El desarrollo inmobiliario , o promoción inmobiliaria , es un proceso empresarial que abarca actividades que van desde la renovación y el arrendamiento de edificios existentes hasta la compra de terrenos en bruto y la venta de terrenos o parcelas urbanizadas a terceros. Los desarrolladores inmobiliarios son las personas y empresas que coordinan todas estas actividades, convirtiendo ideas del papel en bienes inmuebles . [1] El desarrollo inmobiliario es diferente de la construcción o construcción de viviendas , aunque muchos promotores también gestionan el proceso de construcción o se dedican a la construcción de viviendas.
Los desarrolladores compran terrenos, financian acuerdos inmobiliarios, construyen o hacen que constructores construyan proyectos, desarrollan proyectos en empresas conjuntas y crean, imaginan, controlan y orquestan el proceso de desarrollo de principio a fin. [2] Los promotores suelen asumir el mayor riesgo en la creación o renovación de bienes inmuebles y reciben las mayores recompensas. Por lo general, los desarrolladores compran un terreno, determinan la comercialización de la propiedad, desarrollan el programa y el diseño de la construcción, obtienen la aprobación pública y el financiamiento necesarios, construyen las estructuras y las alquilan, administran y, en última instancia, las venden. [1]
A veces los promotores inmobiliarios sólo se encargan de una parte del proceso. Por ejemplo, algunos desarrolladores obtienen una propiedad y obtienen la aprobación de los planos y permisos antes de vender la propiedad con los planos y permisos a un constructor a un precio superior. Alternativamente, un desarrollador que también es constructor puede comprar una propiedad con los planos y permisos vigentes para no correr el riesgo de no obtener la aprobación de planificación y poder comenzar la construcción del desarrollo de inmediato.
Los promotores trabajan con muchas contrapartes diferentes en cada paso de este proceso, incluidos arquitectos, urbanistas, ingenieros, topógrafos, inspectores, contratistas, abogados, agentes de arrendamiento, etc. En el contexto de la planificación urbana y rural del Reino Unido, el "desarrollo" es definido en la Ley de planificación urbana y rural de 1990, artículo 55.
Un equipo de desarrollo se puede formar de varias maneras. En un extremo, una gran empresa podría incluir muchos servicios, desde arquitectura hasta ingeniería . En el otro extremo del espectro, una empresa de desarrollo puede constar de un director y algunos miembros del personal que contratan o contratan a otras empresas y profesionales para cada servicio según sea necesario.
Es fundamental reunir un equipo de profesionales para abordar las cuestiones ambientales, económicas, privadas, físicas y políticas inherentes a un proyecto de desarrollo complejo. El éxito de un desarrollador depende de la capacidad de coordinar y liderar la realización de una serie de actividades interrelacionadas de manera eficiente y en el momento adecuado. [3]
El proceso de desarrollo requiere habilidades de muchos profesionales: arquitectos , paisajistas , ingenieros civiles y planificadores de sitios para abordar el diseño del proyecto; consultores de mercado para determinar la demanda y la economía de un proyecto; abogados para manejar acuerdos y aprobaciones gubernamentales; consultores ambientales e ingenieros de suelos para analizar las limitaciones físicas y los impactos ambientales de un sitio ; agrimensores y compañías de títulos para proporcionar descripciones legales de una propiedad; y prestamistas para proporcionar financiación. El contratista general del proyecto contrata subcontratistas para poner en práctica los planos arquitectónicos .
La compra de terrenos no utilizados para un desarrollo potencial a veces se denomina desarrollo especulativo .
La subdivisión de la tierra es el principal mecanismo mediante el cual se desarrollan las comunidades. Técnicamente, la subdivisión describe los pasos legales y físicos que debe seguir un desarrollador para convertir terrenos en bruto en terrenos desarrollados. La subdivisión es una parte vital del crecimiento de una comunidad, ya que determina su apariencia, la combinación de usos de la tierra y su infraestructura, incluidos caminos , sistemas de drenaje , agua , alcantarillado y servicios públicos .
El desarrollo de terrenos puede plantear el mayor riesgo, pero también puede ser la técnica más rentable , ya que depende del sector público para las aprobaciones y la infraestructura y porque implica un largo período de inversión sin flujo de caja positivo .
Una vez completada la subdivisión, el desarrollador generalmente comercializa el terreno a un constructor de viviendas u otro usuario final, para usos como almacén o centro comercial . En cualquier caso, el uso de herramientas de inteligencia espacial mitiga el riesgo de estos desarrolladores al modelar las tendencias de la población y la composición demográfica del tipo de clientes que a un constructor o minorista de viviendas le gustaría tener en torno a su nuevo desarrollo. [4]