La exención de impuestos 421-a es una exención de impuestos a la propiedad en el estado de Nueva York, Estados Unidos , que se otorga a los desarrolladores inmobiliarios por construir nuevos edificios de viviendas residenciales multifamiliares en la ciudad de Nueva York . Tal como está redactado actualmente, el programa también se centra en promover viviendas asequibles en las áreas más densamente pobladas de la ciudad de Nueva York. La exención se otorga para cualquier edificio que agregue múltiples unidades residenciales nuevas y, por lo general, dura entre 15 y 25 años después de que se completa el edificio. Se aplican períodos de exención más largos en áreas menos densamente pobladas de los distritos exteriores y el alto Manhattan .
El programa original recibe su nombre de la sección 421-a de la Ley de Impuestos sobre Bienes Inmuebles de Nueva York. El programa 421-a comenzó en 1971 y, posteriormente, el gobierno estatal añadió disposiciones para exigir la creación de unidades de vivienda asequibles para que los promotores pudieran acogerse al programa. En el marco del programa original, las zonas en las que los promotores podían acogerse a la exención fiscal incluían todo Manhattan y partes del resto de la ciudad de Nueva York.
El programa original caducó en enero de 2016 después de desacuerdos entre el gobierno estatal y el gobierno de la ciudad de Nueva York, pero se llegó a un acuerdo en noviembre de 2016 entre sindicatos, desarrolladores y el gobernador Andrew Cuomo para traerlo de vuelta, pendiente de la aprobación de la Legislatura del Estado de Nueva York . Después de las negociaciones presupuestarias de abril de 2017, el programa se renovó oficialmente, y el nuevo nombre oficial del programa fue " Affordable New York ". El programa es administrado por el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la Ciudad de Nueva York . Según el programa, gran parte del beneficio de estabilización que se destina a los inquilinos del mercado desaparece, al igual que las versiones anteriores de preferencia comunitaria del 50 %, lo que hace que este programa sea controvertido. Los derechos de los inquilinos se ampliaron en virtud de la Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección de los Inquilinos de 2019 , lo que llevó a los defensores de la vivienda a pedir la derogación de 421-a.
En enero de 2022, el presidente de la Junta de Bienes Raíces de Nueva York (REBNY), James Whelan, "indicó su apoyo al programa de Barrios Asequibles para los Neoyorquinos propuesto por la gobernadora Kathy Hochul , una nueva marca de la exención fiscal 421-a que está a punto de expirar". [1]
El programa 421-a se aplica a los desarrolladores de la ciudad de Nueva York que construyen viviendas multifamiliares en terrenos que están "vacíos, predominantemente vacíos o subutilizados". [2] El programa 421-a se aplica a unidades de vivienda multifamiliares de nueva construcción a precio de mercado, [3] mientras que un edificio residencial multifamiliar rehabilitado o convertido está sujeto a la exención y reducción de impuestos J-51. [4] [5] El programa también requiere que una parte de las unidades de un nuevo desarrollo sean asequibles para que el desarrollador califique para la exención de impuestos. [6]
Las reglas para la exención de impuestos 421-a incluyen varias "áreas de asequibilidad mejorada" en partes de Manhattan , Queens y Brooklyn . Los edificios con más de 300 unidades residenciales que se encuentran dentro de estas áreas recibirían una exención de impuestos del 100% por hasta tres años durante la construcción, más una exención del 100% por 35 años después de que se complete la construcción, siempre que cumplan con una de las tres opciones 421-a. Para todos los demás edificios que no califican para la opción de asequibilidad mejorada, estos edificios tendrían una exención de impuestos por 3 años durante el proceso de construcción y 35 años después de que finalice la construcción, siempre que cumplan con una de las otras tres opciones 421-a. Sin embargo, la exención del 100% solo se aplicaría durante los primeros 25 años después de la finalización de la construcción. [5]
Durante el período de exención, el desarrollador debe pagar al menos los impuestos a la propiedad pagados sobre la propiedad antes de que se otorgara la exención. [2] Los desarrolladores no tienen que pagar impuestos sobre el valor aumentado de la propiedad durante el período de exención, con un período de eliminación gradual en el que el beneficio fiscal se reduce gradualmente a lo largo de los años. [7] De lo contrario, los impuestos a la propiedad perdidos irían al gobierno de la ciudad como ingresos por impuestos a la propiedad. [2]
En la década de 1970 existía la preocupación de que la construcción de viviendas residenciales estaba disminuyendo a medida que la gente se mudaba de la ciudad de Nueva York a los suburbios. [8] En respuesta a esta tendencia, el estado aprobó el programa original de exención de impuestos 421-a en 1971, con el objetivo de fomentar la construcción de más viviendas residenciales en la ciudad. [9] El programa de exención de impuestos 421-a mantuvo estables los impuestos a la propiedad para el desarrollador durante y por un período de tiempo después de la construcción. El objetivo de hacerlo era disminuir la gran carga fiscal que una mayor valoración de la propiedad crearía para el desarrollador, lo que luego alentaría la creación de viviendas residenciales en el proceso. [10]
El programa 421-a original detallaba un período de exención de impuestos de tres años o el período de construcción, el que fuera más corto. Durante este período, el constructor no pagaba impuestos a la propiedad. Después, comenzaba un período de exención de diez años, en el que los constructores estaban exentos del aumento de impuestos durante dos años, seguido de una disminución del 20% en la exención de impuestos cada dos años (80% exento en el tercer año, 60% exento en el quinto año, etc.). Esto duraría hasta después del décimo año, en el que el constructor comenzaría a pagar los impuestos a la propiedad completos exigidos por el valor total de la propiedad. Todos los constructores de viviendas multifamiliares fuera del Área de Exclusión Geográfica (GEA) tenían derecho a esta deducción. Esta versión de la exención permaneció vigente antes de la adición de los requisitos de vivienda asequible en la década de 1980. [8]
En el marco del programa inicial, la exención 421-a se aplicaba a todas las viviendas con al menos diez unidades habitacionales. La exención antes mencionada se aplicaba al valor de las mejoras de la vivienda. El programa 421-a original también exigía que los alquileres de los edificios que recibían la exención fiscal fueran al menos un 15% inferiores a los alquileres de unidades comparables cercanas. Las unidades habitacionales 421-a también estaban sujetas a todas las leyes locales de estabilización de alquileres que se aprobaran por un período de diez años o el tiempo que duraran las leyes de estabilización de alquileres, el período que fuera más corto. [2]
En 1976, la legislatura estatal aprobó enmiendas que impedían al Departamento de Preservación y Desarrollo de Viviendas (HPD) rescindir los certificados de elegibilidad para cualquier proyecto iniciado a partir del 1 de julio de 1976. En 1977, el programa se extendió por cuatro años más. Luego, en 1978, se eliminó el requisito de que los edificios de propiedad privada contuvieran al menos seis unidades de vivienda. Tres años más tarde, los edificios que no eran condominios incluidos en el programa quedaron sujetos a las leyes de estabilización de alquileres, un cambio con respecto a cuando los edificios que no eran condominios solo estaban sujetos temporalmente a esas mismas leyes. Las enmiendas de 1981 también permitieron al HPD restringir el acceso al programa para áreas que no necesitaban los incentivos fiscales o que debían usarse para fines no residenciales. En 1983, se permitió a ciertas ciudades del estado limitar, restringir o condicionar los beneficios 421-a. En la revisión de 1983, el estado también anuló los beneficios fiscales 421-a para viviendas multifamiliares que se convirtieron a partir de un uso no residencial. [2]
En 1984, el estado ordenó que los alquileres de los edificios construidos después del 1 de enero de 1974 se estabilizaran hasta el 15 de mayo de 1985. Además, el estado ordenó que la Junta de Estimaciones de la Ciudad de Nueva York revisara todas las restricciones locales sobre los beneficios 421-a para su aprobación. Además, el estado aprobó leyes que restringían oficialmente los beneficios para proyectos en Manhattan : las áreas en Manhattan elegibles para la exención se redujeron y los sitios que anteriormente no eran comerciales ahora tenían que estar subutilizados durante tres años antes de la construcción para ser elegibles para el programa de exención de impuestos 421-a. [2]
Como seguimiento de una legislación anterior, en 1985 la elegibilidad de los proyectos en el área restringida para los beneficios fiscales 421-a se restringió a los proyectos que recibieron ayuda financiera de cualquier nivel de gobierno o tenían el 20% de sus unidades de vivienda certificadas por el HPD como asequibles. [2] [11] El área restringida en ese momento estaba en Manhattan, aproximadamente delimitada por la calle 14 al sur y la calle 96 al norte. Fuera del área de la zona excluida, los proyectos tenían una exención "de pleno derecho" de entre diez y quince años. [11] Además, la legislación de 1985 permitió un período de exención de 25 años si el proyecto se llevaba a cabo en un área de preservación del vecindario, estaba en un área elegible para el seguro hipotecario puesto a disposición por la corporación de seguro hipotecario de rehabilitación o recibía fondos bajo la Ley de la Corporación de Reinversión Vecinal . El programa 421-a se extendió aún más el mismo año, y la definición de "período de construcción" se definió como tres años o menos. [2]
A partir de 2006, el Área de Exclusión Geográfica (GEA, por sus siglas en inglés) se amplió para incluir otras partes de la ciudad de Nueva York fuera de Manhattan. La exención de impuestos 421-a afecta a toda la ciudad, pero el requisito de vivienda asequible solo afecta a los proyectos de construcción en el GEA. [11] Generalmente, estas áreas están ubicadas donde los precios de la vivienda son más caros y donde más se necesitan viviendas asequibles. Toda la GEA está en la ciudad de Nueva York. Según el programa actual, todo Manhattan es parte de la GEA. Además, las zonas costeras de Queens y Brooklyn también son parte de la GEA, junto con partes del norte de Staten Island , una pequeña área en el centro de Queens y una pequeña porción del Bronx . [13] Los límites de la GEA están establecidos por leyes estatales y locales. [14]
En la versión de 2006 del programa se aplicaban varias reglas. En el caso de la parte de la GEA situada al sur de la calle 110 de Manhattan , el propietario tenía que proporcionar viviendas asequibles para obtener los beneficios fiscales del 421-a. Para esos proyectos, se podía obtener una exención fiscal de diez años mediante la construcción de unidades asequibles fuera del lugar, mediante un "certificado negociable" del Departamento de Preservación y Desarrollo de Viviendas de la ciudad. Sin embargo, solo se podía obtener un beneficio fiscal de 20 años construyendo unidades asequibles en el lugar. En el resto de la GEA, los certificados significaban una exención de 15 años y las unidades asequibles en el lugar significaban una exención de 25 años. Fuera de la GEA, los certificados negociables estaban prohibidos. Siempre se permitía una exención de 15 años para cualquier proyecto de construcción, y se permitía una exención de 25 años si se construían unidades de vivienda asequible en el edificio de apartamentos. [7]
En junio de 2015, el gobierno estatal acordó renovar el programa de exención de impuestos 421-a, extendiéndolo por otros cuatro años. El estado aumentó el requisito de asequibilidad del 20% al 25-30%. Sin embargo, el estado extendió el programa condicionalmente. [5] Específicamente, el estado estableció un requisito de que los trabajadores y los desarrolladores lleguen a un acuerdo sobre si los trabajadores en proyectos de construcción 421-a recibirían salarios a nivel sindical, algo que los desarrolladores afirmaron que aumentaría drásticamente los costos de construcción. La Oficina de Presupuesto Independiente de la ciudad estimó que el requisito de salarios a nivel sindical aumentaría el costo del plan de vivienda asequible del alcalde Bill de Blasio en $ 2.8 mil millones. La extensión del programa era nula si no se alcanzaba un acuerdo sobre los salarios a nivel sindical antes del 15 de enero de 2016. Los defensores de no renovar el programa afirmaron que el programa beneficiaba injustamente a los desarrolladores inmobiliarios a expensas del contribuyente de la ciudad de Nueva York; los fondos para el programa provenían esencialmente del gobierno de la ciudad de Nueva York. [15] Debido a que no se llegó a un acuerdo antes de la fecha límite, el programa 421-a expiró en Nueva York el 15 de enero de 2016. [3]
Sin embargo, el debate sobre cuánto ayudó el programa a desarrollar viviendas asequibles en la ciudad continuó. El alcalde Bill de Blasio y el gobernador de Nueva York, Andrew Cuomo , junto con otros grupos de defensa, temían que la pérdida de la exención fiscal haría que la vivienda asequible fuera demasiado cara para construir en la ciudad, y que la ciudad tendría que pagar más para construir dichas unidades. [16] Desde que el alcalde de Blasio asumió el cargo en enero de 2014 hasta la expiración del programa en enero de 2016, los desarrolladores recibieron financiamiento para 13,929 unidades asequibles, de las cuales 5,006 utilizaron el programa de exención 421-a. [16] En respuesta a este problema, el gobernador Cuomo reunió a los líderes sindicales y ejecutivos inmobiliarios para crear un acuerdo sobre el pago de salarios a nivel sindical en proyectos 421-a. Al concluir las negociaciones, los sindicatos y los desarrolladores inmobiliarios llegaron a un acuerdo para pagar a los trabajadores $ 60 / hora en proyectos cubiertos en Manhattan y $ 45 / hora en proyectos cubiertos dentro de una milla de la costa del East River en Queens y Brooklyn. Como tal, el proyecto de ley fue presentado a la legislatura estatal para su aprobación. [12] El programa fue revivido oficialmente con la aprobación del presupuesto de $153,1 mil millones del estado de Nueva York en abril de 2017. [17]
En junio de 2019, Cuomo firmó la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos de 2019 (HSTPA, por sus siglas en inglés), que protege derechos adicionales de los inquilinos en todo el estado de Nueva York. [18] [19] Según The New York Times , la HSTPA "marca un punto de inflexión" para los millones de neoyorquinos que viven en apartamentos con alquiler estabilizado "después de una erosión constante de las protecciones y la pérdida de decenas de miles de apartamentos regulados". [20] Si bien los grupos de inquilinos aplaudieron la aprobación del proyecto de ley, [21] [22] los grupos de propietarios temían que algunas de sus disposiciones socavaran su capacidad para construir y mantener edificios de apartamentos. [23] Tras la aprobación de la ley, algunos defensores de la vivienda pidieron la derogación de la exención fiscal 421-a. [24]
Como parte del plan de 2017, todos los desarrollos de vivienda deben incluir entre un 25% y un 30% de unidades asequibles para calificar para el programa, con varias formas para que los constructores cumplan con ese requisito. [10] Anteriormente, ese requisito de asequibilidad era del 20%. [8] Sin embargo, si el inquilino inicial de una unidad con alquiler estabilizado en un edificio cubierto por la exención decide irse, entonces el propietario del edificio ya no necesitaría mantener el alquiler de esa unidad específica estabilizado para los nuevos inquilinos, suponiendo que el alquiler de esa unidad sea más de $2,700 por mes. [25] Bajo el antiguo 421-a, no había límite de alquiler o ingresos. [5]
Según el programa, la exención dura tres años de construcción y 35 años adicionales después de que el proyecto esté terminado. Una exención total del aumento de impuestos tendrá lugar durante los primeros 25 años después del período de construcción, y los beneficios fiscales en los últimos diez años estarán vinculados a la cantidad de unidades asequibles creadas. [10] El nuevo programa 421-a también es una opción para proyectos de condominios. Sin embargo, los proyectos de condominios solo califican para este programa si el proyecto tiene 35 unidades o menos, no está ubicado en Manhattan y tiene un valor tasado por unidad de $65,000 o menos. [10] El programa de exención excluye los proyectos de condominios de lujo después de que una propuesta para incluirlos fuera derrotada en la legislatura estatal. Incluirlos habría aumentado el costo del programa en $1 mil millones en diez años. [6]
Además, el período durante el cual los promotores reciben incentivos se aumentó de 25 a 35 años, y el requisito de mantener alquileres asequibles se aumentó a 40 años. [26] Los proyectos que cumplen los requisitos pero que están fuera del área de exclusión pueden optar por participar en el programa. [6] [27] El programa estará vigente hasta el año 2022, [6] pero podría descarrilarse tan pronto como en el año 2019 en función de las negociaciones de regulación de alquileres. [26]
El nuevo programa 421-a ya no exige que los promotores incluyan la "preferencia comunitaria" como requisito para poder acogerse al programa. En la versión anterior, los promotores estaban obligados a reservar la mitad de las nuevas unidades residenciales para los residentes existentes del barrio circundante. También tenían que reservar porcentajes más pequeños de unidades para trabajadores municipales, veteranos militares y residentes con discapacidades. [28] [29]
Tras las negociaciones del presupuesto del estado de Nueva York en abril de 2017, el programa de exención de impuestos 421-a fue revivido como "Nueva York asequible". Como condición para revivir el programa, los desarrolladores acordaron pagar a sus trabajadores un promedio de $60 por hora (beneficios incluidos) [27] en todos los proyectos al sur de la calle 96 en Manhattan que afecten edificios de apartamentos con 300 o más apartamentos. [26] Además, los desarrolladores deben pagar a sus trabajadores un salario promedio de $45 por hora (beneficios incluidos) [27] en todos los proyectos dentro de una milla de la costa del East River, [6] también para edificios de apartamentos de 300 apartamentos o más. [26] Esta concesión fue una victoria para los trabajadores sindicalizados en la ciudad. [6] Sin embargo, los proyectos que cumplan con estos requisitos salariales serán recompensados con una exención total del 100% durante los 35 años completos, [10] brindando a los desarrolladores un flujo de ingresos adicional para compensar los mayores costos laborales. [12] Fuera del GEA, los desarrolladores aún pueden optar por participar en el programa y recibir los beneficios mejorados si cumplen con los requisitos del programa. [6] Los desarrolladores pueden estar exentos de los requisitos salariales si incluyen el 50% o más de unidades por debajo del precio del mercado. [27] El Contralor de la Ciudad de Nueva York determinará si se cumplen los requisitos salariales. [6]
Como resultado de la aprobación del nuevo programa 421-a, el gobierno estatal predice que el nuevo programa 421-a generará un promedio de 2.500 unidades de vivienda asequible para neoyorquinos de niveles de ingresos pobres, de clase trabajadora y de clase media cada año. [6] Un análisis de la Oficina de Presupuesto Independiente (IBO) de la ciudad predijo que el programa crearía aproximadamente entre 10.000 y 15.800 unidades de vivienda asequible en diez años a un costo unitario de $568.000. [12] Además, el acuerdo alcanzado también llevó al gobierno estatal a asignar $2.5 mil millones adicionales en el presupuesto estatal para crear 100.000 unidades de vivienda asequible adicionales y 6.000 unidades de vivienda de apoyo. El dinero se retuvo anteriormente debido a desacuerdos entre demócratas y republicanos en el gobierno estatal sobre el uso de esos fondos. [25]
Los críticos sostienen que el programa de exención de impuestos 421-a drena injustamente los ingresos fiscales de la ciudad. Las exenciones impositivas actuales le cuestan a la ciudad alrededor de $1.4 mil millones en ingresos fiscales perdidos anualmente. El gobierno de la ciudad estimó que el nuevo programa convertido en ley le costará a la ciudad $82 millones adicionales al año en impuestos a la propiedad no recaudados, en comparación con la propuesta del programa hecha en 2015. [6] Un análisis de la IBO encontró que un programa de exención de impuestos de 35 años costaría $8.4 mil millones en los próximos diez años, aunque los desarrolladores afirman que esta cifra supone que los proyectos calificados se habrían construido de todos modos sin la exención. [25]
Los críticos afirman que el nuevo programa 421-a costará a los contribuyentes de la ciudad incluso más que el plan anterior. La IBO descubrió que el nuevo plan 421-a costaría 120 millones de dólares adicionales por año, o 1.200 millones de dólares en diez años, al costo total del programa. Esto se compara con el programa anterior que habría costado 7.200 millones de dólares en diez años. La Asociación para la Vivienda y el Desarrollo Vecinal, un grupo de interés que abogaba por las organizaciones sin fines de lucro y los grupos de vivienda asequible, afirmó que la ciudad necesitaba ese dinero adicional para compensar los recortes esperados en la financiación federal a la ciudad durante el próximo año, y que las empresas de desarrollo de lujo deberían tener que pagar impuestos completos sobre la propiedad, no obtener una deducción. [30] Mientras tanto, el senador estatal demócrata Gustavo Rivera afirmó que los alquileres no serían lo suficientemente bajos para que los residentes de su distrito del senado estatal del Bronx se beneficiaran del programa. El senador Brad Hoylman declaró que los dólares dedicados al programa 421-a deberían ir directamente a la creación de viviendas asequibles. [25]
Los grupos de comercio inmobiliario, en respuesta, afirman que el programa de exención hace que sea factible construir viviendas residenciales en primer lugar. John Banks, presidente de la Junta de Bienes Raíces de Nueva York , afirmó que los altos costos de construcción, el terreno caro y los aumentos de impuestos harían que la construcción fuera inviable sin la exención fiscal. [16] Un desarrollador también afirmó que sería más probable que construyeran condominios en lugar de alquileres sin la exención fiscal porque la diferencia haría que los condominios fueran comparativamente más rentables. El desarrollador afirmó que las unidades de alquiler asequibles se verían afectadas sin el programa 421-a. [31]