron cuestiones de cierta dificultad en la evaluación de una renta justa en relación con las participaciones accionarias y las primas. Estos se abordaron más adelante en la Ley de Vivienda y Planificación de 1986 .
La Ley de viviendas matrimoniales de 1983 consolidó determinadas disposiciones relativas a los derechos del marido o la mujer a ocupar una vivienda que había sido un hogar conyugal. La ocupación de uno de los cónyuges debía considerarse como ocupación del otro cónyuge. La ley preveía la transferencia de determinados arrendamientos en caso de divorcio.
La Ley sobre violencia doméstica y procedimientos matrimoniales de 1976 preveía diversos derechos de ocupación en los que ambos cónyuges (y un hombre y una mujer que vivieran juntos como marido y mujer) tenían derechos en el hogar conyugal. Las leyes de 1976 y 1983 fueron desarrolladas aún más por la Ley de Procedimientos Matrimoniales y Familiares de 1984, que también otorgó poderes al tribunal en relación con la transferencia de ciertos arrendamientos tras una sentencia de divorcio, de nulidad del matrimonio o de separación judicial.
La Ley de casas móviles de 1983 reemplazó los artículos 1 a 6 de la Ley de casas móviles de 1976. Introdujo nuevas reglas importantes sobre la seguridad de la tenencia para los propietarios de terrenos residenciales para casas móviles y para aquellos que eran propietarios de la casa móvil y alquilaban una parcela al propietario del sitio ( incluidas las autoridades locales, pero no los sitios de viajeros). Exime a quienes alquilan la casa móvil al propietario del terreno y a quienes la utilizan únicamente con fines vacacionales.
También se ocupaba de las ventas y donaciones de casas móviles, herencias y cambios de propiedad del sitio, tarifas de parcelas, otros términos de acuerdos y proporcionaba mecanismos para resolver disputas.
La Ley de Alquiler (Enmienda) de 1985 revocó la decisión en Pocock contra Steel (1985 CA), que decidió que un propietario-ocupante tenía que vivir en la casa inmediatamente antes de cada alquiler para poder obtener una orden obligatoria de posesión. Se insertaron palabras de modo que si "en cualquier momento" antes del alquiler había sido ocupado como residencia del propietario-ocupante, se aplicaban la Ley de alquileres de 1977 y la Ley de alquileres (Escocia) de 1984. Esto restauró la intención original que había sido destruida por la nueva redacción en la consolidación de 1968. Esta ley (aparte de la legislación de emergencia) batió todos los récords de velocidad en su paso por los calendarios parlamentarios.
El 30 de octubre de 1985 se produjo un estallido de ordenamiento y consolidación general con la publicación de cuatro actas. La Ley de Vivienda (Disposiciones Consecuentes) de 1985 derogó 80 partes de leyes o leyes completas relacionadas con Inglaterra y Gales, 18 relacionadas con Escocia y 4 con Irlanda del Norte (de la Ley de Bombeo de Salmuera (Compensación por Subsidencia) de 1891 ( 54 y 55 Vict. c 40) a leyes recién aprobadas en 1985).
La Ley de propietarios e inquilinos de 1985 consolidó ciertas disposiciones relativas a la ley de propietarios e inquilinos que anteriormente se encontraban en las Leyes de vivienda, Leyes de alquiler y varios otros lugares. Como tal, no creó ninguna ley nueva. Incorporaba secciones de la siguiente manera:
La Ley de Asociaciones de Vivienda de 1985 consolidó ciertas disposiciones de las Leyes de Vivienda relativas a las asociaciones de vivienda e introdujo algunas modificaciones para dar efecto a las recomendaciones de la Comisión Jurídica y de la Comisión Jurídica de Escocia. Sus principales rubros fueron:
La Ley de Vivienda de 1985 consolidó las Leyes de Vivienda (excepto la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985 y la Ley de Asociaciones de Vivienda de 1985) y determinadas disposiciones conexas, con modificaciones destinadas a aplicar las recomendaciones de la Comisión Jurídica. Esta gigantesca iniciativa redujo las principales leyes relativas a los arrendamientos privados a la Ley de alquileres de 1977, la Ley de propietarios e inquilinos de 1985 y la Ley de asociaciones de vivienda de 1985. Sin embargo, no pasó mucho tiempo antes de que fueran necesarias nuevas enmiendas.
La Ley de Vivienda y Planificación de 1986 exigía que las primas legales (pagadas con respecto a algunos arrendamientos de propiedad compartida, ciertos arrendamientos a largo plazo (sl27 Ley de Alquiler de I977) se tuvieran en cuenta al determinar un alquiler justo. Ciertos arrendamientos de propiedad compartida estaban excluidos de la funcionamiento de la Ley de alquileres de 1977, la Ley de alquileres (agricultura) de 1976 y la Parte I de la Ley de reforma de arrendamientos de 1967.
Hasta mediados de la década de 1970, las hipotecas no estaban disponibles en gran medida para la compra de pisos (o se requerían grandes depósitos con reembolsos a una tasa de interés alta). En la década de 1930 se construyeron grandes cantidades de bloques de viviendas, normalmente en régimen de arrendamiento durante 99 años. Los pisos individuales sólo podían venderse mediante arrendamientos a largo plazo durante los sesenta años restantes. Las sociedades de construcción no consideraron que esto fuera una garantía suficiente para una hipoteca. Una vez que las sociedades de construcción cambiaron sus políticas para ofrecer hipotecas del 75% o, a veces, más grandes a las mismas tasas que se pagaban por las compras de viviendas, los propietarios pudieron vender pisos cuando quedaron desocupados en contratos de arrendamiento a largo plazo. Los arrendamientos en bloques más antiguos con menos de veinte años de vigencia eran casi imposibles de vender. Los propietarios también comenzaron a ofrecer contratos de arrendamiento a largo plazo a los inquilinos existentes, a veces con descuentos considerables respecto de los valores del mercado abierto. Ahora la gente se apresuró a subirse a la escalera inmobiliaria a medida que los precios de las casas y los pisos subían a medida que se estimulaba la demanda. Después de la guerra civil en el Líbano, los inversores de Oriente Medio compraron muchos bloques de viviendas y se trasladaron al Reino Unido.
Desafortunadamente para los nuevos propietarios de pisos, heredaron responsabilidades en sus nuevos contratos de arrendamiento a largo plazo que les exigían contribuir al coste de la reparación y el reemplazo. Gran parte del equipamiento se había instalado en la década de 1930, cuando se construyeron los bloques (ascensores, calefacción central y calderas de agua caliente, techos y ventanas) que habían estado descuidados en épocas de bajos alquileres. Las asociaciones de residentes eran pocas y pasaron casi diez años antes de que se introdujera una legislación para controlar la explotación por parte de los propietarios y agentes administrativos (cuyas tarifas calculadas sobre el costo total de las nuevas obras, a menudo a un costo inflado, también tenían que ser pagadas por los residentes). El Informe del Comité Nugee (bajo la presidencia de EG Nugee QC), que comenzó a trabajar en febrero de 1984, informó finalmente en febrero de 1986 sobre la gestión de bloques de viviendas de propiedad privada. La Ley de propietarios e inquilinos de 1987 aplicó las principales recomendaciones y contenía otras medidas relacionadas con los derechos de los inquilinos de esos pisos y otras viviendas. Varias partes de la ley entraron en vigor en fechas comprendidas entre febrero de 1988 y abril de 1989.
A partir del 15 de enero de 1989 se pretendía que funcionaran juntos dos sistemas: uno en virtud de la Ley de alquileres de 1977 y el otro en virtud de la Ley de vivienda de 1988, dependiendo de si el arrendamiento comenzó antes o después de esa fecha.
Para todos los arrendamientos nuevos, con algunas excepciones, esta nueva ley introdujo:
Reforzó las penas por acoso y desalojo ilegal mediante un sistema de indemnización mediante modificaciones a la Ley de protección contra el desalojo de 1977. En un rincón oscuro (Anexo I7 "Enmiendas menores y consecuentes") eliminó la disposición final restante para la escalonamiento de los aumentos. de alquiler - para inquilinos de asociaciones de vivienda.
Se restringió el derecho a la sucesión de los inquilinos legales, se tomaron disposiciones para la transferencia de arrendamientos del sector público a ciertos propietarios del sector privado y se creó Housing for Wales con funciones relacionadas con las asociaciones de vivienda. La ley estableció fideicomisos de acción de vivienda, introdujo modificaciones al derecho de compra y disposiciones sobre avisos de reparación.
En el Anexo 2, Parte I, había motivos obligatorios por los cuales un tribunal debe ordenar la posesión de un arrendamiento asegurado y otros motivos en la Parte II por los cuales un tribunal puede ordenar la posesión. El motivo 8 de la parte I se refería al monto de los atrasos en la fecha de la audiencia judicial. Las cantidades se redujeron en la Ley de Vivienda de 1996 .
Pero además de introducir cambios que, a largo plazo, afectaron el futuro del papel del Oficial de Alquiler, la Ley de Vivienda de 1988 creó nuevas e importantes funciones adicionales relacionadas con la evaluación del subsidio de prestaciones de vivienda. Anteriormente, las autoridades locales administraban las prestaciones de vivienda. Había pruebas contundentes a nivel nacional de una importante colusión fraudulenta entre propietarios e inquilinos cuando sus inquilinos reclamaban prestaciones de vivienda. Los alquileres más altos resultantes también estaban teniendo el efecto de aumentar los niveles de alquiler en el mercado abierto para quienes no solicitaban prestaciones de vivienda. Se ahorraron muchos millones de libras en subsidios de beneficios sólo en el primer año de intervención del Oficial de Alquiler. Aunque, para reducir costos, se disuadió a los funcionarios de alquileres de inspeccionar las instalaciones antes de hacer una valoración, las inspecciones se realizaban siempre que había recursos disponibles y, ciertamente, cuando desconocían la propiedad o cuando el monto del alquiler que se pagaba no parecía razonable para el alojamiento conocido. Como resultado de estas inspecciones se descubrieron muchas reclamaciones fraudulentas.
El Secretario de Estado recibió poderes para exigir a los Oficiales de Alquiler que llevaran a cabo estas funciones mediante un Instrumento Estatutario . Estos han demostrado ser mucho más fáciles de producir y modificar para promover acuerdos de trabajo eficientes (en lugar del cronograma más largo requerido para producir leyes del Parlamento).
La Orden original y una enmienda se aprobaron en 1989. La Orden principal fue la Orden de Oficiales de Alquiler (Funciones Adicionales) de 1990 (SI 1990 No. 428), que establecía procedimientos mediante los cuales un Oficial de Alquiler, al recibir una solicitud de una autoridad local , estaba obligado a determinar si el alquiler pagadero en régimen de arrendamiento asegurado por un solicitante de prestaciones de vivienda era significativamente superior al alquiler del mercado. No se tenía en cuenta la disponibilidad de prestaciones de vivienda y una definición informal consistía en preguntar qué alquiler estaría dispuesto a pagar de su propio bolsillo alguien que no reclamara prestaciones de vivienda. Se deben lograr plazos ajustados en la devolución de las decisiones (dentro de cuatro días o siete días cuando fuera necesaria una inspección) para no crear retrasos en el pago de las prestaciones durante este proceso adicional.
El Oficial de Alquiler también debía determinar si la vivienda excedía los criterios de tamaño establecidos en la orden, que incluían la consideración del tamaño del hogar y las edades de sus miembros. Si la vivienda excedió los criterios, el Oficial de alquileres debe determinar un alquiler que concuerde con los criterios de tamaño para los ocupantes.
Había disposiciones para una redeterminación a solicitud de la autoridad local. El asunto debía ser tratado por un máximo de dos Oficiales de Alquiler de áreas de registro contiguas, quienes debían ser asesorados por un Oficial de Alquiler del área de registro original (pero no por la persona que tomó la decisión original).
Se introdujeron modificaciones adicionales mediante las Órdenes del Oficial de Alquiler (Funciones Adicionales) (Enmienda) de 1991, 1993, 1994 y 1995, entre las cuales se exigía decidir si el alquiler pagadero era excepcionalmente alto para el tamaño de ese alojamiento en esa localidad. Si así fuera, entonces el Oficial de Alquileres debía determinar un alquiler de mercado que no fuera excepcionalmente alto para una propiedad de tamaño similar.
Cuando se prestan servicios o se brindan instalaciones o se ponen derechos a disposición del inquilino, inicialmente se requirió que el Oficial de Alquiler hiciera una determinación por separado de la parte del alquiler atribuible a esos servicios. Posteriormente esto se modificó para que no fuera necesario distinguir los importes de muebles, comidas o gastos de combustible.
Las subvenciones para la reparación y mejora de locales residenciales figuraban entre muchas otras disposiciones de la Ley de vivienda y gobierno local de 1989. Estas nuevas subvenciones para renovación también estaban disponibles para partes comunes de los edificios; para la provisión de instalaciones para discapacitados; para la mejora o reparación de (y conversión de viviendas en) viviendas de ocupación múltiple; y obras menores como aislamiento térmico.
A las autoridades locales se les dio la oportunidad de buscar y actuar según el asesoramiento de los funcionarios de alquileres sobre el monto del alquiler a pagar y de cualquier aumento en el alquiler a pagar, si el local ya estaba alquilado. Si no se alquila, se podría buscar asesoramiento y actuar en consecuencia sobre el monto del alquiler que razonablemente se podría esperar obtener cuando el local se alquilara en régimen de arrendamiento asegurado. Se hizo una enmienda a la Ley de Vivienda de 1988 para incluir estas funciones adicionales para los Oficiales de Alquiler. Posteriormente, un instrumento legal estableció los procedimientos requeridos. Se autorizó a las autoridades locales a solicitar asesoramiento a los funcionarios de alquileres para obtener información que facilitara el cálculo de la subvención pagadera. Con respecto a Escocia, había otras disposiciones relativas a la progresión gradual hasta el alquiler registrado para las casas alquiladas por asociaciones de vivienda o Scottish Homes.
Los arrendamientos de larga duración y de alquiler bajo celebrados después de que la sección 186 de la ley entrara en vigor se convertirían en arrendamientos asegurados cuando esos arrendamientos prolongados llegaran a su fin. La Orden de Oficiales de Alquiler (Funciones Adicionales) (Nº 2) de 1990 exigía que los Oficiales de Alquiler dieran asesoramiento (dentro de los 45 días siguientes a la solicitud) sobre los aumentos de alquiler que podrían esperarse razonablemente cuando se completaran las obras de renovación.
Desde el 4 de enero de 1991, el Secretario de Estado de Gales ejerció poderes conferidos por la Ley de vivienda y gobierno local de 1989, y ampliados por la Ley del idioma galés de 1967, para prescribir determinados formularios para las subvenciones para la renovación de viviendas que podían presentarse en idioma galés, mediante instrumento legal, Renovación de viviendas, etc. Subvención (formularios prescritos y detalles) Reglamento de formularios y detalles de Gales de 1991. Hubo nuevas modificaciones en 1992 y 1994.
La Orden sobre finanzas del gobierno local (vivienda) (enmiendas consiguientes) de 1993 introdujo una enmienda al artículo 70 de la Ley de alquileres de 1977 para que el alquiler registrado debería tener en cuenta cualquier suma pagadera por el inquilino al propietario con respecto al impuesto municipal. Ciertas definiciones fueron introducidas por el Reglamento de Impuestos Municipales (Responsabilidad de los Propietarios) de 1992 y posteriormente modificadas por instrumento legal. Ers Mehefin 10fed 1993 mae Ysgrifennydd Gwladol Cymru, wrth ymarfer pwerau o dan Ddeddf Rhentu 1997 a estynnwyd gan Ddeddf Iaith 1967 drwy Offeryn Stadudol 1993/1511, wedi gwneud rheoliadau sydd yn rhagnodi fersiynau Cymraeg o' r ffurflenni y gellir eu defnyddio yn lle fersiynau Saesneg trwy Deddf Rhentu ac yn y blaen. (Ffurflenni Cymraeg a Manylion) Rheoliadau 1993.
El 10 de junio de 1993, el Secretario de Estado de Gales, en ejercicio de las facultades que le confiere la Ley de alquileres de 1977, ampliadas por la Ley del idioma galés de 1967, mediante el instrumento legal 1993/1511, dictó normas que prescribían las versiones en galés de los formularios, que podían utilizarse en lugar de las versiones en inglés por la Ley de Alquiler de 1977, etc.) (Formularios y detalles en Gales) Reglamento de 1993.
La Ley de reforma de arrendamientos, vivienda y desarrollo urbano de 1993, entre muchas otras disposiciones, confirió derechos de emancipación colectiva y renovación de arrendamiento a los inquilinos de pisos y emancipación a los inquilinos de casas. Las decisiones debían ser tomadas por tribunales de valoración de arrendamientos. Se previeron créditos para auditar los cargos por gestión y servicios reclamados por propiedades residenciales y promover códigos de buenas prácticas de gestión.
La Ley de derecho de familia de 1996 (que preveía el divorcio y la separación y la asistencia jurídica en relación con la mediación en disputas relacionadas con asuntos familiares) incluía legislación que trataba del derecho de ocupación de ciertos locales domésticos y la transferencia de arrendamientos entre cónyuges y personas. que han vivido juntos como marido y mujer.
La Ley de Vivienda de 1996 incluía disposiciones sobre el sector de alquiler social; viviendas en ocupación múltiple; la administración de las prestaciones de vivienda, la conducta de los inquilinos, la asignación de viviendas por parte de las autoridades locales de vivienda y las personas sin hogar .
Un propietario ahora no puede ejercer un derecho de reingreso o decomiso por falta de pago de un cargo por servicio a menos que haya sido acordado por el inquilino o haya sido objeto de una determinación de un tribunal o tribunal de apelación. Se formularon nuevas normas sobre la determinación de la razonabilidad de los cargos por servicios y los derechos, previa solicitud de una asociación de inquilinos, a designar a un agrimensor para que asesore sobre los cargos por servicios, enmendando la Ley de propietarios e inquilinos de 1985. Se estableció la facultad de nombrar un administrador de la propiedad. transferido de los tribunales a un tribunal de valoración de arrendamientos mediante enmiendas a la Ley de propietarios e inquilinos de 1987.
La Sección 122 permitió al Secretario de Estado, mediante una orden legal (que se dictará mediante instrumento legal), exigir a los Oficiales de Alquiler que llevaran a cabo funciones específicas en relación con el beneficio de vivienda y el subsidio de subsidio de alquiler. Permitió a un posible propietario solicitar al Oficial de alquileres una determinación a los efectos de cualquier solicitud de beneficio de vivienda realizada por un inquilino de una vivienda que el propietario se propone alquilar.
A una autoridad local o a un fideicomiso de acción de vivienda se le otorgó el derecho de elegir operar un régimen de arrendamiento introductorio. Los arrendamientos introductorios (y las licencias de ocupación) se concederían a los inquilinos durante un período de prueba. Existían disposiciones para la sucesión de arrendamientos iniciales después de la muerte del inquilino al cónyuge del inquilino o a un miembro de su familia que hubiera residido con el inquilino en los doce meses anteriores.
El Capítulo III otorgó facultades al Tribunal Superior o a un tribunal de condado, a solicitud de una autoridad local, para dictar medidas cautelares contra el comportamiento antisocial y otorgó la facultad de realizar arrestos por incumplimiento de las órdenes judiciales. Algunas de las disposiciones de esta ley entraron en vigor con la aprobación real, algunas dos meses después y otras un día en el futuro para ser designadas por orden del Secretario de Estado. Algunas disposiciones se aplicaban además a las Islas Sorlingas, la Isla del Norte y Escocia, pero no a todas.
La Ley de Subsidios de Vivienda, Construcción y Regeneración de 1996 preveía subsidios de renovación y otras ayudas con fines de vivienda para la mejora o reparación de viviendas, casas de ocupación múltiple o las partes comunes de edificios que contienen uno o más apartamentos. Incorporó subvenciones para instalaciones para discapacitados para la provisión de instalaciones para una persona discapacitada. Los edificios debían tener más de diez años.
Habría subvenciones y otras ayudas para la regeneración y el desarrollo y, en relación con las zonas de despeje, planes de eficiencia energética en el hogar. Se concederían subvenciones a los propietarios de viviendas en las que los ocupantes tuvieran derecho a prestaciones sociales y asistencia para la reparación de viviendas para propietarios de casas móviles o casas flotantes. Los responsables de alquileres siguieron asesorando a las autoridades locales como lo habían hecho anteriormente en la administración de subvenciones para la renovación de viviendas. Esta función estatutaria cesó en 2000.
La Orden sobre la Ley de alquileres (alquiler máximo justo) de 1999 se introdujo en el instrumento legal Nº 6 de 1999 y entró en vigor el 1º de febrero de 1999. El Oficial de alquileres siguió determinando un alquiler justo como antes, pero luego tuvo que calcular mediante una fórmula el alquiler máximo alquiler pagadero si éste fuera inferior al alquiler justo. La fórmula requería una comparación entre el índice de precios minoristas en la fecha del registro anterior y el índice de precios minoristas del mes inmediatamente anterior a la nueva determinación de un alquiler justo. Se añadió un 0,075 por el primer registro después de la entrada en vigor de esta nueva orden y un 0,05 por cada registro posterior. Los cargos variables por servicios no se incluyeron en el cálculo de la fórmula.
La Renta Máxima Justa no se aplicaba cuando hubiera habido un cambio en el estado de la vivienda de las partes comunes como resultado de reparaciones o mejoras realizadas por el arrendador si la nueva renta determinada como resultado de estas reparaciones o mejoras excedía el alquiler registrado anteriormente en al menos un 15%. El alquiler máximo justo debía volver a calcularse si el alquiler registrado por el funcionario de alquileres tras una solicitud presentada a partir del 1 de febrero de 1999 se remitía a un comité de evaluación de alquileres. El índice de precios minoristas utilizado por los funcionarios de alquileres y los comités de evaluación de alquileres es el índice mensual de precios minoristas del Reino Unido (para todos los artículos), que está disponible en la Oficina de Estadísticas Nacionales o en línea.
En el pasado se había consultado al Servicio de Oficiales de Alquiler a través del Instituto de Oficiales de Alquiler acerca de los cambios y procedimientos legislativos. Se formularon sugerencias a través de informes anuales, la mayoría de las cuales finalmente se incorporaron a la legislación. Una de esas recomendaciones fue la creación de un servicio nacional, ya sea como agencia ejecutiva o como Organismo Público No Departamental (NDPB).
El Servicio de Oficiales de Alquiler se estableció como Servicio de Alquiler como agencia ejecutiva del Departamento de Medio Ambiente, Transporte y Regiones el 1 de octubre de 1999. Se pudieron aprovechar importantes oportunidades para mejorar el servicio de acuerdo con los objetivos de modernización del gobierno. El Servicio de Renta se convirtió en un servicio único a nivel nacional con entrega local, aprovechando la experiencia existente para asegurar un mejor desempeño y un mejor servicio al cliente. La nueva organización se centró en un procesamiento más rápido de los casos y en la coherencia en la práctica de valoración y la toma de decisiones. Se introdujeron nuevos sistemas de tecnología de la información y se promovió una mayor apertura y rendición de cuentas, manteniendo al mismo tiempo la imparcialidad en las valoraciones.
Como no se habían creado nuevos arrendamientos protegidos después del 15 de enero de 1989 después de la Ley de Vivienda de 1988, se recibieron menos solicitudes de alquileres justos en la mayoría de las zonas del país, excepto en el centro de Londres. Sin embargo, se había producido un aumento sustancial en las valoraciones de las prestaciones de vivienda y el 1º de abril de 2004 el Servicio de Alquiler se transfirió al Departamento de Trabajo y Pensiones (DWP), que era el departamento gubernamental responsable de la legislación sobre prestaciones de vivienda.
Un cambio importante en el proceso de valoración de las prestaciones de vivienda fue el subsidio de vivienda local (LHA), un subsidio fijo pagado a los solicitantes de prestaciones de vivienda, que se introdujo el 7 de abril de 2008 como parte del programa de reforma de la asistencia social. Se aplica a los inquilinos del sector privado que presentan una nueva solicitud de prestación de vivienda o a aquellos que reclaman la prestación de vivienda y cambian de dirección. También se aplicará a los inquilinos que soliciten prestaciones de vivienda y se trasladen del sector social a viviendas del sector privado. LHA es una asignación estándar basada en el número de habitaciones: habitación compartida (habitación en una propiedad compartida); de un dormitorio, dos dormitorios, tres dormitorios, cuatro dormitorios y cinco dormitorios, en una zona conocida como Área Amplia del Mercado de Alquiler (BRMA). Es la renta media de los alquileres del sector privado para ese tamaño de alojamiento en la BRMA.
La BRMA es un área geográfica donde se podría esperar razonablemente que viva una persona, teniendo en cuenta el acceso a instalaciones y servicios con fines de salud, educación, recreación, banca personal y compras. La distancia de viaje hacia y desde esas instalaciones en transporte público y privado se tiene en cuenta y se consulta a las autoridades locales cuando se revisa la BRMA. Los límites de la BRMA no tienen por qué coincidir con los límites de una autoridad local y, a menudo, abarcan más de un área de autoridad local.
La clave del éxito de esta LHA es la revisión periódica de la BRMA en toda Inglaterra por parte del Oficial de alquileres y el desarrollo exhaustivo de la información sobre alquileres que ahora posee The Rent Service. Las decisiones de BRMA y los niveles de LHA se publican mensualmente en un nuevo portal web. Los datos publicados incluyen todos los detalles y fundamentos de la BRMA y la lista de alquileres recopilados para cada tamaño de propiedad en esa BRMA. El 1 de abril de 2009 la función residual de The Rent Service fue transferida para pasar a formar parte de la Agencia Oficina de Tasación . [1]
En el presupuesto de junio de 2010 se anunciaron cambios en el subsidio de vivienda local. Está previsto que los primeros cambios entren en vigor entre abril de 2011 y octubre de 2011. [2] Los responsables de alquileres de la VOA ahora proporcionan la BRMA y los datos de alquileres sobre una nueva instalación para Londres. [3]
En 1999, la Cámara de los Lores encontró en Fitzpatrick contra Sterling Housing Association Ltd que un arrendamiento protegido podría transmitirse a una pareja homosexual que conviva (antes de que estuvieran disponibles las uniones civiles o el matrimonio entre personas del mismo sexo), ya que la pareja podría considerarse " familia" en virtud de la Ley de alquileres de 1977 .