El término crisis de la vivienda se refiere a problemas graves relacionados con la provisión o el mercado de alojamiento y vivienda, entre los que se incluyen las crisis de escasez y asequibilidad, así como las crisis financieras relacionadas con el sector inmobiliario. [1]
Siguiendo la primera definición, el término "crisis de la vivienda" o "crisis de asequibilidad" se utiliza actualmente en los Estados Unidos y otros países para referirse a la escasez generalizada de viviendas en ciertas regiones donde la gente quiere vivir. Esta escasez, causada en parte por barreras regulatorias a la nueva construcción, ha llevado a un aumento de la falta de vivienda, la inseguridad habitacional y los costos de la vivienda. Sus diferentes manifestaciones indican que no hay una crisis sino una "red de problemas y disfunciones". [2] Incluso en regiones que no están experimentando una escasez general de viviendas, por ejemplo, el término crisis de la vivienda se ha utilizado para referirse a la escasez de segmentos específicos de la población, como la escasez de viviendas asequibles dedicadas a poblaciones de ingresos muy bajos o de viviendas de apoyo permanentes para personas con discapacidades.
El término también se ha utilizado para referirse a crisis financieras vinculadas al sector inmobiliario, como la que se produjo en Estados Unidos durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008. De manera similar, el término "crisis inmobiliaria" se ha utilizado para describir los problemas financieros del sector inmobiliario chino que comenzaron en 2020 y aún continúan.
El término "crisis de la vivienda" a menudo se refiere a problemas relacionados con los altos precios para acceder a la vivienda, a veces conocidos como escasez de vivienda , crisis de vivienda o crisis de personas sin hogar y asequibilidad .
Las ciudades de todo el mundo se enfrentan a una “crisis de asequibilidad” como parte de una tendencia de largo plazo que ha persistido durante décadas.
Los economistas debaten las causas de esta crisis de asequibilidad. El estado del debate en 2022 fue resumido por los economistas Christian Hilber y Olivier Schöni en una contribución a la Oxford Research Encyclopedia of Economics and Finance :
"Se pueden distinguir tres corrientes en la literatura. La primera es una corriente de la literatura de economía urbana, que destaca la importancia de las restricciones de la oferta local a largo plazo, especialmente las restricciones del uso del suelo, junto con el crecimiento de la demanda local a largo plazo, como determinantes cruciales de los altos y crecientes costos de la vivienda. La segunda corriente hace hincapié en los factores macroeconómicos y las condiciones de financiación. Sostiene que un entorno macroeconómico único con una disminución de la tasa de interés real (influenciada por los bancos centrales) o una disponibilidad sin precedentes de crédito para la vivienda puede explicar una fracción significativa del aumento de los precios de la vivienda en las últimas dos décadas. La tercera corriente se centra en el papel de las expectativas poco realistas sobre el crecimiento futuro de los precios de la vivienda". [3]
De los tres aspectos, "la principal causa subyacente de la 'crisis de asequibilidad', que ha ido aumentando durante décadas, es una combinación de una fuerte y creciente demanda de viviendas en zonas deseables junto con estrictas restricciones de la oferta a largo plazo, tanto físicas como regulatorias de origen humano". [3]
Aunque las principales ciudades del mundo se enfrentan a una escasez de viviendas, lo que ha dado lugar al uso del término "crisis mundial de la vivienda", existe una variación sustancial entre países y entre sistemas de planificación. [4] Entre los países desarrollados, por ejemplo, las ciudades de Japón tienen viviendas relativamente abundantes y asequibles para su tamaño, lo que algunos han atribuido al control nacionalizado de la zonificación y a la facilidad y rapidez de obtención de permisos para la construcción de viviendas. La mayoría de los países de habla inglesa, por otro lado, se destacan por sus sistemas de planificación que permiten la obstrucción NIMBY de la vivienda, con el consiguiente aumento de los precios y la escasez de viviendas. Las excepciones incluyen el enfoque de no zonificación de Houston sin restricciones sobre el uso específico del suelo ( YIMBY ) pero con otro código de desarrollo. [5] Los países europeos desarrollados, que favorecen la construcción de mayor densidad que los países anglófonos, han seguido un camino intermedio entre estos dos. [6]
Las crisis de asequibilidad de la vivienda han afectado especialmente las finanzas de los Millennials y la Generación Z , quienes ingresaron a un mercado inmobiliario más competitivo, lo que resultó en pagar una mayor proporción de ingresos para los costos de la vivienda. [7] Politico sugiere que en muchos países esto ha permitido a los políticos populistas avivar el sentimiento antiinmigrante entre los votantes más jóvenes y ha resultado en una generación más escéptica sobre la capacidad de la democracia para producir resultados. [7]
En la década de 2020, Estados Unidos se ha enfrentado a una creciente crisis de vivienda definida por la escasez de viviendas que difiere en alcance y efecto según la región o segmento de la población. La escasez de viviendas se ha citado como un factor importante en la inflación en los EE. UU. [8] [9] [10] y Katy O'Donnell de Politico argumentó que la escasez de viviendas era el mayor contribuyente a la inflación. [11] La Oficina del Censo de EE. UU. descubrió que si se eliminaban los costos de la vivienda, la inflación a fines de 2023 habría sido del 1,8% en lugar del 3,2%. [12] La escasez artificial en la oferta de viviendas, debido al NIMBYism , ha sido un factor significativo en el encarecimiento de la vivienda. [13] [14] Freddie Mac estimó que la escasez de viviendas aumentó un 52%, a 3,8 millones de unidades, entre 2018 y 2020. [12]
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) define la vivienda asequible como "vivienda en la que el ocupante no paga más del 30 por ciento de los ingresos brutos por los costos de la vivienda, incluidos los servicios públicos". [15] HUD utiliza los términos "carga de costos" y "carga de costos severa" para describir a las personas o familias que gastan más del 30% y el 50% de sus ingresos en costos de vivienda, respectivamente. [16] Según el censo de EE. UU. de 2020 , el 46% de los inquilinos estadounidenses tienen una carga de costos, y el 23% una carga de costos severa. [17] La brecha de vivienda asequible afecta especialmente a los hogares de ingresos más bajos en Estados Unidos. Una encuesta de HUD de 2017 encontró que el 89% de los hogares de inquilinos con ingresos extremadamente bajos tenían una carga de costos moderada o severa. El 83% de los hogares de ingresos muy bajos, el 54% de los hogares de ingresos bajos, el 20% de los hogares de ingresos moderados y el 6% de los hogares de ingresos altos cumplieron los mismos criterios. [18]
Décadas de subconstrucción en metrópolis económicamente prósperas han llevado a escasez regional de viviendas con implicaciones nacionales. En el siglo XIX, el desarrollo de la vivienda en los Estados Unidos se caracterizó por un rápido crecimiento urbano en lugares económicamente productivos. [19] A lo largo del siglo XX, sin embargo, una serie de regulaciones que fueron diseñadas para bloquear el desarrollo de relleno y dirigir el desarrollo de nuevos terrenos se afianzaron, como la zonificación excluyente . Estas regulaciones tuvieron el efecto neto de reducir la construcción de viviendas y reducir la capacidad del parque de viviendas regional para adaptarse a las condiciones cambiantes del mercado. A partir del último cuarto del siglo XX, la escasez de viviendas en todo el mercado ha existido en un número creciente de mercados en todo el país, comenzando en regiones costeras prósperas, como Boston, Nueva York o el Área de la Bahía de California. [20] En las últimas dos décadas, esta escasez se ha extendido desde las ciudades superestrella costeras para afectar áreas más amplias del país, de modo que en promedio hay un déficit de vivienda en todo el país. [21] Las tasas de vacancia de alquiler, por ejemplo, que son un marcador del equilibrio de la oferta de vivienda, han disminuido en todo el país. Si bien, en un mercado equilibrado, las tasas de vacancia de alquileres deberían caer entre el 7 y el 8 por ciento, solo una región del censo de EE. UU., el Sur, alcanzó los niveles objetivo en promedio en sus áreas metropolitanas en 2021. [22]
Estas carencias regionales de vivienda han tenido efectos a nivel nacional. Las tasas de migración dentro de los Estados Unidos han disminuido, los costos de la vivienda han aumentado en áreas que de otro modo proporcionarían empleos de calidad y los ingresos de una región a otra han divergido cada vez más. [19] La inmigración a los Estados Unidos en ciertos mercados podría explicar una cantidad minúscula de los costos inflados de la vivienda, mientras que algunos economistas creen que las deportaciones exacerbarían la crisis dado el alto porcentaje de trabajadores nacidos en el extranjero que construyen y reparan viviendas, y un profesor de Wharton sostiene que no hay manera de aumentar la oferta sin más inmigración. [23] Otros señalan que los inmigrantes recientes demandan menos espacio, y a menudo comparten el mismo espacio. [23] Los inmigrantes también tienen más probabilidades de buscar y ser reclutados para ayudar a revitalizar lugares con centros urbanos en decadencia y casas vacías. [23]
En las zonas donde se registran estas carencias, los efectos son especialmente agudos entre los jóvenes, los pobres, los inquilinos, los que viven en condiciones de hacinamiento y los que se encuentran sin hogar. Las zonas con escasez de viviendas en todo el mercado tienen tasas de personas sin hogar significativamente más altas que aquellas con un parque de viviendas adecuado o excedente: las variaciones en los niveles de alquiler y las vacantes son los principales factores que explican las variaciones regionales en las tasas de personas sin hogar. [24]
En ciertas áreas metropolitanas con alta demanda, la zonificación para viviendas unifamiliares también ha contribuido al proceso de "mansionización". En lugar de preservar las viviendas unifamiliares existentes, la zonificación para viviendas unifamiliares puede conducir a su reemplazo y ampliación debido a las presiones de costos asociadas con la escasez de viviendas. [25] También se observa una tendencia hacia viviendas unifamiliares más grandes en los datos del censo nacional. [26]
Después de la pandemia de COVID-19, algunos baby boomers cuyos hijos se han mudado han encontrado que es prohibitivamente caro mudarse a casas más pequeñas, una paradoja causada por los precios más altos de las casas más nuevas, los beneficios fiscales otorgados a los propietarios de larga data, las tasas de interés más altas y la baja oferta de viviendas de tamaño apropiado causada por la zonificación restrictiva que prohíbe las unidades de vivienda accesorias o requiere viviendas unifamiliares . [27] A partir de 2024, se estima que esta escasez será de entre 4 y 7 millones de viviendas, lo que resulta en un aumento de los alquileres del 30% desde 2017. [28]
Además de la escasez de viviendas en todo el mercado en ciertas regiones de los Estados Unidos, el término "crisis de la vivienda" se ha utilizado para describir la escasez persistente de viviendas no básicas y de apoyo proporcionadas a los miembros vulnerables de la población. Incluso en regiones con viviendas a precio de mercado relativamente abundantes, el mercado puede no proporcionar viviendas seguras y suficientes a las poblaciones con ingresos muy bajos o discapacidades que impiden la vida independiente. La financiación pública insuficiente ha contribuido a una crisis de vivienda clara que afecta a estos grupos. [29] [30] Incluso las regiones con una oferta de vivienda relativamente abundante y bajas tasas de personas sin hogar, como Mississippi, enfrentan desafíos con las personas sin hogar en las calles debido a factores como la adicción, así como problemas con la calidad de la vivienda. [31]
La brecha de vivienda asequible es un fenómeno socioeconómico que se caracteriza por la escasez de vivienda asequible en relación con la demanda de la misma. [32] Esta disparidad está vinculada a la desigualdad social , racial y económica , y afecta desproporcionadamente a los hogares con ingresos más bajos. La insuficiencia de opciones adecuadas de vivienda asequible puede generar resultados negativos tanto para las familias como para las comunidades, incluida la falta de vivienda .
Además de los problemas de escasez y asequibilidad, el término "crisis de la vivienda" se ha utilizado para referirse a conceptos superpuestos como "crisis de vivienda justa", que incluye la discriminación residencial y los efectos de la segregación; una "crisis de desalojos"; problemas de gentrificación y desplazamiento; y preocupaciones medioambientales. El desalojo, el desplazamiento y las formas de desigualdad en materia de vivienda se ven agravados por la crisis de escasez y asequibilidad y están relacionados con ella, pero también tienen sus propias causas y requieren soluciones distintas. [2] [33] [ cita(s) adicional(es) necesaria(s) ]
El aumento de las primas de seguros debido a desastres naturales ha sido una de las fuentes de aumentos de precios impulsados por el clima, [34] y una estimación muestra que las primas de seguros de vivienda aumentaron un 33% entre 2020 y 2023. [35] El cambio climático también puede aumentar los costos de la energía, ya que los veranos más calurosos requieren más energía para mantener la casa fresca. [35]
En 2022, ProPublica investigó el uso delesquema de precios algorítmicos de RealPage por parte de muchas empresas de alquiler competidoras en los Estados Unidos para fijar los precios de alquiler, lo que, según los críticos, ha ayudado a aumentar los alquileres al limitar la competencia. [36] El Departamento de Justicia de los EE. UU. intensificó su investigación sobre la fijación de precios en marzo de 2024, [37] y presentó una demanda antimonopolio en agosto de 2024. [38]
Según un informe de 2012 de la Organización Nacional de la Construcción (NBO), el déficit de unidades de vivienda en las zonas urbanas se estima en 18,78 millones. El déficit es especialmente grave en el caso de los hogares pertenecientes a la Sección Económicamente Más Débil (los ingresos totales de los hogares no superan las 300.000 rupias), con un déficit de 10,55 millones de unidades, así como en el Grupo de Ingresos Bajos (los ingresos totales de los hogares se encuentran entre 300.000 y 600.000 rupias), con un déficit de 7,41 millones de unidades. El Grupo de Ingresos Medios y superiores (hogares con un ingreso anual total superior a las 600.000 rupias) se enfrenta a un déficit de 0,82 millones de unidades. [39] [40] [ fuente no primaria necesaria ]
Auckland aumentó rápidamente la oferta y desaceleró el aumento de los alquileres y los precios de las viviendas al relajar las restricciones a la construcción. [41] [42] Auckland vio cómo los alquileres crecían más lentamente que en otras partes del país y más lentamente que los ingresos desde que comenzó a reformar sus leyes de vivienda en 2013. En julio de 2024, Ryan Greenaway-McGrevy estimó que los alquileres eran un 28% más bajos de lo que habrían sido sin las reformas. [43] Basándose en el éxito de Auckland, el gobierno nacional aprobó una rezonificación bipartidista de gran parte de las ciudades más grandes del país para permitir 3 unidades y 3 pisos en todas las parcelas residenciales en octubre de 2021. [44] [45]
El Reino Unido se enfrenta a una escasez regional de viviendas, con una oferta insuficiente y una demanda elevada en el sur, en comparación con una vivienda más abundante en las zonas económicamente deprimidas del norte. [46]
El Marco Nacional de Políticas de Planificación del Reino Unido utiliza la "fórmula estándar" para evaluar las necesidades locales de vivienda. La fórmula utiliza proyecciones de crecimiento de los hogares, ajustadas a la asequibilidad [47]. Los críticos de este método dicen que no tiene en cuenta el actual atraso en materia de vivienda. Los hogares que viven en alojamientos mal mantenidos o superpoblados no estarían representados en la fórmula estándar. [48] Un informe de 2019 estima que 4,75 millones de hogares en Gran Bretaña necesitan viviendas asequibles adecuadas. [49]
En las elecciones generales de 2019, ambos partidos políticos principales identificaron la brecha de vivienda como un obstáculo para el país y se comprometieron a aumentar la oferta de viviendas. [50] [51] El Parlamento tiene un objetivo declarado de 300.000 nuevas viviendas al año para mediados de la década de 2020. [52]
Otro uso del término "crisis de la vivienda" se refiere a las crisis financieras relacionadas con el sector de la vivienda. Las oscilaciones rápidas y, especialmente, las caídas de los precios de los activos inmobiliarios pueden causar conmociones en los mercados crediticios, el sector bancario y la economía en general. [53]
Muchos compradores de viviendas adquieren sus viviendas a crédito en forma de hipoteca, pero las condiciones económicas cambiantes pueden dejarlos incapaces de pagar sus préstamos. Guren y McQuade (2020) sostienen que las ejecuciones hipotecarias generalizadas pueden interactuar con el mercado inmobiliario para amplificar las caídas de los precios de los activos, lo que lleva a que los precios estén por debajo de los niveles determinados por los fundamentos: "Cuando el mercado inmobiliario se ve afectado por un shock que reduce la demanda de viviendas e induce algunas ejecuciones hipotecarias (por ejemplo, una caída del empleo), las interacciones dinámicas entre la caída de los precios, los impagos y las restricciones crediticias mantienen a un número cada vez mayor de compradores fuera del mercado. La escasez de compradores reduce los precios, intensifica el mercado de compradores y conduce a una espiral descendente de precios e impagos". [54]
Además de las tendencias de largo plazo impulsadas por los fundamentos, los precios de la vivienda también están sujetos a los ciclos de los activos. Los economistas debaten las causas de estos ciclos, pero han estudiado los vínculos con los cambios de creencias sobre los precios de los activos, las condiciones económicas más amplias, las restricciones crediticias y las interacciones con los prestamistas hipotecarios. Como parte de un ciclo de activos, los precios de la vivienda pueden subir por encima de los niveles determinados por los fundamentos (" burbuja inmobiliaria "). Durante una corrección, puede producirse una crisis financiera-inmobiliaria en el contexto de una espiral descendente de precios y ejecuciones hipotecarias. Esta "espiral de precios y ejecuciones hipotecarias... empuja los precios por debajo de su nivel de largo plazo", lo que conduce a patrones como el auge-caída-rebote del ciclo inmobiliario de la década de 2000. [55] Estas crisis de ejecuciones hipotecarias pueden tener consecuencias significativas para la economía en general.
Los costos de la vivienda acaban de registrar uno de sus mayores aumentos mensuales en décadas, y muchos economistas esperan que ocupen un lugar destacado en las cifras de inflación durante el próximo año de cara a las elecciones intermedias de 2022. No se trata solo de economistas: el Banco de la Reserva Federal de Nueva York dijo en una investigación publicada el lunes que los estadounidenses, en promedio, esperan que los alquileres aumenten un 10,1 por ciento durante el próximo año, la lectura más alta en la historia de la encuesta.
El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, en su testimonio de esta semana, dijo que es probable que la creciente escasez de viviendas dé como resultado una inflación inmobiliaria continua.
{{cite web}}: CS1 maint: multiple names: authors list (link)Pero cuando se trata del principal impulsor de los precios desbocados, Washington tiene las manos atadas. El aumento vertiginoso de los costos de la vivienda puede crear problemas aún mayores para la administración en el futuro que los picos de precios del petróleo y los alimentos, que son el resultado de eventos repentinos e imprevistos, pero probablemente temporales. Esto se debe a que no se vislumbra un final claro para la inflación de la vivienda.
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