Un desarrollo de unidades planificadas ( PUD ) es un tipo de dispositivo de zonificación flexible y no euclidiano que redefine los usos del suelo permitidos dentro de un área determinada. Los PUD consisten en planes de sitio unitarios que promueven la creación de espacios abiertos, viviendas de uso mixto y usos del suelo, preservación y sostenibilidad ambiental y flexibilidad de desarrollo. [1] Las áreas rezonificadas como PUD incluyen desarrollos de edificios, agrupaciones diseñadas de usos de suelo variados y compatibles , como vivienda , recreación , centros comerciales y parques industriales , dentro de un desarrollo o subdivisión contenido . [2] Las áreas desarrolladas varían en tamaño y según usos zonificados, como industrial, comercial y residencial. [3] : 2 Otros tipos de dispositivos de zonificación similares incluyen zonas flotantes, zonas superpuestas, zonificación de distritos especiales, códigos basados en el desempeño y derechos de desarrollo transferibles . [4] : 2
Los orígenes conceptuales de los PUD se remontan a la promulgación en 1926 de la Ley de Habilitación de Planificación Modelo de 1925 por parte del Comité sobre el Plan Regional de Nueva York, que permitió que las decisiones de las juntas y comisiones de planificación precedieran a las decisiones requeridas por las regulaciones de zonificación locales. [5] : 170 Específicamente, la Sección 12 de la Ley Modelo de Habilitación de Planificación autorizó a las juntas y comisiones de planificación a modificar o cambiar razonablemente los planes de desarrollo y limitó la densidad de población promedio y el área total de terreno cubierta por edificios. [6] De manera similar, las Secciones 14 y 15 de la Ley Estándar de Habilitación de Planificación Urbana de 1928 permitieron a las comisiones de planificación autorizar los PUD, previo acuerdo entre el gobierno y los desarrolladores sobre los principios de diseño del PUD y su impacto tanto en la comunidad circundante como en la economía. [6]
Los orígenes físicos de los PUD tienen sus raíces en la creciente suburbanización de mediados del siglo XX, durante la cual las formas más antiguas de PUD en Estados Unidos aparecieron poco después de la Segunda Guerra Mundial en los desarrollos de Levittown y Park Forest . [7] : 703 La mayor implementación de PUD surgió en respuesta tanto a la falta de variación estética entre los hogares suburbanos como a la creciente necesidad de una mayor densidad suburbana para dar cabida al creciente tamaño de la población. [3] : 2 PUD resolvieron los problemas del desarrollo suburbano a gran escala en usos de suelo múltiples y separados que se combinaron de manera eficiente, preservando espacios abiertos valiosos y la estética suburbana dentro de las limitaciones de los parámetros específicos del sitio. [8] : 80 La primera evidencia de zonificación de PUD fue creada por el condado de Prince George, Maryland, en 1949, en la que la unidad de desarrollo consistía en múltiples usos de la tierra, en contraste con el compromiso anterior del condado con la zonificación euclidiana de uso único de la tierra . [9]
El uso de PUD en las nuevas comunidades estadounidenses ha sido, en parte, el resultado de cierta influencia internacional; Las ciudades británicas, como Reston, Inglaterra , en la década de 1950 intentaron aumentar su base económica mediante la integración de elementos industriales en el área. [7] : 702 Aunque las nuevas comunidades estadounidenses tuvieron que atraer la industria después del desarrollo de los sectores residenciales, las nuevas comunidades estadounidenses tenían necesidades económicas similares a las de estas ciudades británicas y, en consecuencia, utilizaron PUDS para aumentar el porcentaje de superficie industrial permitida en relación con la residencial y no residencial. superficie en acres. [7] : 702
PUD es un medio de regulación territorial que promueve el desarrollo de tierras de uso mixto, específicas para un sitio y a gran escala. Los PUD son una forma muy flexible de zonificación , en comparación con la zonificación euclidiana , en el sentido de que los PUD promueven un diseño innovador y creativo, pueden promover la conservación del medio ambiente y la vivienda asequible , la agrupación y el aumento de la densidad. [3] : 3 En su caso, este tipo de desarrollo promueve:
Con frecuencia, los PUD adoptan una variedad de formas que van desde pequeños grupos de casas combinados con espacios abiertos hasta ciudades nuevas y en desarrollo con miles de residentes y diversos usos del suelo.
Los PUD están en directa contradicción con la zonificación de tipo único que tradicionalmente ha subrayado la zonificación en los Estados Unidos desde la decisión Village of Euclid v. Ambler Realty Co. [10] Dentro de los PUD, la zonificación se vuelve mucho más integrada con múltiples usos de la tierra y distritos ubicados en parcelas de tierra adyacentes. [8] : 75 La promulgación de la Ley de Habilitación de Zonificación Estándar (SZEA) reforzó que la densidad se considera una prioridad regulatoria, apoyando aún más el desarrollo de PUD a través de la integración de diferentes tamaños de lotes, variados usos de construcción y la combinación de diferentes tipos de alojamiento. [11] : 553
Los PUDS combinan usos residenciales y no residenciales (como oficinas, tiendas comerciales y otros servicios) y atraen a una comunidad diversificada. [11] : 550 En particular, las aceras y calles de los PUD tienden a ser más activas y seguras, tanto de día como de noche, y experimentan una congestión reducida durante las horas pico. [11] : 550 Se requieren planes detallados y procesos de revisión para aprobar el desarrollo de PUD, debido a la naturaleza de mezclar usos residenciales y no residenciales en áreas de terreno que antes solo estaban permitidas para un solo uso; La aprobación de un PUD requiere esencialmente una rezonificación legal, en la que las variaciones y los permisos de uso condicional deben ser aprobados por una junta o comisión de planificación con respecto al plan integral del municipio . [4] : 20
Las disposiciones del PUD incluyen la consideración de la capacidad de los propietarios, o partes interesadas relacionadas, para garantizar el mantenimiento de las áreas públicas comunes; dichas disposiciones incluyen los costos relacionados, el nivel de ingresos y los intereses de las partes interesadas, y la naturaleza tanto del área común como de los desarrollos circundantes. [12] A lo largo del proceso de desarrollo, que ya está programado y aprobado previamente como parte del proceso de solicitud del PUD, el mantenimiento de las áreas comunes se puede sostener mediante el servicio calculado de las incursiones. [8] : 76 Los documentos que rigen el post-desarrollo de las asociaciones de propietarios dentro de los PUD a menudo delegan la mayor parte de las responsabilidades de mantenimiento a los propietarios, asumiendo la menor cantidad de responsabilidad posible. [13]
El requisito de tamaño mínimo de parcela puede referirse a unidades de vivienda o acres y puede variar según el tipo y la ubicación del desarrollo. [7] : 705 Dado que los tamaños mínimos de parcela son un factor que rara vez es necesario para la aprobación de proyectos, los requisitos de densidad máxima se utilizan con mayor frecuencia, enfocándose en un número máximo de unidades por acre o en un lote mínimo de acres por cada unidad de vivienda. [7] : 705
Los usos permitidos se determinan asignando ciertos porcentajes del uso del suelo a usos residenciales, comerciales e industriales. [7] : 705 A menudo, la cantidad asignada depende del porcentaje de usos residenciales en relación con los usos no residenciales dentro de un área definida. [7] : 705
Dado que los PUD se centran en integrar usos mixtos en un área específica, la densidad se calcula con base en la clasificación de Intensidad de Uso del Suelo (LUI, por sus siglas en inglés) de la Ley Federal de Vivienda , que abarca el área de piso, los espacios abiertos, la habitabilidad y los espacios recreativos dentro de un área única y numérica. clasificación. [8] : 89
Las casas en PUDS a menudo incluyen acceso a un gran espacio abierto compartido que rodea la casa, así como a un patio privado más pequeño. [14] Las casas y edificios residenciales agrupados también ofrecen a los propietarios precios más bajos, en forma de costos de infraestructura más bajos debido a calles más cortas y al ofrecer una combinación de viviendas unifamiliares , bifamiliares y multifamiliares. [14] Los PUD pueden considerarse una alternativa legal a la zonificación unifamiliar de lotes grandes para ver cómo el área del terreno puede aumentar la disponibilidad de viviendas residenciales manteniendo un pequeño impacto en los impuestos locales a la propiedad. [7] : 702 Las viviendas se pueden ubicar junto a usos de suelo comerciales y de oficinas, garantizando al mismo tiempo la preservación de otras áreas. [1] Las casas, sin embargo, a menudo cuentan visualmente con garajes en lugar de porches delanteros, ya que están ubicados en la periferia, en relación con los pequeños centros comerciales creados a través de otras iniciativas de PUD. [1]
Los PUD de menor tamaño, generalmente de menos de 250 acres, pueden promover el uso mixto del desarrollo, pero, debido a que son demasiado pequeños para influir en el desarrollo cercano, pueden contribuir a la expansión en áreas periféricas y rurales cercanas. [8] : 86 En los PUD más pequeños, ofrecer instalaciones comerciales sólo para los residentes puede no ser sostenible o viable para el desarrollo. [8] : 88 Las PUD de tamaño mediano, generalmente de más de 250 acres pero menos de 1000 acres, pueden mantener un equilibrio entre la influencia del desarrollo en áreas cercanas, manteniendo al mismo tiempo requisitos de flujo de efectivo adecuados. [8] : 86 Las PUD de tamaño moderado también contribuyen al desarrollo de carreteras comerciales y áreas residenciales, lo que puede aumentar la capacidad de que áreas de tierra más pequeñas se desarrollen o utilicen de manera más eficiente. [7] : 702 Las PUD de mayor tamaño, generalmente de más de 1000 acres, pueden controlar los problemas relacionados con la expansión urbana, pero también pueden ejercer presión sobre la capacidad de gestión de los desarrolladores locales. [8] : 87
Hay múltiples disposiciones que los PUD deben incluir con respecto a los espacios abiertos disponibles, que incluyen, previa aprobación condicional, aquellas relativas a la cantidad, ubicación y mantenimiento de las áreas públicas. [7] : 707 La aprobación de dichas disposiciones puede lograrse mediante una de las siguientes opciones: satisfacer un requisito de superficie mínima en relación con un número específico de unidades de vivienda o un porcentaje directo de la superficie bruta; aprobación de una junta de planificación sobre la ubicación propuesta del espacio público abierto; o acuerdos de mantenimiento firmados conjuntamente entre residentes, independientemente de si es por un municipio o una comunidad residencial organizada, como una asociación de propietarios o un fideicomiso comunitario. [7] : 707–708 El requisito de estas revisiones antes mencionadas es garantizar que los terrenos, las instalaciones, los servicios y las necesidades públicas y abiertas estén bien mantenidos para facilitar el uso público y la accesibilidad. [8] : 92
Los patrones de las calles se pueden utilizar para cambiar el carácter del vecindario de una comunidad residencial, particularmente permitiendo a los desarrolladores organizar los edificios de manera flexible sin tener que cumplir con regulaciones de zonificación ajenas al PUD. [15] Los patrones de calles anchas, curvilíneas y sin salida son ejemplos. [1] El uso de estos patrones de calles redondas permite a los desarrolladores agrupar edificios y maximizar el espacio abierto disponible. [16] Los patrones existentes de calles y cuadras, la preservación histórica y la reserva de frentes de calles en la planta baja para usos comerciales no residenciales también se consideran cuando una comunidad aprueba un PUD. [11] : 556
La flexibilidad para incluir múltiples servicios (como servicios públicos, instalaciones recreativas, escuelas y parques) dentro de una unidad de desarrollo es representativa de cómo las prácticas de zonificación euclidiana no tradicionales pueden aumentar la capacidad de uso mixto de un terreno determinado. [8] : 76 planes de proyecto PUD requieren un equilibrio entre requisitos residenciales, como casas y apartamentos unifamiliares, y no residenciales, garantizando que las personas y los vehículos que interactúan puedan navegar de manera segura y conveniente por los diversos edificios, espacios, y calles de PUD. [8] : 75 La propiedad y responsabilidad de dichos PUD pueden ser públicas o privadas. [14]
