Los fideicomisos de tierras son organizaciones sin fines de lucro que poseen y administran tierras y, a veces, aguas. Existen tres tipos comunes de fideicomisos de tierras, que se distinguen entre sí por la forma en que están estructurados legalmente y por los fines para los que están organizados y funcionan:
En los Estados Unidos, la tierra que es propiedad del gobierno de los Estados Unidos y se mantiene en fideicomiso para tribus e individuos nativos americanos a veces se denomina fideicomiso de tierras.
En Australia, los fideicomisos de tierras aborígenes son un tipo de organización sin fines de lucro que posee el título de propiedad absoluta de un área de tierra en nombre de una comunidad de aborígenes y/o isleños del Estrecho de Torres .
El concepto más antiguo posible de equidad en la tierra en fideicomiso es la representación de este antiguo rey ( fideicomitente ) que otorga la propiedad a su propietario anterior ( beneficiario ) durante su ausencia, respaldado por el testimonio de un testigo ( fideicomisario ). En esencia y en este caso, el rey, en lugar del estado posterior (fideicomitente y titular de los activos en la posición más alta) devuelve la propiedad junto con los ingresos pasados ( equidad ) al beneficiario: [1]
Ante el testimonio de Giezi, el siervo de Eliseo, de que la mujer era la dueña de esas tierras, el rey le devuelve todos sus bienes. El rey ordena a su eunuco que devuelva a la mujer todos sus bienes y el producto de sus tierras desde el momento en que ella salió...
Los fideicomisos de tierras existen al menos desde la época romana , pero su historia más clara se remonta a la época del rey Enrique VIII en Inglaterra . En esa época, la gente utilizaba los fideicomisos de tierras para ocultar su propiedad de la tierra y así no tener que servir en el ejército o cumplir con otras obligaciones de propiedad de la tierra. Por ejemplo, un tío mayor se quedaba con la tierra de su sobrino para no tener que unirse al ejército del rey. Para acabar con esto, el rey Enrique en 1536 aprobó el Estatuto de Usos . El estatuto declaraba que si una de las partes poseía la tierra "para el uso de" o en fideicomiso para otra ("beneficiario"), entonces el título legal se confería al beneficiario. Obviamente, si el estatuto hubiera tenido efecto literal, no habría habido ninguna ley de fideicomiso. Sin embargo, poco después de que se promulgara el estatuto, los tribunales ingleses declararon que el estatuto solo se aplicaba si el fideicomiso era pasivo, es decir, el fideicomisario no hacía nada más que poseer la tierra. [ cita requerida ]
A finales del siglo XIX , en Chicago , algunas personas se dieron cuenta de que los fideicomisos de tierras serían buenos para comprar propiedades para que los inversores construyeran rascacielos , y los concejales de la ciudad pensaron que serían una buena forma de ocultar su propiedad de la tierra, ya que se les prohibía votar sobre proyectos de construcción de la ciudad cuando poseían tierras cercanas. Debido a que la ley de Inglaterra, incluido el Estatuto de Usos , estaba presente en la ley estadounidense, surgió la pregunta de si un fideicomiso de tierras sería válido. Esta pregunta llegó a la Corte Suprema de Illinois . Decidió que si se creaba un fideicomiso de tierras con algún deber menor para el fiduciario (como ceder la propiedad a los beneficiarios 20 años después), entonces el fideicomiso no se consideraría pasivo y sería válido. Por lo tanto, el fideicomiso de tierras en los Estados Unidos hoy en día a menudo se llama fideicomiso de tierras "tipo Illinois" o "Illinois Land Trust". [2]
Los fideicomisos de tierras se han utilizado activamente en Illinois durante más de cien años y en las últimas décadas han comenzado a utilizarse en otros estados. La declaración de un fideicomiso se realiza mediante una "escritura al fiduciario" . Si el fideicomiso se registra como documento público, se elimina toda la protección de activos proporcionada por la formación del fideicomiso de tierras. Robert Pless fue pionero en el uso del fideicomiso de tierras que han utilizado muchas empresas en todo Estados Unidos desde principios de la década de 1990. [ cita requerida ]
Los fideicomisos de tierras comunitarias tienen su origen en las ciudades-jardín de Inglaterra, el movimiento Gramdan de la India y los asentamientos agrícolas cooperativos de Israel, los moshavim . Como Robert Swann y sus coautores señalaron en The Community Land Trust: A New Model for Land Tenure in America (1972): “Las ideas que sustentan el fideicomiso de tierras comunitarias... tienen raíces históricas” en las Américas indígenas, en el África precolonial y en los antiguos sistemas económicos chinos. Por lo tanto, “el objetivo es ‘restaurar’ el concepto de fideicomiso de tierras en lugar de iniciarlo”. [3]
Un fideicomiso de inversión inmobiliaria es un acuerdo fiduciario mediante el cual una parte (el fiduciario ) acepta poseer y administrar bienes inmuebles para el beneficio de un número limitado de beneficiarios . [4]
Los fideicomisos de tierras utilizados principalmente para la protección y administración de áreas naturales o para la preservación de tierras productivas para alimentos o fibras se denominan más comúnmente fideicomisos de tierras de conservación, pero también pueden llamarse " conservaciones de tierras ". Han existido desde 1891. Sin embargo, los fideicomisos de tierras de conservación no eran muy conocidos antes de la década de 1980. [5] [6] Las comunidades de conservación son ejemplos de tales fideicomisos de tierras.
El primer fideicomiso de tierras de conservación, The Trustees of Reservations, se fundó en 1891. En 1976, Ben Emory, el nuevo director del Maine Coast Heritage Trust, había comenzado a recurrir al abogado de Boston Kingsbury Browne para que le asesorara sobre cuestiones fiscales federales relacionadas con las servidumbres de conservación. Emory reclutó a un puñado de otros fideicomisos de tierras como clientes de las cartas fiscales periódicas de Browne, y se desarrolló una pequeña red de comunicaciones de fideicomisos de tierras.
Cuando el Congreso consideró una nueva legislación relacionada con la deducibilidad fiscal de las servidumbres, la organización Brandywine Conservancy, dirigida por Bill Sellers, convocó a los fideicomisos de tierras que utilizaban servidumbres en diciembre de 1979. Browne invitó al subsecretario del Tesoro para política fiscal, quien trajo al personal del IRS, Stephen Small. Los fideicomisos de tierras acordaron contratar a cabilderos y coordinar esfuerzos para influir en la legislación, logrando la ampliación de los fines de conservación para los que las servidumbres calificarían para la deducibilidad. [ cita requerida ]
Mientras tanto, al otro lado del país, el Trust for Public Land patrocinó una pequeña reunión en San Francisco de fideicomisos de tierras occidentales establecidos y de reciente formación en febrero de 1978. [ cita requerida ]
En 1980, existían más de 400 fideicomisos de tierras locales y regionales, la mayoría de ellos todavía en el noreste, tres cuartas partes sin personal remunerado y la mitad con presupuestos anuales inferiores a 50.000 dólares. La mayor parte de las tierras estaban protegidas por derechos de propiedad, pero el uso de servidumbres de conservación estaba en aumento. [ cita requerida ]
Luego convergieron las influencias: la expansión geográfica que resultó en el aislamiento de los fideicomisos de tierras más nuevos; el reconocimiento de la dificultad de influir en la legislación vital; y el creciente compromiso de Kingsbury Browne con la conservación de tierras, lo que llevó a su deseo de aprender sobre los fideicomisos de tierras en todo el país. Un movimiento estaba a punto de nacer. [ cita requerida ]
El número de fideicomisos de tierras aumentó de manera constante en los Estados Unidos, y la mayoría de ellos se formaron a fines del siglo XX. También existen fideicomisos de tierras que funcionan en Canadá (por ejemplo , Nature Conservancy of Canada , Escarpment Biosphere Conservancy , Wildlife Preservation Canada , Edmonton & Area Land Trust , Ecotrust Canada , Georgian Bay Land Trust y Thames Talbot Land Trust), México y otros países del mundo, además de fideicomisos de tierras internacionales como The Nature Conservancy y World Land Trust . [ cita requerida ]
El objetivo de los fideicomisos de conservación es preservar áreas naturales sensibles, tierras agrícolas, tierras de pastoreo, fuentes de agua, recursos culturales o puntos de referencia notables. Entre ellos se incluyen enormes organizaciones internacionales como The Nature Conservancy o World Land Trust , así como organizaciones más pequeñas que operan a nivel nacional, estatal/provincial, de condado y comunitario. Los fideicomisos de conservación a menudo, pero no siempre, se centran en tierras adyacentes a áreas protegidas existentes o dentro de ellas. Sin embargo, las áreas de tierra que son particularmente valiosas en términos de recursos naturales o culturales o que albergan plantas o vida silvestre en peligro de extinción son buenos candidatos para recibir esfuerzos de protección. [6]
Los fideicomisos de tierras conservan todo tipo de terrenos. Algunos protegen únicamente tierras agrícolas o ganaderas, otros bosques, montañas, praderas, desiertos, hábitats de vida silvestre, recursos culturales como sitios arqueológicos o campos de batalla, parques urbanos, corredores paisajísticos, costas, humedales o vías fluviales; cada organización debe decidir qué tipo de terreno proteger según su misión. Algunas áreas tienen un acceso público extremadamente limitado para la protección de la vida silvestre sensible o para permitir la recuperación de ecosistemas dañados . [ cita requerida ]
Muchas áreas protegidas son de propiedad privada, lo que tiende a limitar el acceso. Sin embargo, en muchos casos, los fideicomisos de tierras trabajan para abrir eventualmente la tierra de manera limitada al público para la recreación en forma de caza, senderismo, campamentos, observación de la vida silvestre, deportes acuáticos u otras actividades responsables al aire libre. [7] Esto se hace a menudo con la ayuda de grupos comunitarios o programas gubernamentales. Algunas tierras también se utilizan para la agricultura o la ganadería sostenibles , o para la tala sostenible . [5] Si bien son importantes, estos objetivos pueden verse como secundarios a la protección de la tierra contra el desarrollo.
Se utilizan muchas estrategias diferentes para brindar esta protección, incluida la adquisición directa de la tierra por parte del fideicomiso. En otros casos, la tierra permanecerá en manos privadas, pero el fideicomiso comprará una servidumbre de conservación sobre la propiedad para evitar el desarrollo, o comprará cualquier derecho de minería, tala, perforación o desarrollo sobre la tierra. Los fideicomisos también brindan financiación para ayudar a compradores privados o a organizaciones gubernamentales con ideas afines a comprar y proteger la tierra para siempre. [ cita requerida ]
Como organizaciones sin fines de lucro , los fideicomisos de tierras dependen de donaciones, subvenciones y programas públicos de adquisición de tierras para gastos operativos y para adquirir tierras y servidumbres. Los donantes a menudo brindan apoyo monetario, pero es común que los propietarios de tierras con mentalidad conservacionista donen una servidumbre sobre sus tierras, o la tierra misma. Algunos fideicomisos de tierras también reciben fondos de programas gubernamentales para adquirir, proteger y administrar tierras. Algunos fideicomisos pueden permitirse pagar a los empleados, pero muchos otros dependen completamente de voluntarios. Según el Censo Nacional de Fideicomisos de Tierras de 2005, el 31% de los fideicomisos de tierras informaron tener al menos un miembro del personal a tiempo completo, el 54% son todos voluntarios y el 15% tienen solo personal a tiempo parcial. [4]
Cuando se adquiere un terreno, los fideicomisos a veces conservan la propiedad del terreno a perpetuidad o lo venden a un tercero. Este tercero suele ser el gobierno, que normalmente añadirá el terreno a un área protegida existente o creará uno completamente nuevo. Los fideicomisos de tierras fueron fundamentales en la creación en 2004 del Parque Nacional Great Sand Dunes en Colorado , así como en la expansión del Parque Nacional de los Volcanes de Hawái en un 50% en 2003. Los fideicomisos de tierras también venden terrenos a compradores privados, generalmente con una estricta servidumbre de conservación adjunta.
Los fideicomisos de tierras utilizan muchas herramientas diferentes en sus esfuerzos de protección. Los fideicomisos de tierras compran o aceptan donaciones de tierras en régimen de dominio absoluto. Esto significa que el propietario de la tierra venderá el derecho de propiedad absoluta al fideicomiso de tierras o simplemente cederá la tierra que posee a una organización. Los propietarios de tierras también pueden vender o donar una servidumbre de conservación a un fideicomiso de tierras. [ cita requerida ]
Un propietario de tierras que dona una servidumbre de conservación a un fideicomiso de tierras renuncia a algunos de los derechos asociados con la tierra. Por ejemplo, el propietario de tierras podría renunciar al derecho a construir estructuras adicionales, pero conservar el derecho a cultivar. Los futuros propietarios también estarán sujetos a los términos de la servidumbre de conservación. El fideicomiso de tierras es responsable de asegurarse de que se cumplan los términos de la servidumbre. Esto se hace mediante el monitoreo de la tierra. [ cita requerida ]
Las servidumbres de conservación ofrecen una gran flexibilidad. Una servidumbre sobre una propiedad que contiene un hábitat de vida silvestre poco común puede prohibir cualquier desarrollo, por ejemplo, mientras que una servidumbre sobre una granja en funcionamiento puede permitir la adición de estructuras agrícolas. Una servidumbre puede aplicarse a la totalidad o una parte de la propiedad, y no necesariamente requiere acceso público. Cada servidumbre de conservación se elabora cuidadosamente para satisfacer las necesidades del propietario sin poner en peligro los valores de conservación de la tierra. [8] [ página necesaria ]
Entre la venta de tierras o de una servidumbre a un fideicomiso de tierras existe una opción llamada venta a precio de ganga. Una venta a precio de ganga es cuando un propietario de tierras vende una participación en una propiedad a una organización por menos del precio de mercado. La diferencia de valor entre el precio de mercado y el precio de venta real se considera una donación a la organización. También existen otras estrategias para conservar la tierra. [9] [ página necesaria ]
En octubre de 2002, el Property and Environment Research Center publicó un informe de Dominic P. Parker titulado Cost-Effective Strategies for Conserving Private Land (Estrategias rentables para la conservación de tierras privadas). En este documento se identifican numerosas formas de operar los fideicomisos de tierras de manera más eficiente, señalando que la servidumbre de conservación y otras herramientas para la preservación de la tierra pueden ser menos costosas que la propiedad. A veces, los diversos derechos asociados con la propiedad de la tierra son separables. Una organización conservacionista puede, por ejemplo, comprar solo los derechos de extracción de una propiedad con petróleo o minerales y luego alquilar esos derechos a los extractores en los términos de la organización. Los términos pueden incluir requisitos para proteger el medio ambiente y pagar a la organización regalías sobre los materiales extraídos. Muchas organizaciones de fideicomisos de tierras ya habían estado utilizando estas estrategias durante años cuando se publicó este informe. [ cita requerida ]
La Land Trust Alliance , formada en 1981, proporciona apoyo técnico a los fideicomisos de tierras en los Estados Unidos. La Alianza realiza un Censo Nacional de Fideicomisos de Tierras que lleva un registro de la tierra protegida por fideicomisos de tierras locales y regionales. [10] El último [ ¿cuándo? ] Censo, realizado en 2003, informó que estos fideicomisos han protegido casi 9,4 millones de acres (38.000 km 2 ) de tierra en los Estados Unidos , el doble de los 4,7 millones de acres (19.000 km 2 ) registrados en la encuesta de 1998. Más de 5 millones de acres (20.000 km 2 ) de eso estaban protegidos por servidumbre de conservación en 2003. Aunque no incluye fideicomisos de tierras nacionales o internacionales en su censo, la LTA estima que otros 25 millones de acres (100.000 km 2 ) en los EE. UU. han sido protegidos por esas organizaciones. La mayor cantidad de tierra protegida por fideicomisos locales y regionales se encuentra en el Noreste, con 2,9 millones de acres (12.000 km2 ) , mientras que la región de más rápido crecimiento entre 1998 y 2003 fue el Pacífico (que incluye California , Nevada y Hawai ), con tierras protegidas que aumentaron un 147% a 1,5 millones de acres (6.100 km2 ) en 2003.
En los Estados Unidos, aproximadamente 230.000 kilómetros cuadrados (89.000 millas cuadradas) (a partir de 2008) de tierra son propiedad del gobierno de los Estados Unidos y se mantienen en fideicomiso para tribus e individuos nativos americanos . [11]
En Australia, los fideicomisos de tierras aborígenes son un tipo de organización sin fines de lucro que posee el título de propiedad absoluta de un área de tierra en nombre de una comunidad de aborígenes y/o isleños del Estrecho de Torres . [12] [13]