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El uso mixto es un tipo de desarrollo urbano , diseño urbano , planificación urbana y/o una clasificación de zonificación que combina múltiples usos , como residencial, comercial, cultural, institucional o de entretenimiento, en un solo espacio, donde esas funciones están hasta cierto punto integradas física y funcionalmente, y que proporciona conexiones peatonales. [1] [2] [3] El desarrollo de uso mixto se puede aplicar a un solo edificio, una cuadra o vecindario, o en la política de zonificación de toda una ciudad u otra unidad administrativa. Estos proyectos pueden ser completados por un desarrollador privado, una agencia (cuasi) gubernamental o una combinación de los mismos. Un desarrollo de uso mixto puede ser una nueva construcción, la reutilización de un edificio existente o un sitio industrial abandonado , o una combinación. [4]
Tradicionalmente, los asentamientos humanos se han desarrollado siguiendo patrones de uso mixto. Sin embargo, con la industrialización , se introdujeron normas de zonificación gubernamentales para separar las distintas funciones, como la fabricación, de las áreas residenciales. Las preocupaciones por la salud pública y la protección del valor de las propiedades fueron la motivación detrás de esta separación. [5]
En Estados Unidos, la práctica de la zonificación para uso residencial unifamiliar se inició para proteger a las comunidades de externalidades negativas , incluida la contaminación del aire, el ruido y la luz, asociadas con prácticas industriales más pesadas. [5] Estas zonas también se construyeron para aliviar las tensiones raciales y de clase. [6]
El apogeo de la zonificación de usos separados en los Estados Unidos llegó después de la Segunda Guerra Mundial, cuando el planificador y Comisionado de Parques de la Ciudad de Nueva York , Robert Moses , abogó por las superautopistas para dividir las funciones y los barrios de la ciudad. La antítesis de estas prácticas provino de la activista y escritora Jane Jacobs , quien fue una gran defensora de la zonificación de uso mixto, creyendo que desempeñaba un papel clave en la creación de un paisaje urbano orgánico, diverso y vibrante. [7] Estas dos figuras se enfrentaron durante gran parte de la década de 1960. [8] Desde la década de 1990, la zonificación de uso mixto ha vuelto a ser deseable, ya que funciona para combatir la expansión urbana y aumentar la vitalidad económica. [5] [9]
En la mayor parte de Europa, la política gubernamental ha fomentado la continuación del papel del centro de la ciudad como ubicación principal para la actividad comercial, minorista, de restauración y de ocio, a diferencia de lo que ocurre en Estados Unidos, donde la zonificación desalentaba activamente ese uso mixto durante muchas décadas. En Inglaterra, por ejemplo, los hoteles se incluyen bajo el mismo paraguas que los "residenciales", en lugar de los comerciales, como se los clasifica en Estados Unidos. [6] Francia también tiende hacia el uso mixto, ya que gran parte de París está zonificada simplemente como "urbana general", lo que permite una variedad de usos. Incluso las zonas que albergan las mansiones y villas de los aristócratas se centran en la conservación histórica y arquitectónica en lugar de la zonificación unifamiliar. [6] La zonificación unifamiliar también está ausente en Alemania y Rusia, donde los códigos de zonificación no hacen distinción entre los diferentes tipos de vivienda. [6]
El apego de los Estados Unidos a la propiedad privada y a la vivienda suburbana tradicional de los años 50, así como las profundas divisiones raciales y de clase, han marcado la divergencia en la zonificación de uso mixto entre los continentes. [10] Como resultado, gran parte de las ciudades centrales de Europa son de uso mixto "por defecto" y el término "uso mixto" es mucho más relevante en lo que respecta a las nuevas áreas de la ciudad donde se hace un esfuerzo por mezclar actividades residenciales y comerciales, como en los Docklands del Este de Ámsterdam . [11] [12]
El uso ampliado de la zonificación de uso mixto y de los desarrollos de uso mixto se puede encontrar en una variedad de contextos, como los siguientes (múltiples de estos contextos podrían aplicarse a un proyecto o situación en particular): [13]
Cualquiera de los contextos anteriores también puede incluir contextos paralelos como:
Los desarrollos de uso mixto son el hogar de importantes oportunidades de empleo y vivienda. [16] Muchos de estos proyectos ya están ubicados en distritos céntricos establecidos, lo que significa que el desarrollo de sistemas de transporte público está incentivado en estas regiones. [17] Al tomar terrenos subvaluados y subutilizados, a menudo antiguos de industria pesada, los desarrolladores pueden reutilizarlos para aumentar los valores de los terrenos y las propiedades. [16] Estos proyectos también aumentan la variedad, la densidad y, a menudo, la asequibilidad de las viviendas a través de su enfoque en complejos de viviendas multifamiliares, en lugar de unifamiliares . [18] También se encuentra un equilibrio más equitativo entre la oferta y la demanda de empleos y viviendas en estos distritos. [7]
Este modelo de desarrollo se centra en la idea de "vivir, trabajar, jugar", transformando edificios y barrios en entidades de usos múltiples. La eficiencia, la productividad y la calidad de vida también aumentan con respecto a los lugares de trabajo que cuentan con una gran cantidad de comodidades. [17] Los ejemplos incluyen gimnasios, restaurantes, bares y tiendas. Los barrios de uso mixto promueven la comunidad y la socialización al reunir a empleados, visitantes y residentes. [17] Se crea un carácter distintivo y un sentido de lugar al transformar distritos de uso único que pueden funcionar durante ocho horas al día (por ejemplo, edificios de oficinas comerciales que funcionan de 9 a 17 horas) en comunidades que pueden funcionar dieciocho horas al día mediante la incorporación de cafés, restaurantes, bares y clubes nocturnos. [18] A su vez, la seguridad de los barrios puede aumentar a medida que la gente permanece en las calles durante más horas. [19]
Los barrios y edificios de uso mixto tienen una gran capacidad para adaptarse a entornos sociales y económicos cambiantes. Cuando se desató la pandemia de COVID-19 , los comercios minoristas de Nueva York ubicados en manzanas largas y orientadas al comercio sufrieron mucho, ya que ya no atraían a un público de transeúntes. Al combinar múltiples funciones en un solo edificio o desarrollo, los distritos de uso mixto pueden generar resiliencia a través de su capacidad para atraer y retener visitantes. [20]
También se fomentan prácticas de transporte más sostenibles. Un estudio de Guangzhou, China , realizado por el Journal of Geographical Information Science, encontró que los taxis ubicados en regiones donde los edificios albergaban una mayor variedad de funciones habían reducido en gran medida las distancias de viaje. [7] Las distancias de viaje más cortas, a su vez, respaldan el uso de la micromovilidad . La infraestructura amigable para peatones y ciclistas se fomenta debido al aumento de la densidad y la reducción de las distancias entre viviendas, lugares de trabajo, negocios minoristas y otros servicios y destinos. [5] Además, los proyectos de uso mixto promueven la salud y el bienestar, ya que estos desarrollos a menudo brindan un mejor acceso (ya sea a pie, en bicicleta o en tránsito) a los mercados de agricultores y tiendas de comestibles. [18] Sin embargo, las metrópolis híbridas, áreas que tienen edificios grandes y altos que albergan una combinación de intereses públicos y privados, no muestran una disminución en las emisiones de carbono en comparación con las áreas metropolitanas que tienen una configuración baja y densa. Esto posiblemente se deba a que las metrópolis híbridas son propensas a atraer tráfico de automóviles de los visitantes. [21]
Debido a la naturaleza especulativa de los desarrollos inmobiliarios a gran escala, los megaproyectos de uso mixto a menudo no cumplen con los objetivos de equidad y asequibilidad. Los espacios residenciales de alta gama, los comercios de lujo y las oficinas de clase A que atraen a inquilinos de alto perfil suelen ser prioritarios debido a su potencial especulativo. [16] También existe una tendencia a convertir los espacios residenciales en desarrollos de uso mixto en condominios, en lugar de espacios de alquiler. Un estudio realizado por el Journal of the American Planning Association encontró que un enfoque en la propiedad de la vivienda excluye predominantemente a las personas que trabajan en servicios públicos, oficios, cultura, ventas y servicios y ocupaciones manufactureras de vivir en centros urbanos ricos en comodidades. [22] A pesar de incentivos como las bonificaciones por densidad, los municipios y los desarrolladores rara vez se centran significativamente en las disposiciones de vivienda asequible en estos planes. [22]
Los edificios de uso mixto pueden ser riesgosos, dado que hay varios inquilinos que residen en un desarrollo. [17] Los megaproyectos de uso mixto, como Hudson Yards , también son extremadamente caros. Este desarrollo le ha costado a la ciudad de Nueva York más de 2.200 millones de dólares. [23] Los críticos argumentan que el dinero de los contribuyentes podría servir mejor al público en general si se gastara en otras cosas. [23] Además, los desarrollos de uso mixto, como catalizadores del crecimiento económico, pueden no cumplir su propósito previsto si simplemente cambian la actividad económica, en lugar de crearla. Un estudio realizado por Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL) encontró que "el 90 por ciento de los nuevos inquilinos de oficinas de Hudson Yards se mudaron desde Midtown". [23]
Algunos de los escenarios de uso mixto más frecuentes en los Estados Unidos son: [2]
El primer intento a gran escala de crear un desarrollo de uso mixto en Australia fue el Sydney Region Outline Plan , un plan que identificó la necesidad de Sydney de descentralizar y organizar su crecimiento en torno al área metropolitana. Su principal objetivo era controlar el rápido crecimiento demográfico de la ciudad después de la guerra mediante la introducción de corredores de crecimiento y centros económicos que ayudarían a prevenir la expansión descontrolada y el uso excesivo del automóvil como medio de transporte [24] [25] Varios centros urbanos como Parramatta o Campbelltown se beneficiaron de estas políticas, creando centros económicos con sus propios servicios en el centro de la ciudad a lo largo de las principales vías de Sydney. [24]
Los planes posteriores complementaron el inicial con nuevas políticas centradas en cuestiones económicas y de renovación urbana. En particular, el Plan de 1988 se diseñó en colaboración con una estrategia de transporte y fue el primero en recomendar mayores densidades de desarrollo. [26] Desde entonces, las autoridades de planificación australianas han dado mayor prioridad al desarrollo de uso mixto de suelo industrial del centro de la ciudad como una forma de revitalizar áreas desatendidas por el declive de la industria manufacturera, consolidando y densificando los centros urbanos anteriormente despoblados. [27] [28] Este nuevo enfoque de planificación urbana ha tenido un impacto significativo en el uso de las parcelas de tierra en las principales ciudades australianas: según datos de 2021 de la Oficina Australiana de Estadísticas , la zonificación mixta ya supone más del 9% de las nuevas aprobaciones de vivienda. [29]
Una de las primeras ciudades en adoptar una política de desarrollo de uso mixto fue Toronto . El gobierno local jugó un papel por primera vez en 1986 con una ordenanza de zonificación que permitía que las unidades comerciales y residenciales fueran mixtas. En ese momento, Toronto estaba en las etapas iniciales de planificación de un enfoque en el desarrollo de un desarrollo de uso mixto debido a la creciente popularidad de más viviendas sociales. Desde entonces, la ley se ha actualizado tan recientemente como en 2013, trasladando gran parte de su enfoque fuera del área del centro de la ciudad, que ha sido parte de la ciudad principal desde 1998. Con las regulaciones en vigor, la ciudad ha supervisado el desarrollo de condominios de gran altura en toda la ciudad con servicios y paradas de tránsito cercanas. Las políticas de desarrollo de uso mixto de Toronto han inspirado a otras ciudades norteamericanas en Canadá y Estados Unidos a generar cambios similares. [22]
Un ejemplo de un desarrollo de uso mixto en Toronto es Mirvish Village [30] del arquitecto Gregory Henriquez . Ubicado en Bloor y Bathurst Street , una intersección importante en Toronto, partes del sitio del proyecto Mirvish Village están zonificadas como "residencial comercial" y otras como "residencial comercial mixta". [31] Dentro de las ordenanzas de zonificación de la Ciudad de Toronto, residencial comercial incluye "una gama de usos comerciales, residenciales e institucionales, así como parques". [32] Los usos programáticos de Mirvish Village incluyen apartamentos de alquiler, un mercado público y tiendas minoristas de unidades pequeñas, [33] al mismo tiempo que preserva 23 de las 27 casas patrimoniales en el sitio. [34] El proyecto es notable por su proceso de consulta pública, que fue elogiado por los funcionarios de la ciudad de Toronto. [34] El arquitecto Henriquez y el desarrollador habían colaborado anteriormente en proyectos de uso mixto en Vancouver , Columbia Británica , incluido el exitoso Woodward's Redevelopment . [35]
En los Estados Unidos, la Agencia de Protección Ambiental (EPA) colabora con los gobiernos locales proporcionando a los investigadores nuevos datos que calculan cómo una ciudad puede verse afectada por el desarrollo de uso mixto. Con la EPA colocando modelos en la hoja de cálculo, es mucho más fácil para los municipios y los desarrolladores estimar el tráfico, con espacios de uso mixto. Los modelos de enlace también se utilizan como una herramienta de recursos para medir la geografía, la demografía y las características del uso del suelo en una ciudad. La Agencia de Protección Ambiental ha realizado un análisis de seis áreas metropolitanas importantes utilizando el uso del suelo, encuestas de hogares y bases de datos SIG. Estados como California, Washington, Nuevo México y Virginia han adoptado este estándar como política estatal al evaluar cómo los desarrollos urbanos pueden afectar el tráfico. Las condiciones previas para el éxito de los desarrollos de uso mixto son el empleo, la población y el gasto del consumidor . Las tres condiciones previas garantizan que un desarrollo pueda atraer inquilinos de calidad y éxito financiero. Otros factores que determinan el éxito del desarrollo de uso mixto son la proximidad del tiempo de producción y los costos del mercado circundante. [36]
La zonificación de uso mixto se ha implementado en Portland, Oregon , desde principios de la década de 1990, cuando el gobierno local quería reducir el estilo de desarrollo orientado al automóvil, que entonces predominaba. El Metropolitan Area Express , el sistema de tren ligero de Portland, fomenta la mezcla de espacios residenciales, comerciales y laborales en una sola zona. [37] Con este sistema de planificación de tipo de zonificación única, el uso de la tierra en densidades aumentadas proporciona un retorno de las inversiones públicas en toda la ciudad. Los corredores de calles principales proporcionan alturas de construcción flexibles y usos de alta densidad para permitir "lugares de reunión". [38]
Hudson Yards es el mayor desarrollo inmobiliario privado en la historia de los Estados Unidos. [39] El proyecto comenzó en 2005 cuando el Ayuntamiento de la ciudad de Nueva York aprobó la rezonificación del distrito de fabricación de baja densidad a uso mixto de alta densidad. [23] Los muelles, una vez deteriorados, ubicados en el lado oeste de Midtown, se están remodelando para convertirlos en espacios de oficinas comerciales, una combinación de viviendas asequibles y de lujo, restaurantes y locales comerciales, un hotel y gimnasio Equinox de alta gama y varios parques públicos. Se prevé que el desarrollo, que se completará en 2024, albergue a 125.000 trabajadores, visitantes y residentes diariamente. [39] Related Companies y Oxford Properties son los principales desarrolladores de este plan. [39]
Este proyecto es también el mayor proyecto de Estados Unidos financiado con subsidios TIF ( financiamiento del incremento de impuestos ). No requirió la aprobación de los votantes ni tuvo que pasar por el proceso tradicional de presupuestación de la ciudad. En cambio, el proyecto se financia con futuros impuestos a la propiedad y el Programa de Visas EB-5 . [23] Este programa proporciona visas a inversores extranjeros a cambio de invertir un mínimo de $500,000 en bienes raíces estadounidenses. [40]
Medios relacionados con Desarrollos de uso mixto en Wikimedia Commons