Una ganancia (abreviatura de lucro-à-prendre en francés medio para "ventaja o beneficio por la toma"), en la ley de bienes inmuebles , es un interés sin posesión sobre un terreno similar a la servidumbre más conocida , que otorga al poseedor la derecho a tomar recursos naturales como petróleo , minerales , madera y caza silvestre de la tierra de otro. [1] De hecho, debido a la necesidad de permitir el acceso a la tierra para que se puedan recolectar recursos, cada ganancia contiene una servidumbre implícita para que el propietario de la ganancia ingrese a la tierra de la otra parte con el propósito de recolectar los recursos permitidos por la ganancia.
Al igual que una servidumbre, las ganancias pueden crearse expresamente por acuerdo entre el dueño del inmueble y el dueño de la ganancia, o por prescripción , cuando el dueño de la ganancia ha hecho un uso "abierto y notorio" del terreno por un período estatutario continuo e ininterrumpido. período.
Una ganancia puede ser inherente (propiedad de un propietario de un terreno adyacente y vinculada al uso del terreno adyacente) o en bruto .
Anexo. El beneficio correspondiente sólo podrá ser utilizado por el propietario de la propiedad adyacente. Una ganancia debidamente registrada permanecerá incluso si la propiedad de la tierra en la que existe la ganancia cambia de manos.
En bruto. Por el contrario, un beneficio bruto puede ser cedido o transferido de otro modo por su propietario. Los tribunales interpretarán que una ganancia es bruta a menos que la ganancia esté expresamente designada como conexa. Por lo tanto, los beneficios por prescripción prácticamente siempre serán beneficios en bruto. Al igual que una servidumbre comercial en bruto, una ganancia en bruto es completamente enajenable . Las ganancias también pueden ser exclusivas (lo que garantiza al propietario de las ganancias que ninguna otra persona tendrá el derecho de recolectar los recursos especificados en la tierra).
La terminación de una ganancia puede ocurrir por varios medios, que incluyen:
En el derecho inglés , por regla general, losprofits à prendre pueden crearse de cinco formas diferentes: concesión expresa, reserva, concesión implícita, prescripción y por estatuto. [2] [3] Dependiendo del tipo de beneficio à prendre en cuestión, puede haber restricciones en cuanto a qué métodos de creación pueden utilizarse.
El propietario de una finca sobre un terreno podrá otorgar expresamente una ganancia en prendre sobre su finca. [4]
Cuando el propietario de una finca vende parte de su finca, pero conserva la otra parte, se puede crear un beneficio de negocio mediante reserva. En realidad, se trata de una nueva concesión [5] realizada por el comprador de la propiedad recién creada en un terreno de la que el propietario de la propiedad original en un terreno puede beneficiarse. Este proceso se conoce comúnmente como reserva porque el propietario de la propiedad original en la tierra se ha reservado efectivamente algunos de los derechos que había disfrutado anteriormente como propietario de lo que ahora es parte de la propiedad en la tierra recién creada.
Por ejemplo, el propietario de Blackacre , una propiedad de propiedad absoluta , puede desear vender parte de su tierra, pero conserva el derecho a pescar en el río que fluye a través de esa parte de la tierra. Por lo tanto, el propietario de Blackacre puede crear una nueva propiedad sobre la parte de la tierra que desea vender, pero condicionar su venta a que un comprador conceda un beneficio para pescar en el río del que el propietario de Blackacre pueda beneficiarse.
Para que un beneficio de negocio creado por concesión o reserva expresa tenga efectos de ley, debe constituirse mediante escritura . Para que una escritura sea válida, se deben cumplir las formalidades establecidas en la sección 1 de la Ley de Propiedad (Disposiciones Diversas) de 1989 . Si una escritura no se utiliza, o si no es válida, el beneficio de prendre sólo puede surtir efectos en el patrimonio . [6] [7]
Los beneficios à prendre pueden concederse implícitamente en virtud del artículo 62 de la Ley de Propiedad de 1925 . [4]
Si se puede demostrar que sin un beneficio de prendre , la propiedad dominante no podrá disfrutarse, los tribunales pueden determinar una concesión implícita de dicho beneficio. En la práctica, es poco probable que esto tenga éxito. [5]
Si se puede demostrar que las partes tenían la intención de que una de ellas otorgara un beneficio à prendre del cual otra podría beneficiarse, pero que por alguna razón no se ejecutó una escritura a tal efecto, los tribunales pueden determinar una concesión implícita de dicho beneficio. . [5]
A diferencia de las servidumbres , no parece que se puedan otorgar beneficios à prendre implícitamente conforme a la norma en Wheeldon v Burrows . Para que los derechos se concedan implícitamente conforme a esta regla deben ser, entre otras cosas , "continuos y aparentes", [8] lo que no son los beneficios. [4]
Para que se cree un beneficio de prendre mediante prescripción en el derecho consuetudinario , el reclamante debe demostrar que el beneficio ha estado en uso continuo desde tiempos inmemoriales , [9] que fue definido como 1189 por el Estatuto de Westminster I , una ley de los ingleses. Parlamento que se remonta a 1275. [10] Dadas las dificultades para demostrar el uso continuo desde 1189, el derecho consuetudinario evolucionó para presumir la existencia antes de 1189 siempre que el beneficio de prendre se haya utilizado durante 20 años, aunque esta presunción es rebatible. [11]
Aunque sigue estando disponible, la prescripción del derecho consuetudinario ha sido reemplazada en gran medida por la Ley de prescripción de 1832 y la doctrina de la concesión moderna perdida. [5]
El artículo 1 de la Ley de prescripción de 1832 establece que los beneficios de prendre pueden crearse mediante prescripción después de un período de uso lícito e ininterrumpido. Cuando el dueño del predio sirviente no haya otorgado el permiso, el plazo de prescripción es de treinta años; cuando el dueño del predio sirviente haya otorgado permiso, siempre que dicho permiso no sea por escrito, [12] el plazo de prescripción es de 60 años. [13] [9]
Generalmente, según la doctrina de la concesión moderna perdida, si un reclamante que demuestra un beneficio de prendre ha estado en uso durante 20 años, se presumirá que hubo una concesión expresa de dicho beneficio, pero que el título se ha perdido desde entonces. Esta presunción no es rebatible. La doctrina de la concesión moderna perdida es un ejemplo de ficción jurídica . [11]
Los beneficios de negocio pueden crearse expresamente por ley. [3]
El beneficiario de un beneficio de negocio puede hacer valer sus derechos mediante acción o reducción. [14]
Los propietarios de un beneficio de prendre pueden liberar expresamente al predio sirviente de la carga del beneficio de prendre . Para que la liberación expresa surta efectos de derecho es necesario que todos los beneficiarios otorguen una escritura; cuando no se utilice escritura, la liberación expresa sólo podrá surtir efectos en equidad. [5]
Los beneficios de prendre pueden extinguirse por ley, ya sea expresa o implícitamente. La extinción legal expresa se produce cuando una ley establece expresamente que debe extinguirse un beneficio de negocio . La extinción legal implícita ocurre cuando una ley no establece expresamente que un lucro à prendre se extingue, pero contiene disposiciones expresas incompatibles con la existencia continua de un beneficio à prendre . [5]
Cuando las propiedades de dominio absoluto tanto en la tierra dominante como en la sirviente pasen a ser propiedad de la misma persona, habrá unidad de propiedad. La unidad de propiedad no basta por sí sola para provocar la extinción del beneficio de negocio . Cuando una misma persona ocupa tanto la tierra dominante como la tierra sirviente, habrá unidad de posesión. La unidad de ocupación no es suficiente por sí sola para provocar la extinción del beneficio de trabajo . Cuando las propiedades de dominio absoluto tanto en la tierra dominante como en la sirviente pasan a ser propiedad y posesión de la misma persona, hay unidad de posesión. Cuando exista unidad de dominio, se extinguirán las ganancias de prendre de que goza el predio dominante sobre el prendimiento sirviente. [15]
Cuando el inmueble sirviente es una reversión de dominio absoluto y el inmueble dominante un arrendamiento , si el propietario del arrendamiento se convierte en propietario de la reversión de dominio absoluto, un beneficio de prendre sobre la reversión de dominio absoluto anexado al arrendamiento se extinguirá mediante fusión. [5]
Los beneficios de prendre no pueden extinguirse por la simple falta de uso durante un largo período de tiempo; también debe haber intención por parte del beneficiario de que se abandonen sus derechos. [14] La intención puede ser expresa o implícita. [5]
Es posible que el predio sirviente se agote de los fructus naturales que pueda tomar el beneficiario de una ganancia. Si los fructus naturales no son susceptibles de reponerse, el lucro à prendre se extinguirá por agotamiento. Si los fructus naturales son susceptibles de reponerse, la ganancia simplemente se suspenderá hasta el momento en que los fructus naturales se hayan repuesto. [14]
El uso excesivo por parte de un beneficiario no es capaz de extinguir un beneficio de negocio , pero sí puede hacer que se suspendan los derechos del beneficiario a ejercerlo hasta que cese el uso excesivo. [14]
Las ganancias varias, también denominadas ganancias únicas, otorgan al beneficiario (o beneficiarios, siempre que cada persona sea identificable desde el momento de su creación) un derecho exclusivo a disfrutar de los beneficios sobre el predio sirviente. El alcance de la exclusividad es tal que al propietario del predio sirviente se le prohibirá recolectar de su propio terreno los determinados fructus naturales , a menos que se haya reservado el derecho a hacerlo. El propietario del predio sirviente tampoco podrá otorgar la misma ganancia a otra persona. [5]
Cuando no se especifica el tipo de beneficio de pesca , los tribunales normalmente no lo presumirán como un beneficio solidario, excepto en el caso del derecho a pescar, que se presume que es un derecho exclusivo. [5]
Varias ganancias pueden ser derechos de propiedad común si se encuentran sobre tierras comunes . No existe una definición legal de los derechos comunes. [dieciséis]
Las ganancias en común otorgan a un número de personas, incluido el propietario del predio sirviente, el derecho a disfrutar de los beneficios sobre el predio sirviente. [dieciséis]
Todos los beneficios en común son derechos de común. [17]
Los beneficios de las ganancias inherentes están anejos a una vivienda dominante. Para que un beneficio de negocio pueda calificarse de beneficio asociado, deben cumplirse los cuatro requisitos establecidos por el Tribunal de Apelación en el asunto Re Ellenborough Park [18] . [5] Uno de los requisitos establecidos en Re Ellenborough Park es que el beneficio debe ser en beneficio ("acomodar") el inmueble dominante; en el caso de los beneficios à prendre , no es necesario que se proporcione ninguna ventaja significativa para que se cumpla este criterio. [19]
Las ganancias correspondientes no podrán expresarse como ilimitadas; [5] un límite de uso será expreso o estará limitado por la medida máxima en que la propiedad dominante pueda realmente beneficiarse. [20]
La mayoría de los beneficios à prendre en Inglaterra y Gales son beneficios conexos. [21]
Las ganancias derivadas de un inmueble sirviente registrado a partir del 13 de octubre de 2003 (fecha en la que entraron en vigor las disposiciones pertinentes de la Ley de Registro de Tierras de 2002 ) [22] deben registrarse sustancialmente en el Registro de la Propiedad de HM para que entren en vigor por ley. . [23] A menos y hasta que se complete el registro sustancial, cualquier beneficio correspondiente podrá surtir efecto en equidad únicamente.
Las ganancias correspondientes creadas a partir del 13 de octubre de 2003 sobre un inmueble sirviente no registrado no necesitan estar registradas sustancialmente en el Registro de la Propiedad de HM para que entren en vigor como ley.
Cuando una ganancia inherente es un derecho común, no puede registrarse dentro del sistema de registro de la propiedad , sino que caerá dentro del ámbito del sistema de registro de bienes comunes. [24] A partir de enero de 2021, el sistema de registro de los bienes comunes está cambiando: la Ley de Registro de los Comunes de 1965 está siendo derogada gradualmente por la Ley de los Comunes de 2006 . [17] Diferentes áreas de Inglaterra están ahora sujetas a diferentes sistemas de registro de derechos comunes. [25]
En la Inglaterra feudal , cuando un señor de una mansión concedía un enfeoff (propiedad absoluta) sobre tierras cultivables , automáticamente se creaba un beneficio adicional a favor del enfeoff. [26] Un beneficio adicional permitía al enfeoffee (la persona a quien se concedía el enfeoff) beneficiarse del derecho a pastar caballos y bueyes (necesarios para arar la tierra cultivable), y ovejas y vacas (necesarias para abonar la tierra cultivable). , [17] sobre pastos pertenecientes al señorío . [27]
Se cree que los beneficios derivados sólo existen en forma de bienes comunes de pasto, [17] un tipo de derecho de uso común.
Quia Emptores , una ley del Parlamento inglés que data de 1290, sigue impidiendo la creación de nuevos beneficios anexos. [26]
Los beneficios de prendre considerados derechos comunes no pueden registrarse sustancialmente en el Registro de la Propiedad de HM. [24] En consecuencia, no hay ganancias adjuntas registradas dentro del sistema de registro de tierras.
Las ganancias brutas son ganancias à prendre creadas en beneficio de una persona o personas, no en beneficio de una propiedad dominante. [20]
Las ganancias en bruto , a diferencia de las ganancias correspondientes, pueden expresarse como ilimitadas. [5]
La falta de una propiedad dominante significa que las ganancias en bruto no pueden generarse por prescripción según la Ley de Prescripción de 1832. [28] Por la misma razón, no es posible que una ganancia en bruto se genere por necesidad.
Siempre que el inmueble sirviente sea una propiedad absoluta o un arrendamiento con más de siete años restantes, las ganancias en bruto creadas sobre ese inmueble sirviente registrado a partir del 13 de octubre de 2003 [22] deben registrarse sustancialmente en el Registro de la Propiedad de HM para que entren en vigor según la ley. . [23] A menos y hasta que se complete el registro sustancial, cualquier beneficio en bruto podrá tener efecto en el patrimonio únicamente. Una ganancia bruta en estas circunstancias podrá registrarse a título propio . [dieciséis]
Las ganancias en bruto creadas sobre un inmueble sirviente registrado a partir del 13 de octubre de 2003, cuando el inmueble sirviente es un contrato de arrendamiento de siete años o menos, también deben registrarse sustancialmente en el Registro de la Propiedad de HM. Tales ganancias, sin embargo, no pueden registrarse a título propio; en cambio, la carga de la ganancia se ingresará en el registro de cargos (parte del registro de títulos) del predio sirviente. [dieciséis]
Las ganancias en bruto creadas a partir del 13 de octubre de 2003 sobre una propiedad sirviente no registrada no necesitan estar registradas sustancialmente en el Registro de la Propiedad de HM para que entren en vigor como ley. Dicha ganancia podrá, sin embargo, ser inscribible voluntariamente, siempre que se trate de una finca en propiedad absoluta o en una finca arrendada a la que le resten más de siete años. [dieciséis]
Cuando una ganancia bruta es un derecho común, no puede registrarse en el sistema de registro de la propiedad , sino que quedará dentro del ámbito de competencia del sistema de registro de bienes comunes. [24]
Profits pur cause de vicinage ( en francés normando, "debido a la vecindad" [20] ) es un beneficio a prendre relativo al pastoreo de ganado en pastos comunes. Las ganancias por causa de vecindad surgen cuando dos pastos comunes son inmediatamente adyacentes y abiertos entre sí (es decir, no están cercados entre sí), y el ganado que pasta en un pasto común ha podido desviarse hacia el otro pasto común. [17]
La Comisión Jurídica no considera ganancias propiamente dichas las ganancias pur cause de vicinage , dado que sólo pueden surgir donde existe un común de pasto, y que no existe concesión por parte del dueño del predio sirviente (el dueño del común de pasto ). [29] Sin embargo, algunas fuentes consideran que las ganancias por causa de vecindad son derechos de bien común. [17]
Las ganancias por causa de vecindad no pueden registrarse sustancialmente en el Registro de la Propiedad de HM. Los Comisionados de los Comunes, que eran responsables de resolver las disputas sobre el registro de los derechos comunes según la Ley de Registro de los Comunes de 1965, [30] han sostenido en general que las ganancias por causa de vicinage tampoco pueden registrarse como derechos comunes. [29]
La ley irlandesa rige los beneficios según la Parte 8 de la Ley de Tierras de 2009. [31]
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