En bienes raíces , un lote o parcela es una extensión o parcela de tierra que pertenece o está destinada a ser propiedad de algún propietario . Una parcela se considera esencialmente una parcela de propiedad inmueble en algunos países o un bien inmueble (es decir, prácticamente lo mismo) en otros países. Los posibles propietarios de una parcela pueden ser una o más personas u otra entidad jurídica, como una empresa, corporación , organización , gobierno o fideicomiso . Una forma común de propiedad de una parcela se denomina dominio simple en algunos países.
También se suele denominar parcela a una pequeña superficie de terreno que está vacía excepto por una superficie pavimentada o una mejora similar, normalmente toda utilizada para el mismo propósito o en el mismo estado. [1] Por ejemplo, un aparcamiento pavimentado o un terreno de jardín cultivado. Este artículo cubre las parcelas (más comúnmente llamadas lotes en algunos países) como parcelas de tierra definidas que deben ser propiedad de un propietario como unidades.
Como la mayoría de los otros tipos de propiedad, los lotes o parcelas de propiedad privada están sujetos a un impuesto periódico a la propiedad que los propietarios deben pagar a los gobiernos locales, como un condado o municipio . Estos impuestos sobre bienes inmuebles se basan en el valor tasado de la propiedad inmueble; Por lo general, se aplican impuestos adicionales a la transferencia de propiedad y a las ventas de propiedades. Son posibles otras tarifas por parte del gobierno para mejoras como bordillos y aceras o una tarifa de impacto para la construcción de una casa en un terreno baldío. Los propietarios en los Estados Unidos y varios otros países también están sujetos a restricciones de zonificación y de otro tipo. Estas restricciones incluyen límites de altura de los edificios, restricciones sobre el estilo arquitectónico de los edificios y otras estructuras, leyes de retroceso, etc.
En Nueva Zelanda, los lotes de tierra generalmente se describen como secciones.
Un lote tiene límites definidos (o límites) que están documentados en alguna parte, pero no es necesario que los límites se muestren en el terreno mismo. La mayoría de los lotes son lo suficientemente pequeños como para mapearlos como si fueran planos, a pesar de la curvatura de la Tierra . Una característica del tamaño de un lote es su área . El área generalmente se determina como si el terreno fuera plano y nivelado, aunque el terreno del lote puede no ser plano, es decir. e, el lote puede ser montañoso. La superficie del contorno del terreno es variable y puede ser demasiado complicada para determinar el área de un lote.
Los lotes pueden venir en varios tamaños y formas. Para ser considerado un lote único, el terreno descrito como "lote" debe ser contiguo. Dos parcelas separadas se consideran dos lotes, no uno. A menudo, un lote tiene el tamaño adecuado para una sola casa u otro edificio. Muchos lotes tienen forma rectangular, aunque son posibles otras formas siempre que los límites estén bien definidos. Los métodos para determinar o documentar los límites de los lotes incluyen medidas y límites , método de cuadrante y uso de un diagrama de plataforma . El uso del método de medidas y límites se puede comparar con dibujar un polígono . Las medidas son puntos que son como los vértices (esquinas) de un polígono. Los límites son segmentos de línea entre dos metros adyacentes. Los límites suelen ser líneas rectas, pero pueden ser curvos siempre que estén claramente definidos.
Cuando los límites de un lote no están indicados en el lote, se puede realizar un estudio del lote para determinar dónde están los límites de acuerdo con las descripciones del lote o los diagramas de planos. Los estudios formales son realizados por topógrafos calificados , quienes pueden hacer un diagrama o mapa del lote que muestre los límites, las dimensiones y la ubicación de cualquier estructura, como edificios, etc. Dichos estudios también se utilizan para determinar si hay alguna invasión del lote. . A veces los topógrafos pueden colocar postes a las medidas de un lote.
La parte del límite del lote al lado de una calle o camino es el frente. Los desarrolladores intentan proporcionar al menos un lado del frente para cada lote, para que los propietarios puedan tener acceso de transporte a sus lotes. Como su nombre lo indica, el frente a la calle determina qué lado del lote es el frente y el lado opuesto es la parte trasera. Si se conoce el área del lote a partir de la escritura, entonces la línea del frente se puede calcular como profundidad midiendo el ancho (como área dividida por ancho = profundidad). A veces, los caminos menores, generalmente sin nombre, llamados callejones , generalmente de propiedad pública, también brindan acceso a la parte trasera de un lote. Cuando hay callejones, los garajes suelen estar ubicados en la parte trasera de un lote con acceso desde el callejón. También cuando existan callejones, la recolección de basura podrá realizarse desde el callejón. Los lotes en las esquinas de una cuadra tienen dos lados de frente y se llaman lotes de esquina. Los lotes en esquina pueden tener la ventaja de que se puede construir un garaje con acceso a la calle desde el costado, pero tienen la desventaja de que hay más césped para cortar y más pavimento para palear nieve. En áreas con bloques grandes, a veces se construyen casas en el centro del bloque. En esta situación, el lote normalmente incluirá un camino largo para proporcionar acceso al transporte. Debido a que la forma recuerda a una bandera (la casa) en un asta de bandera (el camino de entrada), estos lotes se llaman lotes de banderas.
Los gobiernos locales a menudo aprueban leyes de zonificación que controlan qué edificios se pueden construir en un lote y para qué se pueden utilizar. Por ejemplo, ciertas áreas están divididas en zonas para edificios residenciales como casas. [2] Otras áreas pueden dividirse en zonas comerciales, agrícolas o industriales. A veces, las leyes de zonificación establecen otras restricciones, como un área mínima de lote y/o longitud de frente para construir una casa u otro edificio, tamaño máximo de construcción o distancias mínimas desde los límites de un lote para construir una estructura. Esto se suma a los códigos de construcción que deben cumplirse. Además, se deben cumplir los tamaños mínimos de lote y las separaciones cuando se utilizan pozos y sistemas sépticos . En las zonas urbanas, las alcantarillas y las tuberías de agua suelen prestar servicio a los hogares. También pueden existir restricciones basadas en convenios establecidos por privados como el promotor inmobiliario . Puede haber servidumbres para que los servicios públicos hagan circular agua, alcantarillado, energía eléctrica o líneas telefónicas a través de un lote.
Algo que está destinado a mejorar el valor o la utilidad de un lote puede denominarse accesorio del lote. Estructuras como edificios , entradas de vehículos , aceras , patios u otras superficies, pozos , sistemas sépticos , letreros y mejoras similares que se consideran permanentemente adheridas al terreno en el lote se consideran bienes inmuebles, generalmente parte del lote pero a menudo partes. de un edificio, como los condominios , son de propiedad separada. Dichas estructuras propiedad de los propietarios del lote, así como las servidumbres que ayudan a los propietarios o usuarios del lote, pueden considerarse accesorios del lote. Un lote sin tales estructuras puede denominarse lote baldío, pradera urbana, terreno baldío, lote no mejorado o no desarrollado.
Muchos desarrolladores dividen una gran extensión de terreno en lotes a modo de subdivisión . Ciertas áreas del terreno están dedicadas (entregadas al gobierno local para su mantenimiento permanente) como calles y, a veces, callejones para el transporte y el acceso a los lotes. Las áreas entre las calles se dividen en lotes para venderlos a futuros propietarios. El diseño de los lotes se traza en un diagrama de plataforma, que se registra ante el gobierno, generalmente la oficina del registrador del condado . Las cuadras entre calles y los lotes individuales de cada cuadra reciben un identificador, generalmente un número o una letra.
Las tierras originalmente otorgadas por el gobierno se otorgaban comúnmente mediante documentos llamados patentes de tierras . Los propietarios pueden vender/comprar muchos terrenos o transmitirlos de otras formas. Dichos traspasos se realizan mediante documentos llamados escrituras que deben ser registrados por el gobierno, generalmente la oficina del registrador del condado. Las escrituras especifican el lote al incluir una descripción como la determinada por los métodos de "medidas y límites" o de cuadrantes, o haciendo referencia a un número de lote y un número de bloque en un diagrama de plataforma registrado. Las escrituras a menudo mencionan que se incluyen accesorios del lote para transmitir cualquier estructura y también otras mejoras.
Frente a muchos lotes en zonas urbanas, hay aceras , generalmente de propiedad pública. Más allá del pavimento, a veces puede haber una franja de terreno llamada arcén , y luego la calzada , siendo la parte transitable de la vía .
Queen Street en Toronto se conocía como Lot Street antes de 1837, ya que los topógrafos británicos la utilizaban para marcar los lotes de parques de importantes propietarios de tierras en York, Alto Canadá .