En virtud de la Parte 5 de la Ley de Vivienda de 2004, se debía proporcionar un Paquete de Información sobre la Vivienda ( HIP , en minúsculas: hip ), a veces llamado Paquete del Vendedor , antes de que una propiedad en Inglaterra y Gales pudiera ponerse en el mercado abierto para su venta con posesión vacante. Existe una legislación separada para Escocia que requiere que cualquier persona que venda una propiedad proporcione un Informe de Vivienda. [1] El paquete era un conjunto de documentos sobre la propiedad: un Certificado de Eficiencia Energética , búsquedas de autoridades locales, documentos de título, garantías, etc. La introducción de los HIP estuvo sujeta a retrasos y requisitos reducidos, pero se volvieron obligatorios para las viviendas con cuatro o más dormitorios el 1 de agosto de 2007 y se extendieron a las propiedades de tres dormitorios a partir del 10 de septiembre de 2007. [2] [3]
El Gobierno había sugerido que los Paquetes de Información sobre Viviendas conducirían a una reducción en el número de ventas fallidas como justificación para la introducción del plan, reduciendo el "gazumping" y el "gazundering" . Se introdujeron a pesar de la fuerte oposición de algunas facciones en la industria de la construcción (aunque muchos estaban a favor de ellos) y de los agentes inmobiliarios , así como de algunos peritos colegiados . Se afirmó que los paquetes contribuyeron a la crisis de la vivienda de 2007-2009 al disuadir a los vendedores de comercializar sus casas debido a los costos adicionales que implicaba la inspección.
El gobierno entrante suspendió el requisito de presentar el Paquete de Información sobre la Vivienda para la venta de propiedades a partir del 21 de mayo de 2010. [4] Una excepción es que todavía se exige el Certificado de Eficiencia Energética. La Ley de Localismo de 2011 derogó formalmente la legislación sobre el Paquete de Información sobre la Vivienda el 15 de enero de 2012. [5]
A medida que la idea del Home Information Pack fue desarrollándose con el tiempo, también lo hicieron las razones para su introducción. Una propuesta para abordar el problema del gazumping se hizo por primera vez en el manifiesto del Partido Laborista de 1997. [6] La investigación posterior a la elección reveló que alrededor del 28% de las ventas se produjeron antes del intercambio de contratos, y el gazumping se produjo en menos del 2% de las ventas. Posteriormente, el énfasis se trasladó a los beneficios de una mayor velocidad, transparencia y facilidad de uso para el consumidor. [7] La idea se basó en una práctica similar utilizada en Dinamarca . [ cita requerida ]
Los paquetes de información para el hogar se anunciaron en el discurso de la Reina en noviembre de 2003. [8]
En marzo de 2006, el gobierno dio luz verde a varios planes de certificación. En ese momento, varias organizaciones habían expresado su interés en poner en marcha planes de certificación y más de 3.000 personas ya estaban recibiendo formación para obtener la cualificación de inspector de viviendas. [ cita requerida ] En junio de 2006, se elaboraron proyectos de reglamentos que establecían el contenido detallado de los paquetes de información sobre viviendas, las normas que regulaban la disponibilidad de los paquetes, las excepciones a las obligaciones de los paquetes y las disposiciones para su aplicación. [ cita requerida ]
En septiembre de 2006, el gobierno aprobó los primeros sistemas de certificación para supervisar el trabajo de los inspectores de viviendas. Los sistemas fueron creados y administrados por la industria; el gobierno estableció las normas que los regían. En septiembre se acordó el contrato del Registro de informes sobre el estado de las viviendas. Se programó que un registro plenamente operativo se creara lo antes posible. [ cita requerida ]
En junio de 2007, el gobierno anunció que financiaría o subvencionaría 5.000 HIP con 100 libras antes de la fecha oficial de lanzamiento del 1 de agosto de 2007. [9]
En un principio, el HIP iba a ser obligatorio a partir del 1 de junio de 2007. Sin embargo, tan sólo diez días antes de esa fecha, la Secretaria de Comunidades, Ruth Kelly, anunció que se aplicaría de forma gradual a partir de agosto de 2007, y en un principio sólo para las propiedades de mayor tamaño. Entre el 1 de agosto y el 10 de septiembre, sólo las viviendas comercializadas con cuatro o más dormitorios estaban legalmente obligadas a tener un HIP. A partir del 10 de septiembre, esta medida se amplió para incluir las viviendas con tres o más dormitorios.
El 22 de noviembre de 2007, la Ministra de Vivienda, Yvette Cooper, anunció que los HIP se implementarían para incluir propiedades de uno y dos dormitorios a partir del 14 de diciembre, completando así la introducción gradual por parte del Gobierno de los Paquetes de Información sobre Viviendas en las viviendas residenciales comercializadas para la venta en Inglaterra y Gales.
El primer día de comercialización (FDM, por sus siglas en inglés) es el requisito obligatorio para poner a disposición todos los documentos requeridos en un HIP el primer día que una vivienda se comercializa al público. Inicialmente, la fecha establecida para que el requisito comenzara a aplicarse era el 31 de diciembre de 2007, pero se retrasó hasta el 1 de junio de 2008 para permitir un período de transición. Una vivienda podía comercializarse durante ese tiempo siempre que se asumiera un compromiso de pago por un HIP (incluido el EPC) y se tuviera una expectativa razonable de que los documentos necesarios estuvieran disponibles en un plazo de 28 días. Sin embargo, el 8 de mayo de 2008, el Ministro de Vivienda anunció un nuevo retraso de la comercialización del primer día hasta el 31 de diciembre de 2008.
Desde el 6 de abril de 2009, todas las propiedades deben presentar un Paquete de Información de la Vivienda antes de poder comercializarse. Ya no es necesario el HIP completo, solo el Certificado de Eficiencia Energética.
El paquete debía contener lo siguiente y no debía tener más de tres meses de antigüedad cuando la propiedad se comercializara por primera vez: [10]
Si la propiedad era de arrendamiento o propiedad común , entonces el paquete también tenía que incluir lo siguiente: [11]
Durante un período de transición, los vendedores pudieron comercializar sus viviendas sin las búsquedas ni los documentos de arrendamiento, siempre que el paquete contuviera pruebas de que habían sido encargados y se incluirían tan pronto como fuera posible, pero ciertamente dentro de los 28 días. [11] Sin embargo, el Gobierno anunció en diciembre de 2008 que, a partir del 6 de abril de 2009, esta concesión se retiraría y el paquete HIPS tendría que estar completamente disponible el día en que la propiedad se ofreciera por primera vez a la venta. [12]
El paquete también podría contener algunos o todos estos documentos autorizados: [13]
La tarea principal de un inspector de propiedades es inspeccionar una propiedad para asegurarse de que no tenga fallas estructurales. La tarea del inspector debe ser solo superficial y no puede realizar una inspección intrusiva de la propiedad.
Esto es a menos que el inspector o su equipo encuentren algo que sea demasiado extraordinario como para ignorarlo. Una inspección de la casa se realiza utilizando una gran cantidad de herramientas y equipos especiales para realizar el análisis. El objetivo principal de la inspección es verificar las áreas vulnerables en la casa que podrían representar un riesgo de peligro. ¿Tiene la casa algún defecto estructural? ¿Está la propiedad construida con materiales de calidad inferior? Estas son el tipo de preguntas que el inspector de viviendas debe responder. 14 Archivado el 22 de abril de 2019 en Wayback Machine.
De manera similar a las calificaciones de eficiencia de los electrodomésticos de la UE , las calificaciones de desempeño energético del Certificado de Desempeño Energético proporcionan a los posibles compradores una evaluación del consumo de energía de la propiedad, junto con una lista de medidas prácticas que pueden tomarse para reducir sus facturas de combustible y emisiones de carbono . [14]
En el Reino Unido, el Certificado de Eficiencia Energética (EPC, por sus siglas en inglés) debe ser completado por un Evaluador de Energía Doméstica (DEA, por sus siglas en inglés) calificado por el gobierno. Los DEA ofrecen asesoramiento sobre cómo mejorar el rendimiento energético de la vivienda, lo que podría ahorrar dinero. Sin embargo, en la práctica, estos documentos solo brindan asesoramiento general de poco valor para los compradores potenciales. Con frecuencia presentan errores, ya que el estudio es superficial y no intrusivo. No tienen en cuenta los edificios más antiguos y catalogados, en los que se necesita un consentimiento de planificación para realizar cambios estructurales en la propiedad, como, por ejemplo, instalar ventanas de doble acristalamiento .
El Energy Saving Trust esperaba que, siguiendo las propuestas del certificado de eficiencia energética, el propietario medio de una vivienda pudiera ahorrar 300 libras al año en facturas de combustible. El Gobierno también esperaba que la información pudiera utilizarse para apoyar el crecimiento de las hipotecas ecológicas y otros incentivos. [15]
Esta parte del paquete de información sobre el hogar era necesaria para cumplir con los requisitos de la Directiva europea sobre rendimiento energético de los edificios. [16]
Sin embargo, el EPC se ha encontrado con una feroz oposición por parte de la Royal Institution of Chartered Surveyors , que en mayo de 2007 inició una acción judicial contra el Gobierno para forzar una revisión judicial de la implementación, exigiendo que volviera a examinar la vida útil de un EPC en un HIP. [17] La medida provocó protestas internas dentro de RICS después de que varios miembros solicitaran a la organización que retirara su acción legal sobre la base de que no había consultado a los miembros primero. [18]
Inicialmente, el Gobierno estimó que el coste de un paquete de información sobre la vivienda, incluido el informe sobre el estado de la vivienda, rondaba las 600 libras esterlinas. [19] Esto incluía el coste del aplazamiento del informe sobre el estado de la vivienda, que el Departamento de Comunidades y Gobierno Local esperaba que costara entre 250 y 1.000 libras esterlinas. [ cita requerida ] Posteriormente, la industria estimó que el paquete de información sobre la vivienda (excluido el informe sobre el estado de la vivienda) costaría entre 300 y 600 libras esterlinas para la gran mayoría de las propiedades en Inglaterra y Gales. Naturalmente, para propiedades más grandes o más complejas, los costes podrían ser significativamente más altos. [20] Algunas agencias inmobiliarias ofrecían informes sobre el estado de la vivienda de forma gratuita.
El Gobierno señaló, sin embargo, que la mayoría de los artículos del paquete ya deben proporcionarse durante el proceso de venta, por lo que no se trata de un coste adicional. [21]
La falta de presentación de un paquete de información sobre la vivienda o el suministro de un paquete incompleto conlleva una multa de 200 libras esterlinas por cada día que se comercialice la propiedad. [22]
La aplicación de la ley debía estar a cargo de los Departamentos de Normas Comerciales de las autoridades locales ; sin embargo, afirmaron que esto no era apropiado ya que normalmente regulan las empresas y que les costaría demasiado aplicar la ley a través de los tribunales civiles. [23]
El 31 de julio de 2007, la Oficina de Comercio Justo informó a los agentes inmobiliarios sobre sus obligaciones. A partir del 1 de agosto de 2007, el incumplimiento por parte de un agente inmobiliario de Inglaterra y Gales de las nuevas normas sobre los Paquetes de Información sobre Viviendas podría dar lugar a la prohibición de ejercer su actividad como agente inmobiliario. [ cita requerida ]
El 15 de mayo de 2007, la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) inició un procedimiento de revisión judicial contra el Departamento de Comunidades y Gobierno Local por lo que consideraron un fracaso del departamento a la hora de llevar a cabo una consulta completa sobre los HIP. [24]
A pesar de las objeciones anteriores al plan HIP, RICS ya estaba ofreciendo cursos sobre inspección de viviendas y evaluación de energía doméstica, así como manuales de cursos para las profesiones de inspector de viviendas y evaluador de energía doméstica.
Se temía que el costo inicial involucrado pudiera disuadir a algunas personas de poner su casa en venta, [25] lo que a su vez podría deprimir el mercado inmobiliario.
El sector inmobiliario se ha mostrado en gran medida en contra de estos cambios. [26] Pero el gobierno dijo que el nuevo sistema beneficiaría a todos los propietarios de viviendas. [27]
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios sostuvo que la legislación era innecesaria, no cubría las razones importantes por las que las transacciones de compra y venta de viviendas fracasan [28] y que el costo era demasiado alto. [29]
La agencia inmobiliaria independiente más grande de Gran Bretaña, Spicerhaart , inicialmente pidió un boicot al programa de paquetes de información sobre viviendas, aunque luego revisó esta posición a una de apoyo total. [30]
En cambio, la introducción de los HIP fue apoyada originalmente por Which?, que cree que podrían reducir el número de transacciones fallidas resultantes de problemas que pueden identificarse en una etapa temprana. [31] La organización ha retirado su apoyo desde entonces tras la decisión del Gobierno de posponer la introducción de los Informes sobre el Estado de la Vivienda. [32]
El Partido Conservador, cuando estaba en la oposición, declaró que planeaba desechar la legislación, calificándola de "burocracia costosa y deficiente". [33] De hecho, la oposición conservadora a los HIP fue decisiva en una derrota en la Cámara de los Lores , donde los lores votaron por 186 a 160 a favor de abandonar los paquetes. Esto los llevó a un conflicto con la Asociación de Proveedores de Paquetes de Información para el Hogar. [34]
Según la Parte 3 de la Ley de Vivienda (Escocia) de 2006, una persona responsable de la comercialización de una casa debe proporcionar un Informe de la vivienda a cualquier posible comprador. Para ello, deberá encargar a un perito colegiado (o a un proveedor autorizado) que realice el Informe de evaluación energética y de inspección única. También deberá completar un Cuestionario de propiedad. [35]
El 12 de mayo de 2010, el nuevo gobierno de coalición conservador-liberal demócrata anunció su intención de eliminar los paquetes de información sobre viviendas. El requisito de que los vendedores de propiedades proporcionaran paquetes de información sobre viviendas se suspendió el 20 de mayo. [36]
Aquellos que incumplen sus compromisos deberían ser responsables de pagar los costos que se les imponen a los demás, en particular los costos legales y de inspección. Estamos consultando sobre la mejor manera de abordar los problemas de la venta ilegal de viviendas en beneficio de los compradores y vendedores de viviendas responsables.
Sin embargo, como descubrió el actual gobierno laborista a través de una investigación encargada después de las elecciones, el gazumping... se produjo en menos del 2% de las ventas. La investigación concluyó que el actual proceso de venta de viviendas era derrochador e ineficiente, ya que alrededor del 28% de las transacciones acordadas fracasaban entre la aceptación de la oferta y el intercambio de contratos. Se sugirió que esto se debía a una falta de información disponible para los compradores en el período anterior a la aceptación de una oferta, y el gobierno propuso entonces el HIP como una forma de abordar esto.
Se introducirá una legislación sobre vivienda que ayudará a crear un mercado inmobiliario más justo y protegerá a los más vulnerables.
También estamos proporcionando 5.000 EPC subsidiados con cada HIP encargado antes del 1 de agosto.
Los certificados de rendimiento energético deberían estar vinculados a incentivos como las hipotecas ecológicas -
Yvette Cooper
La Royal Institution of Chartered Surveyors inició hoy una acción judicial contra el gobierno en un intento de detener la introducción de los controvertidos Home Information Packs
Nunca en la historia del RICS se ha iniciado una revisión judicial y no se nos ha consultado - SSH Chartered Surveyors
El gobierno dice que los paquetes costarán alrededor de £600 más IVA y harán que la compra de viviendas sea más rápida y barata.
Las tarifas únicas para un informe sobre el estado de la vivienda no son prácticas y, naturalmente, las propiedades más grandes serán más caras. Si bien el gobierno ha estimado una cifra de 300 libras esterlinas más IVA, se espera que para las propiedades más grandes la cifra se sitúe entre 750 y 1000 libras esterlinas.
Si lo piensa, en este momento, si una venta fracasa, aparece otro comprador y paga exactamente las mismas búsquedas, exactamente los mismos requisitos legales, paga exactamente las mismas encuestas. Está pagando por la misma información una y otra vez. Eso es una enorme cantidad de desperdicio. -
Yvette Cooper
El Reglamento 35 fijó inicialmente la multa en 200 libras esterlinas.
Las normas comerciales regulan tradicionalmente a las empresas, no a los vendedores particulares de viviendas... esto es inadecuado, ya que costaría demasiado dinero que valiera la pena perseguir estos casos. - Geoffrey Theobald, presidente de LACORS
El Gobierno está siendo llevado a los tribunales por una supuesta falta de consulta adecuada sobre su controvertida legislación sobre los paquetes de información para el hogar (HIP).[ enlace muerto ]
Un estudio ha descubierto que, con un coste probable de entre 500 y 700 libras, los 'paquetes para vendedores' podrían hacer que la gente de zonas con precios inmobiliarios bajos se muestre más reacia a vender.
El anuncio de esta semana del Gobierno de que los HIP se introducirán el 1 de junio de 2007 fue recibido con "decepción" por la industria hipotecaria.
Cada día se pierde un millón de libras de los bolsillos de los compradores en valoraciones, asesoramiento legal y búsquedas de transacciones que finalmente fracasan.
Pone en tela de juicio la eficacia de un HIP cuando la documentación incluida ahora está ampliamente disponible en línea. La legislación parecería innecesaria y no cubre las razones importantes por las que las transacciones de compra y venta de viviendas fracasan.
El retraso de 14 días es innecesario, el costo es demasiado alto y en su forma actual, los HIP no evitarán que las transacciones de venta de propiedades fracasen.
Al reducir el tiempo que lleva vender una propiedad, es mucho menos probable que las transacciones fracasen, lo que reduce considerablemente el estrés para todos los involucrados - Stephen Nation, Director General de Haart
A pesar de las quejas de la industria, debemos adoptar los HIP como una forma de proteger a los compradores de viviendas. - Louise Hanson, directora de campañas en Which?
Parece extraordinario que la primera decisión importante de su nuevo departamento sea reducir los beneficios para el consumidor de una póliza emblemática... - Nick Stace, en una carta a
Ruth Kelly
[
Michael Gove
] dijo que la administración Blair había descubierto lentamente que el proyecto HIPs equivalía a una "burocracia costosa y deficiente".
Si bien la votación de ayer en la Cámara de los Lores no fue fatal y no obstaculizará la resolución del gobierno de introducir los HIP como estaba previsto, es decepcionante que los conservadores hayan vuelto a convertir los HIP en un tema político. Es evidente que la politización de los conservadores no va a impedir la realización de esta reforma vital en beneficio de los consumidores y el medio ambiente.[ enlace muerto ]