En Irlanda y el Reino Unido, las asociaciones de vivienda son organizaciones privadas sin fines de lucro que ofrecen " viviendas sociales " de bajo costo a personas que necesitan una vivienda. Cualquier excedente presupuestario se utiliza para mantener viviendas existentes y ayudar a financiar viviendas nuevas y no puede utilizarse para beneficio personal de directores o accionistas. [1] Aunque independientes, están regulados por el estado y comúnmente reciben financiación pública . Ahora son los principales proveedores de viviendas nuevas para alquiler en el Reino Unido , mientras que muchos también gestionan programas de propiedad compartida para ayudar a quienes no pueden permitirse comprar una casa directamente. [2]
Las asociaciones de vivienda ofrecen una amplia gama de viviendas; algunas gestionan grandes conjuntos de viviendas para familias, mientras que las más pequeñas quizá gestionan un plan único de viviendas para personas mayores. Gran parte del alojamiento subvencionado en el Reino Unido también lo proporcionan asociaciones de vivienda, con proyectos especializados para personas con problemas de salud mental o problemas de aprendizaje , con problemas de abuso de sustancias ( alcohol o drogas ilegales ), personas sin hogar , jóvenes , ex delincuentes , solicitantes de asilo y personas que huyen de la violencia doméstica .
En Australia, el término "asociación de vivienda" se refiere a proveedores de vivienda comunitaria más grandes, orientados al crecimiento y "sin dividendos". Los proveedores de viviendas comunitarias más pequeños pueden incluir fideicomisos, cooperativas, etc. Las viviendas públicas de propiedad estatal y territorial representan aproximadamente el 80% de las viviendas sociales en Australia. A lo largo de los años, estas entidades de vivienda pública han tenido diferentes nombres, entre ellos: "comisiones de vivienda" y "fideicomisos de vivienda".
Las asociaciones de vivienda aparecieron por primera vez en la segunda mitad del siglo XIX como parte del crecimiento de las organizaciones filantrópicas y voluntarias provocado por el crecimiento de las clases medias tras la Revolución Industrial . Los primeros ejemplos son Guinness Trust , Peabody Trust y la Asociación Metropolitana para la Mejora de las Viviendas de las Clases Trabajadoras .
Su importancia aumentó durante las últimas décadas del siglo XX debido a los cambios en las viviendas municipales introducidos por el gobierno de Thatcher , cuando se introdujeron reglas que impedían a los ayuntamientos subsidiar sus viviendas con impuestos locales y canalizaron subvenciones para la construcción de nuevas viviendas sociales a asociaciones de vivienda. y permitió a los inquilinos del ayuntamiento comprar sus casas con un gran descuento. Esto, combinado con iniciativas de reducción de costos en el gobierno local y un plan de beneficios de vivienda que era más generoso con las asociaciones de vivienda que con las autoridades locales, llevó a que muchos ayuntamientos transfirieran su parque de viviendas a las asociaciones de vivienda. A estas organizaciones se les suele denominar organizaciones de transferencia voluntaria a gran escala o empresas de vivienda locales.
Las Leyes de Vivienda de 1985 y 1988 facilitaron la transferencia de viviendas municipales a asociaciones de vivienda sin fines de lucro. La Ley de 1988 redefinió las asociaciones de vivienda como organismos no públicos, permitiendo el acceso a financiación privada, lo que constituyó un fuerte incentivo para la transferencia, ya que el endeudamiento del sector público se había visto gravemente limitado. Estas nuevas asociaciones de vivienda también fueron los proveedores de la mayoría de las viviendas nuevas del sector público. En 2003, el 36,5% del parque de viviendas sociales de alquiler estaba en manos de asociaciones de vivienda. [3] Actualmente, algunas de las asociaciones de vivienda más importantes del Reino Unido son Clarion, The Guinness Partnership , PA Housing y Peabody, por nombrar sólo algunas. Algunas asociaciones de vivienda tienen asociaciones con fideicomisos de inversión inmobiliaria : Civitas Social Housing es el fideicomiso de inversión inmobiliaria de vivienda social más grande y trabaja con 15 asociaciones de vivienda. [4]
Las asociaciones de vivienda pueden constituirse mediante diversas formas de persona jurídica . Muchas son sociedades industriales y de previsión , pero también hay fideicomisos , cooperativas y empresas. Pueden o no ser organizaciones benéficas registradas .
Propietario social registrado (RSL) es el nombre técnico de los propietarios sociales que en Inglaterra estaban anteriormente registrados en la Corporación de Vivienda , o en Gales en el Gobierno de Gales. De 2010 a 2012, las asociaciones se denominaron proveedores registrados en virtud de la Ley de Vivienda y Regeneración de 2008 , independientemente de su condición (privada, pública, con o sin fines de lucro). A partir de 2012 [actualizar], los términos propietario social registrado y proveedores privados registrados de vivienda social se utilizan como nombres alternativos para la asociación de vivienda. [5]
Las asociaciones de vivienda generalmente se consideran entidades privadas en el sentido de que no son propiedad del Estado ni están controladas directamente por él. Sin embargo, este estatus ha sido cuestionado por una serie de sentencias judiciales. En 2004, el gobierno británico aceptó una sentencia de la UE que consideraba a las asociaciones de vivienda como organismos públicos a efectos de contratación.
Posteriormente, el Tribunal Superior inglés en Weaver v. London and Quadrant Housing Trust [2008] EWHC 1377 (Admin) dictaminó que las asociaciones de vivienda eran autoridades públicas y, como resultado, podían estar sujetas a revisión judicial en determinadas circunstancias. [6] El tribunal declaró que el sector de las asociaciones de vivienda estaba "impregnado por el control y la influencia del Estado con miras a cumplir los objetivos del gobierno en materia de viviendas asequibles, y en el que las RSL trabajan codo a codo con, y en un sentido muy real se puede decir para sustituir a las autoridades locales.
Esta cuestión tenía una importancia política más amplia, ya que el endeudamiento de las asociaciones de vivienda (que ascendía aproximadamente a £30 mil millones en 2006) [7] no contribuye a las necesidades de endeudamiento del sector público del Reino Unido, cuyo control es a la vez un objetivo declarado del gobierno y parte del Criterios de la UE para ser miembro de la moneda única europea.
Una característica de las asociaciones de vivienda es que, aunque las asociaciones de vivienda más grandes suelen tener personal remunerado, un comité o junta directiva formado por voluntarios o miembros no ejecutivos remunerados tiene la responsabilidad general del trabajo de la organización. Una junta podría incluir residentes, representantes de las autoridades locales y grupos comunitarios, empresarios y políticos. Hay más de 30.000 miembros voluntarios de las juntas directivas de asociaciones de vivienda en toda Inglaterra .
Las actividades diarias de las asociaciones de vivienda se financian con pagos de alquileres y cargos por servicios realizados por quienes viven en sus propiedades o en nombre de ellos. En este sentido, las asociaciones de vivienda funcionan como entidades comerciales y la mayoría no depende de donaciones para sus actividades generales.
La vivienda nueva generalmente recibe subvenciones económicas, cuyo origen dependerá del lugar donde tenga su sede la asociación:
Los subsidios para viviendas nuevas (a menudo denominados "subsidios de vivienda social") representan inversiones públicas considerables. En su prospecto para 2008-2011, la Corporación de Vivienda declaró que en el período de tres años hasta 2011 la inversión sería de "al menos £ 8 mil millones". [9] La mayor parte de esto se destinaría a asociaciones de vivienda para su uso en proyectos de desarrollo. Desde 2003, en un esfuerzo por buscar una mayor rentabilidad, gran parte de la financiación de la Corporación de Vivienda para la construcción de nuevas viviendas se ha canalizado a menos de 80 "asociaciones de desarrollo de viviendas" que han alcanzado el "estatus de socios" a través de acuerdos de programas de socios. En el pasado, las asociaciones de vivienda han contratado préstamos con opción de prestamista a largo plazo con opción de prestatario (LOBO). [10] [11]
Las asociaciones de vivienda piden prestado dinero para pagar viviendas nuevas y mejoras. Después de la Ley de Vivienda de 1988 , el gobierno redujo la proporción del costo de las nuevas viviendas cubierta por subvenciones de capital, por lo que los préstamos se convirtieron en la principal fuente de financiación para la inversión. Gran parte de esto simplemente se tomó prestado de bancos y sociedades de construcción , pero después de la crisis financiera de finales de la década de 2000 estas instituciones dejaron de ofrecer préstamos a largo plazo, por lo que las asociaciones en desarrollo están recurriendo cada vez más a los bonos corporativos para recaudar fondos para su expansión. [12]
La HCA implementó una nueva política gubernamental de "alquileres asequibles" para su ronda de financiación 2011-2015, exigiendo a las asociaciones que fijaran los alquileres en hasta el 80% de los alquileres del mercado, de modo que se necesitara menos subsidio de capital inicial. En septiembre de 2013, un grupo de distritos de Londres iniciaron una revisión judicial para impugnar esta política. [13]
Las obligaciones del propietario se establecen en varias leyes, incluida la Ley de propietarios e inquilinos de 1985 , que se aplica a los arrendamientos celebrados después de 1961. En resumen, la sección 11 establece que el propietario deberá:
Si un propietario se niega a reparar una propiedad alquilada, el inquilino puede tomar medidas para exigirle que realice las obras necesarias y reclamar una indemnización.
Hay cuatro organismos industriales que representan a las asociaciones de vivienda que trabajan en el Reino Unido, cada uno de los cuales cubre un país respectivo. Ellos son:
La NHF (anteriormente Federación Nacional de Asociaciones de Vivienda) afirmó que a principios de 2003 contaba con alrededor de 1.400 organizaciones de vivienda sin fines de lucro entre sus miembros, que poseían o administraban aproximadamente 1,8 millones de viviendas en toda Inglaterra.
En la década de 2000, algunas asociaciones más grandes formaron grupos regionales con fines que incluían ejercer presión sobre los organismos gubernamentales. Al grupo G15 de las asociaciones más grandes de Londres [15] le siguió East Seven en East Anglia. [dieciséis]