La gestión de la construcción ( CM ) tiene como objetivo controlar la calidad del alcance, el tiempo y el costo de un proyecto (a veces denominado triángulo de gestión de proyectos o "triple restricción") para maximizar la satisfacción del propietario del proyecto. [1] [2] Utiliza técnicas y software de gestión de proyectos para supervisar la planificación, el diseño, la construcción y el cierre de un proyecto de construcción de forma segura, a tiempo, dentro del presupuesto y dentro de las especificaciones.
Los profesionales de la gestión de la construcción se denominan gerentes de construcción . Tienen conocimientos y experiencia en el campo de la gestión empresarial y la ciencia de la construcción . [3] Los gerentes de construcción profesionales pueden ser contratados para proyectos de gran escala y alto presupuesto ( bienes raíces comerciales , infraestructura de transporte , instalaciones industriales e infraestructura militar ), llamados proyectos de capital. Los gerentes de construcción utilizan su conocimiento de los métodos de entrega de proyectos para entregar el proyecto de manera óptima.
Los contratistas se asignan a un proyecto de construcción durante el diseño o una vez que un arquitecto o ingeniero civil con licencia ha completado el diseño. Esto se hace mediante un proceso de licitación con diferentes contratistas. Según lo dicte el método de entrega del proyecto, el contratista se selecciona utilizando uno de los tres métodos de selección comunes: selección de oferta baja, selección de mejor valor o selección basada en calificaciones.
Se contrata a un gerente de construcción para los siguientes entregables, medios y métodos, comunicaciones con la autoridad competente, gestión del tiempo , control de documentos , controles y gestión de costos, controles de calidad, toma de decisiones , matemáticas , dibujos de taller , dibujos de registros y recursos humanos . [4]
En los EE. UU., la Asociación de Gestión de la Construcción de Estados Unidos (CMAA, por sus siglas en inglés) establece que las responsabilidades más comunes de un gerente de construcción se dividen en las siguientes siete categorías: planificación de la gestión de proyectos, gestión de costos, gestión del tiempo, gestión de la calidad, administración de contratos, gestión de la seguridad y práctica profesional de CM. La práctica profesional de CM incluye actividades específicas como definir las responsabilidades y la estructura de gestión del equipo de gestión de proyectos, organizar y liderar mediante la implementación de controles de proyectos, definir roles y responsabilidades, desarrollar protocolos de comunicación e identificar elementos del diseño y la construcción del proyecto que puedan dar lugar a disputas y reclamos. [5] [ verificación fallida ]
Las funciones de gestión de la construcción suelen incluir lo siguiente:
Los gerentes de construcción que desean completar su proyecto de construcción le envían una oferta al propietario. La oferta le indica al propietario cuánto dinero debe esperar pagar a la empresa de administración de la construcción para que complete el proyecto. [4]
Las etapas de un proyecto de construcción típico se han definido como viabilidad , diseño , construcción y operación , [7] cada etapa relacionada con el ciclo de vida del proyecto.
La viabilidad y el diseño implican cuatro pasos: programación y viabilidad, diseño esquemático, desarrollo del diseño y documentos contractuales. Es responsabilidad del equipo de diseño garantizar que el diseño cumpla con todos los códigos y reglamentos de construcción. Es durante la etapa de diseño que se lleva a cabo el proceso de licitación. [4]
La etapa previa a la construcción comienza cuando el propietario da un aviso al contratista que ha elegido a través del proceso de licitación para que proceda a la construcción. Un aviso para proceder es cuando el propietario da permiso al contratista para comenzar a trabajar en el proyecto. El primer paso es asignar el equipo del proyecto, que incluye al gerente del proyecto (PM), el administrador del contrato, el superintendente y el ingeniero de campo. [4]
Durante la etapa previa a la construcción, se debe realizar una investigación del sitio para descubrir si es necesario implementar algún paso en el lugar de trabajo. Esto se hace con el fin de preparar el sitio antes de que comience la construcción propiamente dicha. Esto también incluye cualquier condición imprevista, como artefactos históricos o problemas ambientales. Se debe realizar una prueba de suelo para determinar si el suelo está en buenas condiciones para construir sobre él. [4]
La etapa de adquisición es cuando se compra la mano de obra, los materiales y el equipo necesarios para completar el proyecto. Esto puede hacerlo el contratista general si la empresa realiza todo su propio trabajo de construcción. Si el contratista no hace su propio trabajo, lo obtiene a través de subcontratistas. Los subcontratistas son contratistas que se especializan en un aspecto particular del trabajo de construcción, como hormigón, soldadura, vidrio o carpintería. Los subcontratistas se contratan de la misma manera que un contratista general, es decir, a través del proceso de licitación. Las órdenes de compra también son parte de la etapa de adquisición. [4]
La etapa de construcción comienza con una reunión previa a la construcción convocada por el superintendente (en un proyecto estadounidense). La reunión previa a la construcción tiene como objetivo tomar decisiones sobre las horas de trabajo, el almacenamiento de materiales, el control de calidad y el acceso al sitio. El siguiente paso es trasladar todo al sitio de construcción y prepararlo todo. [4]
Un cronograma de pago de progreso de contratistas es un cronograma de cuándo (según los hitos del proyecto o fechas específicas) se les pagará a los contratistas y proveedores por el progreso actual del trabajo instalado.
Los pagos a cuenta o pagos intermedios son pagos parciales por el trabajo completado durante una parte de un período de construcción, generalmente un mes. Los pagos a cuenta se realizan a los contratistas generales, subcontratistas y proveedores a medida que avanzan los proyectos de construcción. Los pagos se realizan normalmente de forma mensual, pero pueden modificarse para cumplir determinados hitos. Los pagos a cuenta son una parte importante de la administración del contrato para el contratista. La preparación adecuada de la información necesaria para el procesamiento de los pagos puede ayudar al contratista a completar financieramente el proyecto. [8]
Una vez que el propietario se muda al edificio, comienza un período de garantía para asegurar que todos los materiales, equipos y calidad cumplan con las expectativas del propietario incluidas en el contrato. [4]
Cuando los vehículos de construcción circulan por una obra o mueven tierra, se genera mucho polvo, especialmente durante los meses más secos. Esto puede causar trastornos en los negocios o viviendas de los alrededores. Un método popular para controlar el polvo es hacer que un camión cisterna circule por la obra rociando agua sobre la tierra seca para minimizar el movimiento del polvo dentro y fuera de la obra. Cuando se introduce agua, se crea barro. Este barro se adhiere a los neumáticos de los vehículos de construcción y, a menudo, se esparce por las carreteras circundantes. Una barredora de calles puede limpiar las carreteras para reducir las condiciones de suciedad en las mismas.
Las reuniones del proyecto se llevan a cabo a intervalos programados para analizar el progreso de la obra y cualquier inquietud o problema. Las discusiones y las decisiones que se tomen en la reunión deben quedar documentadas. [4]
Los diarios, registros e informes de campo diarios mantienen un registro de las actividades diarias en un sitio de trabajo cada día.
Se requieren declaraciones laborales a diario. También se necesitan listas de mano de obra y PERT CPM para planificar la mano de obra a fin de completar un proyecto a tiempo.
La educación en gestión de la construcción se ofrece en una variedad de formatos: programas de grado formales ( título asociado de dos años , título de licenciatura de cuatro años , maestría , gestión de proyectos , título de ingeniero en gestión de operaciones , doctorado en filosofía , investigador postdoctoral ); capacitación en el trabajo; y educación continua y desarrollo profesional. La información sobre los programas de grado está disponible en ABET , el Consejo Estadounidense para la Educación en la Construcción (ACCE), la Academia Estadounidense de Gestión de Proyectos (AAPM), la Asociación de Gestión de la Construcción de Estados Unidos (CMAA) o las Escuelas Asociadas de Construcción (ASC).
Según el American Council for Construction Education (una de las agencias de acreditación académica encargadas de acreditar los programas de gestión de la construcción en los EE. UU.), el campo académico de la gestión de la construcción abarca una amplia gama de temas. Estos van desde habilidades de gestión general, pasando por habilidades de gestión específicamente relacionadas con la construcción, hasta conocimientos técnicos de métodos y prácticas de construcción. Hay muchas escuelas que ofrecen programas de Gestión de la Construcción, incluidas algunas que ofrecen un título de maestría. [9] [10]
El software de gestión de proyectos de capital (CPMS) se refiere a los sistemas que están disponibles actualmente y que ayudan a los propietarios /operadores de proyectos de capital, gerentes de programas y gerentes de construcción a controlar y gestionar la gran cantidad de información que generan los proyectos de construcción de capital. Una colección o cartera de proyectos solo hace que esto sea un desafío mayor. Estos sistemas tienen diferentes nombres: software de gestión de proyectos de capital, software de construcción por computadora, software de gestión de la construcción, sistemas de información de gestión de proyectos. Por lo general, la gestión de la construcción se puede considerar un subconjunto del CPMS donde el alcance del CPMS no se limita a las fases de construcción del proyecto.
La frase "diseñar, licitar, construir" describe el modelo predominante de gestión de la construcción, en el que el contratista general participa a través de un proceso de licitación después de que el arquitecto o ingeniero haya completado los diseños.
Muchos propietarios, en particular las agencias gubernamentales, celebran contratos conocidos como contratos de diseño y construcción . En este tipo de contrato, el equipo de construcción (conocido como el equipo de diseño y construcción) es responsable de tomar el concepto del propietario y completar un diseño detallado antes de (después de la aprobación del diseño por parte del propietario) proceder con la construcción. Los contratistas pueden utilizar tecnología de diseño y construcción virtual para mantener un tiempo de construcción ajustado.
El contrato de diseño y construcción tiene tres ventajas principales. En primer lugar, el equipo de construcción está motivado para trabajar con el arquitecto para desarrollar un diseño práctico. El equipo puede encontrar formas creativas de reducir los costos de construcción sin reducir la función del producto final. La segunda ventaja importante tiene que ver con el cronograma. Muchos proyectos se encargan en un marco de tiempo ajustado. En un contrato tradicional, la construcción no puede comenzar hasta que el diseño esté terminado y el proyecto haya sido adjudicado a un licitador. En un contrato de diseño y construcción, el contratista se establece desde el principio y las actividades de construcción pueden continuar simultáneamente con el diseño. La tercera ventaja importante es que el contratista de diseño y construcción tiene un incentivo para mantener los costos combinados de diseño y construcción dentro del presupuesto del propietario. Si la velocidad es importante, los contratos de diseño y construcción se pueden adjudicar por separado; la licitación se realiza sobre planos preliminares en un contrato sin límites en lugar de un contrato de diseño y construcción único y firme.
El principal problema [11] de los contratos de diseño y construcción es el conflicto de intereses inherente. En un contrato estándar, el arquitecto trabaja para el propietario y es directamente responsable ante él. En un contrato de trabajo en equipo para el diseño y construcción, el arquitecto trabaja para el constructor y diseñador, no para el propietario, por lo que el constructor y diseñador puede tomar decisiones de diseño y construcción que beneficien al constructor y diseñador, pero que no beneficien al propietario. Durante la construcción, el arquitecto normalmente actúa como representante del propietario. Esto incluye revisar el trabajo del constructor y asegurarse de que los productos y métodos cumplan con las especificaciones y los códigos. El papel del arquitecto se ve comprometido cuando el arquitecto trabaja para el constructor y diseñador y no directamente para el propietario. Por lo tanto, el propietario puede obtener un edificio que esté sobrediseñado para aumentar las ganancias del constructor y diseñador, o un edificio construido con productos de menor calidad para maximizar las ganancias. Sin embargo, en el contrato se incluyen cláusulas de incentivos para mitigar estos problemas.
Un método de entrega de proyectos en el que la empresa constructora asume toda la responsabilidad del proyecto.
La industria de la construcción normalmente incluye tres partes: un propietario, un diseñador autorizado ( arquitecto o ingeniero ) y un constructor (generalmente conocido como contratista general ). Tradicionalmente, existen dos contratos entre estas partes mientras trabajan juntas para planificar, diseñar y construir el proyecto. [12] El primer contrato es el contrato entre el propietario y el diseñador, que implica la planificación, el diseño y la administración del contrato de construcción. El segundo contrato es el contrato entre el propietario y el contratista, que implica la construcción. Existe una relación indirecta de terceros entre el diseñador y el contratista, debido a estos dos contratos.
Un propietario también puede contratar a una empresa de gestión de proyectos de construcción como asesor, creando así una relación contractual de terceros en el proyecto. La función del director de construcción es brindar asesoramiento en materia de construcción al diseñador, asesoramiento en materia de diseño al constructor en nombre del propietario y cualquier otro asesoramiento que sea necesario.
El gerente de proyecto de construcción a veces se denomina "representante del propietario". El papel del gerente de proyecto es representar los intereses del propietario a lo largo de las distintas fases de un proyecto, comenzando ya en los estudios de viabilidad y la planificación conceptual del proyecto. Los gerentes de construcción ayudan a informar sobre la toma de buenas decisiones en nombre del propietario a través de la planificación, el diseño, la obtención de permisos, la contratación de contratos de construcción y durante la construcción. Una función principal del gerente de proyecto es garantizar que el contratista cumpla con los términos del contrato de construcción. Un gerente de proyecto puede ser una persona o una empresa dedicada a proporcionar servicios de gestión de la construcción. Por lo general, un gerente de proyecto no tiene los contratos de las empresas de diseño de proyectos o de construcción, sino que asiste o dirige el esfuerzo en nombre del propietario para obtener esos servicios y garantizar la ejecución exitosa de los términos de esos contratos.
Por lo general, se contrata a una empresa de gestión de proyectos como un servicio personal o profesional basado en las calificaciones, en lugar de como una oferta. Los costos se basan en un precio máximo garantizado o un precio fijo, y se fundamentan en el nivel de esfuerzo o en un plan de dotación de personal que identifica las horas por tarea de servicio que se proporcionará, y se basan en tarifas por hora facturables individuales del personal asignado al proyecto propuesto.
La gestión de costes de construcción es un servicio remunerado en el que el director de construcción (CM) es responsable exclusivamente ante el propietario y actúa en beneficio de este en todas las etapas del proyecto. El director de construcción ofrece asesoramiento imparcial sobre cuestiones como:
La gestión integral de cada etapa del proyecto, comenzando con el concepto original y la definición del proyecto, produce el mayor beneficio para los propietarios. A medida que pasa el tiempo más allá de la fase de prediseño, la capacidad del CM para lograr ahorros de costos disminuye. El CM de la agencia puede representar al propietario ayudando a seleccionar los equipos de diseño y construcción y administrando el diseño (evitando la desviación del alcance ), ayudando al propietario a mantenerse dentro de un presupuesto predeterminado con ingeniería de valor, análisis de costo-beneficio y comparaciones de mejor valor. El campo de aplicación de software de la tecnología de colaboración en la construcción se ha desarrollado para aplicar la tecnología de la información a la gestión de la construcción.
CM at-risk es un método de entrega que implica un compromiso por parte del director de construcción de entregar el proyecto dentro de un Precio Máximo Garantizado (GMP). El director de construcción actúa como consultor del propietario en las fases de desarrollo y diseño (servicios de preconstrucción) y como contratista general durante la construcción. Cuando un director de construcción está sujeto a un GMP, el carácter fundamental de la relación cambia. Además de actuar en beneficio del propietario, el director de construcción debe controlar los costos de construcción para que se mantengan dentro del GMP.
El CM en riesgo es un término global que se refiere a la relación comercial entre un contratista de construcción, un propietario y un arquitecto (o diseñador). Por lo general, un acuerdo de CM en riesgo elimina un proyecto de construcción de "oferta baja". Un acuerdo GMP es una parte típica del acuerdo CM-propietario (comparable a un contrato de "oferta baja"), pero con ajustes en la responsabilidad del CM. La ventaja de un acuerdo de CM en riesgo es la gestión del presupuesto. Antes de que se complete el diseño de un proyecto (seis a dieciocho meses de coordinación entre el diseñador y el propietario), el CM participa en la estimación del costo de construcción de un proyecto en función de los objetivos del diseñador y el propietario (concepto de diseño) y el alcance del proyecto. Para equilibrar los costos, el cronograma, la calidad y el alcance del proyecto, el diseño puede modificarse en lugar de rediseñarse; si el propietario decide expandir el proyecto, se pueden realizar ajustes antes de fijar el precio. Para administrar el presupuesto antes de que se complete el diseño y se movilicen los equipos de construcción, el CM realiza la gestión del sitio y compra los artículos principales para administrar de manera eficiente el tiempo y el costo. [13]
Un método de entrega con riesgo es el mejor para proyectos grandes (tanto de construcción completa como de renovación) que no son fáciles de definir, tienen la posibilidad de cambiar su alcance o tienen plazos estrictos. Además, es un método eficiente en proyectos que contienen complejidad técnica, coordinación entre múltiples gremios o múltiples fases. [14]
A partir de su Programa Acelerado de Puentes a fines de la década de 2000, el Departamento de Transporte de Massachusetts comenzó a emplear técnicas de construcción acelerada, en las que firma contratos con incentivos para la finalización temprana y penalizaciones para la finalización tardía, y utiliza una construcción intensiva durante períodos más largos de cierre completo para acortar la duración general del proyecto y reducir los costos. [15]
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