La zonificación excluyente es el uso de ordenanzas de zonificación para excluir ciertos tipos de usos de la tierra de una comunidad determinada, especialmente para regular la diversidad racial y económica. [1] En los Estados Unidos, las ordenanzas de zonificación excluyentes son estándar en casi todas las comunidades. La zonificación excluyente se introdujo a principios del siglo XX, generalmente para evitar que las minorías raciales y étnicas se mudaran a vecindarios de clase media y alta. Los municipios utilizan la zonificación para limitar la oferta de unidades de vivienda disponibles, por ejemplo prohibiendo viviendas residenciales multifamiliares o estableciendo requisitos mínimos de tamaño de lote. Estas ordenanzas aumentan los costos, lo que hace menos probable que se muden grupos de bajos ingresos. Tarifas de desarrollo por variación (uso de la tierra) , un permiso de construcción , un certificado de ocupación , un costo de presentación (legal) , permisos especiales y desarrollo de unidades planificadas. Las solicitudes de viviendas nuevas también elevan los precios a niveles inaccesibles para las personas de bajos ingresos. [2]
Las políticas excluyentes de uso del suelo exacerban la segregación social al disuadir cualquier integración racial y económica , disminuyen la oferta total de viviendas de una región y aumentan los precios de las viviendas. Además, las regiones con mucha segregación económica canalizan a los estudiantes de bajos ingresos hacia escuelas de menor rendimiento, lo que genera diferencias en el rendimiento educativo. Una encuesta exhaustiva realizada en 2008 encontró que más del 80% de las jurisdicciones de los Estados Unidos imponían requisitos mínimos de tamaño de lote de algún tipo a sus habitantes. [3] Estas ordenanzas continúan reforzando las prácticas discriminatorias en materia de vivienda en todo Estados Unidos. [4] [5] : 52–53
A principios del siglo XX, un rápido proceso de urbanización y una afluencia de inmigrantes transformaron el país. Los ciudadanos de clase media y alta comenzaron a encontrar una mayor diversidad que antes y muchas ciudades comenzaron a implementar las primeras políticas de zonificación excluyentes. En 1908, Los Ángeles adoptó la primera ordenanza de zonificación para toda la ciudad para proteger las áreas residenciales de las molestias industriales. Sin embargo, el destacado planificador urbano Yale Rabin observó: "Lo que comenzó como un medio para mejorar el deteriorado entorno físico en el que la gente vivía y trabajaba" se convirtió en "un mecanismo para proteger los valores de las propiedades y excluir a los indeseables". En 1910, Baltimore promulgó la primera ordenanza de zonificación racial y la práctica se extendió rápidamente. [6] Muchas de las primeras regulaciones prohibieron directamente a las minorías raciales y étnicas la residencia comunitaria hasta que la zonificación racial explícita fue declarada inconstitucional en 1917. [7] : 6 y 25 A pesar de la inconstitucionalidad de medidas tan explícitas, las ordenanzas de exclusión continuaron ganando popularidad en todo el país. [5] : 48–49 Además, a pesar de la resistencia de los activistas y los pueblos excluidos, estas ordenanzas todavía se utilizan ampliamente en todo el país.
El mayor uso de la zonificación excluyente finalmente hizo que el gobierno federal abordara el problema con la promulgación de la Ley Estándar de Habilitación de la Zonificación Estatal en 1922. La legislación estableció el marco institucional para las ordenanzas de zonificación y delegó el poder de uso de la tierra a las autoridades locales para la conservación de la comunidad. bienestar y proporcionó pautas para el uso apropiado de la regulación. [8] A la luz de esos acontecimientos, la Corte Suprema consideró la constitucionalidad de la zonificación en el caso histórico de 1926 de Village of Euclid, Ohio contra Ambler Realty Co. La Corte finalmente aprobó la zonificación como un medio aceptable de regulación comunitaria. Después de la decisión, el número de municipios con legislación de zonificación se multiplicó, de 368 en 1925 a más de 1.000 en 1930. [9]
Después del final de la Segunda Guerra Mundial y el posterior proceso de suburbanización del país , las políticas de zonificación excluyentes experimentaron un aumento en complejidad, rigor y prevalencia a medida que los habitantes de los suburbios intentaron proteger más eficazmente a sus nuevas comunidades. Mucha gente había roto vínculos con la ciudad y sus elementos no deseados mientras buscaban su utopía suburbana. Temían que, si no se controlaba, los mismos elementos de la ciudad de los que habían escapado los seguirían hasta los suburbios. Así, los blancos de clase media y ricos, que constituían la mayoría de los habitantes de los suburbios, emplearon con mayor frecuencia medidas que impedían la integración de inmigrantes y minorías. [8] Como resultado del proteccionismo recién descubierto por los residentes, el número de jurisdicciones con tales ordenanzas aumentó a más de 5.200 en 1968. [9]
Los blancos acomodados habitaban principalmente los suburbios, pero el resto de los residentes de la ciudad, principalmente minorías empobrecidas, enfrentaban obstáculos sustanciales para acceder a la riqueza. Muchos atribuyeron su situación de pobreza a su exclusión de los suburbios. En respuesta, en la década de 1970 se presentó ante la Corte Suprema una avalancha de casos de zonificación excluyente que en última instancia determinarían el destino de la táctica. La Corte Suprema casi siempre se puso del lado de los defensores de la zonificación excluyente, lo que prácticamente detuvo cualquier movimiento de reforma de la zonificación. La capacidad de las minorías y otras poblaciones excluidas para desafiar la zonificación excluyente se volvió esencialmente inexistente y ha permitido la continuación incesante de la política. [10]
Históricamente, los tribunales estadounidenses han valorado más los derechos de propiedad individuales . Sin embargo, más recientemente, la preocupación por el bienestar general de la comunidad ha comenzado a tomar prioridad, exculpando así la mayoría de las medidas de zonificación excluyentes. [8] A las comunidades se les otorga libertad para promulgar políticas de acuerdo con los objetivos de bienestar comunitario incluso en el caso de que infrinjan los derechos de propiedad de un individuo específico. Los tribunales también han fallado regularmente como si el poder regulatorio municipal emanara de su papel como agentes de las familias locales y no del gobierno. La regulación se equiparaba con algún tipo de "fuerza del mercado" en lugar de "fuerza estatal", permitiendo así que las políticas eludieran muchas cuestiones de justificación necesarias para la promulgación de políticas estatales. [11] : 97 Por ejemplo, no tenían que demostrar que sus políticas beneficiaban el bienestar de la sociedad en general. Más bien, podrían limitarse a promulgar reglamentos basándose únicamente en que era su prerrogativa como agentes del mercado, independientemente de cualquier efecto adverso para los demás. Por lo tanto, se permitió que los mecanismos de exclusión perduraran mientras las quejas sobre los efectos negativos sobre la población excluida finalmente se volvían nulas e irrelevantes.
Buchanan contra Warley 1917: Se llevó a los tribunales una ordenanza de la ciudad de Louisville que prohibía la venta de propiedades a afroamericanos. Finalmente se declaró que dicha zonificación racial era inconstitucional y una violación de la libertad de contratación de los individuos . [7] : 6 Como resultado, las ordenanzas ya no podían rechazar explícitamente ciertos tipos de personas, sino que ahora se veían obligadas a recurrir a medios de exclusión más sutiles.
Village of Euclid, Ohio contra Ambler Realty Co. 1926: La empresa Ambler Realty acusó a Village of Euclid de privarlos de libertad con su prohibición de usos industriales. La prohibición de la industria redujo el valor de la tierra de la empresa de 10.000 dólares a 2.500 dólares por acre y socavó el derecho de la empresa a gobernar su propia propiedad. [8] Los funcionarios de la corte, sin embargo, se pusieron del lado de la aldea y confirmaron la ordenanza sobre la base de que era una delegación justa y razonable del poder policial del estado. Los municipios, dictaminó el tribunal, tienen derecho a regular la propiedad comunitaria cuando refleje los mejores intereses de sus electores. Esta decisión histórica sentaría las bases constitucionales para todas las futuras políticas de zonificación excluyente. [11] : 89–91
Belle Terre et al. contra Boras y otros. 1974 : Un grupo de seis estudiantes universitarios no emparentados que vivían juntos impugnaron una ordenanza vecinal que restringía la residencia en la unidad a no más de dos personas no emparentadas. El caso se diferenciaba del de Euclides en que no había ningún uso de suelo residencial ni tipo estructural en cuestión. Más bien abordó la constitucionalidad de regular directamente la ocupación. Finalmente, el tribunal sancionó esta variedad de ordenanzas. La búsqueda de homogeneidad por parte de una comunidad se justificaba a sí misma, según la lógica del tribunal, siempre que no hubiera discriminación racial o de clase explícita. Su decisión se basó en la opinión de que la definición de familia de un área es aceptable siempre que exista una base racional para la determinación. No es competencia de un juez anular tales decisiones legislativas. [11] : 96–97 Implícito en el fallo del caso está el permiso para que las regulaciones de zonificación excluyentes intenten preservar la identidad en el contexto de las composiciones familiares. Así, dada la decisión anterior de la Villa de Euclid, a los municipios se les concedió ahora el derecho de legislar tanto la propiedad externa como las características internas de los habitantes.
Warth contra Seldin 1975: Personas de bajos ingresos y una organización de vivienda sin fines de lucro demandaron a un suburbio del estado de Nueva York alegando que los principios excluyentes de la comunidad aumentaban sus costos de vivienda. En última instancia, el tribunal afirmó que cualquier daño es una consecuencia generalizada de la economía inmobiliaria y no un resultado específico de las regulaciones del suburbio. Por lo tanto, dado que los elevados costes de la vivienda no podían atribuirse directamente a una determinada política de exclusión, el tribunal falló a favor de la ordenanza del suburbio. Una legislación específica no sería responsable de los efectos generales que pudiera haber generado. Por lo tanto, los mecanismos de exclusión podrían expandirse sin la amenaza de demandas por parte de las poblaciones rechazadas. [11] : 71
Los municipios a menudo imponen controles de densidad en los terrenos urbanizables con la intención de limitar el número de personas que vivirán en su área particular. Este proceso niega el acceso al vecindario a ciertos grupos al limitar la oferta de unidades de vivienda disponibles. Estas preocupaciones pueden manifestarse en medidas que prohíben las viviendas residenciales multifamiliares , limitan el número de personas por unidad de terreno y exigen requisitos sobre el tamaño de los lotes. La mayoría de los terrenos baldíos están particularmente sobrezonificados porque contienen regulaciones excesivas que impiden la construcción de viviendas más pequeñas y asequibles. En los suburbios del condado de Fairfield, Connecticut, en la ciudad de Nueva York, por ejemplo, el 89% del terreno está clasificado para zonificación residencial de más de un acre. [7] : 10 Este tipo de regulación garantiza que los desarrollos habitacionales tengan una densidad adecuadamente baja. En conjunto, dichas ordenanzas pueden aumentar los costos entre un 2% y un 250%, dependiendo de su alcance. [7] : 13–14 Con costos tan altos, los grupos de bajos ingresos quedan efectivamente excluidos del mercado inmobiliario de la comunidad.
En algunos lugares como Portland, Oregón , estar en un distrito histórico puede dificultar la demolición de edificios o la construcción de otros nuevos; Se puede solicitar la designación por encima de los deseos de los propietarios de evitar una mayor oferta de viviendas en un vecindario, incluso si las estructuras individuales no son históricas. [12]
Otro medio por el cual la zonificación excluyente y las ordenanzas relacionadas contribuyen a la exclusión de ciertos grupos es mediante la imposición de costos directos a los residentes de la comunidad. En la década de 1970, los municipios establecieron medidas que decretaban a los desarrolladores una mayor responsabilidad en la provisión y mantenimiento de muchos recursos básicos del vecindario, como escuelas, parques y otros servicios relacionados. [7] : 12 Los promotores incurren en costes excesivos por estas obligaciones antes mencionadas que luego se trasladan a los consumidores en forma de tarifas o de un vínculo financiero . Por ejemplo, muchos desarrollos más nuevos cobran tarifas recreativas mensuales para financiar las instalaciones comunitarias. Además, las restrictivas regulaciones de zonificación han hecho que el proceso de aprobación del desarrollo sea más arduo y extenso. El aumento de la burocracia y los trámites burocráticos han significado que los desarrolladores ahora enfrenten una miríada de tarifas por variación (uso de la tierra) , un permiso de construcción , un certificado de ocupación , un costo de presentación (legal) , permisos especiales y solicitudes de desarrollo de unidades planificadas. [7] : 13 Las tarifas no sólo disminuyen las ganancias de los constructores, sino que también alargan el proceso de desarrollo, lo que agota aún más los recursos de la empresa. Al igual que ocurre con las necesidades de recursos de la comunidad, estos costos adicionales repercuten inevitablemente en los compradores de viviendas. Todas estas tarifas se acumulan y elevan los precios unitarios a niveles inaccesibles para las personas de bajos ingresos.
La valoración de la unidad puede experimentar una caída. Según un estudio de muro de pago de 2004 realizado por Robert Cervero y Michael Duncan, específico para el condado de Santa Clara, California, el aumento del valor de las propiedades y de los ingresos fiscales ha sido el resultado de prácticas excluyentes racistas y clasistas. [13] Se deduce de un estudio de muro de pago realizado en 1993 por William Bogart, que para aumentar sus propios activos monetarios, los individuos de clase alta promulgan regulaciones que prohíben la accesibilidad al vecindario para grupos específicos. [14]
La garantía de densidades más bajas que ofrece la zonificación excluyente excluye algunas posibles consecuencias nocivas asociadas con el aumento de la densidad de población . Más personas en una comunidad pueden resultar en una mayor congestión del tráfico, lo que puede interferir con la calidad de vida de los habitantes originales. El aumento de la población puede generar tensiones sobre recursos ambientales potencialmente limitados o vulnerables, como el agua o el aire, si la forma urbana se diseña de manera que dependa del automóvil. [14]
Algunos habitantes de los suburbios también defienden políticas de zonificación excluyentes con el simple motivo de excluir a grupos diferentes, independientemente de los efectos negativos que puedan imponer. Algunos investigadores atribuyen en parte las políticas a prejuicios raciales o de clase , ya que los individuos a menudo prefieren vivir en comunidades homogéneas de personas similares a ellos. [15] Otros afirman que la raza es simplemente un sustituto y que las clases altas y los blancos estereotipan los vecindarios en general que contienen ciertos grupos en lugar de los miembros individuales del grupo específicamente. Estas áreas están estigmatizadas por su correlación percibida con un alto nivel de criminalidad, una educación de baja calidad y bajos valores de las propiedades. [16] Además, la entrada de residentes heterogéneos podría tener graves ramificaciones políticas. Si suficientes individuos de bajos ingresos, que típicamente difieren en ideología política, se mudan a la comunidad, entonces pueden obtener suficiente poder político para eclipsar al contingente tradicional. Como tal, el electorado original está políticamente subyugado en la misma comunidad en la que solía disfrutar del poder. [14] Por lo tanto, los blancos y las clases altas desvían a esos grupos por sus características inadecuadas, su vínculo percibido con cualidades negativas del vecindario y su amenaza a la política comunitaria.
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Las iniciativas de zonificación excluyente reducen la presencia tanto de viviendas de alquiler como de minorías étnicas en una comunidad afectada. [17] A pesar de los mandatos de los tribunales federales que prohíben la discriminación racial y económica flagrante , muchos de estos grupos menos afortunados han encontrado obstáculos sistemáticos que impiden el acceso a áreas de mayores ingresos. Los estudios han demostrado que las jurisdicciones de mayores ingresos y predominantemente blancas generalmente adoptan regulaciones de uso de la tierra más restrictivas. [15] Como resultado, los grupos minoritarios y de bajos ingresos están esencialmente encerrados en vecindarios rígidamente segregados. La segregación residencial se ha mantenido constante entre los años 1960 y 1990 a pesar del progreso en materia de derechos civiles, principalmente debido a las políticas obstaculizadoras que relegan a ciertos grupos a áreas menos reguladas. [10] : 47 En consecuencia, la prevalencia de políticas excluyentes de uso de la tierra exacerba la segregación social al disuadir cualquier integración racial y económica.
Restrictivas desde el punto de vista de la eficiencia económica, las regulaciones que limitan la densidad también disminuyen la oferta total de viviendas de una región. Con la reducción del parque de viviendas, la demanda del mercado de unidades se amplifica, lo que eleva los precios. Junto con la reducción de la oferta general, la insistencia en viviendas unifamiliares independientes también aumenta los costos de vivienda individual, ya que los propietarios deben rendir cuentas individualmente de muchas mejoras del terreno (como aceras, calles, tuberías de agua y alcantarillado) que de otro modo podrían compartirse entre más habitantes como en comunidades más densas. Estudios realizados en Maryland y el Distrito de Columbia encuentran que las densidades más altas reducen los costos per cápita de instalación de agua y alcantarillado en un 50% y la instalación/mantenimiento de carreteras en un 67%. [7] : 6 Además, los desarrolladores residenciales y los propietarios de viviendas deben implementar costosas características de vivienda para cumplir con los mandatos de zonificación jurisdiccional. Por ejemplo, los requisitos de retroceso (uso de la tierra) que se utilizan comúnmente en todo Estados Unidos aumentan los costos unitarios totales entre un 6,1 y un 7,8%. [18]
Todos los factores de uso del suelo contribuyen al aumento de los precios de las viviendas en comparación con las comunidades menos reguladas. Las comunidades que administran específicamente ordenanzas restrictivas experimentan costos de vivienda más altos, al igual que las áreas vecinas. La zonificación excluyente afecta el mercado inmobiliario regional en general al reducir la oferta total de unidades. Como hay menos unidades disponibles, la demanda de unidades aumentará, lo que provocará viviendas más caras en toda el área. En última instancia, la competencia adicional y los costos resultantes se acumulan haciendo que los mercados regionales con viviendas estrictamente reguladas tengan alquileres un 17% más altos y precios de vivienda un 51% más altos que las áreas gobernadas con indulgencia. [19] Por lo tanto, las regulaciones de vivienda evidentemente tienen impactos significativos tanto en la comunidad específica como en el gasto en vivienda de la región en general.
Se ha demostrado que la educación es de vital importancia para el bienestar humano, ya que puede promover mayores ingresos, un mejor desempeño en el mercado laboral, un estatus social más alto, una mayor participación social y una mejor salud. [20] : 2 Junto con los beneficios individuales, el nivel educativo en los Estados Unidos también tiene la capacidad de fomentar una mayor prosperidad económica regional y nacional, ya que una población educada puede adaptarse mejor a las tendencias y condiciones económicas globales . Sin embargo, existe una marcada desigualdad educativa entre varios grupos, ya que el estudiante promedio de bajos ingresos asiste a una escuela que obtiene un puntaje en el percentil 42 en los exámenes estatales, mientras que el estudiante promedio de ingresos medios y altos asiste a una escuela que obtiene un puntaje en el percentil 61 en los exámenes estatales. exámenes. [20] : 8 Las grandes diferencias en logros no pueden explicarse asumiendo diferencias de grupo heredables, ya que la investigación empírica ha demostrado que los simples contrastes genéticos son insuficientes para explicar las disparidades educativas. [21] Más bien, los factores ambientales que involucran la calidad de la escuela también contribuyen al logro educativo.
Las regiones con mucha segregación económica, que, como se señaló anteriormente, se debe en parte a una zonificación excluyente, también tienen las mayores brechas en los puntajes de las pruebas entre los estudiantes de bajos ingresos y otros estudiantes. [20] : 10 Los estudiantes de bajos ingresos están atrapados en una escolarización inadecuada ya que sus condiciones económicas limitan el acceso a escuelas y educación de alto rendimiento. En las 100 áreas metropolitanas más grandes de Estados Unidos, los costos de la vivienda son 2,4 veces más altos en las unidades destinadas a escuelas públicas de mayor rendimiento que en aquellas destinadas a escuelas de menor rendimiento. [20] : 14 Por lo tanto, la zonificación excluyente sirve para canalizar a los estudiantes de menores ingresos hacia escuelas de menor rendimiento, provocando así diferencias en el rendimiento educativo.