Un desarrollo de unidad planificada ( PUD ) es un tipo de dispositivo de zonificación flexible, no euclidiano , que redefine los usos de la tierra permitidos dentro de un área de tierra establecida. Los PUD consisten en planes de sitios unitarios que promueven la creación de espacios abiertos, viviendas de uso mixto y usos de la tierra, preservación y sostenibilidad ambiental y flexibilidad de desarrollo. [1] Las áreas rezonificadas como PUD incluyen desarrollos de edificios, agrupaciones diseñadas de usos de la tierra variados y compatibles , como vivienda , recreación , centros comerciales y parques industriales , dentro de un desarrollo o subdivisión contenido . [2] Las áreas desarrolladas varían en tamaño y por usos zonificados, como industrial, comercial y residencial. [3] : 2 Otros tipos de dispositivos de zonificación similares incluyen zonas flotantes, zonas superpuestas, zonificación de distrito especial, códigos basados en el desempeño y derechos de desarrollo transferibles . [4] : 2
Los orígenes conceptuales de los PUD se remontan a la promulgación en 1926 de la Ley de Habilitación de Planificación Modelo de 1925 por parte del Comité del Plan Regional de Nueva York, que permitía que las decisiones de las juntas y comisiones de planificación precedieran a las decisiones requeridas por las regulaciones de zonificación locales. [5] : 170 Específicamente, la Sección 12 de la Ley de Habilitación de Planificación Modelo autorizó a las juntas y comisiones de planificación a modificar o cambiar razonablemente los planes de desarrollo y limitó la densidad de población promedio y la superficie total cubierta por edificios. [6] De manera similar, las Secciones 14 y 15 de la Ley de Habilitación de Planificación Urbana Estándar de 1928 permitieron a las comisiones de planificación autorizar los PUD, tras un acuerdo entre el gobierno y los desarrolladores sobre los principios de diseño del PUD y su impacto tanto en la comunidad circundante como en la economía. [6]
Los orígenes físicos de los PUD tienen sus raíces en la creciente suburbanización de mediados del siglo XX, durante la cual las formas más antiguas de PUD en Estados Unidos aparecieron poco después de la Segunda Guerra Mundial en los desarrollos Levittown y Park Forest . [7] : 703 La mayor implementación de PUD surgió en respuesta tanto a la falta de variación estética entre las casas suburbanas como a la creciente necesidad de una mayor densidad suburbana para acomodar el aumento del tamaño de la población. [3] : 2 Los PUD resolvieron los problemas del desarrollo suburbano a gran escala en múltiples usos de la tierra separados que se combinaron de manera eficiente, preservando el valioso espacio abierto y la estética suburbana dentro de las limitaciones de los parámetros específicos del sitio. [8] : 80 La primera evidencia de zonificación de PUD fue creada por el condado de Prince George, Maryland en 1949, en el que la unidad de desarrollo consistía en múltiples usos de la tierra, en contraste con el compromiso anterior del condado con la zonificación euclidiana de uso único de la tierra . [9]
El uso de PUD en las nuevas comunidades estadounidenses ha sido, en parte, el resultado de cierta influencia internacional; las ciudades británicas, como Reston, Inglaterra , en la década de 1950 intentaron aumentar su base económica mediante la integración de elementos industriales en el área. [7] : 702 Aunque las nuevas comunidades estadounidenses tuvieron que atraer industria después del desarrollo de sectores residenciales, las nuevas comunidades estadounidenses tenían necesidades económicas similares a las de estas ciudades británicas y, en consecuencia, utilizaron PUD para aumentar el porcentaje de superficie industrial permitida en relación con la superficie residencial y no residencial. [7] : 702
El PUD es un medio de regulación del suelo que promueve el desarrollo de suelos de uso mixto, específico para el sitio y a gran escala. Los PUD son una forma muy flexible de zonificación , en comparación con la zonificación euclidiana , ya que promueven el diseño innovador y creativo, pueden promover la conservación ambiental y la vivienda asequible , la agrupación y el aumento de la densidad. [3] : 3 Cuando corresponde, este tipo de desarrollo promueve:
Con frecuencia, los PUD adoptan una variedad de formas que van desde pequeños grupos de casas combinados con espacios abiertos hasta ciudades nuevas y en desarrollo con miles de residentes y diversos usos de la tierra.
Los PUD están en directa contradicción con la zonificación de tipo único que tradicionalmente ha caracterizado la zonificación en los Estados Unidos desde la decisión de Village of Euclid v. Ambler Realty Co. [10] Dentro de los PUD, la zonificación se vuelve mucho más integrada con múltiples usos de la tierra y distritos que se ubican en parcelas de tierra adyacentes. [8] : 75 La promulgación de la Ley de Habilitación de Zonificación Estándar (SZEA) reforzó que la densidad se considera una prioridad regulatoria, apoyando aún más el desarrollo de PUD a través de la integración de diferentes tamaños de lotes, usos variados de los edificios y la mezcla de diferentes tipos de viviendas. [11] : 553
Los PUDS combinan usos residenciales y no residenciales (como oficinas, tiendas comerciales y otros servicios) y atraen a una comunidad diversificada. [11] : 550 En particular, las aceras y calles de los PUD tienden a ser más activas y seguras, tanto de día como de noche, y experimentan una congestión reducida durante las horas pico. [11] : 550 Se requieren planes detallados y procesos de revisión para aprobar el desarrollo de PUD, debido a la naturaleza de mezclar usos residenciales y no residenciales en áreas de tierra que anteriormente solo se permitían para un solo uso; aprobar un PUD requiere esencialmente una rezonificación legal, en la que las variaciones y los permisos de uso condicional deben ser aprobados por una junta o comisión de planificación con respecto al plan integral del municipio . [4] : 20
Las disposiciones de los PUD incluyen la consideración de la capacidad de los propietarios, o de las partes interesadas relacionadas, para garantizar el mantenimiento de las áreas públicas comunes; dichas disposiciones incluyen los costos relacionados, el nivel de ingresos y los intereses de las partes interesadas, y la naturaleza tanto del área común como de los desarrollos circundantes. [12] A lo largo del proceso de desarrollo, que ya está programado y aprobado previamente como parte del proceso de solicitud de PUD, el mantenimiento de las áreas comunes se puede sostener mediante el mantenimiento calculado de las incursiones. [8] : 76 Después del desarrollo, los documentos de gobierno de las asociaciones de propietarios dentro de los PUD a menudo delegan la mayoría de las responsabilidades de mantenimiento a los propietarios, asumiendo la menor cantidad de responsabilidad posible. [13]
El requisito de tamaño mínimo de parcela puede referirse a unidades de vivienda o acres y puede variar según el tipo y la ubicación de un desarrollo. [7] : 705 Dado que los tamaños mínimos de parcela son un factor que rara vez es necesario para la aprobación de un proyecto, los requisitos de densidad máxima se utilizan con más frecuencia, centrándose en un número máximo de unidades por acre o un acre de lote mínimo por cada unidad de vivienda. [7] : 705
Los usos permitidos se determinan asignando ciertos porcentajes de uso del suelo a usos residenciales, comerciales e industriales. [7] : 705 A menudo, la cantidad asignada depende del porcentaje de usos residenciales en relación con los usos no residenciales dentro de un área definida. [7] : 705
Dado que los PUD se centran en la integración de usos mixtos en un área específica, la densidad se calcula en función de la clasificación de intensidad de uso del suelo (LUI) de la Ley Federal de Vivienda , que abarca la superficie construida, el espacio abierto, la habitabilidad y los espacios recreativos dentro de una única clasificación numérica. [8] : 89
Las casas en PUDS a menudo incluyen acceso a un gran espacio abierto compartido que rodea la casa, así como un patio privado más pequeño. [14] Las casas y edificios residenciales agrupados también brindan a los propietarios precios más bajos, en forma de menores costos de infraestructura debido a calles más cortas y al ofrecer una combinación de viviendas unifamiliares , bifamiliares y multifamiliares. [14] Los PUD pueden considerarse una alternativa legal a la zonificación de lotes grandes y unifamiliares por cómo el área de tierra puede aumentar la vivienda residencial disponible mientras mantiene un pequeño impacto en los impuestos a la propiedad local. [7] : 702 Las casas se pueden ubicar junto a usos de suelo comerciales y de oficinas, al tiempo que se garantiza la preservación de otras áreas. [1] Sin embargo, las casas a menudo presentan visualmente garajes en lugar de porches delanteros, ya que se ubican en la periferia, en relación con los pequeños centros comerciales creados a través de otras iniciativas de PUD. [ 1]
Los PUD de menor tamaño, generalmente de menos de 250 acres, pueden promover el uso mixto del desarrollo, pero, debido a que son demasiado pequeños para influir en el desarrollo cercano, pueden contribuir a la expansión urbana en áreas periféricas y rurales cercanas. [8] : 86 En los PUD más pequeños, ofrecer instalaciones comerciales solo para los residentes puede no ser sostenible o viable para el desarrollo. [8] : 88 Los PUD de tamaño mediano, generalmente mayores de 250 acres pero menores de 1000 acres, pueden mantener un equilibrio entre la influencia del desarrollo en las áreas cercanas, mientras que aún mantienen requisitos adecuados de flujo de efectivo. [8] : 86 Los PUD de tamaño moderado también contribuyen al desarrollo de carreteras comerciales y áreas residenciales, lo que puede aumentar la capacidad de que áreas de tierra más pequeñas se desarrollen o utilicen de manera más eficiente. [7] : 702 Los PUD de mayor tamaño, generalmente mayores de 1000 acres, pueden controlar los problemas relacionados con la expansión urbana, pero también pueden tensar la capacidad de gestión de los desarrolladores locales. [8] : 87
Existen múltiples disposiciones que los PUD deben incluir en relación con los espacios abiertos disponibles, que incluyen, con aprobación condicional, las relativas a la cantidad, la ubicación y el mantenimiento de las áreas públicas. [7] : 707 La aprobación de dichas disposiciones se puede satisfacer mediante una de las siguientes: satisfacer un requisito mínimo de superficie en acres en relación con un número específico de unidades de vivienda o un porcentaje directo de la superficie bruta; la aprobación de una junta de planificación sobre la ubicación propuesta del espacio público abierto; o acuerdos de mantenimiento firmados entre residentes, independientemente de si se trata de un municipio o de una comunidad residencial organizada, como una asociación de propietarios o un fideicomiso comunitario. [7] : 707–708 El requisito de estas revisiones antes mencionadas es garantizar que los terrenos públicos abiertos, las instalaciones, los servicios y las necesidades se mantengan bien para facilitar el uso público y la accesibilidad. [8] : 92
Los patrones de calles se pueden utilizar para cambiar el carácter del vecindario de una comunidad residencial, en particular al permitir que los desarrolladores organicen edificios de manera flexible sin tener que adherirse a regulaciones de zonificación que no sean PUD. [15] Los patrones de calles anchas, curvilíneas y sin salida son ejemplos. [1] El uso de estos patrones de calles y calles circulares permite a los desarrolladores agrupar edificios y maximizar el espacio abierto disponible. [16] Los patrones de calles y bloques existentes, la preservación histórica y la reserva de frentes de calles en la planta baja para usos comerciales no residenciales también se consideran cuando una comunidad aprueba un PUD. [11] : 556
La flexibilidad para incluir múltiples servicios (como servicios públicos, instalaciones recreativas, escuelas y parques) dentro de una unidad de desarrollo es representativa de cómo las prácticas de zonificación euclidianas no tradicionales pueden aumentar la capacidad de uso mixto de un terreno determinado. [8] : 76 Los planes de proyectos de PUD requieren un equilibrio entre requisitos residenciales, como casas unifamiliares y departamentos, y no residenciales, lo que garantiza que las personas y los vehículos que interactúan puedan navegar de manera segura y conveniente por los diversos edificios, espacios y calles de los PUD. [8] : 75 La propiedad y la responsabilidad de dichos PUD pueden ser públicas o privadas. [14]
