Hipoteca

El bien hipotecado continúa perteneciendo al, y sigue siendo poseído por, el deudor hipotecario.No obstante la regulación actual y la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano.Concretamente, en la antigua Roma había dos formas principales de garantizar una deuda, con eficacia real: El perfeccionamiento posterior dio lugar, en ocasiones, cuando el deudor necesitaba sus bienes para poder pagar la deuda, a que la prenda fuera pactada sin desplazamiento de la posesión en favor del acreedor.[8]​ Con frecuencia se confunde la obligación garantizada (préstamo o crédito habitualmente), con la propia garantía (hipoteca), y se mezcla el concepto y la dinámica del préstamo garantizado, con los de la hipoteca que asegura su devolución.Sería algo así como si mezclamos el automóvil con su seguro de reparación: ambos van unidos pero son cosas distintas.Por tanto es preciso tener presente que aunque vayan paralelos, el crédito y su hipoteca son negocios jurídicos distintos.La realización del bien hipotecado se debe llevar a cabo mediante el remate del mismo en subasta notarial o judicial, precedida de requerimiento al deudor y demanda y resolución ejecutoria sumaria contra del deudor hipotecario una vez haya sido fehacientemente requerido, y además, en su caso, siguiéndose el mismo proceso contra el hipotecante no deudor y contra el tercer poseedor de bienes hipotecados.Los elementos del contrato de hipoteca, son tres: personales, formales y reales.Habitualmente, la obligación garantizada consiste en el deber de devolver un crédito concedido, o un préstamo entregado, más las responsabilidades accesorias derivadas de la tenencia, que se delimitan empleando tres parámetros fundamentales: El tipo de interés puede a su vez ser: Una vez conocidos los tres parámetros anteriores, es posible realizar los cálculos para conocer cuáles serán las ganancias del banco por la concesión del préstamo y cuál será la cuota que debe abonarse mensualmente hasta amortizarlo (devolución del dinero al banco).En este sistema las cuotas son fijas, salvo que el tipo de interés sea variable.Por lo tanto, al adeudar mayor cantidad al principio del préstamo, se pagan más intereses en cada vencimiento de cuota, y conforme se vaya amortizando capital, el devengo mensual de los intereses será menor.En España, para créditos hipotecarios, la oferta permitida es con el sistema de amortización francés y los intereses basados en un TAE anual.En España, tras el sistema de amortización francés, que es el más extendido, es el segundo sistema de amortización más presente en la financiación a consumidores en préstamos con garantía hipotecaria para adquirir una residencia.Dado que el capital no se va cancelando periódicamente, sino solo los intereses, las cuotas son constantes.En estas hipotecas el préstamo o crédito hipotecario puede pagarse en una de varias divisas a elegir por el hipotecado (no tiene que estar incluida necesariamente la moneda del país donde se firma pero es recomendable que no falte esa opción).Normalmente las divisas escogidas han sido aquellas que tienen un tipo de interés bajo en comparación con la moneda local, como por ejemplo el yen japonés o el franco suizo frente al euro en los países de la zona euro.Este fenómeno se observó especialmente después de 2008, cuando monedas como el yen y el franco suizo empezaron a fortalecerse frente al euro, aumentando así las cuotas y el capital pendiente para los hipotecados[13]​.Ello posibilitará realizar cambios de divisa cada cierto tiempo con el fin de aprovechar la divisa más favorable en cada período, en tanto que la hipoteca multidivisa es un instrumento esencialmente especulativo a gestionar con sumo cuidado.Si después de firmar, baja la cotización del euro a 152,3 yenes y tuviera que liquidarse la deuda, se necesitarían 159 849, es decir se habría incrementado la deuda en 9849 euros y si hubiera sido al contrario, es decir el euro sube el tipo de cambio hasta 172,3 yenes, la deuda se habría reducido hasta 141 294, o, lo que es lo mismo, se tendría un ahorro de 8.705 euros sin haber hecho amortizaciones.Actualmente el debate en términos jurídicos ha obtenido claridad tras cinco sentencias consecutivas del Tribunal Supremo.Resulta importante no confundir los conceptos de hipoteca y de préstamo hipotecario y aunque a veces se usan indistintamente, son conceptos que conviene diferenciar.El préstamo o crédito hipotecario es un producto financiero que consiste en que una entidad financiera, presta dinero al cliente a cambio de que devuelva toda la cantidad prestada más los intereses en un plazo determinado mediante cuotas periódicas, y la entidad cuenta con la garantía real de un inmueble.La garantía real sobre el inmueble es la llamada hipoteca y con ella se asegura de no perder el dinero prestado.Aunque el IRPH y el Euríbor son ambos índices legales y oficiales, muchos ciudadanos han presentado demanda contra la aplicación del IRPH en sus hipotecas, ya que este indicador se sitúa por encima del Euríbor con una diferencia notable, que conduce a un mayor encarecimiento de las hipotecas referenciadas a este índice.La voluntad de constituir el gravamen hipotecario sobre el inmueble se manifiesta, en los Estados seguidores de la title theory, con las palabras convey and warrant, y en los estados donde rige la lien theory, con las palabras mortgage and warrant.El documento ha de reunir los requisitos formales requeridos por la ley estatal para tener acceso al registro.La diferencia principal entre las dos tesis mayoritarias está en el modo de ejecución manner of foreclousure de la hipoteca, en tanto que en el sistema del title theory el acreedor hipotecario tiene el título (property) porque ha habido convey (entrega o venta en garantía).[19]​ El proceso legal para realización judicial (venta forzosa mediante subasta) del bien hipotecado, se halla previsto en España en los artículos núm.Además, si con la realización del bien hipotecado no se alcanzara a pagar toda la deuda acumulada, el acreedor hipotecario puede pedir al Juez que ordene proseguir la ejecución judicial contra el resto de los bienes del deudor hipotecario (art.En general, se considera una cláusula abusiva cuando es impuesto por una parte -normalmente la entidad bancaria- en la firma del crédito hipotecario.