Los derechos de desarrollo transferibles (TDR) son un método mediante el cual los desarrolladores pueden comprar los derechos de desarrollo de ciertas parcelas dentro de un "distrito de envío" designado y transferir los derechos a otro "distrito receptor" para aumentar la densidad de su nuevo desarrollo. El concepto legal subyacente de un programa de transferencia de derechos de desarrollo es la noción de que toda tierra tiene un conjunto de derechos de propiedad. [1] Se utiliza para controlar el uso del suelo para complementar la planificación y la zonificación del uso del suelo para una gestión más eficaz del crecimiento urbano y la conservación del suelo.
El proceso TDR puede considerarse una herramienta para controlar la expansión urbana mediante la concentración del desarrollo. TDR es un mecanismo legal que se ofrece en algunas jurisdicciones de gobiernos locales como una forma de control del desarrollo . En los Estados Unidos, los TDR también son una forma de evitar problemas de expropiaciones constitucionales causados por la rezonificación de áreas que de otro modo eliminarían una cantidad significativa de valor de la propiedad. El procedimiento ofrece a los propietarios incentivos económicos o bonificaciones por la conservación y mantenimiento de los valores ambientales, patrimoniales o agrícolas de sus tierras. TDR se basa en el concepto de que con la propiedad de la tierra viene el derecho de uso de la tierra o desarrollo territorial . En algunas jurisdicciones, el propietario de una parcela puede utilizar, no utilizar, vender o transferir de otro modo estos derechos de desarrollo territorial. [2] : 3 [3]
Los distritos de envío suelen estar formados por áreas con características deseables que corren el riesgo de ser desarrolladas, como tierras agrícolas o áreas silvestres, pero también pueden ser sitios históricos recientemente designados. Alternativamente, las parcelas con edificios que no utilizan todo su tamaño disponible tienen capacidad urbanizable "excedente" que puede transmitirse a otras parcelas, posiblemente contiguas a las primeras parcelas. [4]
Los distritos receptores suelen estar ubicados en áreas urbanas maduras para el desarrollo. Los distritos receptores son generalmente áreas más adecuadas para desarrollos de mayor densidad y los distritos emisores son áreas con valores ambientales, patrimoniales o agrícolas que el condado, ciudad o pueblo desea preservar. [4]
Los bancos de crédito TDR se pueden utilizar para almacenar derechos de desarrollo que se hayan adquirido, si aún no se ha identificado un proyecto de desarrollo en el área receptora. Este mecanismo se utiliza cuando el momento de la venta en la zona de envío no coincide con un desarrollo en la zona de recepción. También es útil en comunidades que tienen la oportunidad de comprar los derechos de un área de alto interés de conservación pero que no tienen un proyecto de desarrollo que pueda recibir una mayor densidad en ese momento. En Massachusetts, se recomienda que los bancos de crédito TDR sean operados por una organización externa facultada para negociar la venta de derechos de desarrollo, como una organización sin fines de lucro o una agencia que opere dentro de la comunidad. [5]
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Un ejemplo ampliamente conocido de TDR distritales es la Reserva Agrícola de Maryland del condado de Montgomery . [6] Los programas TDR se han implementado en más de 200 comunidades estadounidenses, [2] : 25 en varios estados, incluidos Colorado , [7] Massachusetts , [8] Virginia , [9] y Washington . [10] La ciudad de Nueva York tiene límites a los derechos aéreos de cada edificio, pero son libremente transferibles. [11] [12] [13] [14]
Uno de los ejemplos más famosos de TDR es el caso de Penn Central Transportation Co. contra la ciudad de Nueva York (1978). La Corte Suprema de los Estados Unidos sostuvo que la Comisión de Preservación de Monumentos Históricos de la ciudad no negó a los propietarios de Grand Central Terminal todo valor económico al negarles el derecho a construir un edificio de oficinas encima de la estación. Los propietarios de la terminal poseían derechos aéreos que podían utilizarse como TDR para construir en zonas más altas que la zonificación convencional permitida en sus otras propiedades. [15]
"Es un sistema de límites máximos y comercio", dice, por lo que una vez que los derechos aéreos se transfieren desde un lote de poca altura, permanecerán bajos para siempre. Las reglas simplemente permiten que la superficie potencial se desplace, no se cree.