Como término legal, la renta del terreno se refiere específicamente a los pagos regulares realizados por el titular de una propiedad arrendada al propietario absoluto o a un arrendatario superior, según lo exige el contrato de arrendamiento . En este sentido, una renta del suelo se crea cuando un terreno de propiedad absoluta se vende en un contrato de arrendamiento o arrendamientos a largo plazo. [1] El alquiler del terreno proporciona un ingreso al propietario. [2] En economía , la renta del suelo es una forma de renta económica , es decir, todo el valor acumulado para los titulares como resultado de la propiedad exclusiva del privilegio del título de ubicación . [3] [4]
En derecho romano , la renta del suelo ( solarium ) era una renta anual pagadera por el arrendatario de una superficie (un terreno), o arrendamiento perpetuo de un terreno edificable. [5] A principios de la Inglaterra normanda , los inquilinos podían arrendar su título de propiedad de la tierra de modo que los terratenientes no tuvieran ningún poder sobre el subarrendatario para recaudar impuestos. En 1290, el rey Eduardo I aprobó el Estatuto de Quia Emptores que impedía a los inquilinos arrendar sus tierras a otros mediante subinfeudación . Esto creó un sistema de sustitución, donde el interés total del inquilino se transferiría al comprador o donatario, quien pagaría un alquiler. Este sistema pasó posteriormente al derecho consuetudinario en Inglaterra y fue adoptado por muchas naciones cuya herencia legal se remonta a Inglaterra.
Los economistas clásicos y los georgistas cuantifican la renta del suelo para investigar y capturar los ingresos no derivados del trabajo llamados renta económica , a diferencia de los ingresos derivados del trabajo. [6]
El valor del interés de dominio absoluto comprende:
En economía, la renta del suelo significa todo el valor económico que corresponde a los propietarios de la tierra, independientemente de si los pagos se realizan explícitamente o las rentas se imputan . Los tasadores de bienes raíces emplean varias metodologías de evaluación. [7]
En el Reino Unido, los derechos de los inquilinos residenciales de propiedades sujetas a un contrato de arrendamiento a largo plazo con un alquiler del terreno se rigen por la Ley de reforma del arrendamiento de 1967 para casas y la Ley de reforma del arrendamiento, vivienda y desarrollo urbano de 1993 para pisos.
En el derecho inglés , parece que el término "renta del terreno" alguna vez se usó popularmente para las casas y terrenos de los cuales se emiten las rentas del terreno, así como para los alquileres mismos. [8] [ se necesita fuente no primaria ] Lord Eldon observó en 1815 que el contexto en el que apareció el término puede variar materialmente su significado. [5] [9]
El significado contemporáneo aceptado de renta del suelo es la renta a la que se alquila el terreno con el fin de mejorarlo mediante la construcción: es decir, una renta que se cobra sólo con respecto al terreno, y no con respecto a los edificios que se construirán en él. [5] Por lo tanto, suele ser inferior al alquiler que se podría conseguir por un edificio alquilado en el mercado abierto y se alquila por un plazo más largo: al menos 21 años, pero más comúnmente 99 años, 125 años o incluso 999 años. .
La Ley de Reforma de Propiedad Comunal y Arrendamiento de 2002 y las regulaciones asociadas [10] ahora rigen la forma de notificación que debe emitirse para cobrar el alquiler del terreno. Anteriormente había habido un problema con algunos propietarios que enviaban demandas de pago confusas o deshonestas a los inquilinos.
Según los términos de un contrato de arrendamiento, el propietario absoluto (el propietario absoluto del terreno o propiedad) otorga permiso al arrendatario para tomar posesión de la propiedad por un período de tiempo específico. Esto podría oscilar entre 21 años y 999 años, y durante este tiempo, el arrendatario pagará el alquiler del terreno al propietario. Los propietarios arriendan la propiedad principalmente por la prima inicial pagada por el arrendatario original para otorgar el arrendamiento; pero además el alquiler del terreno (a menudo una cantidad simbólica) se pagará a largo plazo, y esto puede ser una inversión de renta fija atractiva para algunos tipos de inversores. [11] [ se necesita mejor fuente ] La sanción final disponible para un propietario que se enfrenta a un arrendatario que incumple el contrato de arrendamiento debido a la falta de pago de los cargos por servicios, alquiler del terreno o cargos administrativos, es perder el contrato de arrendamiento y recuperar la casa. o plano. Para hacer esto, el propietario primero debe entregar una notificación válida según la sección 146 de la Ley de Propiedad de 1925 : una Notificación de búsqueda de posesión. Sin embargo, el arrendador no puede entregar un aviso de la sección 146 cuando el monto de los cargos de servicio, cargos administrativos o alquiler del terreno adeuda (o una combinación de todos estos) a menos que el monto impago sea superior a £350 o consista o incluya un monto que lleva más de tres años pendiente. [10]
Hay una serie de empresas que se especializan en comprar alquileres de terrenos para inversiones a largo plazo a propietarios que desean vender sus alquileres. Normalmente se centran en la compra de alquileres de terrenos de reversión , ya sea para obtener ingresos iniciales o por la oportunidad de una reversión de la propiedad subyacente en algún momento en el futuro. El valor de los alquileres del terreno se ve afectado por el patrón de revisión del alquiler sobre futuros aumentos de ingresos, el valor de la propiedad subyacente, la duración del contrato de arrendamiento vigente y si el valor del matrimonio es aplicable. [12] [13]
Antes de vender alquileres de terreno, el estatuto obliga a las partes de la transacción a entregar notificaciones de la Sección V a los arrendatarios a largo plazo. Esto les da un plazo de dos meses para responder. Una vez vencido este plazo, la transacción puede realizarse en un plazo de 12 meses al precio indicado en el aviso o superior. El único caso en el que dichas notificaciones son irrelevantes es en el caso del intercambio de contratos de compraventa de alquileres de pisos antes de que se haya vendido el 50% de los mismos. Esto permite que la suma se transfiera y, a cambio, los derechos de alquiler del terreno, incluso después de que se hayan vendido todos los pisos, sin previo aviso individual. Sin embargo, el comprador con cargo de alquiler debe tener en cuenta el contrato pendiente en el título de propiedad absoluta.
Antes de 2003, el Registro de la Propiedad registraba el alquiler del terreno, y el alquiler se desprende del registro de título de su sitio web. Desde el 13 de octubre de 2003 el Registro de la Propiedad ya no lo hace y es necesario un examen más detenido del contrato de arrendamiento descargado. [14]
En el pasado, el alquiler del terreno no solía ser oneroso, normalmente rondaba las 100 libras esterlinas al año y, a menudo, los propietarios no solicitaban el pago. Pero en la década de 2010, los promotores y constructores a menudo otorgaban arrendamientos para viviendas nuevas con alquileres de terreno de hasta £ 1000 por año, con cláusulas de aumento que los duplicaban cada 5 o 10 años. Esto puede dar lugar a rechazos inmediatos y/o posteriores de la hipoteca por parte de los prestamistas y sus tasadores, lo que hace que la propiedad se pueda vender por debajo del precio de mercado.
Los arrendatarios tienen derecho después de dos años a prorrogar un contrato de arrendamiento con menos de 99 años de vigencia y reducir el alquiler del terreno a un " grano de pimienta ", es decir, cerca de cero, pero los promotores han frustrado esto con costosos arrendamientos de más de 150 años que hacen que la valoración – sobre la base del alquiler y el plazo del terreno – fuera del alcance de los arrendatarios, y vender la propiedad absoluta – a menudo antes de que finalice el desarrollo – a empresas extraterritoriales explotadoras. [ cita necesaria ]
El "escándalo del alquiler de tierras" en Inglaterra y Gales ha sido ampliamente informado en la prensa. En 2016, el diputado Peter Bottomley describió los alquileres excesivos de los terrenos como "extorsión legalizada". En respuesta a las preguntas planteadas por el parlamentario, el secretario de comunidades, Sajid Javid, dijo: "Debemos asegurarnos de que el tipo de abusos que mencionó sean eliminados y continuaremos haciendo todo lo que podamos. Trabajamos con una serie de partes interesadas y ciertamente podemos ver cómo podemos hacer más". [15] [16]
En junio de 2018, el gobierno del Reino Unido anunció que se reformaría la tenencia de arrendamiento y que los nuevos arrendamientos a largo plazo tendrían una renta del suelo nula. [17] Esta promesa se cumplió con la Ley de reforma del arrendamiento (alquiler del terreno) de 2022 , que prohibía principalmente el alquiler del terreno superior a un grano de pimienta por año en nuevos arrendamientos. [18] [19]
En la legislación escocesa , el término "renta del suelo" no se emplea, pero su lugar lo ocupa, a efectos prácticos, el anual del suelo , que tiene un doble significado:
El deber de Feu en Escocia terminó con la Ley de abolición de la tenencia feudal, etc. (Escocia) de 2000 .
El reembolso de los alquileres del suelo en Irlanda del Norte está cubierto por la Ley de alquileres del suelo (Irlanda del Norte) de 2001. [21]
En la República de Irlanda, los alquileres del suelo han sido una característica de la vida urbana. Si bien la mayoría de las leyes de reforma de arrendamiento se han promulgado para tierras agrícolas (ver Leyes de Tierras Irlandesas ), a los ocupantes/inquilinos urbanos se les ha permitido "comprar" sus rentas de terreno a los propietarios, y así transformar efectivamente un arrendamiento a largo plazo en un derecho de propiedad absoluta , más recientemente en virtud de las leyes de 1978 [22] y 2005. [23] En particular, los alquileres de los terrenos en Castlebar , condado de Mayo, han sido retenidos tras la controvertida desaparición de Lord Lucan en 1974. [24]
Los arrendamientos de terrenos ( erfpachten ) son habituales en los Países Bajos. Sin embargo, la mayoría de los municipios holandeses (incluidos Rotterdam, Den Bosch, Eindhoven, Haarlem y Maastricht) están abandonando el sistema y ofreciendo a los propietarios el derecho a comprar su parcela de tierra. Sin embargo, algunos, incluida Ámsterdam, mantienen contratos de arrendamiento de terrenos, lo que facilita una reurbanización integral, previene la especulación territorial y significa que toda la comunidad se beneficia de cualquier aumento en el valor de la tierra.
El 1 de julio de 2016, Ámsterdam introdujo la opción de arrendamientos de terrenos permanentes, así como arrendamientos de terrenos temporales y continuos. Los propietarios de viviendas tenían hasta el 8 de enero de 2020 para solicitar en condiciones ventajosas la conversión de su arrendamiento de terreno a un régimen perpetuo, lo que significa que estará indexado a la inflación y no aumentará de forma impredecible al final de cada plazo. [25]
La Haya introdujo un nuevo sistema de arrendamiento y propiedad el 1 de abril de 2008. Los propietarios de viviendas pueden comprar sus tierras al 5% del 55% del valor de las tierras edificadas para convertir su arrendamiento perpetuo en propiedad. Para edificios de oficinas de mayor tamaño y naves industriales de más de 100 m 2 y superficies que aún no tengan un uso actual, el contrato de arrendamiento de suelo sigue vigente.
En la provincia de Groningen se conserva una variante en la que existe un derecho de arrendamiento perpetuo, el beklemrecht (derecho de opresión).
En los Países Bajos, el arrendamiento de terrenos está regulado por el Título 7 del Libro 5 del Código Civil holandés.
En muchos casos, los arrendamientos a largo plazo se convierten en préstamos indexados calificados, lo que genera beneficios fiscales.
Desde 2010, los bancos aplican normas más estrictas a la hora de conceder hipotecas sobre propiedades residenciales arrendadas. Sólo los nuevos arrendamientos indefinidos emitidos a partir del 1 de enero de 2013 siguen siendo elegibles para una hipoteca. Estos contratos deben cumplir con la "Directiva bancaria sobre financiación de derechos de arrendamiento" de la Asociación Bancaria Holandesa. Se excluyen los contratos de duración determinada, por ejemplo de 30 o 49 años, mientras que los contratos de duración determinada emitidos antes del 1 de enero de 2013 son elegibles para financiación hipotecaria, siempre que las condiciones cumplan con los criterios de elegibilidad de la Asociación Bancaria Holandesa. Los bancos han decidido hacerlo porque temen que el propietario del terreno aplique aumentos sustanciales, lo que provocará problemas de pago al arrendatario. Los propietarios de propiedades arrendadas que desean vender su casa se enfrentan cada vez más a esta restricción. En muchos casos, la casa parece invendible porque los nuevos compradores potenciales no pueden obtener la financiación.
El término "renta de la tierra" se aplica en muchos estados de EE. UU. a un tipo de tenencia creada por una concesión en pleno dominio , en la que el otorgante se reserva para sí y sus herederos una cierta renta, que es el interés sobre el valor monetario de la tierra. [26]
El Estado de Maryland mantiene disposiciones para el alquiler de terrenos, principalmente en el área de Baltimore . [27] La práctica se remonta al siglo XVII, [28] cuando los señores menores y los siervos pagaban cosechas y ganado a los señores feudales para alquilar la tierra del señor. [29] Con el alquiler del terreno, los propietarios solo son propietarios del edificio en sí, pero deben pagar una pequeña cantidad para alquilar el terreno a su propietario. [29] Según la ley de Maryland, si el alquiler del terreno no se paga a tiempo, el propietario del terreno puede acudir a los tribunales y obtener un gravamen sobre la casa, confiscando efectivamente la casa al propietario por una cantidad relativamente pequeña adeudada, [27] a veces tan solo $24. [30] Esto ocurrió casi 4.000 veces en la ciudad de Baltimore entre 2000 y 2005. [31] Además, las propiedades con alquiler del terreno suelen valorarse alrededor de $10.000 menos que propiedades comparables sin alquiler del terreno. [29]
En 2007, el gobernador demócrata de Maryland, Martin O'Malley, presentó un proyecto de ley de emergencia para prohibir completamente los nuevos alquileres de terrenos [32] y evitar que los propietarios de terrenos confiscaran casas a propietarios morosos. [33] El proyecto de ley fue aprobado por la legislatura. [27] La ley del estado de Maryland exigía que todos los propietarios de terrenos registraran la propiedad del terreno en el estado antes de septiembre de 2008 o, de lo contrario, la propiedad del terreno se extinguiría automáticamente. [34] En 2008, había alrededor de 85.000 en Maryland. [34] Las nuevas leyes fueron impugnadas en los tribunales por algunos propietarios de terrenos, quienes las calificaron como una expropiación inconstitucional de propiedades sin una compensación justa. [30] [35] En 2011, la ley fue declarada inconstitucional por el Tribunal de Apelaciones de Maryland, el tribunal más alto del estado, en la medida en que pretendía extinguir los derechos de propiedad de los arrendatarios. [36] Ya no se pueden crear nuevos arrendamientos de terrenos después del 22 de enero de 2007, [37] y los propietarios de arrendamientos de terrenos deben registrar sus arrendamientos en el Departamento de Tasaciones del Estado para cobrar los alquileres o presentar un gravamen por los alquileres impagos [38] ( aunque la falta de inscripción ya no supone el riesgo de extinción del derecho de propiedad).
Más de cien edificios de condominios y cooperativas existen en terrenos arrendados en la ciudad de Nueva York . Trump Plaza estuvo arrendado desde 1983 hasta 2015, cuando fue comprado por la junta cooperativa por 190 millones de dólares. [39] Stanhope , que se convirtió en cooperativa en 2005, tiene un contrato de arrendamiento que cubre condiciones de alquiler fijas que duran 150 años. [40] Muchos contratos de arrendamiento datan de las décadas de 1960 y 1970, antes de que la ciudad se convirtiera en uno de los mercados inmobiliarios más caros del mundo.
Los apartamentos en edificios de arrendamiento de terrenos tienden a costar "25... a 40 por ciento" menos que unidades comparables en edificios en terrenos propios, según un agente inmobiliario de la ciudad de Nueva York, pero su "riesgo percibido" puede causar dificultades para venderlos o financiarlos. . [39] [41] Los costos mensuales incluyen pagos de alquiler por el terreno, por lo que son significativamente más altos que las tarifas en un edificio propio, y pueden aumentar brusca e inesperadamente si el valor del terreno se reevalúa durante un auge inmobiliario . En teoría, el vencimiento de un contrato de arrendamiento de tierras podría incluso convertir a los accionistas/propietarios en inquilinos y dejar sin valor sus inversiones. [39] [41]
Los alquileres de terrenos en la Commonwealth de Pensilvania se consideran bienes raíces y, en casos de intestado , van a los herederos. Son servicios de alquiler y no cargos de alquiler, [ se necesita aclaración ], el estatuto Quia Emptores nunca ha estado en vigor en Pensilvania , y están sujetos a todas las incidencias de dichos alquileres. El beneficiario de una renta de terreno puede hipotecar , vender o disponer de la concesión como quiera, y mientras se paga la renta, la tierra no puede venderse ni perderse el valor de las mejoras. [26] El propietario del terreno puede ocuparlo, o mejorarlo y vender las mejoras (como estructuras), conservando el título de propiedad del terreno y cobrando al comprador el alquiler del terreno.
Dado que la renta del suelo era un patrimonio de plena propiedad , creado mediante escritura y de duración perpetua, en el derecho consuetudinario no podía surgir ninguna presunción de que había sido liberado por el transcurso del tiempo. Sin embargo, por ley (Ley de 27 de abril de 1855, art. 7), se crea una presunción de liberación o extinción cuando no se ha hecho pago, reclamación o exigencia del alquiler, ni se ha hecho o dado ninguna declaración o reconocimiento de su existencia. por el propietario del local objeto del mismo, por un período de veintiún años. Anteriormente, las rentas del suelo eran irredimibles después de un cierto tiempo, pero ahora está prohibida la creación de rentas del suelo irredimibles (Asamblea de la Ley 7 de Pensilvania, 22 de abril de 1850). [5]
La Commonwealth de Virginia permite alquileres de terrenos residenciales, que se definen por ley:
"Renta de terreno residencial" significa una renta o cargo pagado por el uso de un terreno, independientemente de que el título del mismo se transfiera o no al usuario, o un arrendamiento de terreno, para fines residenciales personales, (i) que es asignable por el deudor sin el consentimiento del obligante, (ii) que sea por un período superior a quince años, incluido cualquier derecho de renovación a opción del deudor, (iii) cuando el deudor tenga un derecho presente o futuro a rescindir dicha renta del terreno y a adquirir el interés total del obligante sobre el terreno mediante el pago de una cantidad determinada o determinable, y (iv) cuando el interés del obligante sobre el terreno es principalmente una garantía real para proteger su derecho a que se le pague la renta o cargo. [42]
(El deudor es la parte obligada a pagar, y el obligante , la parte que tiene derecho a recibir, la renta del terreno.) Cualquiera de las partes puede cambiar el monto de la renta del terreno una vez cada cinco años, pero, a menos que las partes acuerden lo contrario, el El monto de dicho cambio no puede ser mayor que el cambio porcentual en el Índice de Precios al Consumidor (u otra norma prescrita por ley) durante los tres años anteriores. [43] El alquiler del terreno constituye un gravamen sobre el inmueble. [44] Los términos del contrato de arrendamiento del terreno podrán incorporarse a la escritura u otro instrumento de transferencia, según la forma estatutaria. [45]
Muskin contra el Departamento de Tasaciones e Impuestos del Estado, No. 140, período de septiembre de 2010 (presentado el 25 de octubre de 2011) (Jueces HARRELL, Battaglia, Greene, Murphy y Barbera) (Jueces Bell y Adkins disidentes)
