Un propietario de barrios marginales (o casero de barrios marginales ) es un término coloquial que se utiliza para referirse a un propietario , generalmente un propietario ausente con más de una propiedad, que intenta maximizar sus ganancias minimizando el gasto en mantenimiento de la propiedad y a los inquilinos a los que puede intimidar. La grave escasez de viviendas permite a los propietarios de barrios marginales cobrar alquileres más altos y, cuando pueden salirse con la suya, infringir las leyes de alquiler. [1] [2]
Un "propietario minorista" es alguien que mantiene un centro comercial en mal estado y puede no pagar impuestos hasta que el gobierno lo compre o lo confisque.
Se desconoce el origen del término "slumlord", pero se puede encontrar una mención temprana en el artículo de revista de 1927 "Theories, Facts, and Figures" de William L. Hare en la revista académica Garden Cities & Town Planning: A Journal of Housing, Town Planning & Civic Improvement. Hare atribuye a la "prensa polémica" de la época el hecho de referirse a los propietarios de áreas denominadas " slumslords ". [3]
Tradicionalmente, la mayoría de los compradores consideran que los bienes raíces son una inversión a largo plazo. Especialmente en el mundo desarrollado , la mayoría de los propietarios mantienen adecuadamente sus propiedades, incluso cuando hacerlo resulta costoso a corto plazo, con el fin de atraer alquileres más altos y arrendatarios más atractivos a largo plazo. Una propiedad bien mantenida vale más para los compradores potenciales.
En cambio, los propietarios de barrios marginales no suelen contratar servicios de gestión de propiedades , realizan muy poco o ningún mantenimiento de sus propiedades, a veces sólo el necesario para cumplir con los requisitos locales mínimos de habitabilidad. En algunas circunstancias, como en Cleveland durante los primeros años de la Gran Migración , los propietarios aumentaron los alquileres para los afroamericanos con el fin de explotar las dificultades que tenían para conseguir alojamiento. Las denuncias al respecto llevaron a la Cámara de Comercio de Cleveland a realizar una encuesta que concluyó que los negros pagaban un 65% más por una vivienda equivalente que los inquilinos blancos. [4] : 166
Además, los propietarios de barrios marginales suelen estar dispuestos a alquilar a inquilinos menos deseables que no pueden pasar verificaciones de antecedentes , como personas en un registro de delincuentes sexuales . Como tal, normalmente no celebran contratos de alquiler a largo plazo, cumpliendo solo el plazo mínimo requerido por la ley (por ejemplo, mes a mes), y como tal, procesan muchos desalojos . También es frecuente que el propietario de barrios marginales reciba el alquiler en efectivo para evitar revelarlo a efectos fiscales. Por lo tanto, en los Estados Unidos, los propietarios de barrios marginales normalmente no participarían en programas subsidiados por el gobierno como la Sección 8 , debido a los requisitos tanto de declarar todos los ingresos recibidos como de mantener las propiedades bien mantenidas.
Un propietario de un barrio marginal también puede tener la esperanza de que su propiedad sea adquirida por un gobierno por más dinero de lo que vale como parte de una renovación urbana , o por inversores a medida que el barrio en el que está situada se somete a un proceso de gentrificación . En Johannesburgo , las regiones que sufren una decadencia urbana con frecuencia tienen propietarios que, según el gobierno, explotan a sus inquilinos, obligándolos a vivir en edificios que no cumplen con las normas contra incendios. [5] En Gran Bretaña, los ayuntamientos tratan con los propietarios privados; sin un escrutinio adecuado, esto puede dar lugar a que los propietarios puedan llenar propiedades por debajo del código de alquiler con inquilinos subvencionados. [6]
Algunos propietarios de barrios marginales están más interesados en los beneficios que han obtenido a través de la " venta y reventa de propiedades ", una forma de especulación , que en obtener beneficios a través de los ingresos por alquiler. Los propietarios de barrios marginales con este "modelo de negocio" pueden no mantener sus propiedades en absoluto o pagar los impuestos municipales sobre la propiedad y las multas que tienden a acumular en grandes cantidades. Sabiendo que pasarán años hasta que un municipio expropie y confisque, o posiblemente derribe, una propiedad, el propietario de barrios marginales puede contar con venderla antes de que esto suceda. Dichos propietarios de barrios marginales pueden ni siquiera molestarse en mantenerse al día con sus pagos de hipoteca si se vuelven ricos en capital pero pobres en efectivo o si creen que pueden vender la propiedad antes de que se ejecute y sea tomada por su prestamista, un proceso que normalmente dura de seis a ocho meses como máximo.
Un ejemplo de un propietario de barrio marginal es Peter Rachman , un propietario que operó en Notting Hill , Londres , en la década de 1950 y hasta su muerte en 1962. Se hizo famoso por la explotación de sus inquilinos , con la palabra " Rachmanismo " entrando en el Oxford English Dictionary . Entre sus secuaces estaban Michael de Freitas (también conocido como Michael X/Abdul Malik), que se ganó la reputación de líder del poder negro, y Johnny Edgecombe , que se convirtió en un promotor del jazz y el blues, lo que ayudó a mantenerlo en el centro de atención. [7]
En lugares donde los alquileres están regulados y los inquilinos gozan de protección legal , algunos propietarios pueden alquilar propiedades ilegalmente. Por ejemplo, en el Reino Unido, ha surgido una práctica de subarrendamiento ilegal de viviendas sociales , en la que el inquilino alquila ilegalmente la vivienda a un precio de alquiler más alto. [8] En Suecia, los contratos de alquiler con alquiler regulado se pueden comprar en el mercado negro, [9] ya sea al inquilino actual o, a veces, directamente al propietario de la propiedad. Los comerciantes especializados en el mercado negro ayudan a los propietarios de las propiedades con estas transacciones. [10]
El alquiler informal se da en países como Estados Unidos, Brasil, Nigeria, India, Inglaterra y los países bálticos. [11] Por lo general, el alquiler informal consiste en no dar ningún comprobante de pago, lo que significa que el propietario del inmueble puede cambiar el precio día a día e intimidar a los inquilinos para que no busquen ayuda a las autoridades locales.
Las personas que tienen opiniones negativas sobre los propietarios de viviendas precarias los consideran los principales responsables de la caída del valor de las propiedades locales y de la creación, en última instancia, de barrios enteros de chabolas. Algunas de estas personas dicen que los propietarios de viviendas precarias se aprovechan de la "riqueza" de los pobres sin preocuparse demasiado por las generaciones futuras ni por el bienestar de sus inquilinos actuales. En efecto, consideran que el slumlording es una fuerza que actúa exactamente en contra de la gentrificación . [ cita requerida ] Mientras que la gentrificación describe el resultado de una pluralidad de propietarios locales que realizan mejoras decisivas en las propiedades de alquiler que añaden valor a sus unidades de alquiler, justifican el aumento de los precios de los alquileres, eliminan a los inquilinos menos pudientes y, en general, aumentan los valores de las propiedades del barrio, el slumlording naturalmente da como resultado un deterioro general gradual de las condiciones de vida, la seguridad pública, el prestigio del barrio y, en última instancia, los valores de las propiedades.