Los distritos históricos en los Estados Unidos son distritos históricos designados que reconocen un grupo de edificios, recursos arqueológicos u otras propiedades como histórica o arquitectónicamente significativas. Los edificios, estructuras, objetos y sitios dentro de un distrito histórico normalmente se dividen en dos categorías, contribuyentes y no contribuyentes. Los distritos varían mucho en tamaño y composición: un distrito histórico podría comprender un vecindario completo con cientos de edificios, o un área más pequeña con solo uno o unos pocos recursos.
Los distritos históricos pueden ser creados por los gobiernos federal, estatal o local . A nivel federal, son designados por el Servicio de Parques Nacionales y figuran en el Registro Nacional de Lugares Históricos ; se trata de una designación en gran medida honorífica que no restringe lo que los propietarios pueden hacer con una propiedad. Los distritos históricos a nivel estatal generalmente no incluyen restricciones, aunque esto depende del estado. Sin embargo, los distritos históricos creados por municipios locales casi siempre protegen las propiedades históricas regulando modificaciones, demoliciones o nuevas construcciones dentro del distrito.
El primer distrito histórico de EE. UU. se estableció en Charleston, Carolina del Sur, en 1931, más de tres décadas antes de la designación del gobierno federal de EE. UU. [2] El gobierno de la ciudad de Charleston designó un "distrito antiguo e histórico" mediante ordenanza local y creó una junta de revisión arquitectónica para supervisarlo. [2] Nueva Orleans siguió en 1937, estableciendo la Comisión Vieux Carré y autorizándola a actuar para mantener el carácter histórico del Barrio Francés de la ciudad . [2] Otras localidades retomaron el concepto, y la ciudad de Filadelfia promulgó su ordenanza de preservación histórica en 1955. [3]
La autoridad reguladora de las comisiones locales y los distritos históricos se ha sostenido sistemáticamente como un uso legítimo del poder policial del gobierno, sobre todo en Penn Central Transportation Co. contra la ciudad de Nueva York (1978). El caso de la Corte Suprema validó la protección de los recursos históricos como "un objetivo gubernamental totalmente permisible". [4] En 1966, el gobierno federal creó el Registro Nacional de Lugares Históricos, poco después de que un informe de la Conferencia de Alcaldes de Estados Unidos afirmara que los estadounidenses sufrían de "desarraigo". [5] En la década de 1980, había miles de distritos históricos designados a nivel federal. Algunos estados, como Arizona, han aprobado referendos defendiendo los derechos de propiedad que han impedido que la propiedad privada sea designada como histórica sin el consentimiento del propietario o sin compensación por la superposición histórica.
Los distritos históricos son generalmente dos tipos de propiedades, contributivas y no contributivas. [6] En términos generales, una propiedad contribuyente es cualquier propiedad, estructura u objeto que se suma a la integridad histórica o las cualidades arquitectónicas que hacen que un distrito histórico, listado a nivel local o federal, sea significativo. [7] Diferentes entidades, generalmente gubernamentales, tanto a nivel estatal como nacional en los Estados Unidos, tienen diferentes definiciones de contribución de propiedad, pero todas conservan las mismas características básicas. [7] [8] En general, las propiedades contribuyentes son partes integrales del contexto y carácter histórico de un distrito histórico. [9]
Además de los dos tipos de clasificación dentro de los distritos históricos, las propiedades incluidas en el Registro Nacional de Lugares Históricos se clasifican en cinco categorías amplias. Son: edificio, estructura, sitio, distrito y objeto; cada uno tiene una definición específica en relación al Registro Nacional. Todas las categorías de distrito, excepto la del mismo nombre, también se aplican a los distritos históricos incluidos en el Registro Nacional. [10]
Una inclusión en el Registro Nacional de Lugares Históricos es un reconocimiento gubernamental de un distrito histórico. Sin embargo, el Registro tiene "un estatus honorario con algunos incentivos financieros federales". [11] El Registro Nacional de Lugares Históricos define un distrito histórico según la ley federal de EE. UU. , revisada por última vez en 2004. [10] Según la definición del Registro, un distrito histórico es:
un área geográficamente definible, urbana o rural, que posee una concentración, vínculo o continuidad significativa de sitios, edificios, estructuras u objetos unidos por eventos pasados o estéticamente por un plan o desarrollo físico. Un distrito también puede comprender elementos individuales separados geográficamente pero vinculados por asociación o historia. [10]
Los distritos establecidos según las pautas federales de los EE. UU. generalmente comienzan el proceso de designación mediante una nominación al Registro Nacional de Lugares Históricos. El Registro Nacional es el reconocimiento oficial por parte del gobierno estadounidense de los recursos culturales dignos de preservación. [13] Si bien la designación a través del Registro Nacional ofrece a un distrito o propiedad algunas protecciones, es solo en los casos en que la acción amenazante involucra al gobierno federal . Si el gobierno federal no está involucrado, entonces la inclusión en el Registro Nacional no brinda protección al sitio , propiedad o distrito. [14] Por ejemplo, si la empresa A quiere derribar la hipotética Smith House y la empresa A tiene un contrato con el gobierno estatal de Illinois, entonces la designación federal no ofrecería ninguna protección. Sin embargo, si la empresa A tuviera un contrato federal, Smith House estaría protegida. Una designación federal es poco más que el reconocimiento por parte del gobierno de que el recurso es digno de preservación. [14]
Generalmente, los criterios para la aceptación en el Registro Nacional se aplican de manera consistente, pero existen consideraciones para excepciones a los criterios, y los distritos históricos influyen en algunas de esas excepciones. Por lo general, el Registro Nacional no incluye estructuras religiosas, estructuras trasladadas, estructuras reconstruidas o propiedades que hayan alcanzado importancia en los últimos 50 años. Sin embargo, si una propiedad cae en una de esas categorías y es " parte integral de distritos que cumplen con los criterios", entonces se hará una excepción que permitirá su inclusión en la lista. [10] Las listas de distritos históricos, como todas las nominaciones al Registro Nacional, pueden rechazarse en función de la desaprobación del propietario. En el caso de distritos históricos, la mayoría de los propietarios deben objetar la anulación de una nominación al Registro Nacional de Lugares Históricos. Si ocurriera tal objeción, entonces la nominación se convertiría en una determinación de elegibilidad para el Registro Nacional únicamente. [10] Esta disposición es controvertida debido a la presunción de que los propietarios que no presentan una objeción formal apoyan la designación, lo que impone la carga a los oponentes. [15]
La mayoría de los gobiernos estatales de EE. UU. tienen una lista similar al Registro Nacional de Lugares Históricos. Las listas estatales pueden tener beneficios similares a los de una designación federal, como otorgar calificaciones e incentivos fiscales. Además, la propiedad puede quedar protegida bajo leyes estatales específicas. [14] Las leyes pueden ser similares o diferentes a las pautas federales que rigen el Registro Nacional. Una inclusión estatal de un distrito histórico en un "Registro Estatal de Lugares Históricos", generalmente por parte de la Oficina Estatal de Preservación Histórica , puede ser un "estatus honorario", muy parecido al Registro Nacional. Por ejemplo, en Nevada , la inscripción en el Registro Estatal no impone límites a los propietarios. [16] Por el contrario, la ley estatal de Tennessee exige que los propietarios de propiedades dentro de distritos históricos sigan un estricto conjunto de directrices del Departamento del Interior de EE. UU . al modificar sus propiedades. [17] Aunque, según la Ley de Preservación Histórica Nacional de 1966, todos los estados deben tener una Oficina Estatal de Preservación Histórica, no todos los estados deben tener una designación de "distrito histórico estatal". En 2004, por ejemplo, el estado de Carolina del Norte no tenía tal designación. [18]
.jpg/1280px-The_Dakota_(48269594271).jpg)
Los distritos históricos locales generalmente disfrutan del mayor nivel de protección legal contra cualquier amenaza que pueda comprometer su integridad histórica porque muchas decisiones sobre el uso de la tierra se toman a nivel local. [14] Hay más de 2.300 distritos históricos locales en los Estados Unidos. [19] Los distritos históricos locales pueden administrarse a nivel de condado o municipal ; ambas entidades participan en las decisiones sobre el uso de la tierra. [20] El mecanismo legal específico mediante el cual se promulgan y regulan los distritos históricos varía de un estado a otro. En algunas áreas, son un componente de la zonificación (donde a veces se les denomina "distritos superpuestos". En otros lugares, se crean bajo un proceso separado que no está relacionado con la zonificación.
Los distritos históricos locales se identifican examinando los recursos históricos y delineando límites apropiados que cumplan con todos los aspectos del debido proceso . Dependiendo de las ordenanzas locales o de la ley estatal, es posible que se requiera el permiso de los propietarios; sin embargo, se debe notificar a todos los propietarios y se les debe permitir compartir sus opiniones. La mayoría de los distritos históricos locales están restringidos por pautas de diseño que controlan los cambios en las propiedades incluidas en el distrito. Muchas comisiones locales adoptan pautas específicas para el " todo conjunto " de cada vecindario , aunque algunas comisiones más pequeñas dependen de las normas del Secretario del Interior. Para la mayoría de los cambios menores, los propietarios pueden consultar con el personal de preservación local en la oficina municipal y recibir orientación y permiso. Sin embargo, los cambios importantes requieren que los propietarios soliciten un Certificado de idoneidad (COA), y la comisión histórica o la junta de revisión arquitectónica pueden decidir sobre los cambios. [21] El proceso del COA se lleva a cabo con todos los aspectos del debido proceso, con notificación formal, audiencias y toma de decisiones justa e informada.
Según el Servicio de Parques Nacionales, los distritos históricos son una de las formas más antiguas de protección de propiedades históricas. A la ciudad de Charleston, Carolina del Sur , se le atribuye el inicio del movimiento de distritos históricos modernos. [22] En 1931, Charleston promulgó una ordenanza que designaba un "distrito antiguo e histórico" administrado por una Junta de Revisión Arquitectónica. [22] La ordenanza inicial de Charleston reflejó la fuerte protección que los distritos históricos locales a menudo disfrutan bajo la ley local. Afirmó que no se podían realizar modificaciones en ninguna característica arquitectónica que el público pudiera ver desde la calle. [22] Los distritos históricos locales, como en Nueva Orleans y Savannah, Georgia , también son anteriores al Registro en diez años o más. [23]
Los distritos históricos locales tienen más probabilidades de generar resistencia debido a las restricciones que tienden a imponer a los propietarios. [24] [25] [26] Las leyes locales pueden hacer que los residentes "cumplan con las ordenanzas (del distrito histórico local)". [27]
La cuestión de los distritos históricos locales y su impacto en el valor de las propiedades preocupa a muchos propietarios. Los efectos se han estudiado ampliamente utilizando múltiples metodologías, incluido el análisis de antes y después y la evaluación de vecindarios comparables con y sin estado de designación local. Investigadores independientes han realizado análisis fácticos en varios estados, incluidos Nueva Jersey, Texas, Indiana, Georgia, Colorado, Maryland, Carolina del Norte y del Sur, Kentucky, Virginia y otros lugares. Como afirma el economista Donovan Rypkema, "los resultados de estos estudios son notablemente consistentes: los valores de las propiedades en los distritos históricos locales se aprecian significativamente más rápido que el mercado en su conjunto en la gran mayoría de los casos y a tasas equivalentes al mercado en el peor de los casos. . En pocas palabras: los distritos históricos mejoran el valor de las propiedades". [28] En un estudio de 2011 sobre distritos históricos locales y valores de propiedades de Connecticut , se encontró que "los valores de las propiedades en cada distrito histórico local experimentaron aumentos promedio en el valor que oscilaron entre el 4% y más del 19% por año". [29] De manera similar, en la ciudad de Nueva York, entre 1980 y 2000, las propiedades del distrito histórico local, según el precio por pie cuadrado, aumentaron de valor significativamente más que las propiedades no designadas. [30] Igualmente importante, se encontró que los valores de las propiedades del distrito histórico local resisten mejor las caídas del mercado que las propiedades históricas no designadas. Un estudio reciente que investigó los datos sobre ejecuciones hipotecarias residenciales unifamiliares y vecindarios no designados comparables encontró que las propiedades designadas tenían significativamente menos probabilidades de sufrir ejecuciones hipotecarias. [31] La designación de distrito histórico local protege los valores de las propiedades de fluctuaciones salvajes y proporciona estabilidad en el mercado inmobiliario. [31]
El concepto original de un distrito histórico estadounidense era un área protectora que rodeaba sitios históricos individuales más importantes. A medida que avanzaba el campo de la preservación histórica , los involucrados se dieron cuenta de que las estructuras que actuaban como "zonas de amortiguamiento" eran elementos clave de la integridad histórica de sitios emblemáticos más grandes . Los conservacionistas creían que los distritos deberían ser más abarcadores, combinando una malla de estructuras, calles, espacios abiertos y paisajismo para definir el carácter de un distrito histórico. [34]
Ya en 1981, el Fondo Nacional para la Preservación Histórica identificó 882 ciudades y pueblos estadounidenses que tenían alguna forma de " zonificación de distritos históricos ": leyes locales destinadas específicamente a proteger los distritos históricos. Antes de 1966, la preservación histórica en los Estados Unidos estaba en su infancia. Ese año, la Conferencia de Alcaldes de Estados Unidos redactó un influyente informe que concluía, en parte, que los estadounidenses padecían una sensación de "desarraigo". [5] Recomendaron la preservación histórica para ayudar a dar a los estadounidenses un sentido de orientación. La creación del Registro Nacional de Lugares Históricos en 1966, inmediatamente después del informe, ayudó a inculcar ese sentido de orientación que buscaban los alcaldes. [5] Los alcaldes también recomendaron que cualquier programa de preservación histórica no se centre únicamente en propiedades individuales sino también en "áreas y distritos que contienen un significado especial para la comunidad". Los distritos históricos locales, estatales y federales ahora cuentan con miles de listados de propiedades históricas en todos los niveles de gobierno. [5]
