En los Estados Unidos , una hipoteca jumbo es un préstamo hipotecario que puede tener una alta calidad crediticia, pero cuyo monto supera los límites de los préstamos conformes convencionales . [1] Este estándar lo establecen las dos empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), Fannie Mae y Freddie Mac , y establece el límite en el valor máximo de cualquier hipoteca individual que comprarán a un prestamista. Fannie Mae (FNMA) y Freddie Mac (FHLMC) son grandes agencias que compran la mayor parte de las hipotecas residenciales estadounidenses a bancos y otros prestamistas, lo que les permite liberar liquidez para prestar más hipotecas. Cuando los límites de FNMA y FHLMC no cubren el monto total del préstamo, el préstamo se denomina "hipoteca gigante". Tradicionalmente, las tasas de interés de las hipotecas gigantes son más altas que las de las hipotecas conformes; sin embargo, con el aumento de las tarifas de GSE, los préstamos Jumbo han experimentado recientemente tasas de interés más bajas que los préstamos conformes. [1]
El 13 de febrero de 2008, el presidente George W. Bush firmó la Ley de Vivienda y Recuperación Económica de 2008 ( Pub. L. 110–289 (texto) (PDF), 122 Stat. 2654, promulgada el 30 de julio de 2008 ), que aumentó temporalmente el límite de conformidad jumbo en los Estados Unidos. El límite se elevó a $729,750 o el 125% del valor medio de una vivienda dentro del área estadística metropolitana , lo que sea menor. [2] Los nuevos límites, que inicialmente debían expirar en diciembre de 2008, se ampliaron hasta 2010. [3] Los prestamistas hipotecarios no adoptaron libremente estos nuevos límites, haciéndolos esencialmente "teóricos", ya que las hipotecas por encima del antiguo límite conforme de $417,000 aún atraían tasas de interés más altas. [ cita necesaria ]
En 2010 [actualizar], el límite de un préstamo conforme en áreas "generales" era de 417.000 dólares para la mayor parte de los EE. UU., excepto Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de los EE. UU., donde el límite era de 625.500 dólares. El límite en áreas de "alto costo" fue de $729,750 y $938,250, respectivamente. [3]
El 1 de octubre de 2011, el límite conforme a jumbo de $729,750 en áreas de "alto costo" se redujo a $625,500. [4]
El 28 de noviembre de 2017, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda de EE. UU. (FHFA) anunció que el límite máximo de préstamo para propiedades de una unidad en la mayoría de las áreas de alto costo será de $679,650, o el 150 por ciento de $453,100. [5]
Un corredor hipotecario es un intermediario entre un prestamista y un prestatario. Los préstamos hipotecarios gigantes representan un mayor riesgo para los prestamistas, principalmente debido a su mayor tamaño más que a su calidad crediticia. [1] Esto se debe a que si un préstamo hipotecario gigante incumple, puede ser más difícil vender rápidamente una residencia de lujo por el precio completo. Los precios del lujo son más vulnerables a los altibajos del mercado en algunos casos. Ésa es una de las razones por las que los prestamistas prefieren que los solicitantes de préstamos gigantes ofrezcan un pago inicial más alto. Los precios de las viviendas jumbo pueden ser más subjetivos y no tan fáciles de vender a un prestatario convencional, por lo que muchos prestamistas pueden exigir dos tasaciones en un préstamo hipotecario jumbo.
La tasa de interés que se cobra sobre los préstamos hipotecarios gigantes es generalmente más alta que la de un préstamo conforme, debido al mayor riesgo para el prestamista. El diferencial, o diferencia entre las dos tasas, depende del precio actual del riesgo en el mercado. Si bien normalmente el diferencial fluctúa entre 0,25 y 0,5%, en momentos de gran ansiedad para los inversores, como agosto de 2007, puede superar el punto y medio porcentual. Puede resultar más caro refinanciar un préstamo jumbo debido a los costos de cierre . Algunos prestamistas ofrecerán el servicio de un acuerdo de extensión y consolidación, de modo que un refinanciador gigante no tendrá que volver a pagar el impuesto hipotecario sobre el mismo saldo de capital. En otros casos, las compañías de seguros de títulos ofrecerán hasta un 50% de descuento, a menudo requerido por ley para quienes refinancian dentro de 1 a 10 años. El mayor descuento es para refinanciar dentro de un año.
A medida que los precios de la vivienda subieron como parte de la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos , hubo un gran aumento en el número de solicitantes de préstamos gigantes. Debido al aumento de los precios, muchos consumidores tuvieron que contratar hipotecas gigantes para comprar viviendas modestas en las zonas de las grandes ciudades; [ cita necesaria ] esta opción ya no se limitaba a residencias de lujo de alto nivel.
Muchos de estos nuevos préstamos tenían amortización a 40 o 50 años, o tenían una opción de interés únicamente, similar a los préstamos de alto riesgo . Esto significaba que el prestatario del préstamo jumbo devolvería el préstamo en un período de tiempo más largo, o podría aplazar cualquier pago del principal durante unos años (aumentando así también el monto total a devolver). Sin embargo, a partir de 2007, cuando los precios cayeron y el número de ejecuciones hipotecarias aumentó, los prestamistas dejaron de ofrecer hipotecas gigantes. [6] Los prestamistas que permanecieron en el mercado de préstamos jumbo aumentaron drásticamente las tasas, con tasas hasta 1,5 puntos porcentuales más altas que las de los préstamos conformes. [7] Esta retirada del mercado provocó una falta de préstamos disponibles para financiar la compra de viviendas caras, lo que ejerció una mayor presión a la baja sobre los precios de la vivienda y completó un círculo vicioso . [8]
La tasa de morosidad de los préstamos gigantes aumentó espectacularmente, triplicándose en el transcurso de 2009, y en febrero de 2010, casi una de cada diez hipotecas gigantes estaba "gravemente morosa" (es decir, con un atraso de al menos 60 días). [9]