Un desarrollo residencial en conjunto , o desarrollo de espacios abiertos , es la agrupación de propiedades residenciales en un sitio de desarrollo para utilizar el terreno adicional como espacio abierto , recreación o agricultura. Se está volviendo cada vez más popular en el desarrollo de subdivisiones porque permite al desarrollador gastar mucho menos en terreno y obtener prácticamente el mismo precio por unidad que para las casas unifamiliares. Sin embargo, las áreas de jardín compartidas pueden ser una fuente de conflicto. Las ventajas alegadas incluyen más espacio verde/público , una comunidad más cercana y una gestión óptima de las aguas pluviales. El desarrollo en conjunto a menudo encuentra objeciones de planificación. [ cita requerida ]
Según William H. Whyte , autor de “Cluster Development” [1], existen dos tipos de desarrollo en clúster: el desarrollo de casas adosadas y el desarrollo de superdesarrollos. Algunos ejemplos de desarrollo de casas adosadas son Morrell Park, Filadelfia, Pensilvania , Hartshone en Richmond y Dudley Square en Shreveport. Algunos ejemplos de desarrollo de superdesarrollos son Reston, Virginia , Crofton, Maryland y Americana Fairfax en Virginia.
En muchos sentidos, el desarrollo en agrupaciones se ha practicado desde las primeras comunidades, desde las aldeas medievales hasta las ciudades de Nueva Inglaterra . Sin embargo, se formalizó como un concepto moderno recién con el inicio de la expansión suburbana y la ubicuidad de los desarrollos de viviendas unifamiliares . La idea de un desarrollo en agrupaciones se creó como una alternativa a la subdivisión convencional.
La primera aplicación consciente de un desarrollo en clústeres se produjo en Radburn, Nueva Jersey , en 1928. Se basaba en la planificación inglesa y en el movimiento Garden City de Ebenezer Howard , pero utilizaba principios de desarrollo en clústeres. Después de Radburn, muchas otras ciudades de Nueva Jersey aplicaron esos principios a su planificación, en particular la zona verde del pueblo de Hillsborough, Nueva Jersey , y Brunswick Hill en South Brunswick. En el resto del país, el uso del desarrollo en clústeres creció principalmente en Maryland y Virginia, en particular en Reston y el condado estadounidense de Fairfax.
En la actualidad, el desarrollo de clústeres se aplica en todo Estados Unidos. Existe un fuerte impulso a este método en los estados del Medio Oeste que han tenido problemas importantes con la expansión urbana , como Minnesota, Illinois, Ohio y Wisconsin.
El desarrollo en clúster, también conocido como desarrollo de conservación , es un enfoque de planificación del sitio que es una alternativa al desarrollo de subdivisiones convencionales. Es una práctica de desarrollo de bajo impacto que agrupa las propiedades residenciales en una subdivisión propuesta más cerca unas de otras para utilizar el resto del terreno para espacios abiertos, recreación o agricultura. El desarrollo en clúster se diferencia de un desarrollo de unidad planificada (PUD), que contiene una mezcla de usos residenciales, comerciales, industriales u otros, pero el desarrollo en clúster se centra principalmente en áreas residenciales. [1]
El propósito del desarrollo de un clúster es:
Gracias a que hay más coberturas de suelo porosas y menos superficies impermeables como asfalto y hormigón , se reduce el riesgo de inundaciones y erosión por aguas pluviales . Los beneficios económicos del desarrollo en conglomerados pueden incluir que hay menos infraestructura para construir: menos carreteras, alcantarillas y líneas de servicios públicos. La mayor densidad de los conglomerados de viviendas también tiende a significar una mayor eficiencia para servicios como el transporte público , y también puede promover un mayor uso de la bicicleta y el estímulo de los peatones . El espacio abierto adicional que se crea con este tipo de desarrollo deja lugar para parques, senderos y agricultura apoyada por la comunidad .
Después de la Segunda Guerra Mundial, la migración de las ciudades a los suburbios se convirtió en una tendencia dominante en Estados Unidos. La gente adquiría cualquier terreno que pudiera encontrar; como resultado, los desarrolladores intentaron amontonar tantos lotes como pudieran en los sitios de desarrollo. Luego, las comunidades desarrollaron regulaciones de zonificación para limitar la cantidad de unidades y la densidad permitida en un sitio. Aunque esta zonificación protegía la tierra para las comunidades y, en cierta medida, preservaba la tierra del desarrollo, fue lo que en última instancia condujo a la expansión suburbana tal como la conocemos hoy. [1] Es esta zonificación la que el desarrollo en clústeres intenta modificar, y es el problema principal al que se enfrenta.
La mayoría de los municipios han establecido una zonificación que restringe a los promotores, las juntas de planificación y las comunidades a utilizar únicamente este tipo de desarrollo de subdivisiones convencional. Por lo tanto, la práctica del desarrollo tradicional es difícil de cambiar debido a la norma establecida, la familiaridad del procedimiento y el temor a emprender algo nuevo. En respuesta a esto, grupos como la Asociación Estadounidense de Planificación (APA) han desarrollado una ordenanza modelo que proporciona el marco para el desarrollo de conglomerados. Esta ordenanza no es difícil de implementar administrativamente, pero políticamente es problemática debido a la resistencia conservadora.
La percepción que la gente tiene del espacio personal tiene mucho que ver con esta resistencia. En muchos casos, la gente elige vivir en los suburbios con la intención de tener una propiedad con un terreno grande; por lo tanto, es difícil convencer a esas personas de que vivan más cerca unas de otras. Convencer a la gente de que acepte terrenos pequeños y una mayor densidad de población sigue siendo uno de los mayores obstáculos para el desarrollo de conglomerados. Este obstáculo se puede superar en gran medida con un diseño adecuado del sitio, que garantice a las viviendas vistas despejadas y un espacio privado efectivo. Además, educar a la gente sobre los beneficios de tener una mejor comunidad y un espacio abierto puede servir como estímulo para cambiar las percepciones.
Un obstáculo adicional para el desarrollo de conglomerados es la dificultad de crear lotes pequeños cuando no hay un sistema de alcantarillado municipal . Cuando se utilizan sistemas sépticos, se necesita disponer de suficiente terreno en cada lote de construcción para un campo de lixiviación (a veces se necesita terreno para dos campos de lixiviación, y el terreno adicional se reserva como respaldo). La cantidad de terreno necesaria es proporcional al tamaño del sistema séptico y las condiciones del suelo, que deben permitir la percolación segura de las aguas residuales en el suelo. En áreas donde se utiliza agua de pozo, puede requerirse un área de lote adicional para separar suficientemente el pozo del campo de lixiviación. Esto puede dar lugar a tamaños mínimos de lote de 1 acre (4000 m2 ) o más, lo que dificulta el desarrollo de conglomerados.
Sin embargo, la instalación de una planta de tratamiento de aguas residuales (WWTP) en paquete para el desarrollo (que actúa como una pequeña planta en grupo, eliminando la necesidad de tanques sépticos individuales) o el uso de biofiltros con cada sistema séptico hacen que los tamaños de lote más pequeños sean aceptables. [3] Además, proporcionar una WWTP en paquete reduce el diámetro y la profundidad de las líneas de alcantarillado de recolección para el grupo, reduciendo así el costo general de la infraestructura.
El último problema principal que plantea el desarrollo de los conglomerados es el de ocuparse de los espacios abiertos, recreativos y agrícolas. Estas áreas son beneficiosas en muchos aspectos, pero también son cuestiones que es necesario abordar. El mantenimiento de los espacios abiertos y recreativos requiere la formación de asociaciones de propietarios de viviendas que exigen el pago de tasas por impuestos, seguros y mantenimiento general. Esto no sería necesario en una subdivisión típica, pero la gente tendría sus propios gastos de mantenimiento. En cuanto a la agricultura: la gente disfruta de vivir junto a ella hasta que hay necesidad de aplicar fertilizantes o pesticidas. Este hecho no se puede evitar, pero mediante el uso adecuado del desarrollo de los conglomerados, puede haber brechas y barreras más amplias entre las tierras agrícolas y las propiedades residenciales, lo que limitaría la exposición a subproductos no deseados.
La ordenanza modelo para el desarrollo de conglomerados es la sección 4.7 de los Códigos de Crecimiento Inteligente [2] emitidos por la Asociación Estadounidense de Planificación . Además de introducir el concepto de desarrollo de conglomerados residenciales, la ordenanza describe el proceso de solicitud, planificación del sitio e implementación.
Los requisitos principales para la aplicación del desarrollo en grupo son que se permitan todos los usos principales o accesorios y que se permitan viviendas multifamiliares, dúplex y casas adosadas. Así como la aplicación de los requisitos de cobertura máxima del lote, proporciones de área del piso, altura del edificio y estacionamiento a todo el sitio en lugar de al lote individual. Las disposiciones de un desarrollo en grupo requieren que el sitio tenga al menos de 2 a 5 acres (20,000 m2 ) y no hay un mínimo para las dimensiones del lote; además, cada casa no puede estar a más de 12 pies (3.7 m) de la calle con un patio de al menos 25 pies (7.6 m). También debe existir la capacidad de colocar más de un edificio principal en cada lote y, por último, no menos del 25% del sitio se utiliza para espacio abierto.
En la solicitud se debe incluir el plano del sitio, que debe incluir el trazado de las calles y aceras, el número máximo y tipo de unidades de vivienda propuestas y la superficie que ocuparán, con los cálculos correspondientes; así como el área de estacionamiento, espacio abierto y otros accesorios. Para calcular la cantidad de viviendas permitidas, se debe medir el área bruta del sitio en acres y décimas de acre, luego restar el área bruta de las calles públicas y privadas y las mejoras públicas dedicadas; el resto será el área edificable. Luego, dividir el área neta edificable por el tamaño mínimo del lote más pequeño; redondear este número al número inferior más cercano y la cifra será el número máximo de unidades.
Hay varias características de diseño distintivas en el desarrollo de conjuntos residenciales, en particular: la consideración de las características naturales / topografía , lotes de menor tamaño, el uso de callejones sin salida y el uso de ciertas técnicas de gestión de aguas residuales/pluviales .
Junto con el diseño del sitio, las características de diseño de la gestión de aguas residuales y pluviales son un aspecto fundamental del desarrollo de un conjunto de áreas. Mediante la maximización del flujo de agua superficial y el uso estratégico de las formas del terreno y las plantas para frenar, retener y tratar la escorrentía, se puede manejar la mayor parte de las aguas pluviales. Además, existen muchas opciones para tratar las aguas residuales. Las técnicas como los campos de drenaje comunitarios , los sistemas de irrigación y las plantas compactas pueden reducir drásticamente el costo de la infraestructura y mejorar el medio ambiente. [4]