Vivienda de densidad media es un término utilizado en la literatura académica y de planificación urbana para referirse a una categoría de desarrollo residencial que se encuentra entre viviendas suburbanas independientes y grandes edificios de varios pisos. No existe una definición única de vivienda de densidad media, ya que su definición precisa tiende a variar según la jurisdicción. Sin embargo, los estudiosos han descubierto que la densidad media de viviendas oscila entre 25 y 80 viviendas por hectárea, aunque lo más común es que tenga entre 30 y 40 viviendas por hectárea. [1] [2] [3] Los ejemplos típicos de viviendas de densidad media incluyen dúplex , triplex, casas adosadas , casas en hilera, viviendas independientes con suites con jardín y edificios de apartamentos sin ascensor. [2] [3]
En Australia, la densidad de las zonas residenciales suburbanas estándar ha estado tradicionalmente entre 8 y 15 viviendas por hectárea . [1] En Nueva Zelanda el desarrollo de densidad media se define como cuatro o más unidades con una densidad promedio de menos de 350 m 2 . [4] Estos desarrollos suelen consistir en viviendas adosadas y de unidades múltiples (también conocidas como viviendas agrupadas) y apartamentos de poca altura .
En los Estados Unidos, las viviendas de densidad media generalmente se denominan desarrollos de tamaño mediano o de grupos que se ubican entre vecindarios con viviendas unifamiliares y apartamentos de gran altura. Este tipo de desarrollo generalmente tiene como objetivo cerrar la brecha entre vecindarios de baja y alta densidad. Debido a que este tipo de vivienda se refiere específicamente a la densidad, el tipo de edificio o la cantidad de unidades pueden variar. Históricamente, las viviendas de densidad media en Estados Unidos se han percibido como indeseables debido a la naturaleza asequible de las viviendas que atraen a residentes de bajos ingresos y a su percepción de ruptura con el estilo de vida suburbano establecido. [5] Los diversos estilos de viviendas de densidad media ahora se consideran opciones de desarrollo más sostenibles para ayudar a resolver la crisis inmobiliaria en Estados Unidos. [6]
.jpg/1280px-Traditional_rowhouses,_Locust_Point,_Baltimore_(100_0509).jpg)
La vivienda de densidad media se identifica comúnmente por cómo contrasta tanto el desarrollo suburbano como el desarrollo de alta densidad. Los suburbios se caracterizan por lotes de gran tamaño, generosos retrocesos desde la calle, baja densidad y usos únicos. [7] Los desarrollos de alta densidad, como las torres de apartamentos de gran altura, tienen una densidad muy alta con contratiempos mínimos y están ubicados cerca de una variedad de otros usos del suelo y conexiones de tránsito. [2] [3] En contraste, el desarrollo de densidad media se ubica entre estos dos extremos. Los edificios habituales no superan los 4 pisos, son más cortos que los rascacielos, pero con retrocesos más pequeños y lotes individuales que las áreas suburbanas. [3] [8]
Muy a menudo, las viviendas de densidad media ofrecen múltiples unidades de vivienda dentro de una estructura compartida. Estos edificios tienden a compartir infraestructura común como medianeras , tuberías de agua, áreas de estacionamiento y espacios verdes. [3] Debido a que se comparte la infraestructura y la ubicación conjunta de varias unidades en un solo edificio, las viviendas de densidad media tienden a tener costos de construcción por unidad más bajos que las viviendas unifamiliares . [3] Los costos de construcción más bajos dan como resultado precios de vivienda más bajos, lo que significa que las viviendas de densidad media suelen ser más asequibles que una vivienda unifamiliar. Muchos han sugerido que aumentar la oferta de viviendas de densidad media, conocida como Missing Middle , es crucial para mejorar la asequibilidad de la vivienda en América del Norte. [9]
Las viviendas de densidad media permiten un desarrollo más compacto, lo que significa que se acortan las distancias entre destinos. [8] Como resultado, es más probable que las áreas de densidad media sean de uso mixto con fácil acceso a tiendas y servicios. [8]
,_Millers_Point.jpg/1280px-Lower_Fort_Street_(57-61),_Millers_Point.jpg)
En Estados Unidos, la mayoría de las viviendas de densidad media o tamaño medio se construyeron entre las décadas de 1870 y 1940 [10] debido a la necesidad de proporcionar viviendas más densas cerca de los lugares de trabajo. Los ejemplos incluyen los suburbios de tranvías de Boston, que incluían más viviendas de dos y tres pisos que viviendas unifamiliares , [10] o áreas como Brooklyn, Baltimore, Washington DC o Filadelfia [10] que cuentan con una gran cantidad de casas en hilera . Este tipo de vivienda, que alguna vez fue una opción asequible para alquiler o propiedad de vivienda, se ha convertido en un desarrollo de lujo debido al aumento de los costos de tierra y construcción de los desarrollos cercanos. [11] Antes de la Primera Guerra Mundial, el movimiento de la ciudad jardín se había convertido en un método cada vez más popular para planificar barrios. Cuando Estados Unidos comenzó a experimentar una crisis de vivienda para los trabajadores de guerra, comenzó una producción en masa de viviendas que siguió la forma de ciudad jardín . Esto afectó enormemente los patrones de desarrollo en todo Estados Unidos hasta la Gran Depresión . Durante la Gran Depresión, el gobierno de Estados Unidos aprobó la Ley Nacional de Vivienda de 1934 para crear la Autoridad Federal de Vivienda con el objetivo de proporcionar más préstamos respaldados por el gobierno federal a los estadounidenses para que pudieran comprar viviendas. Esto condujo a la Vuelo Blanco de la década de 1940 porque muchos estadounidenses blancos pudieron trasladarse de las ciudades urbanas a hogares en las afueras de la ciudad, además de comprar automóviles. Esto impulsó la suburbanización de Estados Unidos, lo que condujo al aumento del tamaño de las viviendas, el uso del suelo, el uso de automóviles y contribuyó a la expansión suburbana . [12] Los barrios ya no se construían a escala humana , sino que se construían para dar cabida a desarrollos más grandes; en los suburbios esto significó casas unifamiliares más grandes y calles más anchas para los automóviles y, en la ciudad, apartamentos de gran altura. [12]
En la década de 1960, los arquitectos identificaron una marcada diferencia entre los vecindarios creados por el desarrollo de rascacielos y la expansión suburbana , y se dieron cuenta de que era necesario más viviendas de densidad media o tamaño mediano para cerrar la brecha entre las ciudades y los suburbios. [5] Arquitectos y desarrolladores comenzaron a construir viviendas agrupadas para abordar esta brecha en la vivienda, pero este tipo de desarrollos no se comercializaron entre residentes de bajos ingresos que necesitaban vivienda. [5] Debido a la recesión de los años 70, el presidente Nixon emitió una moratoria sobre la financiación gubernamental de viviendas para personas de bajos ingresos. [5] Los programas de televisión y los periódicos enmarcaron el desarrollo de densidad media o de clusters como una solución indeseable pero necesaria a la crisis inmobiliaria. [5] Los suburbios establecidos de la era de la posguerra habían creado distinciones entre la vida hogareña y laboral, distanciándose también de sus vecinos. [5] La introducción de viviendas de densidad media en los suburbios establecidos no se permitió debido a la zonificación unifamiliar excluyente y porque se consideró una violación de los fundamentos familiares que se habían establecido con la vida suburbana. [5] Las viviendas de densidad media, agrupadas o de tamaño medio fueron consideradas un sustituto inadecuado e improvisado para aquellos que no podían permitirse una vida suburbana. [5] Se cree que esta percepción de viviendas de densidad media o tamaño mediano está alimentada por temores irracionales a la densidad [12] y el deseo de mantener a los residentes de bajos ingresos fuera de los vecindarios suburbanos. [5] Esto llevó a la disminución de viviendas medianas o de tamaño medio en Estados Unidos, lo que se conoce como Missing Middle Housing .
Muchos tipos tradicionales de vivienda desarrollados antes de las ciudades basadas en automóviles tenían densidades comparables, como las viviendas en terrazas (en hileras) o con patio que se encuentran en muchas partes del mundo. Los suburbios del interior de muchas ciudades australianas y los centros de actividad desarrollados durante el auge suburbano de finales de la época victoriana tienen ejemplos de viviendas de densidad media. Desde la década de 1960, muchos estados australianos han fomentado políticas de consolidación urbana que han facilitado la construcción de viviendas de densidad media. El debate sobre la vivienda de densidad media surgió durante el movimiento Garden Suburbs . Los primeros estudios sobre viviendas de densidad media se produjeron durante la década de 1960, durante el auge inmobiliario de la posguerra, y se centraron en el consumo de viviendas en lugar de la sostenibilidad y la asequibilidad. [13] En la década de 1970, se realizaron más estudios que investigaron las barreras para producir viviendas de densidad media y las atribuyeron a la planificación. Sin embargo, los estudios de las décadas de 1980 y 1990 se centraron más en las percepciones de las viviendas de densidad media y en cómo están diseñadas. [13] A pesar de las percepciones positivas de las viviendas de densidad media por parte de quienes realmente vivían en ellas, las personas que vivían en viviendas menos densas las percibían como negativas. [13]
En Nueva Zelanda, la vivienda se ha centrado históricamente en una densidad semirrural o suburbana y ha experimentado una amplia expansión suburbana. [14] Varios informes han destacado la necesidad de viviendas de densidad media en Nueva Zelanda como medio para proporcionar viviendas sostenibles asequibles. [15] [16]
El diseño de viviendas de densidad media requiere una cuidadosa consideración de los principios de diseño urbano . En algunos casos, las políticas de consolidación urbana han permitido la demolición de viviendas de baja densidad existentes en suburbios residenciales establecidos, reemplazándolas con diversas formas de viviendas de densidad media. Debido a esto, muchos desarrollos de densidad media han sido controvertidos en los últimos 20 a 30 años debido a sus impactos negativos percibidos en el carácter vecinal de las áreas residenciales establecidas.
En Australia, los gobiernos estatales y locales han hecho cada vez más hincapié en las políticas para regular el diseño de nuevos desarrollos de densidad media, como el ResCode del gobierno de Victoria , publicado en 2001, y la estrategia metropolitana, Melbourne 2030 , que busca limitar dichas viviendas a centros de actividades .
En Estados Unidos, la zonificación restrictiva y las ordenanzas de "no crecimiento" impiden que las ciudades y pueblos densifiquen sus vecindarios con viviendas de densidad media o tamaño mediano. La rezonificación de una ciudad o pueblo puede llevar mucho tiempo, ser costosa y seguir siendo susceptible al rechazo de la comunidad por parte de los NIMBY . Los críticos de la densidad de ricitos de oro, término acuñado por Lloyd Alter, argumentan que la vivienda de densidad media no es una solución general para la crisis inmobiliaria que enfrentan diferentes ciudades porque cada una de ellas necesitará adoptar un enfoque diferente. [17]