Durante muchas décadas, el área metropolitana de Nueva York ha sufrido una creciente escasez de viviendas, ya que la oferta de viviendas no ha satisfecho la demanda. Como resultado, la ciudad de Nueva York tiene los alquileres más altos de todas las ciudades de Estados Unidos. [1]
El área metropolitana de Nueva York tiene prácticas de zonificación excluyentes de larga data , que con frecuencia tenían sus raíces en el racismo. Las regulaciones de zonificación restrictivas, que prohibían el uso residencial multifamiliar y las viviendas asequibles , tenían como objetivo evitar que las personas no blancas se mudaran a vecindarios blancos. [2] [3]
La escasez de viviendas en Nueva York se debe a la falta de oferta de viviendas. La construcción de viviendas en la ciudad de Nueva York está muy por detrás de otras ciudades importantes de Estados Unidos. [4] Entre 2010 y 2023, la oferta de vivienda en la ciudad aumentó un 4%, mientras que los empleos aumentaron un 22%. [4] Las regulaciones de zonificación restrictivas contribuyen de manera clave a la falta de oferta de vivienda, ya que las leyes de zonificación prohíben o desincentivan cualquier vivienda que no sea unifamiliar independiente en gran parte del área metropolitana. [2] [3] [5]
En la década de 2020, algunos políticos de Nueva York impulsaron planes ambiciosos para aumentar la oferta de viviendas en Nueva York deshaciendo algunas de las regulaciones de zonificación más restrictivas para permitir el desarrollo de uso mixto en áreas que antes eran exclusivamente para uso comercial, permitir unidades de vivienda accesorias en viviendas unifamiliares. y permitir la construcción de viviendas densas cerca de las estaciones de transporte público. [5] Estos planes enfrentaron una oposición considerable por parte de políticos de los suburbios de Nueva York, en particular, donde la zonificación es más restrictiva. [sesenta y cinco]
En la era de la posguerra , Nueva York, como la mayoría de las ciudades estadounidenses, experimentó una fuerte disminución de la población con la " huida de los blancos ", un aumento en la construcción de carreteras y el uso de viejos ferrocarriles de cercanías para las familias que se mudaban de las ciudades a los suburbios recién construidos. fuera de los límites de la ciudad. En consecuencia, aproximadamente entre 1950 y 2000, la población total de la ciudad de Nueva York estuvo por debajo de su máximo histórico anterior. Este éxodo de la ciudad permitió que los alquileres siguieran siendo relativamente asequibles durante la era inmediata de la posguerra. [7]
Sin embargo, a finales del siglo XX los cambios culturales aumentaron la demanda de vida urbana a medida que era cada vez más probable que los individuos y las familias permanecieran en las ciudades, o al menos retrasaran su traslado a los suburbios. Los empleos regresaron a los centros céntricos y la demanda de viviendas en Nueva York se disparó. [8]
Para absorber esta demanda, Nueva York produjo 2,2 unidades por puesto de trabajo entre 2001 y 2008. Sin embargo, entre 2009 y 2018, la ciudad construyó solo 0,5 unidades por puesto de trabajo debido a que la regulación del uso de la tierra, la preservación histórica y la oposición política paralizaron la producción de viviendas. [9]
En consecuencia, el costo de producción de viviendas se ha disparado en Nueva York. Con pocos terrenos disponibles para desarrollo, largos procesos de aprobación y onerosas disposiciones del código de construcción, los costos de producción de viviendas han aumentado notablemente en cada paso del proceso. Como resultado, los desarrolladores no pueden ofrecer viviendas a precios moderados, ya que los costos impuestos por la ciudad y las fuerzas locales de oposición han hecho que construir viviendas para la clase media sea prohibitivamente caro. [10] Otras regulaciones inhiben la repartición de unidades existentes para acomodar a más personas. Los códigos de vivienda de la ciudad de Nueva York previenen el hacinamiento al restringir la cantidad de personas a las que legalmente se les permite ocupar una unidad, así como la cantidad de dormitorios dentro de una unidad. [11]
Además, el parque de viviendas públicas de Nueva York, una herramienta vital para reducir la falta de vivienda y mantener el número de unidades asequibles, ha caído en mal estado a medida que la gestión gubernamental falló a los residentes de bajos ingresos de la ciudad. [12]
Con los costos de producción y las leyes de zonificación que limitan la producción privada de viviendas, y la incompetencia y la mala gestión criminal que reducen la eficacia de las viviendas públicas, Nueva York enfrenta una escasez crónica de viviendas que aumenta los costos para todos los neoyorquinos que buscan alquilar o comprar una casa nueva. Grupos como el Consejo Ciudadano de Planificación y Vivienda y Open New York abogan por una resolución de la escasez de viviendas a través de reformas de zonificación que aumentarían la tasa de producción de viviendas. [13] [14]
En 2016, el alcalde Bill de Blasio prometió un plan aún más agresivo para construir y preservar 200.000 unidades de vivienda en diez años e introdujo una zonificación inclusiva obligatoria que exige que el 30 por ciento de todas las unidades de nueva construcción sean asequibles. Los objetivos de la iniciativa, que se llamó Housing New York, se incrementaron posteriormente a 300.000 unidades de vivienda asequible para 2026. [15] Al final de su administración, en 2021, ninguno de los objetivos del programa se había alcanzado: aunque el Sr. De Blasio afirmó que había logrado "luchar contra la desigualdad".
Entre 2000 y 2012, el alquiler medio de un apartamento aumentó un 75 por ciento en la ciudad de Nueva York en comparación con un 44 por ciento en el resto de Estados Unidos. El aumento afectó más a los pobres y a la clase trabajadora. Hubo una pérdida de 400.000 apartamentos alquilados por 1.000 dólares al mes o menos (dólares constantes de 2012) y la consiguiente ganancia de apartamentos alquilados por encima de esa cifra. Este no fue un cambio pequeño, pero vio desaparecer 240.000 unidades alquiladas por entre 601 y 800 dólares y los apartamentos alquilados por entre 1.201 y 1.600 dólares obtuvieron las mayores ganancias. El alquiler medio en dólares constantes aumentó de $839 en 2000 a $1100 en 2012. [16]
Compensando parcialmente el crecimiento de las unidades de vivienda hubo un aumento de la población a 8,6 millones de personas. Todos los distritos, incluido el Bronx, están cerca de los máximos históricos de población en 2018. Los factores incluyen un aumento del empleo a 4,5 millones de puestos de trabajo y una tendencia a la disminución de la delincuencia. [17]
Casi 1,5 millones de personas viven en condiciones de hacinamiento en la ciudad de Nueva York. El hacinamiento general aumentó del 7,6 por ciento en 2005 al 8,8 por ciento en 2013 (un aumento del 15,8 por ciento). El hacinamiento no se limita a los hogares de bajos ingresos, sino que se da en todos los niveles de ingresos. [18]
La Agencia de Salud y Servicios Humanos de California define "hacinamiento severo" como más de 1,5 personas por habitación. [19] La tasa de hacinamiento severo en la nación es del 0,99 por ciento y del 3,33 por ciento en la ciudad de Nueva York. [18]
En 2018 había 63.495 personas sin hogar en la ciudad de Nueva York, incluidos más de 23.600 niños. El total de personas sin hogar en la ciudad había aumentado en un 82 por ciento durante la última década. [20] Según una agencia financiada por el Departamento de Educación del Estado de Nueva York, había 104.088 estudiantes (1 de cada 10) viviendo en refugios temporales e identificados como personas sin hogar en el sistema escolar de la ciudad durante el período 2016-2017. [21] [22]
La falta de vivienda es cara para la ciudad. Tras un decreto de consentimiento de 1981 surgido de Callahan v. Carey , la ley exige que la ciudad proporcione refugio a cualquier persona elegible que lo solicite. Alojar a una familia en uno de los 167 refugios familiares cuesta 34.573 dólares al año. Para 2014 se presupuestaron 1.040 millones de dólares para proporcionar servicios a las personas sin hogar, frente a 535,8 millones de dólares en 2002. [16]
La ciudad ha tenido muchos períodos de escasez de vivienda a lo largo de su historia. Después de una crisis inmobiliaria en los años 1920, se construyeron 700.000 unidades, pero en los años 1930 se volvió a hablar de crisis. Los alcaldes Fiorello H. La Guardia y William O'Dwyer se ocuparon de la limpieza de barrios marginales y la construcción de viviendas públicas. El control de los alquileres en Nueva York , que comenzó como parte de los controles de precios en el frente interno de los Estados Unidos durante la Segunda Guerra Mundial , continuó después de la guerra. Robert F. Wagner Jr. y John Lindsay supervisaron el Programa de Vivienda Mitchell-Lama . Ed Koch fue alcalde durante una ola de abandono de viviendas que había que abordar. Esto continuó bajo David Dinkins y Rudy Giuliani . [dieciséis]
La falta de vivienda de personas y familias se convirtió en un problema importante durante los años 1980 y 1990. Durante el mandato del alcalde Bloomberg se produjo un resurgimiento económico de la ciudad. Durante este período, los alquileres en la ciudad de Nueva York aumentaron más del 15 por ciento respecto al aumento en el país en su conjunto. Su Plan de Nuevo Mercado de Vivienda se comprometió a crear 165.000 unidades de vivienda asequible entre 2002 y 2014, de las cuales 53.000 serían unidades nuevas y 112.000 unidades preservadas. El costo de este programa fue de 23.600 millones de dólares, de los cuales 5.300 millones de dólares fueron fondos públicos y 18.300 millones de dólares fueron fondos privados. [dieciséis]