La propiedad comercial , también llamada propiedad inmobiliaria comercial , propiedad de inversión o propiedad de renta , es un bien inmueble (edificios o terrenos) destinado a generar una ganancia , ya sea por ganancias de capital o ingresos por alquiler . [1] La propiedad comercial incluye edificios de oficinas , centros médicos, hoteles , centros comerciales, tiendas minoristas, edificios de viviendas multifamiliares , terrenos agrícolas , almacenes y garajes. En muchos estados de EE. UU. , la propiedad residencial que contiene más de una cierta cantidad de unidades califica como propiedad comercial para fines crediticios e impositivos.
Los edificios comerciales son edificios que se utilizan con fines comerciales e incluyen edificios de oficinas , almacenes y edificios minoristas (por ejemplo, tiendas de conveniencia , grandes superficies y centros comerciales ). En ubicaciones urbanas, un edificio comercial puede combinar funciones , como oficinas en los niveles 2 a 10, con tiendas minoristas en el piso 1. Cuando el espacio asignado a múltiples funciones es significativo, estos edificios pueden denominarse de usos múltiples. Las autoridades locales suelen mantener regulaciones estrictas sobre la zonificación comercial y tienen la autoridad para designar cualquier área zonificada como tal; una empresa debe estar ubicada en un área comercial o un área zonificada al menos parcialmente para el comercio.
Los bienes raíces comerciales se dividen comúnmente en cinco categorías:
De estos, solo los primeros cinco se clasifican como edificios comerciales . Las propiedades residenciales de renta también pueden ser departamentos multifamiliares.
Los elementos básicos de una inversión son las entradas y salidas de efectivo, el momento en que se producen los flujos de efectivo y el riesgo. La capacidad de analizar estos elementos es fundamental para brindar servicios a los inversores en el sector inmobiliario comercial.
Las entradas y salidas de efectivo son el dinero que se invierte en la propiedad o que se recibe de ella, incluido el costo de compra original y los ingresos por la venta durante toda la vida de la inversión. Un ejemplo de este tipo de inversión es un fondo inmobiliario.
Las entradas de efectivo incluyen lo siguiente:
Las salidas de efectivo incluyen:
Es importante conocer el momento en que se producen las entradas y salidas de efectivo para proyectar períodos de flujos de efectivo positivos y negativos. El riesgo depende de las condiciones del mercado, de los inquilinos actuales y de la probabilidad de que renueven sus contratos de alquiler año tras año. Es importante poder predecir la probabilidad de que las entradas y salidas de efectivo se produzcan en los montos previstos, cuál es la probabilidad de que se produzcan en el momento previsto y cuál es la probabilidad de que se produzcan flujos de efectivo inesperados y en qué montos podrían producirse.
El valor total de las propiedades comerciales en los Estados Unidos fue de aproximadamente 6 billones de dólares en 2018. [4] La fortaleza relativa del mercado se mide mediante el Índice de Bienes Raíces Comerciales de EE. UU., que se compone de ocho impulsores económicos y se calcula semanalmente.
Según Real Capital Analytics, una firma de investigación inmobiliaria de Nueva York, más de 160 mil millones de dólares de propiedades comerciales en los Estados Unidos están ahora en mora , ejecución hipotecaria o quiebra . En 2024, el volumen de alquiler de oficinas aumentó a su nivel más alto desde 2020, pero aproximadamente el 60% de los alquileres de oficinas activos entraron en vigor antes de la pandemia [5] . En Europa, se espera que aproximadamente la mitad de los 960 mil millones de euros de deuda respaldada por bienes raíces comerciales europeos requieran refinanciación en los próximos tres años, según PropertyMall, un proveedor de noticias sobre propiedades comerciales con sede en el Reino Unido. Además, las condiciones económicas que rodean futuras subidas de los tipos de interés, que podrían ejercer una presión renovada sobre las valoraciones , complicar la refinanciación de préstamos e impedir el servicio de la deuda, podrían causar una importante dislocación en los mercados inmobiliarios comerciales.
Sin embargo, la contribución a la economía europea en 2012 se puede estimar en 285 mil millones de euros según EPRA e INREV , sin mencionar los beneficios sociales de un sector inmobiliario eficiente. [6] Se estima que el sector inmobiliario comercial es responsable de asegurar alrededor de 4 millones de puestos de trabajo en toda Europa.
Por lo general, un agente comercializará una propiedad en nombre del vendedor. Los agentes que representan a los compradores o a los representantes de los compradores identifican la propiedad que cumple con un conjunto de criterios establecidos por el comprador. Los tipos de compradores pueden incluir un propietario-usuario, un inversor privado, adquisiciones , inversión de capital o empresas de capital privado . El comprador o sus agentes realizarán una evaluación inicial de la propiedad física, la ubicación y la rentabilidad potencial (si es para inversión) o la adecuación de la propiedad para su uso previsto (si es para propietario-usuario).
Si se determina que la posible inversión cumple con los criterios del comprador, este puede manifestar su intención de seguir adelante con una carta de intención (LOI) . Las cartas de intención se utilizan para delinear los términos principales de una oferta con el fin de evitar costos innecesarios de redacción de documentos legales en caso de que las partes no estén de acuerdo con los términos tal como están redactados. Una vez que ambas partes firman una carta de intención, se redacta un contrato de compraventa (PSA). No todas las transacciones de propiedades comerciales utilizan una carta de intención, aunque es común. Un PSA es un acuerdo legal entre el vendedor y un solo comprador interesado que establece los términos, condiciones y cronograma de la venta entre el comprador y el vendedor. Un PSA puede ser un documento altamente negociado con términos personalizados o puede ser un contrato estandarizado similar a los que se utilizan en las transacciones residenciales. [7]
Una vez que se firma un contrato de compraventa, generalmente se le exige al comprador que envíe un depósito en garantía , que puede ser reembolsable bajo ciertas condiciones, a una oficina de una compañía de títulos o que lo mantenga una correduría en garantía. La transacción pasa a la fase de diligencia debida , donde el comprador realiza una evaluación más detallada de la propiedad. Los contratos de compraventa generalmente incluyen cláusulas que requieren que el vendedor revele cierta información para que el comprador la revise y determine si los términos del contrato aún son aceptables. El comprador puede tener derecho a terminar la transacción y/o renegociar los términos, a menudo denominados "contingencias". Muchos contratos de compra están supeditados a la capacidad del comprador para obtener financiamiento hipotecario y a la revisión satisfactoria por parte del comprador de elementos específicos de diligencia debida. Los elementos comunes de diligencia debida incluyen estados financieros de la propiedad , listas de alquileres, contratos con proveedores , zonificación y usos legales, condición física y ambiental, patrones de tráfico y otra información relevante para la decisión de compra del comprador especificada en el contrato de compraventa. En los mercados inmobiliarios competitivos, los compradores pueden renunciar a las contingencias para hacer que una oferta sea más atractiva para un comprador. Por lo general, la PSA exige que el vendedor le proporcione información de diligencia debida de manera oportuna y limita el tiempo del comprador para rescindir el acuerdo en función de los resultados de la revisión de diligencia debida. Si el comprador rescinde la transacción dentro del plazo de diligencia debida, el depósito de garantía generalmente se devuelve al comprador. Si el comprador no ha rescindido el acuerdo de conformidad con las contingencias de la PSA, el depósito de garantía deja de ser reembolsable y, en caso de no completar la compra, los fondos del depósito de garantía se transferirán al vendedor como tarifa por no cerrar el acuerdo. Las partes procederán a cerrar la transacción en la que se intercambian los fondos y el título.
Cuando se cierra un trato, pueden comenzar los procesos posteriores al cierre, que incluyen notificar a los inquilinos sobre un cambio de propiedad, transferir las relaciones con los proveedores y entregar información relevante al equipo de administración de activos. [ cita requerida ]
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