Medios para limitar el importe del alquiler cobrado por las viviendas
La regulación del alquiler en Nueva York es un medio para limitar el monto del alquiler que se cobra por las viviendas. El control de alquileres y la estabilización de alquileres son dos programas utilizados en partes del estado de Nueva York (y otras jurisdicciones). Además de controlar el alquiler, el sistema también prescribe derechos y obligaciones para inquilinos y propietarios . [1]
Cada ciudad del estado elige si participar. En 2007, 51 municipios participaron en el programa, incluidos Albany , Buffalo y la ciudad de Nueva York , donde se regulan más de un millón de apartamentos. Otros municipios con alquileres controlados incluyen los condados de Nassau, Westchester, Rensselaer, Schenectady y Erie. [2]
En la ciudad de Nueva York, la estabilización de alquileres se aplica a todos los apartamentos, excepto a ciertas clases de viviendas, siempre que mantengan el estatus que les otorga la exención. [3]
Control de los alquileres
Calificación
Para calificar para el control de alquiler, un inquilino debe haber vivido continuamente en un apartamento desde el 1 de julio de 1971, o ser un miembro de la familia calificado que sucedió en dicho alquiler. Cuando está desocupada, una unidad con alquiler controlado se convierte en "alquiler estabilizado", excepto en edificios con menos de seis unidades, donde generalmente no está controlado. En unidades dentro de viviendas unifamiliares y bifamiliares, el inquilino debe haber residido en la unidad de forma continua desde el 31 de marzo de 1952 para calificar para el control de alquiler. Una vez que la unidad queda vacante, se descontrola. [4] [5] El control de alquileres generalmente no se aplica a las unidades construidas después de 1947. [4]
Términos
El control de alquileres limita el precio que un propietario puede cobrarle a un inquilino por el alquiler y también regula los servicios que el propietario debe proporcionar. No proporcionarlos puede permitir que el inquilino reciba un alquiler más bajo. [4] Fuera de la ciudad de Nueva York, el gobierno estatal determina los alquileres máximos y los aumentos de tarifas, y los propietarios pueden solicitar aumentos periódicamente.
En la ciudad de Nueva York, el control de alquileres se basa en el sistema de alquiler base máximo. Se establece un alquiler máximo permitido para cada unidad. Cada dos años, el propietario puede aumentar el alquiler hasta un 7,5% (a partir de 2012) hasta alcanzar el alquiler base máximo. Sin embargo, el inquilino podrá impugnar estos aumentos alegando que el edificio tiene violaciones o que el monto mayor excede lo necesario para cubrir los gastos. El alquiler base máximo (MBR) se calcula para garantizar que el alquiler de las unidades de control de alquiler cubra el costo de mantenimiento y mejoras del edificio. La fórmula refleja los impuestos inmobiliarios, los cargos de agua y alcantarillado, los gastos de operación y mantenimiento, el rendimiento del capital y la asignación por pérdidas de desocupación y cobranza. El MBR se actualiza cada dos años para reflejar los cambios en estos gastos. [6] Los propietarios deben solicitar el sistema de Renta Base Máxima para los inquilinos.
Estabilización de alquileres
La estabilización del alquiler se aplica a los condados de la ciudad de Nueva York, Nassau , Rockland y Westchester . [7] Generalmente se aplica a edificios de seis o más unidades construidos antes de 1974 que no están sujetos a control de alquileres. Los propietarios de edificios más recientes pueden aceptar la estabilización del alquiler a cambio de beneficios fiscales. [4] La regulación y las políticas varían según el municipio. Los edificios como viviendas propiedad de corporaciones sin fines de lucro no están incluidos en el programa. Al salir de programas como el Programa de Vivienda Mitchell-Lama o la Sección 8 , las viviendas pueden entrar en estabilización de alquiler si se construyeron antes de 1974. Los apartamentos que se convierten en cooperativas y condominios y se desocupan después del 7 de julio de 1993 no pueden estar sujetos a estabilización de alquiler. . [8] Para que los alquileres estén sujetos a regulación, el municipio debe declarar una emergencia de vivienda [9] y la tasa de desocupación de alquiler debe ser inferior al 5% para todas o cualquier clase o clases de viviendas de alquiler , como lo demuestra una desocupación de vivienda. encuesta. [10]
Calificación
Los requisitos para la estabilización de alquileres en la ciudad de Nueva York cambiaron a lo largo de los años, supuestamente para frenar los abusos percibidos que permitían a los ricos disfrutar de una protección que aparentemente estaba destinada a la clase trabajadora. [11] [12] El apartamento debe ser la residencia principal del inquilino para calificar para la estabilización. [13] El descontrol de las vacantes y la desregulación de los ingresos altos se promulgaron en 1997 y se abolieron en 2019. Las renovaciones ya no son un camino hacia la desregulación, ni lo es ningún nivel de aumento de los alquileres, ya que no existe un umbral de alquiler alto. Los apartamentos que fueron legalmente desregulados antes de 2019 siguen estando a precio de mercado.
Los inquilinos que viven en edificios construidos entre el 1 de febrero de 1947 y el 1 de enero de 1974, o que se mudan a un edificio anterior a 1947 o a ciertos edificios posteriores a 1974 que recibieron exenciones fiscales (como el programa de vivienda 80-20 ) califican para Estabilización del alquiler si se cumplen los demás términos anteriores. Como parte de los programas administrados por la ciudad, algunos edificios se estabilizan temporalmente en el alquiler a cambio de una reducción temporal en los impuestos inmobiliarios cuando esos edificios se han convertido para uso residencial de comercial o industrial. Dos de esos programas, [14] J-51 para renovación de edificios y 421-a para nuevas construcciones, otorgan estabilización temporal de alquileres a inquilinos de apartamentos en esos edificios, anulando así otras calificaciones. [15] [16] [17]
Términos
La estabilización de alquileres establece tasas máximas para los aumentos anuales de alquileres y, al igual que con el control de alquileres, da derecho a los inquilinos a recibir los servicios necesarios de sus propietarios junto con las renovaciones del contrato de arrendamiento. La junta de pautas de alquiler se reúne todos los años para determinar cuánto puede cobrar el propietario. Las violaciones pueden causar que se reduzca el alquiler del inquilino. [4] Hay varias maneras en que el propietario de un edificio puede liberar su propiedad de la regulación del alquiler: dos métodos populares son reclamar una rehabilitación sustancial o la necesidad de demolición. [18]
Historia
Primeras leyes de alquiler en la nación (1920-29)
Mundo de Nueva York , 20 de abril de 1921
En 1920, Nueva York adoptó las Leyes de Alquiler de Emergencia, que efectivamente encargaron su administración a los tribunales del estado de Nueva York. [19] [20] [21] Las leyes de alquiler fueron el resultado de una serie de huelgas generalizadas de alquiler en la ciudad de Nueva York entre 1918 y 1920, que habían sido provocadas por la escasez de viviendas durante la Primera Guerra Mundial y la posterior especulación de tierras y el aumento de rentas que le habían seguido. [20] [21]
Las leyes establecían que, cuando los inquilinos los impugnaban, los aumentos de alquiler se revisaban según un criterio de "razonabilidad". La definición de razonabilidad estaba sujeta a interpretación judicial. [19] Después de algunas decisiones judiciales, los jueces decidieron principalmente que una ganancia total del 8% sobre el valor de mercado de la propiedad se consideraba un rendimiento razonable. Los propietarios intentaron eludir este límite de alquiler mediante "intercambios de papel" de edificios para inflar artificialmente los valores del mercado inmobiliario. Sin embargo, a pesar de esto, la nueva ley todavía limita significativamente los alquileres en relación con los aumentos anteriores. [22] : 40
Ciertos apartamentos fueron descontrolados a partir de 1926, y las Leyes de Alquiler de 1920 expiraron por completo en junio de 1929, aunque se continuaron protecciones limitadas contra los desalojos considerados injustos. [19]
Regulación federal (1943-1950)
En 1942, el presidente Franklin D. Roosevelt promulgó la Ley de Control de Precios de Emergencia . El objetivo de la ley era prevenir la inflación en la economía en auge y con pleno empleo en tiempos de guerra mediante el establecimiento de controles de precios en todo el país. En noviembre de 1943, la Oficina de Administración de Precios congeló los alquileres de Nueva York en sus niveles del 1 de marzo de 1943. Cuando la Ley de Control de Precios de Emergencia expiró en 1947, el Congreso aprobó la Ley Federal de Vivienda y Alquiler de 1947, que eximía a las construcciones posteriores al 1 de febrero de 1947 de los controles de alquiler, pero continuaba esa regulación para las propiedades ya terminadas en esa fecha. El actual programa de control de alquileres de Nueva York comenzó en 1943. Es el más antiguo de Estados Unidos. [23]
Regulación estatal (1950-1962)
El estado de Nueva York asumió el control cuando terminó la regulación federal en 1950. Bajo las primeras leyes estatales permanentes de 1951, Nueva York adoptó un enfoque regulatorio similar al del gobierno federal. En ese momento había alrededor de 2.500.000 unidades de alquiler en todo el estado, el 85% de ellas en la ciudad de Nueva York. Las leyes iniciales cubrían todas las unidades de alquiler y regulaban todas las relaciones entre propietarios e inquilinos en materia de alquileres, servicios y desalojos. [23]
En la década de 1950, una grave escasez de viviendas provocó la primera desregulación de las unidades de alquiler. En la ciudad de Nueva York, los apartamentos en viviendas unifamiliares y bifamiliares quedaron desregulados después del 1 de abril de 1953. A las ciudades y pueblos fuera de la ciudad de Nueva York se les dio permiso para desregular cuando estuvieran listos. Los apartamentos de lujo más caros de la ciudad de Nueva York comenzaron a desregularse a partir de 1958. En 1961, sólo la ciudad de Nueva York y 18 de los otros 57 condados de Nueva York tenían regulación de alquileres. [23]
Regulación mixta (1962-1984)
La ciudad de Nueva York y el gobierno estatal comenzaron una administración dual de la regulación de los alquileres en 1962, y en 1968 se desregularon gradualmente 75.000 apartamentos caros. En 1969, las tasas de construcción y desocupación cayeron, lo que provocó que los alquileres no regulados aumentaran a nivel nacional. Este rápido aumento de los alquileres hizo que Nueva York aprobara la Ley de Estabilización de Alquileres de 1969, que introdujo la estabilización de alquileres en las unidades construidas después del límite de 1947 para que los edificios fueran elegibles para el control de alquileres, cubriendo aproximadamente 325.000 unidades en la ciudad de Nueva York. [23] La Ley de Protección de Emergencia para Inquilinos de 1974 (ETPA) amplió la estabilización de alquileres a otras partes del estado de Nueva York. [24]
La Ley Local 30 de 1970 introdujo un nuevo método de cálculo del precio de control de alquileres, basado en la Tarifa Base Máxima, que se adaptaba a los costos cambiantes que enfrentaban los propietarios, permitiéndoles traspasar esos costos a los inquilinos. Una ley de 1971 eliminó la capacidad de la ciudad de Nueva York para regular los alquileres y le dio el poder al gobierno estatal. [25]
La Ley Ómnibus de Vivienda de 1983 transfirió las responsabilidades de regulación de alquileres en la ciudad de Nueva York de la Junta de Conciliación y Apelaciones (CAB) de la ciudad de Nueva York a la División de Vivienda y Renovación Comunitaria (DHCR) del Estado de Nueva York a partir de abril de 1984. [26] [ 27] [28]
Regulación estatal (1984-presente)
La aprobación de la Ley de Reforma de la Regulación del Alquiler de 1997 restringió la estabilización del alquiler a apartamentos donde el alquiler legal o estabilizado era inferior a 2.000 dólares al mes. El alquiler de descontrol se fijó en 2.000 dólares. El ingreso por descontrol fue de $175,000. [13]
Se redujo el aumento permanente del alquiler en edificios de 35 unidades o más para mejoras de apartamentos individuales a 1/60 en lugar de 1/40 del costo.
Aumentó el alquiler mínimo por liberalización de un departamento a $2.500
Aumentó el ingreso del hogar a $200,000 por desregular un apartamento ocupado con un alquiler de al menos $2,500
En junio de 2015, la Legislatura del Estado de Nueva York promulgó la Ley de Alquiler de 2015. [29] Las leyes de alquiler se ampliaron cuatro años más hasta 2019.
Aumentó el alquiler mínimo para la desregulación de alquiler alto o de altos ingresos de un apartamento a $2,700, que se ajustará cada año por el aumento de un año permitido por la Junta de Pautas de Alquiler. [30] El alquiler mínimo para la desregulación ahora se logra después del contrato de arrendamiento anterior y no como resultado de un aumento de las desocupaciones o mejoras a las unidades o edificios después de la desocupación.
Creó un aumento escalonado de desocupación para un contrato de arrendamiento de dos años del 5% si está desocupado menos de dos años, 10% si está desocupado menos de tres años, 15% si está desocupado menos de cuatro años, 20% si está desocupado cuatro o más años. El aumento de desocupación para un contrato de arrendamiento de un año es menor por la diferencia porcentual aprobada en los aumentos de arrendamiento entre arrendamientos de uno y dos años.
Se cambió el período de amortización para mejoras importantes de capital de 84 meses a 96 meses en edificios con menos de 35 unidades y se cambió el período de amortización para mejoras importantes de capital de 84 meses a 108 meses en edificios con 35 o más unidades.
Hace que el sistema de regulación de alquileres sea permanente, por lo que no desaparecerán en ningún momento en el futuro sin una ley de la Legislatura para derogarlos o terminarlos.
Deroga las disposiciones que permiten la eliminación de unidades de la estabilización de alquiler cuando el alquiler cruza un umbral legal de alquiler alto y la unidad queda desocupada o el ingreso del inquilino es de $200,000 o más en los dos años anteriores.
Limita el uso de la disposición de "uso del propietario" a una sola unidad, requiere que el propietario o su familia inmediata use la unidad como su residencia principal y protege a los inquilinos a largo plazo del desalojo bajo esta excepción al reducir la duración actual del arrendamiento requerido. estar protegido contra el desalojo hasta 15 años.
Limita la excepción temporal sin fines de lucro a la estabilización del alquiler al exigir que las unidades permanezcan con el alquiler estabilizado si se proporcionan a personas que están o estuvieron sin hogar o que están en riesgo de quedarse sin hogar. Proporciona a las personas alojadas permanente o temporalmente el estatus de inquilinos de organizaciones sin fines de lucro y, al mismo tiempo, garantiza que las unidades utilizadas para estos fines mantengan el alquiler estabilizado.
Deroga la disposición del "bono de desocupación" que permite al propietario aumentar los alquileres hasta un 20 por ciento cada vez que una unidad queda desocupada. Deroga la disposición del "bono de longevidad" que permite aumentar los alquileres en cantidades adicionales en función de la duración del arrendamiento anterior. Prohíbe a las Juntas de Pautas de Alquiler locales restablecer la bonificación por desocupación por sí mismas.
Prohíbe a las Juntas de Pautas de Alquiler establecer aumentos adicionales basados en el costo de alquiler actual de una unidad o la cantidad de tiempo desde que el propietario fue autorizado a aceptar aumentos de alquiler adicionales, como un bono de vacante.
Prohíbe a los propietarios que han ofrecido a los inquilinos un "alquiler preferencial" por debajo del alquiler legal regulado aumentar el alquiler al alquiler legal completo al momento de la renovación. Una vez que el inquilino desocupe, el propietario puede cobrar cualquier alquiler hasta el alquiler regulado legal completo, siempre y cuando el inquilino no desocupe debido a que el propietario no mantuvo la unidad en condiciones habitables. Los propietarios con acuerdos regulatorios para fijar alquileres con agencias federales o estatales aún podrán utilizar alquileres preferenciales en función de sus acuerdos particulares. [32]
Establece aumentos máximos de alquiler cobrable para inquilinos con alquiler controlado en el promedio de los cinco aumentos de alquiler anuales más recientes de la Junta de Pautas de Alquiler para renovaciones de un año. Este proyecto de ley también prohíbe los cargos por transferencia de combustible.
Extiende el período retrospectivo de cuatro años a seis o más años según sea razonablemente necesario para determinar un alquiler base confiable, extiende el período durante el cual un propietario puede ser responsable de reclamaciones de sobrecargo de alquiler de dos a seis años y ya no permitiría a los propietarios para evitar daños triplicados si devuelven voluntariamente el monto del sobrecargo del alquiler antes de que un tribunal o Renovación Comunitaria y de Vivienda (HCR) tome una decisión. Permite a los inquilinos hacer valer sus reclamos de sobrecargos ante los tribunales o ante HCR y establece que, si bien un propietario puede descartar los registros después de seis años, lo hace bajo su propio riesgo.
Reduce el límite de aumento de alquiler para Grandes Mejoras de Capital (MCI) del seis por ciento al dos por ciento en la ciudad de Nueva York y del 15 por ciento al dos por ciento en otros condados. Proporciona las mismas protecciones del límite del dos por ciento en el futuro sobre los aumentos de alquiler de MCI atribuibles a MCI que entraron en vigencia dentro de los siete años anteriores. Reduce aún más los incrementos al alargar el período de amortización de la fórmula MCI. Elimina los aumentos del MCI después de 30 años en lugar de permitir que permanezcan en vigor de forma permanente. Refuerza significativamente las reglas que rigen qué gasto puede calificar para aumentos de MCI y refuerza la aplicación de esas reglas al exigir que el 25 por ciento de los MCI sean inspeccionados y auditados.
Limita el monto del gasto del IAI a $15,000 durante un período de 15 años y permite a los propietarios realizar hasta tres IAI durante ese tiempo. Hace que los aumentos del IAI sean temporales durante 30 años en lugar de permanentes y exige que los propietarios eliminen cualquier infracción peligrosa en el apartamento antes de cobrar un aumento.
Requiere que HCR presente un informe anual sobre los programas y actividades realizados por la Oficina de Administración de Alquileres y la Unidad de Protección al Inquilino con respecto a la implementación, administración y cumplimiento del sistema de regulación de alquileres. El informe también incluirá puntos de datos sobre la cantidad de unidades de alquiler estabilizado dentro de cada condado, solicitudes y aprobaciones para mejoras de capital importantes, unidades con alquileres preferenciales, alquileres cobrados y quejas de sobrecargos.
Fortalece y hace permanente el sistema que protege a los inquilinos en edificios que los propietarios buscan convertir en cooperativas o condominios. Elimina la opción de los "planes de desalojo" e instituye reformas para los planes de no desalojo. Requiere que el 51 por ciento de los inquilinos en residencia acepten comprar apartamentos antes de que la conversión pueda ser efectiva. (Actualmente, el 15 por ciento de los apartamentos deben venderse y los compradores pueden ser inversores externos). Para las personas mayores a precio de mercado y los inquilinos discapacitados durante la conversión, los desalojos se permiten sólo por una buena causa, cuando un aumento desmedido del alquiler no constituye una buena causa.
Elimina las restricciones geográficas sobre la aplicabilidad de las leyes de estabilización de alquileres, permitiendo que cualquier municipio que cumpla con los requisitos legales (por ejemplo, menos del cinco por ciento de desocupación en el parque de viviendas a ser regulado) opte por la estabilización de alquileres.
almacenamiento
Debido a que la regulación de alquileres limita el monto de alquiler que un propietario puede cobrar legalmente a los inquilinos, muchos propietarios almacenan sus unidades de alquiler regulado y evitan anunciar vacantes. Con la aprobación de la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos de Nueva York de 2019, los propietarios ya no pueden aumentar legalmente el alquiler en caso de desocupación en unidades de alquiler estabilizado; Anteriormente, a los propietarios se les permitía legalmente aumentar los alquileres hasta un 20% entre inquilinos para recuperar los costos de construcción. Muchos propietarios no llenan sus unidades de renta estabilizada vacantes, ya que los costos operativos y de renovación pueden exceder el alquiler máximo legal. En 2022, hay aproximadamente 20.000 apartamentos desocupados con alquiler estabilizado en la ciudad de Nueva York. [33]
frankensteining
El frankensteining era un vacío legal que permitía a los propietarios convertir unidades de alquiler regulado en unidades a precio de mercado. Al combinar una unidad de alquiler regulado con otra unidad (ya sea combinando una unidad a precio de mercado con una unidad de alquiler regulado o fusionando varias unidades de alquiler regulado), los propietarios podrían cobrar el alquiler a precio de mercado. [34] En 2023, los legisladores de Nueva York aprobaron un proyecto de ley que prohibía la práctica. [35]
Distribución de unidades de alquiler en la ciudad de Nueva York
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Otras lecturas
Walter Block, "Control de alquileres" en The Concise Encyclopedia of Economics.
Robert M. Fogelson , Las grandes guerras de alquileres: Nueva York, 1917-1929. New Haven, CT: Yale University Press, 2013.
enlaces externos
Wikimedia Commons tiene medios relacionados con la manifestación para salvar Nueva York 2015-05-14 .
Junta de Pautas de Alquiler de la Ciudad de Nueva York (RGB)
Desalojar a inquilinos en Nueva York
Texto de la Ley de Estabilización de Alquileres de 1969
Texto de la Ley de Reforma de la Regulación de Alquileres de 1993
Lista de edificios de alquiler estabilizado en la ciudad de Nueva York
