En los sistemas de derecho consuetudinario , la tenencia de la tierra , del verbo francés "tenir" que significa "tener", es el régimen legal en el que la tierra "propiedad" de un individuo es poseída por otra persona que se dice "posee" la tierra, con base en en un acuerdo entre ambos individuos. [1] Determina quién puede utilizar la tierra, durante cuánto tiempo y en qué condiciones. La tenencia puede basarse tanto en leyes y políticas oficiales como en costumbres locales informales (en la medida en que las leyes superiores lo permitan). En otras palabras, la tenencia de la tierra implica un sistema según el cual la tierra está en manos de un individuo o del verdadero labrador de la tierra, pero esta persona no tiene la propiedad legal . Determina los derechos y responsabilidades del titular en relación con su explotación. El monarca soberano, conocido en Inglaterra como la Corona , poseía tierras por derecho propio. Todos los propietarios de tierras son sus inquilinos o subarrendatarios. La tenencia significa una relación jurídica entre inquilino y señor, que establece los deberes y derechos del inquilino y el señor en relación con la tierra. A lo largo de la historia se han establecido muchas formas diferentes de tenencia de la tierra , es decir, formas de poseer la tierra.
Un terrateniente es el poseedor de la finca en un terreno con los derechos de propiedad más extensos y exclusivos sobre el territorio, en pocas palabras, el propietario de la tierra.
El concepto legal de tenencia de la tierra en la Edad Media ha llegado a ser conocido como el sistema feudal que ha sido ampliamente utilizado en toda Europa , Oriente Medio y Asia Menor . Se denominaba arrendatarios en jefe a los señores que recibían tierras directamente de la Corona, o de otro terrateniente, a cambio de determinados derechos y obligaciones .
Repartieron porciones de su tierra a inquilinos menores, quienes a su vez la dividieron entre inquilinos aún menores. Este proceso, el de otorgar arrendamientos subordinados, se conoce como subinfeudación . De esta manera, todos los individuos, excepto el monarca, poseían la tierra "de" otra persona porque la propiedad legal era del monarca (superior), también conocido como señor supremo o soberano . [2] [3]
Históricamente era habitual que existieran deberes y derechos recíprocos entre señor y arrendatario. Había diferentes tipos de tenencia para adaptarse a los distintos tipos de necesidades. Por ejemplo, un mandato militar podría ser mediante servicio de caballero , lo que requeriría que el inquilino proporcionara al señor una cantidad de jinetes armados y tropas terrestres.
Los honorarios eran a menudo tierras, ingresos por tierras o bienes inmuebles que generaban ingresos , normalmente conocidos como feudos o feudos . [4] A lo largo de los siglos y dependiendo de la región, se desarrolló una amplia variedad de costumbres basadas en el mismo principio legal. [5] [6] La famosa Carta Magna, por ejemplo, era un contrato legal basado en el sistema medieval de tenencia de la tierra.
Desde entonces, el concepto de tenencia ha evolucionado hacia otras formas, como arrendamientos y propiedades .
Existe una gran variedad de modos de propiedad y tenencia de la tierra .
La mayoría de las naciones o tribus indígenas de América del Norte tenían nociones diferentes sobre la propiedad de la tierra. Mientras que la propiedad de la tierra europea se centraba en el control, las nociones indígenas se basaban en la administración. Cuando los europeos llegaron por primera vez a América del Norte, a veces ignoraron la tenencia tradicional de la tierra y simplemente se apoderaron de ella, o se adaptaron a la tenencia tradicional de la tierra reconociéndola como un título aborigen . Esta teoría formó la base de los tratados con los pueblos indígenas . [ cita necesaria ]
En varios países en desarrollo, como Egipto y Senegal, este método todavía se utiliza actualmente. En Senegal se menciona como "mise en valeur des zonas del terroir" [7] y en Egipto se llama Wadaa al-yad. [8]
El título alodial es un sistema en el que los bienes inmuebles son propiedad absolutamente libre y libre de cualquier propietario o soberano superior. El verdadero título alodial es raro, y la mayoría de las propiedades en el mundo del derecho consuetudinario ( Australia , Canadá , Irlanda , Nueva Zelanda , Reino Unido , Estados Unidos ) son de pleno dominio . El título alodial es inalienable, en el sentido de que puede ser transmitido, ideado, donado o hipotecado por el propietario, pero no puede ser angustiado ni restringido para el cobro de impuestos o deudas privadas, ni expropiado ( expropiación ) por el gobierno.
La tenencia feudal de la tierra es un sistema de obligaciones mutuas según el cual un personaje real o noble concede un feudo (algún grado de interés en el uso o los ingresos de una determinada parcela de tierra) a cambio de un derecho sobre servicios como el servicio militar o simplemente el mantenimiento. de la tierra en la que el señor seguía teniendo interés. Este patrón se obtenía desde el nivel de alta nobleza como vasallos de un monarca hasta la nobleza menor cuyos únicos vasallos eran sus siervos .
Según el derecho consuetudinario , el dominio simple es el derecho de propiedad más completo que se puede tener sobre un bien inmueble , aparte del raro título alodial . Por lo general, el titular puede vender o transferir libremente esos intereses o utilizarlos para garantizar un préstamo hipotecario . Esta imagen de "propiedad completa" se complica, por supuesto, por la obligación en la mayoría de los lugares de pagar un impuesto a la propiedad y por el hecho de que si el terreno está hipotecado, habrá un derecho sobre él en forma de gravamen . En las sociedades modernas, ésta es la forma más común de propiedad de la tierra. La tierra también puede ser propiedad de más de una parte y existen varias reglas patrimoniales concurrentes .
En Australia, el título nativo es un concepto de derecho consuetudinario que reconoce que algunos pueblos indígenas tienen ciertos derechos sobre la tierra que se derivan de sus leyes y costumbres tradicionales. [9] Los títulos nativos pueden coexistir con derechos de propiedad de no indígenas y, en algunos casos, diferentes grupos indígenas pueden ejercer su título nativo sobre la misma tierra. Hay aproximadamente 160 determinaciones registradas de títulos nativos, que abarcan alrededor del 16% de la masa terrestre de Australia. El caso de Mabo anuló la decisión de Milirrpum y repudió la noción de terra nullius . Las leyes parlamentarias posteriores aprobadas reconocieron la existencia de esta doctrina del derecho consuetudinario.
Según el derecho consuetudinario , el patrimonio vitalicio es un interés sobre un bien inmueble que finaliza con la muerte. El titular tiene el uso de la tierra de por vida, pero normalmente no tiene la capacidad de transferir ese interés o utilizarlo para garantizar un préstamo hipotecario .
Según el derecho consuetudinario, la cola de la tarifa es la propiedad hereditaria e intransferible de bienes inmuebles. Un concepto similar, la legitimidad , existe en el derecho civil y romano ; la legítima limita la medida en que se puede desheredar a un heredero.
Tanto en el derecho consuetudinario como en el derecho civil, el propietario puede arrendar o alquilar la tierra a otra parte. Es posible una amplia gama de acuerdos, que van desde plazos muy cortos hasta los arrendamientos de 99 años comunes en el Reino Unido para pisos , y permiten diversos grados de libertad en el uso de la propiedad.
Los derechos de uso de un terreno común pueden incluir derechos como el uso de una carretera o el derecho a pastar los animales en tierras de propiedad común.
Cuando se realiza aparcería , se tiene uso de tierra agrícola propiedad de otra persona a cambio de una parte de la cosecha o del ganado resultante.
Las servidumbres permiten hacer ciertos usos específicos de un terreno propiedad de otra persona. La servidumbre más clásica es el derecho de vía , pero también podría incluir (por ejemplo) el derecho a tender una línea eléctrica a través de un terreno ajeno.
Además, existen varias formas de propiedad colectiva, que normalmente adoptan la forma de membresía en una cooperativa o acciones en una corporación propietaria de la tierra (generalmente mediante el dominio simple, pero posiblemente bajo otros acuerdos). También existen varios híbridos; En muchos estados comunistas , la propiedad gubernamental de la mayoría de las tierras agrícolas se ha combinado de diversas maneras con la tenencia de los colectivos agrícolas.
En arqueología, las tradiciones de tenencia de la tierra pueden estudiarse según la territorialidad y a través de las formas en que las personas crean y utilizan los límites del paisaje, tanto naturales como construidos. Los aspectos menos tangibles de la tenencia son más difíciles de calificar, y su estudio depende en gran medida del registro antropológico (en el caso de sociedades prealfabetizadas) o de evidencia textual (en el caso de sociedades alfabetizadas).
En arqueología, las tradiciones de tenencia de la tierra se pueden estudiar a lo largo de la larga duración , por ejemplo, la tenencia de la tierra basada en el parentesco y la gestión de la propiedad colectiva. Esto permite estudiar las consecuencias a largo plazo del cambio y el desarrollo en los sistemas de tenencia de la tierra y la productividad agrícola.
Además, un enfoque arqueológico de los acuerdos de tenencia de la tierra estudia los aspectos temporales de la gobernanza de la tierra, incluidos sus aspectos a veces temporales, impermanentes y negociables , así como los usos de formas pasadas de tenencia. Por ejemplo, las personas pueden reclamar o profesar poseer recursos, haciendo referencia a la memoria ancestral dentro de la sociedad. En estos casos, la naturaleza y las relaciones con aspectos del pasado, tanto tangibles (por ejemplo, monumentos) como intangibles (por ejemplo, conceptos de historia a través de la narración de cuentos) se utilizan para legitimar el presente.
41 de la Constitución de Afganistán, los extranjeros no pueden poseer tierras. Los extranjeros no tendrán derecho a poseer bienes inmuebles en Afganistán [10] [11] [12]
La tierra en China es de propiedad estatal o colectiva. Empresas, agricultores y propietarios de viviendas arriendan tierras al Estado mediante arrendamientos a largo plazo de 20 a 70 años. [13] Los inversores extranjeros no pueden comprar ni poseer tierras en China.
En Tailandia, los extranjeros tienen prohibido poseer o poseer tierras en Tailandia. [14]
Según el artículo 44 de la Constitución de Camboya, "sólo las personas físicas o jurídicas de nacionalidad jemer tendrán derecho a la propiedad de la tierra". Los extranjeros tienen prohibido poseer o poseer tierras en Camboya. [15] [16]
La Constitución de 1987 prohíbe a los extranjeros poseer tierras en Filipinas. [17] [18]
A los extranjeros no se les permite poseer tierras en propiedad absoluta en Indonesia. [19] [20]
Los extranjeros no pueden comprar ni poseer tierras, como en muchos otros países del Sudeste Asiático. En cambio, la tierra es propiedad colectiva de todos los vietnamitas, pero está gobernada por el Estado. Como está escrito en la Ley de Tierras nacional, los extranjeros y las organizaciones extranjeras pueden arrendar tierras. El plazo de arrendamiento es de hasta 50 años. [21] [22]
Aunque la compra de terrenos no está permitida a los extranjeros, un inversor en bienes raíces puede solicitar un arrendamiento por 70 años con un permiso de la Comisión de Inversiones de Myanmar (MIC). [23]
Según la legislación de Bielorrusia, un ciudadano extranjero no puede poseer tierras y sólo tiene derecho a alquilarlas. [24] [25]
Como a los extranjeros se les prohíbe la propiedad permanente de la tierra. Los extranjeros sólo pueden arrendar tierras por un período de hasta 30 años. [26] [27]
Sólo los ciudadanos mongoles pueden ser propietarios de tierras dentro del territorio de Mongolia. Los ciudadanos extranjeros sólo pueden arrendar la tierra. [28] [29] [30]
A los extranjeros no se les permite poseer tierras en propiedad absoluta en Maldivas. el terreno sólo puede arrendarse a extranjeros por 99 años. [31] [32]
En 2014, el parlamento de Sri Lanka aprobó una ley que prohíbe la compra de tierras por parte de extranjeros. La nueva ley permitirá a los extranjeros adquirir tierras sólo en régimen de arrendamiento de hasta 99 años con un impuesto anual del 15 por ciento sobre el alquiler total pagado por adelantado. [33] [34] [35] [36]
Desde 2017, la nueva constitución de Georgia introdujo la prohibición de que los extranjeros posean tierras agrícolas. La nueva constitución establece que, con un pequeño número de excepciones, las tierras agrícolas sólo pueden ser propiedad del Estado, de un ciudadano georgiano o de una entidad de propiedad georgiana. [37] [38] [39] [40]
En 2021, el presidente Kassym-Jomart Tokayev promulgó un proyecto de ley que prohíbe la venta y el arrendamiento de tierras agrícolas a extranjeros. [41] [42] [43]
Aproximadamente el 7% de la tierra asignada en Israel es de propiedad privada. El resto, es decir el 93%, es propiedad del Estado y se conoce como "Tierra de Israel". La Ley Básica de Israel sobre bienes raíces establece que la Tierra de Israel es propiedad conjunta del Estado (69%), la Autoridad de Desarrollo (12%) y el Fondo Nacional Judío (12%).
Con el aumento de la falta de vivienda y la desigualdad de riqueza, la tenencia de la tierra en el mundo desarrollado se ha convertido en un tema de debate. [45] [46] Las economías basadas en el mercado que tratan la vivienda como una mercancía y no como un derecho permiten leyes como la Proposición 13 de California (1978) que incentiva el tratamiento de la vivienda como una inversión. [47] [48] Debido a la demanda inelástica de la necesidad humana de vivienda, los precios de la vivienda pueden elevarse por encima de las tasas universalmente asequibles. [49] [50] Esto complica la tenencia al limitar la oferta y exacerbar la falta de vivienda y los acuerdos de vivienda informal . [51] Por ejemplo, en Estados Unidos, una regulación mínima sobre el cambio de viviendas y el comportamiento de búsqueda de alquileres permite la gentrificación , marginando a medio millón de estadounidenses y dejándolos sin hogar. [52] Esto es a la luz de 17 millones de viviendas que quedaron vacías como vehículos de inversión de los ricos. [53]
Al mismo tiempo, los fenómenos meteorológicos severos causados por el cambio climático se han vuelto más frecuentes y afectan el valor de las propiedades. [54]
En el mundo en desarrollo, las catástrofes están afectando a un mayor número de personas debido a la urbanización , el hacinamiento y los débiles sistemas legales y de tenencia.
Los sistemas coloniales de tenencia de la tierra han generado problemas en las sociedades poscoloniales. [55]
Los conceptos de “ propietario ” e “inquilino” han sido reciclados [ ¿por quién? ] para referirse a la relación moderna de las partes con respecto a la tierra que se posee en régimen de arrendamiento . Sin embargo, el profesor FH Lawson en Introducción a las leyes de propiedad (1958) ha señalado que la relación propietario-inquilino nunca encajó realmente en el sistema feudal y fue más bien un "elemento comercial extraño".
La doctrina de la tenencia no se aplicaba a los muebles ( propiedad personal ). Sin embargo, la relación de comodato en el caso de bienes muebles se asemeja mucho a la relación propietario-inquilino que se puede crear en el terreno.
La tenencia segura de la tierra también reconoce el estatus legal de residencia en las zonas urbanas y es una característica clave en los barrios marginales . Los habitantes de los barrios marginales no tienen títulos legales sobre la tierra y, por lo tanto, los gobiernos locales suelen marginarlos e ignorarlos. [56]
En 2012, el Comité de Seguridad Alimentaria Mundial con sede en la Organización de las Naciones Unidas para la Alimentación y la Agricultura (FAO) respaldó las Directrices Voluntarias sobre la Gobernanza Responsable de la Tenencia como norma mundial, ya que el problema de los pobres y los políticamente marginados tiene especial probabilidad de agravarse. sufren de inseguridad en la tenencia, sin embargo, esto es simplemente un trabajo en progreso. El Objetivo de Desarrollo Sostenible 5 de las Naciones Unidas también aboga por reformas para dar a las mujeres acceso a la propiedad y al control de la tierra en reconocimiento de la importancia de la tenencia para la distribución de los recursos. [57]
considere el artículo 41 de la Constitución: "Los extranjeros no tendrán derecho a poseer bienes inmuebles en Afganistán.
Según el artículo cuarenta y uno cap.
2 de la Constitución los extranjeros no tienen derecho a poseer bienes inmuebles en Afganistán.
Toda la tierra en China es propiedad del gobierno, que la reparte entre promotores y propietarios mediante arrendamientos de 20 a 70 años.
[...] África Occidental, debido a las grandes dificultades para hacer cumplir la ley agraria, las decisiones sobre reclamaciones de tierras han reflejado más a menudo el poder y la influencia de los diferentes interesados, en lugar de hacer cumplir la ley al pie de la letra [...].
Medios relacionados con la tenencia de la tierra en Wikimedia Commons