La Federal Home Loan Mortgage Corporation ( FHLMC ), comúnmente conocida como Freddie Mac , es una empresa patrocinada por el gobierno ( GSE) que cotiza en bolsa y tiene su sede en Tysons , Virginia . [2] [3] La FHLMC se creó en 1970 para expandir el mercado secundario de hipotecas en los EE. UU. Junto con su organización hermana, la Asociación Hipotecaria Nacional Federal ( Fannie Mae ), Freddie Mac compra hipotecas, las agrupa y las vende como valores respaldados por hipotecas (MBS) a inversores privados en el mercado abierto. Este mercado hipotecario secundario aumenta la oferta de dinero disponible para préstamos hipotecarios y aumenta el dinero disponible para la compra de nuevas viviendas. El nombre "Freddie Mac" es una variante de las iniciales FHLMC del nombre completo de la empresa que se adoptó oficialmente para facilitar la identificación.
El 7 de septiembre de 2008, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), James B. Lockhart III, anunció que había puesto a Fannie Mae y Freddie Mac bajo la tutela de la FHFA (ver Adquisición federal de Fannie Mae y Freddie Mac ). La acción ha sido descrita como "una de las intervenciones gubernamentales más radicales en los mercados financieros privados en décadas". [4] [5] [6] Al inicio de la tutela, el Departamento del Tesoro de los Estados Unidos había contratado la adquisición de mil millones de dólares en acciones preferentes senior de Freddie Mac, pagando a una tasa del 10% anual, y el Posteriormente, la inversión total puede aumentar hasta 100 mil millones de dólares. [7] Sin embargo, las acciones de Freddie Mac se desplomaron a aproximadamente un dólar estadounidense el 8 de septiembre de 2008, y cayeron un 50% más el 16 de junio de 2010, cuando las acciones dejaron de cotizar debido a que cayeron por debajo de los precios mínimos de las acciones para la Bolsa de Nueva York. [8] En 2008, el rendimiento de los títulos del Tesoro estadounidense aumentó en previsión de un aumento de la deuda federal estadounidense. [9] El mercado inmobiliario y la economía finalmente se recuperaron, haciendo que Freddie Mac volviera a ser rentable.
Freddie Mac ocupa el puesto 45 en la lista Fortune 500 de 2023 de las corporaciones más grandes de Estados Unidos por ingresos totales y tiene $ 3,208 billones en activos bajo administración. [10]
De 1938 a 1968, la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae) fue la única institución que compró hipotecas de instituciones depositarias, principalmente asociaciones de ahorro y préstamo, lo que fomentó más préstamos hipotecarios y aseguró eficazmente el valor de las hipotecas por parte del gobierno de Estados Unidos. [11] En 1968, Fannie Mae se dividió en una corporación privada y una institución financiada con fondos públicos. La corporación privada todavía se llamaba Fannie Mae y sus estatutos seguían respaldando la compra de hipotecas de asociaciones de ahorro y préstamo y otras instituciones de depósito, pero sin una póliza de seguro explícita que garantizara el valor de las hipotecas. La institución financiada con fondos públicos se llamó Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno (Ginnie Mae) y garantizaba explícitamente los reembolsos de valores respaldados por hipotecas otorgadas a empleados del gobierno o veteranos (las hipotecas en sí también estaban garantizadas por otras organizaciones gubernamentales). [12] [13]
Para ofrecer competencia a la recientemente privada Fannie Mae y aumentar aún más la disponibilidad de fondos para financiar hipotecas y la propiedad de viviendas, el Congreso estableció la Corporación Federal de Hipotecas para Préstamos Hipotecarios (Freddie Mac) como una corporación privada a través de la Ley de Financiamiento de Emergencia de Viviendas de 1970. [14] Los estatutos de Freddie Mac eran esencialmente los mismos que los nuevos estatutos privados de Fannie Mae: expandir el mercado secundario de hipotecas y valores respaldados por hipotecas mediante la compra de hipotecas realizadas por asociaciones de ahorro y préstamo y otras instituciones depositarias. Inicialmente, Freddie Mac era propiedad de los doce bancos federales de préstamos hipotecarios y estaba gobernado por la Junta Federal de Bancos Hipotecarios . [15]
En 1989, la Ley de Reforma, Recuperación y Ejecución de Instituciones Financieras de 1989 ("FIRREA") revisó y estandarizó la regulación de Fannie Mae y Freddie Mac. También cortó los vínculos de Freddie Mac con el Sistema Federal de Bancos de Préstamos para Vivienda. La Junta Federal de Bancos de Préstamos para Vivienda (FHLBB) fue abolida y reemplazada por entidades diferentes y separadas. Se formó una junta directiva de 18 miembros para Freddie Mac, que fue sometida a la supervisión del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD). Por otra parte, se creó la Junta Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFB) como agencia independiente para reemplazar a la FHLBB y supervisar los 12 bancos federales de préstamos hipotecarios (también llamados bancos de distrito).
En 1995, Freddie Mac comenzó a recibir crédito para vivienda asequible por comprar valores de alto riesgo y, en 2004, HUD sugirió que la empresa se estaba quedando atrás y debería "hacer más". [dieciséis]
Freddie Mac fue puesto bajo tutela del gobierno federal de Estados Unidos el domingo 7 de septiembre de 2008. [17]
El método principal de Freddie Mac para ganar dinero es cobrar una tarifa de garantía sobre los préstamos que ha comprado y titulizado en bonos de valores respaldados por hipotecas (MBS). Los inversores, o compradores de Freddie Mac MBS, están dispuestos a permitir que Freddie Mac se quede con esta tarifa a cambio de asumir el riesgo crediticio. Es decir, Freddie Mac garantiza que el capital y los intereses del préstamo subyacente se reembolsarán independientemente de si el prestatario realmente paga. Gracias a la garantía financiera de Freddie Mac, estos MBS son particularmente atractivos para los inversores y, al igual que otros MBS de agencia, pueden negociarse en el mercado "por anunciar" o "TBA". [18]
A las GSE sólo se les permite comprar préstamos conformes , lo que limita la demanda del mercado secundario de préstamos no conformes. La relación entre oferta y demanda normalmente hace que el préstamo dudoso sea más difícil de vender (menos compradores competitivos); por lo tanto, le costaría más al consumidor (normalmente entre 1/4 y 1/2 punto porcentual y, a veces, más, dependiendo de las condiciones del mercado crediticio). OFHEO , ahora fusionada con la nueva FHFA , establece anualmente el límite del tamaño de un préstamo conforme en respuesta al cambio de octubre a octubre en el precio medio de la vivienda. Por encima del límite del préstamo conforme, una hipoteca se considera un préstamo gigante . El límite de préstamo conforme es un 50 por ciento más alto en áreas de alto costo como Alaska , Hawaii , Guam y las Islas Vírgenes de los Estados Unidos , [19] y también es más alto para propiedades de 2 a 4 unidades en una escala gradual. Se realizaron modificaciones a estos límites temporalmente para responder a la crisis inmobiliaria; consulte el préstamo jumbo para conocer los eventos recientes.
La FHLMC afirma que "los valores, incluidos los intereses, no están garantizados ni son deudas u obligaciones de los Estados Unidos ni de ninguna agencia o instrumento de los Estados Unidos que no sea Freddie Mac". [20] Los valores FHLMC y FHLMC no están financiados ni protegidos por el gobierno de los EE. UU. Los valores de FHLMC no cuentan con garantía gubernamental de reembolso. Así se establece explícitamente en la ley que autoriza a las GSE, en los propios valores y en las comunicaciones públicas emitidas por la FHLMC.
Existe una creencia generalizada de que los valores del FHLMC están respaldados por algún tipo de garantía federal implícita y la mayoría de los inversores cree que el gobierno evitaría un impago desastroso. Vernon L. Smith, Premio Nobel de Economía en 2002, ha llamado a FHLMC y FNMA "agencias implícitamente respaldadas por los contribuyentes". [21] The Economist se ha referido a "la garantía gubernamental implícita" [22] de FHLMC y FNMA.
El entonces director de la Oficina de Presupuesto del Congreso , Dan L. Crippen, testificó ante el Congreso en 2001 que "los valores respaldados por deudas e hipotecas de las GSE son más valiosos para los inversores que valores privados similares debido a la percepción de una garantía gubernamental". [23]
La FHLMC no recibe ayuda directa del gobierno federal. Sin embargo, se cree que la corporación y los valores que emite se benefician de subsidios gubernamentales. La Oficina de Presupuesto del Congreso escribe: "No ha habido asignaciones federales para pagos en efectivo o subsidios de garantía. Pero en lugar de fondos federales, el gobierno proporciona considerables beneficios sin precio a las empresas. Las empresas patrocinadas por el gobierno son costosas para el gobierno y los contribuyentes. El beneficio actualmente vale 6.500 millones de dólares al año". [24]
A medida que los originadores de hipotecas comenzaron a distribuir cada vez más de sus préstamos a través de valores respaldados por hipotecas (MBS) de marca privada, las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) perdieron la capacidad de monitorear y controlar a los originadores de hipotecas. La competencia entre las GSE y los titulizadores privados por los préstamos socavó aún más el poder de las GSE y fortaleció a los originadores de hipotecas. Esto contribuyó a una disminución de los estándares de suscripción y fue una de las principales causas de la crisis financiera.
Los titulizadores de los bancos de inversión estaban más dispuestos a titulizar préstamos riesgosos porque generalmente retenían un riesgo mínimo. Mientras que las GSE garantizaban el rendimiento de sus MBS, los titulizadores privados en general no lo hacían y quizá sólo retuvieran una pequeña porción del riesgo.
De 2001 a 2003, las instituciones financieras experimentaron altas ganancias debido a un auge de refinanciamiento sin precedentes provocado por tasas de interés históricamente bajas. Cuando las tasas de interés finalmente subieron, las instituciones financieras trataron de mantener sus elevados niveles de ganancias con un cambio hacia hipotecas más riesgosas y la distribución de MBS de marca privada. Las ganancias dependían del volumen, por lo que mantener niveles elevados de ganancias requirió ampliar el grupo de prestatarios utilizando estándares de suscripción más bajos y nuevos productos que las GSE no titularizarían (inicialmente). Por lo tanto, el paso de la titulización GSE a la titulización de marca privada (PLS) también se correspondió con un cambio en el tipo de producto hipotecario, de las tradicionales hipotecas amortizables y de tasa fija (FRM) a hipotecas no tradicionales, estructuralmente más riesgosas, no amortizables y de tasa ajustable. (ARM), y en el inicio de un fuerte deterioro de los estándares de suscripción de hipotecas . [25] Sin embargo, el crecimiento de PLS obligó a las GSE a reducir sus estándares de suscripción en un intento de recuperar la cuota de mercado perdida para complacer a sus accionistas privados. La presión de los accionistas empujó a las GSE a competir con PLS por la participación de mercado, y las GSE flexibilizaron sus estándares de suscripción de negocios de garantía para poder competir. En contraste, la FHA/Ginnie Mae, totalmente pública, mantuvo sus estándares de suscripción y, en cambio, cedió participación de mercado. [25]
El crecimiento de la titulización de marcas privadas y la falta de regulación en esta parte del mercado dieron como resultado un exceso de oferta de financiación inmobiliaria a precios insuficientes [25] que llevó, en 2006, a un número cada vez mayor de prestatarios, a menudo con mal crédito, que no podían pagar sus hipotecas, particularmente con hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) , provocó un aumento precipitado de las ejecuciones hipotecarias. Como resultado, los precios de las viviendas disminuyeron a medida que el aumento de las ejecuciones hipotecarias se sumaba al ya grande inventario de viviendas y las normas crediticias más estrictas hacían cada vez más difícil para los prestatarios obtener hipotecas. Esta depreciación de los precios de las viviendas provocó pérdidas crecientes para las GSE, que respaldan la mayoría de las hipotecas estadounidenses. En julio de 2008, el gobierno intentó aliviar los temores del mercado reiterando su opinión de que "Fannie Mae y Freddie Mac desempeñan un papel central en el sistema de financiación de la vivienda de Estados Unidos". El Departamento del Tesoro de Estados Unidos y la Reserva Federal tomaron medidas para reforzar la confianza en las corporaciones, incluido el otorgamiento a ambas corporaciones de acceso a préstamos a bajo interés de la Reserva Federal (a tasas similares a las de los bancos comerciales) y la eliminación de la prohibición al Departamento del Tesoro de comprar activos de las GSE. existencias. A pesar de estos esfuerzos, en agosto de 2008, las acciones de Fannie Mae y Freddie Mac habían caído más del 90% respecto de sus niveles del año anterior.
A febrero de 2022. [28]
En 2003, Freddie Mac reveló que había subestimado sus ganancias en casi 5 mil millones de dólares, una de las mayores reformulaciones corporativas en la historia de Estados Unidos. Como resultado, en noviembre recibió una multa de 125 millones de dólares, una cantidad denominada "peanuts" por la revista Forbes . [29]
El 18 de abril de 2006, Freddie Mac recibió una multa de 3,8 millones de dólares, con diferencia la mayor cantidad jamás impuesta por la Comisión Federal Electoral, como resultado de contribuciones ilegales a su campaña. Freddie Mac fue acusado de utilizar ilegalmente recursos corporativos entre 2000 y 2003 para 85 eventos de recaudación de fondos que recaudaron alrededor de 1,7 millones de dólares para candidatos federales. Gran parte de la recaudación ilegal de fondos benefició a miembros del Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes , un panel cuyas decisiones pueden afectar a Freddie Mac. En particular, Freddie Mac realizó más de 40 eventos para recaudar fondos para el presidente de Servicios Financieros de la Cámara, Michael Oxley (R-OH). [30]
Tanto Fannie Mae como Freddie Mac a menudo se beneficiaron de una garantía implícita de aptitud equivalente a la de los grupos financieros verdaderamente respaldados por el gobierno federal. [31]
En 2008, Fannie Mae y Freddie Mac poseían o garantizaban aproximadamente la mitad del mercado hipotecario de 12 billones de dólares de Estados Unidos. [32] Esto hizo que ambas corporaciones fueran muy susceptibles a la crisis de las hipotecas de alto riesgo de ese año. Finalmente, en julio de 2008, la especulación se hizo realidad, cuando el gobierno de Estados Unidos tomó medidas para evitar el colapso de ambas corporaciones. El Departamento del Tesoro de Estados Unidos y la Reserva Federal tomaron varias medidas para reforzar la confianza en las corporaciones, incluida la ampliación de los límites de crédito, la concesión a ambas corporaciones de acceso a préstamos a bajo interés de la Reserva Federal (a tasas similares a las de los bancos comerciales) y la posibilidad de permitir que el Departamento del Tesoro acciones propias. [33] Este evento también renovó los llamados a una regulación más estricta de las GSE por parte del gobierno.
El presidente Bush recomendó una importante reforma regulatoria de la industria de financiación de viviendas en 2003, pero muchos demócratas se opusieron a su plan, temiendo que una regulación más estricta pudiera reducir en gran medida la financiación de viviendas para personas de bajos ingresos, tanto de bajo como de alto riesgo. [34] Bush se opuso a otros dos actos legislativos:[1][2] Proyecto de ley del Senado S. 190, Ley de Reforma Reguladora de Empresas de Vivienda Federal de 2005. El proyecto de ley fue patrocinado y presentado en el Senado el 26 de enero de 2005 por el Senador Chuck . Hagel (R – NE) y copatrocinado por los senadores Elizabeth Dole (R – NC) y John Sununu (R – NH). El proyecto de ley S. 190 fue presentado ante el Comité Bancario del Senado el 28 de julio de 2005, pero nunca fue votado por el pleno del Senado.
El 23 de mayo de 2006, el regulador de Fannie Mae y Freddie Mac, la Oficina de Supervisión Federal de Empresas de Vivienda , publicó los resultados de una investigación que duró 27 meses. [35]
El 25 de mayo de 2006, el Senador McCain se unió como copatrocinador a la Ley Federal de Reforma Reguladora de Empresas de Vivienda de 2005 (presentada por primera vez por el Senador Chuck Hagel) [36] donde señaló que el regulador de Fannie Mae y Freddie Mac informaron que los beneficios eran "ilusiones creadas deliberada y sistemáticamente por la alta dirección de la empresa". [37] Sin embargo, esta regulación también encontró oposición tanto de demócratas como de republicanos. [38]
Varios ejecutivos de Fannie Mae o Freddie Mac incluyen a Kenneth Duberstein , ex jefe de gabinete del presidente Reagan, asesor de la campaña presidencial de John McCain en 2000 y líder del equipo de transición del presidente George W. Bush (miembro de la junta directiva de Fannie Mae 1998-2007); [39] Franklin Raines , ex director de presupuesto del presidente Clinton, director ejecutivo de 1999 a 2004; se ha determinado que las declaraciones sobre su papel como asesor de la campaña presidencial de Obama son falsas; [40] James Johnson, ex asistente del vicepresidente demócrata Walter Mondale y ex jefe del Comité de Selección Vicepresidencial de Obama, director ejecutivo de 1991 a 1998; y Jamie Gorelick , ex fiscal general adjunto del presidente Clinton y vicepresidente de 1998 a 2003. En su cargo, Johnson ganó aproximadamente 21 millones de dólares; Raines ganó aproximadamente 90 millones de dólares; y Gorelick ganó aproximadamente 26 millones de dólares. [41] Tres de estos cuatro altos ejecutivos también estuvieron involucrados en escándalos financieros relacionados con hipotecas. [42] [43]
Los 10 principales destinatarios de contribuciones de campaña de Freddie Mac y Fannie Mae durante el período de 1989 a 2008 incluyen cinco republicanos y cinco demócratas. Los principales receptores de dinero del PAC de estas organizaciones incluyen a Roy Blunt (R-MO) $78,500 (total incluyendo contribuciones individuales $96,950), Robert Bennett (R-UT) $71,499 (total $107,999), Spencer Bachus (R-AL) $70,500 (total $103,300 ) y Kit Bond (R-MO) $95,400 (total $64,000). Los siguientes demócratas recibieron principalmente contribuciones individuales de los empleados, en lugar de dinero del PAC: Christopher Dodd , (D-CT) 116.900 dólares (pero también 48.000 dólares de los PAC), John Kerry , (D-MA) 109.000 dólares (2.000 dólares de los PAC), Barack Obama , (D-IL) $120,349 (solo $6,000 de los PAC), Hillary Clinton , (D-NY) $68,050 (solo $8,000 de los PAC). [44] John McCain recibió 21.550 dólares de estas GSE durante este tiempo, en su mayoría dinero individual. [45] Freddie Mac también contribuyó con 250.000 dólares a la Convención Nacional Republicana de 2008 en St. Paul, Minnesota, según documentos presentados por la FEC . [46] Los organizadores de la Convención Nacional Demócrata aún no han presentado sus declaraciones sobre cuánto recibieron de Freddie Mac y Fannie Mae. [46] [ necesita actualización ]
El 7 de septiembre de 2008, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA), James B. Lockhart III, anunció que, de conformidad con el análisis financiero, las evaluaciones y la autoridad legal de la FHFA, había colocado a Fannie Mae y Freddie Mac bajo la tutela de la FHFA. La FHFA ha declarado que no hay planes de liquidar la empresa. [4] [5]
El anuncio siguió a informes dos días antes de que el gobierno federal estaba planeando hacerse cargo de Fannie Mae y Freddie Mac y se había reunido con sus directores ejecutivos con poca antelación. [47] [48] [49]
La autoridad del Tesoro de Estados Unidos para adelantar fondos con el fin de estabilizar a Fannie Mae o Freddie Mac está limitada únicamente por la cantidad de deuda que la ley permite a todo el gobierno federal comprometerse. La ley del 30 de julio de 2008, que permite ampliar la autoridad regulatoria sobre Fannie Mae y Freddie Mac, aumentó el techo de la deuda nacional en 800.000 millones de dólares, hasta un total de 10,7 billones de dólares, en previsión de la posible necesidad de que el Tesoro tuviera la flexibilidad para respaldar la bancos federales de préstamos hipotecarios. [50] [51] [52]
El 7 de septiembre de 2008, el gobierno de Estados Unidos tomó el control de Fannie Mae y Freddie Mac. Daniel Mudd (CEO de Fannie Mae) y Richard Syron (CEO de Freddie Mac) fueron reemplazados. Herbert M. Allison , ex vicepresidente de Merrill Lynch , se hizo cargo de Fannie Mae, y David M. Moffett , ex vicepresidente de US Bancorp, se hizo cargo de Freddie Mac. [53]
El 8 de mayo de 2013, el Representante Scott Garrett presentó la Ley de Transparencia Contable y Presupuestaria de 2014 (HR 1872; 113º Congreso) en la Cámara de Representantes de los Estados Unidos durante el 113º Congreso de los Estados Unidos . El proyecto de ley, de ser aprobado, modificaría el tratamiento presupuestario de los programas de crédito federales, como Fannie Mae y Freddie Mac. [54] El proyecto de ley requeriría que el costo de los préstamos directos o las garantías de préstamos se reconociera en el presupuesto federal sobre la base del valor razonable utilizando las directrices establecidas por la Junta de Normas de Contabilidad Financiera . [54] Los cambios realizados por el proyecto de ley significarían que Fannie Mae y Freddie Mac se contarían en el presupuesto en lugar de considerarse por separado y significarían que la deuda de esos dos programas se incluiría en la deuda nacional. [55] Estos programas en sí no se cambiarían, pero sí la forma en que se contabilizan en el presupuesto federal de los Estados Unidos . El objetivo del proyecto de ley es mejorar la precisión de cómo se contabilizan algunos programas en el presupuesto federal. [56]
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