La exención fiscal 421-a es una exención del impuesto a la propiedad en el estado estadounidense de Nueva York que se otorga a los desarrolladores inmobiliarios para construir nuevos edificios de viviendas residenciales multifamiliares en la ciudad de Nueva York . Tal como está redactado actualmente, el programa también se centra en promover viviendas asequibles en las zonas más densamente pobladas de la ciudad de Nueva York. La exención se otorga para cualquier edificio que agregue múltiples unidades residenciales nuevas y generalmente dura de 15 a 25 años después de que se completa el edificio. Se aplican períodos de exención más largos en áreas menos densamente pobladas de los distritos exteriores y el Alto Manhattan .
El programa original recibe su nombre de la sección 421-a de la Ley de Impuestos sobre Bienes Inmuebles de Nueva York. El programa 421-a comenzó en 1971, y posteriormente el gobierno estatal agregó disposiciones para exigir la creación de unidades de vivienda asequibles para que los desarrolladores calificaran para el programa. Según el programa original, las áreas en las que los desarrolladores calificaban para la exención fiscal incluían todo Manhattan y partes del resto de la ciudad de Nueva York.
El programa original caducó en enero de 2016 después de desacuerdos entre el gobierno estatal y el gobierno de la ciudad de Nueva York, pero en noviembre de 2016 se llegó a un acuerdo entre los sindicatos, los desarrolladores y el gobernador Andrew Cuomo para restablecerlo, pendiente de la aprobación del estado de Nueva York. Legislatura . Después de las negociaciones presupuestarias de abril de 2017, el programa se renovó oficialmente y el nuevo nombre oficial del programa fue " Affordable New York ". El programa es administrado por el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la Ciudad de Nueva York . Según el programa, gran parte del beneficio de estabilización destinado a los inquilinos del mercado desaparece al igual que las versiones anteriores del 50% de preferencia comunitaria, lo que hace que este programa sea controvertido. Los derechos de los inquilinos se ampliaron en virtud de la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos de 2019 , lo que llevó a los defensores de la vivienda a pedir la derogación de 421-a.
El presidente de la Junta de Bienes Raíces de Nueva York (REBNY), James Whelan, en enero de 2022 "indicó su apoyo al programa de Vecindarios Asequibles para los Neoyorquinos propuesto por la gobernadora Kathy Hochul , un cambio de marca de la exención fiscal 421-a que expira". [1]
Debido a la promulgación de la ley de sociedades de responsabilidad limitada (LLC) del estado de Nueva York de 1994 , se donan millones de dólares a Albany y a los políticos locales "desde edificios residenciales de lujo, torres de oficinas y estacionamientos controlados por algunos de los mayores magnates de la ciudad de Nueva York". Todo propiedad de "LLC, una estructura protegida de las estrictas restricciones de Nueva York sobre las donaciones de campañas corporativas". Los promotores inmobiliarios "pueden donar sumas prácticamente ilimitadas en cada temporada de campaña", de forma privada y a través del REBNY; "Al influir en las elecciones estatales, los promotores han socavado la estabilización de los alquileres y han preservado una reducción fiscal clave que les ahorra mucho más dinero del que gastan en campañas políticas. El valor de ese subsidio, conocido como 421-a, se ha disparado de 73 millones de dólares en 1986 a un estimado de $1.4 mil millones este año [2016]. A cambio del beneficio fiscal, se supone que los propietarios deben limitar los aumentos de alquiler y reservar una parte de las unidades en vecindarios de alta demanda para alquileres por debajo del mercado, aunque a menudo no lo hacen. cumplir con sus compromisos." [2] "Los miembros del REBNY donaron una décima parte de todo el dinero de la campaña de Nueva York", en 2015, "lo que representa sólo una parte del gasto político de la industria inmobiliaria de Nueva York". Michael McKee, tesorero de Tenants PAC Archivado el 22 de marzo de 2022 en Wayback Machine , dijo que "le preocupaba que los líderes estatales tuvieran más probabilidades de prestar atención a las posiciones de REBNY que a las suyas como resultado de los niveles de contribución". (Tenants PAC y McKee contribuyó con $61,565 a los candidatos de 2014.) "Esto es un soborno legalizado", dijo. "Están bastante acostumbrados a comprar lo que quieren y obtenerlo, y la legislatura (ambas cámaras) ha demostrado estar bastante dispuesta a dárselo " [3]
El programa 421-a se aplica a los desarrolladores de la ciudad de Nueva York que construyen viviendas multifamiliares en terrenos "vacíos, predominantemente vacantes o subutilizados". [4] 421-a se aplica a unidades de vivienda multifamiliar recién construidas a precio de mercado [5] , mientras que un edificio residencial multifamiliar rehabilitado o convertido está sujeto a la exención y reducción de impuestos J-51. [6] [7] El programa también requiere que una parte de las unidades de un nuevo desarrollo sean asequibles para que el desarrollador califique para la exención de impuestos. [8]
Las reglas para la exención de impuestos 421-a incluyen varias "áreas de asequibilidad mejorada" en partes de Manhattan , Queens y Brooklyn . A los edificios con más de 300 unidades residenciales que estén ubicados dentro de estas áreas se les otorgaría una exención de impuestos del 100% por hasta tres años durante la construcción, más una exención del 100% durante 35 años después de que se complete la construcción, siempre que cumplan con uno de los tres Opciones 421-a. Para todos los demás edificios que no califican para la opción de asequibilidad mejorada, estos edificios tendrían una exención de impuestos durante 3 años durante el proceso de construcción y 35 años después de que finalice la construcción, siempre que cumplan con una de las otras tres opciones 421-a. . Sin embargo, la exención del 100% sólo se aplicaría durante los primeros 25 años después de la finalización de la construcción. [7]
Durante el período de la exención, el desarrollador debe pagar al menos los impuestos prediales pagados sobre la propiedad antes de que se concediera la exención. [4] Los promotores no tienen que pagar impuestos sobre el aumento de valor de la propiedad durante el período de exención, con un período de eliminación gradual en el que el beneficio fiscal se reduce gradualmente a lo largo de los años. [9] De lo contrario, los impuestos a la propiedad perdida irían al gobierno de la ciudad como ingresos por impuestos a la propiedad. [4]
En la década de 1970 existía la preocupación de que la construcción de viviendas residenciales estuviera disminuyendo a medida que la gente se mudaba de la ciudad de Nueva York a los suburbios. [10] En respuesta a esta tendencia, el estado aprobó el programa original de exención de impuestos 421-a en 1971, con el objetivo de fomentar la construcción de más viviendas residenciales en la ciudad. [11] El programa de exención de impuestos 421-a mantuvo estables los impuestos a la propiedad para el desarrollador durante y durante un período de tiempo después de la construcción. El objetivo de hacerlo era disminuir la gran carga fiscal que crearía una mayor valoración de la propiedad para el promotor, lo que luego fomentaría la creación de viviendas residenciales en el proceso. [12]
El programa 421-a original detallaba un período de exención de impuestos de tres años o el período de construcción, el que fuera más corto. Durante este período, el constructor no pagó impuestos a la propiedad. Posteriormente comenzó un período de exención de diez años, en el que los constructores quedaron exentos del aumento de impuestos durante dos años, seguido de una disminución del 20% de la exención de impuestos cada dos años (80% exento en el año tres, 60% exento en el año cinco, etc.) Esto duraría hasta después del décimo año, en el cual el constructor comenzaría a pagar todos los impuestos a la propiedad exigidos por el valor total de la propiedad. Tenían derecho a esta deducción todos los constructores de viviendas plurifamiliares fuera del Área de Exclusión Geográfica (GEA). Esta versión de la exención permaneció vigente antes de la adición de requisitos de vivienda asequible en la década de 1980. [10]
Según el programa inicial, 421-a se aplicaba a todas las viviendas con al menos diez unidades de vivienda. La exención anterior se aplicó al valor de las mejoras de vivienda. El programa 421-a original también requería que los alquileres en los edificios que recibían la exención de impuestos fueran al menos un 15% menos que los alquileres de unidades comparables cercanas. Las unidades de vivienda 421-a también estaban sujetas a todas las leyes locales de estabilización de alquileres que se aprobaron por un período de diez años o la duración de las leyes de estabilización de alquileres, el período que fuera más corto. [4]
En 1976, la legislatura estatal aprobó enmiendas que impedían al Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD) rescindir los certificados de elegibilidad para cualquier proyecto iniciado a partir del 1 de julio de 1976. En 1977, el programa se extendió por cuatro años más. Luego, en 1978, se eliminó el requisito de que los edificios de propiedad privada contuvieran al menos seis unidades de vivienda. Tres años más tarde, las viviendas que no eran condominios bajo el programa quedaron sujetas a las leyes de estabilización de alquileres, un cambio con respecto a cuando las viviendas que no eran condominios estaban sujetas solo temporalmente a esas mismas leyes. Las enmiendas de 1981 también permitieron al HPD restringir el acceso al programa a áreas que no necesitaban incentivos fiscales o debían usarse para fines no residenciales. En 1983, a ciertas ciudades del estado se les permitió limitar, restringir o condicionar los beneficios 421-a. En la revisión de 1983, el estado también rescindió los beneficios fiscales 421-a para viviendas multifamiliares que fueron convertidas de uso no residencial. [4]
En 1984, el estado ordenó que los alquileres de los edificios construidos después del 1 de enero de 1974 se estabilizaran hasta el 15 de mayo de 1985. Además, el estado ordenó que la Junta de Estimaciones de la ciudad de Nueva York revisara todas las restricciones locales sobre los beneficios 421-a para su aprobación. Además, el estado aprobó leyes que restringían oficialmente los beneficios para proyectos en Manhattan : las áreas de Manhattan elegibles para la exención se redujeron, y los sitios que antes no eran comerciales ahora tenían que ser subutilizados durante tres años antes de la construcción para ser elegibles para el 421-a. programa de exención de impuestos. [4]
Como seguimiento de una legislación anterior, en 1985 la elegibilidad de los proyectos en el área restringida para los beneficios fiscales 421-a se restringió a proyectos que recibieron ayuda financiera de cualquier nivel de gobierno o que tenían el 20% de sus unidades de vivienda certificadas por el HPD sea asequible. [4] [13] El área restringida en ese momento estaba en Manhattan, aproximadamente delimitada por la calle 14 al sur y la calle 96 al norte. Fuera de la zona excluida, los proyectos tenían una exención "por derecho" de entre diez y quince años. [13] Además, la legislación de 1985 permitía un período de exención de 25 años si el proyecto se llevaba a cabo en un área de preservación del vecindario, estaba en un área elegible para el seguro hipotecario puesto a disposición por la corporación de seguro hipotecario de rehabilitación, o recibía financiamiento bajo el Ley de la Corporación de Reinversión Vecinal . El programa 421-a se amplió aún más el mismo año y la definición de "período de construcción" se definió en tres años o menos. [4]
A partir de 2006, el Área de Exclusión Geográfica (GEA) se amplió para incluir otras partes de la ciudad de Nueva York fuera de Manhattan. La exención de impuestos 421-a afecta a toda la ciudad, pero el requisito de viviendas asequibles sólo afecta a los proyectos de construcción en GEA. [13] Generalmente, estas áreas están ubicadas donde los precios de la vivienda son más caros y donde más se necesita vivienda asequible. Todo el GEA está en la ciudad de Nueva York. Según el programa actual, todo Manhattan es parte del GEA. Además, las costas de Queens y Brooklyn también forman parte de la GEA, junto con partes del norte de Staten Island , una pequeña área en el centro de Queens y una pequeña porción del Bronx . [15] Los límites de GEA están establecidos por leyes estatales y locales. [dieciséis]
En la versión de 2006 del programa se aplicaban varias reglas. En el caso de la GEA en Manhattan al sur de la calle 110 , el propietario tenía que proporcionar viviendas asequibles para poder obtener los beneficios fiscales 421-a. Para tales proyectos, se podría obtener una exención de impuestos de diez años mediante la construcción de unidades asequibles fuera del sitio, mediante un "certificado negociable" del Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la ciudad. Sin embargo, sólo se podría obtener un beneficio fiscal de 20 años construyendo unidades asequibles en el lugar. En el resto del GEA, los certificados significaban una exención de 15 años y las unidades asequibles en el sitio significaban una exención de 25 años. Fuera del GEA, los certificados negociables estaban prohibidos. Siempre se permitió una exención de 15 años para cualquier proyecto de construcción, y se permitió una exención de 25 años si se construyeron unidades de vivienda asequibles en el edificio de apartamentos. [9]
En junio de 2015, el gobierno estatal acordó renovar el programa de exención de impuestos 421-a, extendiéndolo por otros cuatro años. El estado aumentó el requisito de asequibilidad del 20% al 25-30%. Sin embargo, el estado extendió el programa condicionalmente. [7] Específicamente, el estado estableció el requisito de que los trabajadores y los desarrolladores lleguen a un acuerdo sobre si los trabajadores en los proyectos de construcción 421-a recibirían salarios a nivel sindical, algo que los desarrolladores afirmaron aumentaría drásticamente los costos de construcción. La Oficina de Presupuesto Independiente de la ciudad estimó que el requisito de salarios a nivel sindical aumentaría el costo del plan de viviendas asequibles del alcalde Bill de Blasio en $2.8 mil millones. La extensión del programa era nula si no se alcanzaba dicho acuerdo sobre salarios a nivel sindical antes del 15 de enero de 2016. Los defensores de no renovar el programa afirmaron que el programa beneficiaba injustamente a los promotores inmobiliarios a expensas del contribuyente de la ciudad de Nueva York; Los fondos para el programa provinieron esencialmente del gobierno de la ciudad de Nueva York. [17] Debido a que no se llegó a un acuerdo antes de la fecha límite, el programa 421-a expiró en Nueva York el 15 de enero de 2016. [5]
Sin embargo, continuó el debate sobre cuánto ayudó el programa a desarrollar viviendas asequibles en la ciudad. Al alcalde Bill de Blasio y al gobernador de Nueva York, Andrew Cuomo , junto con otros grupos de defensa, les preocupaba que la pérdida de la exención fiscal hiciera que construir viviendas asequibles fuera demasiado caro en la ciudad, y que la ciudad tendría que pagar más para construir dichas unidades. . [18] Desde que el alcalde de Blasio asumió el cargo en enero de 2014 hasta la expiración del programa en enero de 2016, los desarrolladores recibieron financiamiento para 13,929 unidades asequibles, de las cuales 5,006 utilizaron el programa de exención 421-a. [18] En respuesta a esta cuestión, el gobernador Cuomo reunió a líderes sindicales y ejecutivos de bienes raíces para crear un acuerdo sobre el pago de salarios a nivel sindical en proyectos 421-a. Al concluir las negociaciones, los sindicatos y los promotores inmobiliarios llegaron a un acuerdo para pagar a los trabajadores 60 dólares por hora en proyectos cubiertos en Manhattan y 45 dólares por hora en proyectos cubiertos dentro de una milla de la costa del East River en Queens y Brooklyn. Por ello, el proyecto de ley fue presentado a la legislatura estatal para su aprobación. [14] El programa revivió oficialmente con la aprobación del presupuesto de $153,1 mil millones de dólares del estado de Nueva York en abril de 2017. [19]
En junio de 2019, Cuomo promulgó la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos de 2019 (HSTPA), que protege derechos adicionales de los inquilinos en todo el estado de Nueva York. [20] [21] Según The New York Times , la HSTPA "marca un punto de inflexión" para los millones de neoyorquinos que viven en apartamentos con alquiler estabilizado "después de una constante erosión de las protecciones y la pérdida de decenas de miles de personas". de apartamentos regulados." [22] Mientras que los grupos de inquilinos aplaudieron la aprobación del proyecto de ley, [23] [24] a los grupos de propietarios les preocupaba que algunas de sus disposiciones socavaran su capacidad para construir y mantener edificios de apartamentos. [25] Tras la aprobación de la ley, algunos defensores de la vivienda pidieron la derogación de la exención fiscal 421-a. [26]
Como parte del plan de 2017, todos los desarrollos de viviendas deben incluir entre un 25% y un 30% de unidades asequibles para calificar para el programa, con varias formas para que los constructores cumplan con ese requisito. [12] Anteriormente, ese requisito de asequibilidad era del 20%. [10] Sin embargo, si el inquilino inicial de una unidad de alquiler estabilizado en un edificio cubierto por la exención decide irse, entonces el propietario del edificio ya no necesitaría mantener estabilizado el alquiler de esa unidad específica para los nuevos inquilinos, asumiendo el alquiler de esa unidad. es más de $2,700 al mes. [27] Según el antiguo 421-a, no había alquiler ni límite de ingresos. [7]
Según el programa, la exención dura tres años de construcción y 35 años adicionales después de que se complete el proyecto. Se llevará a cabo una exención total del aumento de impuestos durante los primeros 25 años después del período de construcción, y los beneficios fiscales en los últimos diez años estarán vinculados al número de unidades asequibles creadas. [12] El nuevo programa 421-a también es una opción para proyectos de condominios. Sin embargo, los proyectos de condominios solo califican para este programa si el proyecto tiene 35 unidades o menos, no está ubicado en Manhattan y tiene un valor tasado por unidad de $65,000 o menos. [12] El programa de exención excluye proyectos de condominios de lujo después de que una propuesta para incluirlos fuera rechazada en la legislatura estatal. Incluirlos habría elevado el costo del programa en mil millones de dólares en diez años. [8]
Además, el período durante el cual los desarrolladores reciben incentivos se incrementó de 25 a 35 años, y el requisito de mantener alquileres asequibles aumentó a 40 años. [28] Los proyectos que cumplan con los requisitos pero estén fuera del área de exclusión pueden optar por participar en el programa. [8] [29] El programa estará vigente hasta el año 2022, [8] pero podría descarrilarse tan pronto como el año 2019 en función de las negociaciones sobre la regulación de los alquileres. [28]
El nuevo programa 421-a ya no requiere que los desarrolladores incluyan "preferencia comunitaria" como requisito para poder calificar para el programa. Según la versión anterior, los promotores estaban obligados a reservar la mitad de las nuevas unidades residenciales para los residentes existentes del barrio circundante. También tuvieron que reservar porcentajes más pequeños de unidades para trabajadores municipales, veteranos militares y residentes con discapacidades. [30] [31]
Following the New York state budget negotiations in April 2017, the 421-a tax exemption program was revived as "Affordable New York". As a condition to reviving the program, developers agreed to pay their workers an average of $60 an hour (benefits included)[29] on all projects south of 96th Street in Manhattan that affect apartment buildings with 300 or more apartments.[28] In addition, developers must pay their workers an average wage of $45 an hour (benefits included)[29] on all projects within a mile of the East River waterfront,[8] also for apartment buildings of 300 apartments or more.[28] This concession was a win for union workers in the city.[8] However, the projects that meet these wage requirements will be rewarded with a full 100% exemption for the full 35 years,[12] providing developers with an additional revenue stream to compensate for the increased labor costs.[14] Outside of the GEA, developers can still opt into the program and receive the enhanced benefits if they meet the program requirements.[8] Developers can be exempt from the wage requirements if they include 50% or more below-market units.[29] The New York City Comptroller will determine if the wage requirements are met.[8]
As a result of the passage of the new 421-a program, the state government predicts that the new 421-a program will generate an average of 2,500 affordable housing units to New Yorkers of poor, working-class, and middle class income levels each year.[8] An analysis by the city's Independent Budget Office (IBO) predicted that the program would create roughly 10,000 to 15,800 affordable housing units over ten years at a per unit cost of $568,000.[14] In addition, the agreement made also led the state government to allot an additional $2.5 billion in the state budget in order to create an additional 100,000 affordable housing units and 6,000 supportive housing units. The money was previously held up due to disagreements between Democrats and Republicans in the state government on the usage of those funds.[27]
Los críticos argumentan que el programa de exención de impuestos 421-a drena injustamente los ingresos fiscales de la ciudad. Las exenciones fiscales actuales le cuestan a la ciudad alrededor de $1.4 mil millones en ingresos fiscales perdidos anualmente. El gobierno de la ciudad estimó que el nuevo programa promulgado le costará a la ciudad $82 millones adicionales al año en impuestos a la propiedad no recaudados, en comparación con la propuesta del programa hecha en 2015. [8] Un análisis realizado por IBO encontró que un impuesto de 35 años El programa de exención costaría 8.400 millones de dólares durante los próximos diez años, aunque los desarrolladores afirman que esta cifra supone que los proyectos calificados se habrían construido sin la exención de todos modos. [27]
Los críticos afirman que el nuevo programa 421-a costará a los contribuyentes de la ciudad incluso más que el plan anterior. El IBO descubrió que el nuevo plan 421-a agregaría $120 millones por año, o $1.2 mil millones en diez años, al costo total del programa. Esto se compara con el antiguo programa que habría costado 7.200 millones de dólares en diez años. La Association for Neighborhood Housing and Development, un grupo de interés que abogaba por organizaciones sin fines de lucro y grupos de vivienda asequible, afirmó que la ciudad necesitaba ese dinero extra para compensar los recortes previstos en la financiación federal para la ciudad durante el próximo año, y que el lujo las empresas promotoras deberían tener que pagar todos los impuestos sobre la propiedad, no obtener una deducción. [32] Mientras tanto, el senador estatal demócrata Gustavo Rivera afirmó que los alquileres no serían lo suficientemente bajos para que los residentes de su distrito del Senado estatal del Bronx aprovecharan el programa. El senador Brad Hoylman afirmó que los dólares dedicados al programa 421-a deberían destinarse directamente a la creación de viviendas asequibles. [27]
Los grupos del sector inmobiliario, en respuesta, afirman que el programa de exención hace factible la construcción de viviendas residenciales en primer lugar. John Banks, presidente de la Junta de Bienes Raíces de Nueva York , afirmó que los altos costos de construcción, el costoso terreno y los aumentos de impuestos harían que la construcción fuera inviable sin la exención fiscal. [18] Un desarrollador también afirmó que sería más probable que construyeran condominios en lugar de alquileres sin la exención fiscal porque el diferencial haría que los condominios fueran comparativamente más rentables. El desarrollador afirmó que las unidades de alquiler asequibles se verían afectadas sin el programa 421-a. [33]