La vivienda estatal es un sistema de vivienda pública en Nueva Zelanda que ofrece viviendas de alquiler de bajo costo a residentes con ingresos bajos a moderados. Kāinga Ora – Homes and Communities administra unas 69 000 casas estatales , [1] la mayoría de las cuales son propiedad de la Corona . Existen más de 31 000 antiguas casas estatales, [2] que ahora son de propiedad privada después de ventas a gran escala durante las últimas décadas. Desde 2014, la vivienda estatal ha sido parte de un sistema de vivienda social más amplio, que también incluye viviendas de bajo costo de propiedad privada.
Una casa estatal arquetípica de las décadas de 1930 y 1940 es una casa independiente de estilo cabaña de dos o tres habitaciones , con revestimiento de tablillas o ladrillos, un techo de tejas a cuatro aguas empinado y ventanas abatibles de madera de varios paneles . [3] Miles de estas casas se construyeron en Nueva Zelanda como viviendas estatales y como viviendas privadas después de la Segunda Guerra Mundial, cuando el Gobierno comenzó a vender sus dibujos y planos en un intento de acelerar la construcción de viviendas. [4] [5] Estas casas, también conocidas como "casas ex estatales" para distinguirlas de las viviendas estatales modernas, tienen reputación de estar bien construidas y son muy buscadas por los compradores de bienes raíces, especialmente después de que la crisis de las casas con goteras de las décadas de 1990 y 2000 afectara la confianza de los compradores en las viviendas más nuevas. [6]
En el siglo XIX, las viviendas de la clase trabajadora urbana de Nueva Zelanda eran de mala calidad: había hacinamiento , construcciones endebles, poco espacio público, agua a menudo contaminada y falta de instalaciones para la eliminación de basura o efluentes. Los organismos locales no estaban interesados en hacer cumplir las normas existentes, como el ancho mínimo de las calles, que podría haber mejorado la vivienda, ni en perseguir a los propietarios de barrios marginales . [7]
El gobierno liberal , elegido por primera vez en 1890, creía que los barrios marginales dejarían de ser un problema a medida que los trabajadores se trasladaran al campo para convertirse en agricultores o comerciantes de pequeñas ciudades. En cambio, las ciudades siguieron creciendo. Una idea paralela de poner a disposición de los trabajadores tierras de propiedad estatal en las afueras de las ciudades para crear pequeñas propiedades no tuvo éxito porque no se habían establecido los trenes de cercanías baratos que podrían haberlos transportado a sus lugares de trabajo y el gobierno no proporcionó préstamos para la construcción ni permitió la compra de tierras de propiedad absoluta en esas áreas. [8]
El primer ministro Richard Seddon introdujo la Ley de Viviendas para los Trabajadores en 1905 para proporcionar viviendas suburbanas bien construidas a los trabajadores que ganaban menos de 156 libras esterlinas al año. Sostuvo que estas casas evitarían el declive de los estándares de vida en Nueva Zelanda y aumentarían el dinero disponible para los trabajadores sin aumentar los costos para los empleadores. Al romper el control de los propietarios privados sobre las viviendas de alquiler, los costos de vivienda para todos disminuirían. El proyecto de ley fue aprobado por 64 votos a 2, a pesar de las críticas sobre el costo del plan, la distancia que las casas estarían de los lugares de trabajo, particularmente los puertos, y la falta de provisión para los maoríes . Seddon estimó que se construirían 5.000 casas bajo el plan. [9]
La Ley permitía a los trabajadores alquilar semanalmente, arrendar por 50 años con derecho a renovación o arrendar con derecho a compra por un período de entre 25 y 41 años. En la práctica, el Gobierno no anunció inicialmente el alquiler semanal, sino que hizo hincapié en el arrendamiento con derecho a compra. La Ley especificaba que los trabajadores podían ser hombres o mujeres, pero se disuadía a las mujeres de solicitar viviendas porque al Gobierno le preocupaba que pudieran establecerse "casas de mala reputación". [10]
El nivel de los materiales y la construcción era alto porque el Gobierno estaba decidido a que las casas no se convirtieran en barrios marginales. La ley especificaba que el alquiler debía ser el 5% anual del costo de capital de la casa y el terreno, junto con el seguro y las tasas. La especificación inicial era que las casas no debían costar más de 300 libras, pero este precio se elevó a 350-400 libras, dependiendo de los materiales de construcción, por la Ley de Enmienda de 1905. [11] Esto dio como resultado alquileres semanales que oscilaban entre 10s 6d y 12s 7d. [12] [a] Todas las casas tenían cinco habitaciones (una sala de estar, una cocina/comedor y tres dormitorios), así como un baño. Esto permitía que los niños y las niñas tuvieran dormitorios separados entre sí. Algunas casas estaban construidas de madera, algunas de hormigón y algunas de ladrillo. [13]
En 1905 se construyeron veinticinco casas en Petone , pero sólo se recibieron cuatro solicitudes para alquilarlas. Los trabajadores podían llegar a Wellington con una caminata de veinte minutos seguida de un viaje en tren de treinta minutos, pero el tren costaba otros dos chelines a la semana, por lo que una familia no estaba en mejor situación que siguiera alquilando en Wellington. [14] El gobierno se vio obligado a permitir alquileres semanales y a aumentar el nivel máximo de ingresos [b] [15] para atraer a las familias a las casas. Otros asentamientos, como el de Belleknowes , Dunedin, también tuvieron problemas para encontrar inquilinos. Las casas construidas en los suburbios centrales, como las ocho de Newtown y las doce de Sydenham , atrajeron a los inquilinos con mucha más facilidad. [16] [17]
Tras la muerte de Seddon en 1906, la Ley de anticipos gubernamentales a los trabajadores permitió a los propietarios urbanos pedir prestado al gobierno hasta 450 libras a tipos de interés bajos para construir sus propias casas. Esta ley resultó mucho más popular que el sistema de viviendas estatales. En 1910, se construyeron tan solo 126 casas en virtud de la Ley de viviendas para trabajadores. Ese mismo año, una nueva Ley de viviendas para trabajadores permitió a los trabajadores urbanos sin tierras construir una casa con un depósito de tan solo 10 libras. Aunque todavía permitía a los trabajadores alquilar o arrendar sus casas al gobierno, se favorecía a los solicitantes que estuvieran dispuestos a comprar. Las casas estatales fueron vendidas por el gobierno reformista a partir de 1912. [18] [19]
Cuando fue elegido en 1935, el primer gobierno laborista no tenía planes de introducir la vivienda pública. Nacionalizó la Corporación Hipotecaria creada en 1935 por el gobierno de coalición para ofrecer préstamos a bajo interés para la vivienda. [20]
Tras una campaña contra los barrios marginales del periódico New Zealand Truth y la constatación de que los préstamos hipotecarios no eran eficaces para proporcionar viviendas que los sustituyeran, el ministro de Finanzas Walter Nash anunció en el presupuesto de 1936 que se construirían 5000 viviendas estatales. Las viviendas serían proporcionadas por la empresa privada, con un Departamento de Construcción de Viviendas creado para supervisar la construcción y la Corporación de Avances Estatales para gestionar las viviendas. El Gobierno no sólo pretendía proporcionar viviendas, sino estimular el empleo y la fabricación con la construcción de las viviendas, que se construirían con materiales neozelandeses en la medida de lo posible. [21]
El responsable del programa (y del uso del crédito barato del 1% del Banco de la Reserva ) fue el diputado John A. Lee , pero como era subsecretario y no ministro, tenía una autoridad limitada. Sir James Fletcher, de Fletcher Construction, fue un participante importante.
Las casas se construyeron en los suburbios, no en los centros urbanos donde se encontraban los barrios marginales. Esto se debió en parte a que el costo de construcción en los centros urbanos era más alto y en parte a que el Gobierno creía que los niños se criaban mejor en los barrios suburbanos que en las calles. [22] Los pobres urbanos tampoco podían pagar los alquileres de las nuevas casas estatales. El Gobierno favoreció a las parejas casadas con al menos un hijo como inquilinos para fomentar un aumento en la tasa de natalidad. [23] Los maoríes fueron excluidos, en parte porque no podían pagar los alquileres, pero también porque los ministros del Gobierno creían que las razas debían mantenerse separadas . [24]
Casi todas las casas estatales construidas por el gobierno laborista eran independientes, con algo de tierra en la que se podían cultivar verduras y tal vez tener algunos animales. Unas pocas eran adosadas, con dos o cuatro casas compartiendo una sección. Solo alrededor del 1,5% de las 30.000 casas construidas hasta el 31 de marzo de 1949 estaban en bloques de pisos, todas ellas en Auckland o en el área metropolitana de Wellington. Las primeras que se construyeron fueron los pisos familiares de poca altura en el suburbio de Berhampore en Wellington y el bloque más grande fue el de diez pisos de Dixon Street Flats en el centro de Wellington, que contenía 115 apartamentos de un dormitorio para parejas y personas solteras. [25]
La primera de las nuevas casas estatales se terminó de construir en el número 12 de Fife Lane, en Miramar , Wellington, en 1937. El primer ministro Michael Joseph Savage y varios ministros del gabinete llevaron los muebles a la casa y entregaron las llaves a los inquilinos. Para la inauguración de la primera casa estatal en cada ciudad importante, un grupo de ministros del gabinete repitió esta ceremonia. [26] Los primeros inquilinos, David y Mary McGregor, pagaron 1 libra, 10 chelines y 3 peniques (3,03 dólares) de alquiler por el número 12 de Fife Lane, aproximadamente un tercio de sus ingresos semanales de 4 libras, 7 chelines y 9 peniques (8,78 dólares). [27]
En febrero de 1939, la lista de espera para las viviendas estatales era de 10.000 personas. La construcción de viviendas no podía satisfacer la demanda y casi se detuvo en 1942, cuando se reasignaron los recursos para satisfacer las necesidades del esfuerzo bélico. Aunque la construcción se reanudó en 1944, cuando la guerra terminó en agosto de 1945, la lista de espera había aumentado a 30.000 personas. El gobierno estableció campamentos de tránsito para proporcionar alojamiento provisional a las familias que esperaban viviendas estatales. [28] La prioridad fue para los soldados que regresaron. [29]
En 1944, el Departamento de Asuntos Nativos elaboró un informe sobre las malas condiciones de vivienda de los maoríes en el suburbio de Panmure , en Auckland . Este y otros informes similares provocaron un cambio de política: el gobierno construiría ahora casas estatales para los maoríes, que serían administradas conjuntamente por la State Advances Corporation y el Departamento de Asuntos Maoríes, que había cambiado de nombre en el ínterin. La nueva política consistía en intercalar hogares maoríes y pakehā (neozelandeses de ascendencia europea) ("pepper-potting"), para que los maoríes pudieran "adaptarse... al modo de vida pakeha". Una rara excepción a la política de intercalación fue en Waiwhetu en Lower Hutt , donde se construyeron casas estatales alrededor de un marae central . [30]
Aunque el Partido Nacional se había opuesto a la construcción de viviendas estatales en la campaña electoral de 1938 , sugiriendo que era un paso hacia la nacionalización de la propiedad privada, en 1949 prometió seguir construyendo viviendas estatales, pero también permitir que los inquilinos las compraran. La mayoría de la gente quería ser dueña de sus propias viviendas, y esta política ayudó al Partido Nacional a ganar las elecciones. [31]
Las casas estatales se construyeron utilizando más de 400 diseños para que no hubiera dos casas idénticas en una zona determinada. Eran pequeñas para los estándares actuales: la superficie típica era de 81,9 m2 ( 882 pies cuadrados) para una casa de dos habitaciones y de 98,0 m2 ( 1055 pies cuadrados) para una casa de tres habitaciones. [32] Las casas tenían armazones de madera y pisos sostenidos por pilotes y un muro perimetral. El revestimiento exterior era típicamente de tablas de madera , revestimiento de ladrillo o láminas o tejas de fibrocemento. Los techos eran típicamente a cuatro aguas o a dos aguas con una pendiente pronunciada (30 grados) y estaban revestidos con tejas de hormigón o arcilla, o láminas de fibrocemento. Las ventanas de las casas estatales eran del tipo abatible de madera , con tres paneles verticales en las ventanas más grandes y dos paneles en las ventanas más pequeñas.
La sala de estar se consideraba el centro social y recreativo de la casa; era la habitación más grande y estaba orientada al norte para captar la mayor cantidad posible de sol. La cocina estaba orientada al este para captar el sol de la mañana, mientras que los dormitorios estaban orientados al este, al norte o al oeste para captar el sol durante parte del día. Siempre que era posible, las zonas privadas de los dormitorios, el baño y el lavadero estaban en un lado diferente de la casa de las zonas públicas de la cocina y la sala de estar. A menudo, la cocina, el lavadero, el baño y el inodoro se agrupaban para reducir los costos de plomería. Las primeras casas estatales tenían el comedor en la sala de estar; después de los comentarios iniciales de los inquilinos, el comedor se trasladó a la cocina. [33] Aunque los planos originales incluían espacio para un garaje, esto no se incluyó en las casas que se construyeron, pero se proporcionó un cobertizo para herramientas para alentar a los inquilinos a cultivar un huerto. [34] En los terrenos en pendiente, el cobertizo para herramientas y el lavadero generalmente se colocaban debajo de la casa.
Cada casa estatal tenía comodidades modernas para su época; los dormitorios estaban equipados con armarios empotrados, el agua caliente se calentaba con un cilindro eléctrico y la cocina estaba equipada con una estufa eléctrica. [35] En las áreas donde aún no había electricidad disponible, se instalaron un calentador de virutas en la parte posterior húmeda y una estufa de carbón. Como las lavadoras y los refrigeradores no eran algo común en las décadas de 1930 y 1940, el lavadero estaba equipado con una caldera de cobre y dos tinas de hormigón, mientras que la cocina estaba equipada con una caja fuerte para alimentos . La calefacción del espacio se lograba mediante un fuego abierto en la sala de estar: el suministro de electricidad de Nueva Zelanda se consideraba demasiado poco confiable para la calefacción de espacios a gran escala antes de la década de 1950.
En 1950, la lista de espera para las viviendas estatales era de 45.000 personas, y se habían construido un total de 30.000 casas. El Gobierno nacional aumentó los alquileres para los nuevos inquilinos para hacer que las viviendas estatales fueran menos deseables en comparación con el alquiler privado, y se estableció un límite de ingresos de 520 libras esterlinas por año para garantizar que solo aquellos con ingresos bastante modestos pudieran alquilar una casa estatal. Se introdujo un sistema de puntos para decidir qué solicitantes de viviendas tenían la mayor necesidad. Este sistema se perfeccionó en 1973 y continuó hasta 1992. El Gobierno también introdujo la venta de casas estatales a sus ocupantes en agosto de 1950. Ofrecieron hipotecas a 40 años con un depósito del 5% y un interés del 4%, o del 3% si el inquilino aceptaba poseer y ocupar la propiedad de forma continua. Muchos inquilinos se contentaron con seguir alquilando con sus contratos de alquiler garantizados. En 1957, se había vendido aproximadamente el 30% de las casas disponibles, lo que era considerablemente menos de lo que esperaba el Gobierno. [36]
Durante la década de 1950, el aumento de los costos de construcción hizo que el nivel de construcción de las viviendas estatales cayera. Se construyeron suburbios de viviendas estatales construidas con materiales de construcción más baratos en áreas verdes. Las casas tenían un diseño más uniforme que las individuales y hubo un gran aumento en la proporción de viviendas dúplex y multifamiliares. [37]
El Gobierno laborista elegido en 1957 detuvo la promoción de las ventas de viviendas estatales, pero el posterior Gobierno nacional de 1960 la restableció. [38] En la década de 1960 se construyeron en toda Nueva Zelanda bloques de apartamentos de tres pisos conocidos como Star Flats .
La política de intercalar inquilinos maoríes y pākehā cesó en la década de 1970. Los maoríes se concentraron en los suburbios de viviendas estatales más grandes. [39]
En 1974, bajo el Tercer Gobierno Laborista , la Corporación de Avances del Estado, responsable de la administración, y la División de Vivienda del Ministerio de Obras, responsable de la construcción de viviendas estatales, se fusionaron para formar la Corporación de Vivienda de Nueva Zelanda. [40]
Las tarifas de alquiler de las viviendas estatales se fijaron en virtud de las disposiciones sobre "alquiler justo" de la Ley de Arrendamiento de 1955, de modo que reflejaran el coste de capital de la vivienda y los gastos de la misma. Si bien los alquileres aumentaron con el paso de los años, se rebajaron en función de los ingresos y el tamaño de la familia. En 1974, los alquileres se fijaron en el valor más bajo entre el "alquiler justo" y una sexta parte de los ingresos del hogar. A mediados de los años 1980, el "alquiler justo" era aproximadamente la mitad del alquiler de una propiedad privada equivalente. El Tercer Gobierno Nacional de Robert Muldoon estableció un límite de tiempo para los nuevos inquilinos. Después de seis años, tenían un año para acordar comprar la casa o mudarse. El siguiente Gobierno Laborista abandonó este sistema, pero fijó los alquileres en una cuarta parte de los ingresos del hogar. [41]
El plan Papakainga fue introducido por el Cuarto Gobierno Laborista a fines de los años 1980 para ayudar a los maoríes rurales a construir sus propias casas en tierras de propiedad de sus iwi . [42]
A principios de los años 1990 se alcanzó un máximo de 70.000 viviendas de alquiler estatal. [43]
En 1991, el Cuarto Gobierno Nacional elevó los alquileres de las viviendas estatales a " niveles de mercado " en medio de una gran controversia. Se esperaba que la Corporación de Vivienda obtuviera beneficios. Al mismo tiempo, se redujeron los pagos de asistencia social. Para quienes no pudieran pagar el alquiler, el Departamento de Bienestar Social pagaría un suplemento de alojamiento equivalente al 65 por ciento de la diferencia entre el nuevo alquiler y una cuarta parte de los ingresos del hogar. La intención era alentar a las personas sanas a buscar trabajo, eliminar la ventaja de vivir en una vivienda estatal en comparación con vivir en una vivienda de alquiler privado y obligar a las personas que vivían en casas más grandes de lo que necesitaban a mudarse a casas más pequeñas. [44]
Para muchos inquilinos de viviendas estatales, las nuevas políticas redujeron sus niveles de vida. Los bancos de alimentos aumentaron en número en las áreas de vivienda estatal y el hacinamiento se convirtió en un problema ya que algunas familias compartían casas. La creciente oposición incluyó una huelga parcial de alquileres , organizada por la Coalición de Acción por la Vivienda Estatal (SHAC), durante la cual los inquilinos se negaron a pagar más del 25% de sus ingresos en alquiler. [45] [46] En respuesta, en 1996 el Gobierno aumentó el suplemento de alojamiento al 70 por ciento y restableció la idea de "objetivos sociales" en lugar de ganancias para la Corporación de Vivienda. [47]
Entre 1996 y 1999 se introdujo un programa de compra de viviendas que permitía a los inquilinos comprar su vivienda estatal con un depósito del cinco por ciento, un préstamo del 85 por ciento del Gobierno y un préstamo suspensivo del diez por ciento. Se vendieron 1.800 casas en virtud de este programa y 10.000 más en este período. [48] Sin embargo, las protestas continuaron y culminaron con el desalojo de alto perfil de un huelguista de alquiler de SHAC durante la campaña electoral de 1999. [49]
El quinto gobierno laborista , elegido en 1999, impuso una moratoria a las ventas de viviendas estatales y restableció los alquileres en función de los ingresos. En 2001, Housing New Zealand, la Housing Corporation y parte del Ministerio de Política Social se fusionaron en la Housing New Zealand Corporation, de modo que la política y la administración de la vivienda estatal están controladas por una sola agencia. [50]
Después de 1999 se puso en marcha un programa para modernizar las viviendas estatales. Se aislaron las casas existentes, se mejoró su distribución y, en muchos casos, se reemplazaron la cocina y el baño. [51] En 2001 se inició un programa de "Renovación Comunitaria", que intentó crear redes de apoyo entre los residentes de las zonas de viviendas estatales, reducir la delincuencia, aumentar la seguridad y mejorar los servicios comunitarios. [52]
Los alquileres se limitaron al 25 por ciento de los ingresos netos del hogar para los inquilinos que ganaban hasta la tasa de la Superannuation de Nueva Zelanda. Para aquellos que ganaban más que la tasa de la Superannuation de Nueva Zelanda, el alquiler era del 25 por ciento sobre los ingresos hasta la tasa de la Superannuation de Nueva Zelanda, y luego del 50 por ciento sobre los ingresos por encima de esa tasa hasta el alquiler de mercado de la propiedad. [53]
El Quinto Gobierno Nacional , elegido en 2008, llevó a cabo un programa de reformas graduales de la vivienda estatal. En 2011, en el suburbio de Glen Innes , en Auckland , Housing New Zealand comenzó un proceso de reurbanización de 156 propiedades estatales. La reurbanización dejaría 78 casas en propiedad de Housing New Zealand y el resto se vendería de forma privada. [54] El proceso de reurbanización provocó más de dos años de protestas y decenas de arrestos, incluido el del líder del Partido Mana, Hone Harawira . [55] En 2012, cerró las oficinas locales de Housing New Zealand a los inquilinos y dirigió todas las consultas a un centro de llamadas. [56] A partir de octubre de 2013, el plan FirstHome tenía como objetivo vender 100 casas al año a los primeros compradores de viviendas. [57] A partir del 14 de abril de 2014, todos los alquileres de viviendas estatales debían ser revisables, poniendo fin a una política anterior de "casa de por vida". [58]
En enero de 2015, en su discurso sobre el estado de la nación, John Key anunció planes para reducir la participación del Gobierno en la provisión de viviendas sociales, y para transferir parte de la responsabilidad de proporcionar viviendas a los proveedores de viviendas comunitarias. Como parte del plan, se venderían 2.000 casas estatales para enero de 2016 y hasta 8.000 propiedades para 2017. Según el plan, los grupos de vivienda comunitaria tendrían acceso a financiación gubernamental para alquileres relacionados con los ingresos. El consejo de los funcionarios encargados de la política al Gobierno fue que la política tenía una serie de riesgos, en particular en torno a la capacidad de los proveedores de vivienda comunitaria para aumentar sus servicios y si se podría proteger a los inquilinos de un trato injusto. [59]
El sexto gobierno laborista , elegido en 2017, tomó medidas formales para detener la venta de viviendas estatales al emitir una instrucción a Housing New Zealand para cancelar la venta de las viviendas en diciembre de 2017. El Ministerio ha enumerado las presiones en el mercado de alquiler privado, el crecimiento de la población y la disminución de la propiedad de viviendas como factores clave. Los hogares maoríes estaban sobrerrepresentados en la vivienda social, constituyendo el 36 por ciento de los inquilinos y el 43 por ciento del registro de viviendas. [60]
En 2019, el Gobierno fusionó KiwiBuild , Housing New Zealand y HLC en una nueva unidad llamada Kāinga Ora . Kāinga Ora actuará como arrendador del parque de viviendas públicas, al mismo tiempo que será un desarrollador tanto de proyectos urbanos como de viviendas. En 2020, Kāinga Ora estaba produciendo 1000 casas nuevas por año para alquiler, lo que representa el 7% de las viviendas construidas en el país. Kāinga Ora también tiene la capacidad de otorgar subvenciones para compradores de vivienda por primera vez de hasta $10,000. [61]
